第 12 部分：泰铢概述
投资普吉岛房地产和泰铢
任何国民经济的相对强势通常都会影响其货币的强弱。 上面讨论的许多经济因素可能会影响泰国货币，但其他因素也会影响汇率。
重要的是要了解“货币问题”的重要性，以及拥有以泰铢计价的普吉岛投资物业将如何影响未来几年的回报。货币波动确实很重要，不仅仅是为了计算利润或亏损，还因为汇率变化会影响整个市场。
投资者应该意识到，无论是股票、债券还是货币市场，都会经历短期和长期周期。即使是货币的微小变化也会改变购买趋势，而重大变化则会对普吉岛房地产市场产生更大影响。
货币估值是双向的。 对一篮子货币而言，泰铢可能看不到什么变化，但如果某人的本国货币遭受重大贬值（即对所有全球货币的贬值），买家可能会发现自己暂时被定价在市场之外。
在16九月1992上，英国政府被迫退出欧洲汇率机制。 被称为“黑色星期三”的英国纳税人当天的成本超过了3.3十亿英镑。 由此导致的英镑贬值是一种很好的例子，说明单一货币如何能够在其他货币上失利，即使是历史上认为强势货币也是如此。
最近的两个例子是欧元在 2000 年代中期的贬值和俄罗斯卢布在 2014 年秋季的贬值。这些贬值改变了消费能力动态，导致普吉岛的销售（和租金）下降，首先是西欧人，后来是俄罗斯人。 （2022 年初卢布再次贬值，但俄罗斯人的需求并没有减少，乌克兰正在进行的战争使普吉岛的房产在俄罗斯人和乌克兰人中需求量很大，他们能够摆脱困境那个地区。）
个别外币的强弱不是泰铢汇率的唯一推动因素。 泰铢历史上有时单方面反对所有其他货币。 例如，在1997中，乔治·索罗斯（他是1992中英镑贬值的幕后推手）再次参与其中，因为他卖出了许多亚洲货币。 泰铢对大多数主要货币都失去了重要地位。
在主要西方货币调整后，普吉岛的房地产价格在亚洲危机后几乎减半。 普吉岛的外国人房地产市场当时处于起步阶段，虽然这可能影响了现有的业主，但也为未来的外国买家提供了机会。
理解货币贬值：一把双刃剑
弱化或强化泰铢可能是一把双刃剑，取决于个人的观点。 如果买家认为泰铢兑其本国货币走强，并且他们已拥有普吉岛房产，他们将看到该投资的价值以交换调整后的条件上涨 - 即使房屋价格在泰铢中保持不变。
因此，虽然前往普吉岛别墅或度假公寓的费用可能会更高，但从账面上看，他们还是从本国货币兑泰铢贬值中获利。然而，他们的同胞（无论男女）如果还未购买，现在就会发现购买变得更加困难，因为他们将失去泰铢的购买力。
相反，如果泰铢兑本国货币贬值，任何海外投资（包括房地产）在汇率调整后都会贬值。对于任何尚未考虑购买普吉岛房产的人来说，泰铢贬值将使他们在普吉岛购买房产变得更加容易，因为他们将获得更大的“性价比”。
归根结底，普吉岛房地产投资的成功通常与买卖之间的汇率波动以及标的房产实际泰铢价值的变化有很大关系。
为什么货币波动对普吉岛投资者很重要
任何对外汇市场一丝不苟的人都知道货币波动的频率。 根据我们的经验，许多外国买家很少考虑他们在海外购买时所假设的货币风险，但每个人似乎都意识到出售时的汇率波动。
由于美元作为世界储备货币的作用，以美元计算的泰铢的优势或弱点是大多数分析师使用的参考框架。 但美元兑泰铢汇率只有在买方以美元存款（例如美国国民或美元合约工人）时才有意义。 来自日内瓦的人转让瑞士法郎购买普吉岛房产不太可能同样受到影响。
如果购买需要在施工过程中分期付款，付款通常会在项目里程碑达到时实现。 如果买方的货币正在经历与泰铢的剧烈波动，则其他相等的泰铢付款可能会在买方的本国货币中显着不平等。
请注意，这不一定是负面的 - 货币波动也可能是一件好事。 但无论最终是有利的还是有害的，不确定性仍然可能成为精心策划的金融交易中不受欢迎的分心。
投资者将外币转移到普吉岛的策略
对于较大额的购买，例如房地产，投资者在将资金转入普吉岛时可以通过一些方法来降低汇率风险。
最简单的方法之一是在一段时间内进行多次小额付款，而不是一次发送全部金额。 这种“平均成本”允许转让方买入任何短期货币波动，而不是冒着一次性资金转移的每日利率不佳的风险。
这种策略可能会对买家不利，但风险很小，但两者之间的差异可能很小。然而，如果货币确实开始大幅波动，对买家不利，那么买家可能会选择转移余额。
对于在普吉岛购买全新别墅或公寓的人来说，付款可能已在建设期间分期付款（如上所述）。此类转账将自动利用“成本平均法”。
买家应该避免全额付款，除非在做出决定时有强大的财务激励。 例如，开发商可以提供有吸引力的折扣以鼓励买家预先支付100％。 或者，泰铢可能处于接近历史低点（意味着元，卢布，欧元，美元或英镑将买入更多泰铢）。
在某些情况下，使用远期合约和期权可以找到非常令人满意的汇率。 对于非常大的购买，建议咨询买方所在国家或泰国的授权货币专家。
分期转账时，务必确保每期款项都从普吉岛收款银行获得 FETF。如果外国买家打算将来把资金转出泰国，这一点至关重要。每笔入账都必须正确记录为与所购买的普吉岛特定房产相关。
哪些经济因素会影响货币的强弱？
很少有货币分析师（如果有的话）可以一直正确地预测汇率。 可预见和不可预见的变量太多，可以决定货币的走势。
在短期内，中央银行的政策，甚至政策制定者或谈话负责人（例如制裁或制裁威胁）的言论，都可以推动货币在短期内突然上涨或下跌。 然而，较长期的，可量化的基本面将决定一种货币对所有其他货币的价值。
当我们谈论基本面时，我们指的是国民经济的某些关键驱动因素，它们也直接影响汇率的变动。
影响货币强弱的经济因素
利率政策是政府调整经济或货币的最佳工具。 如果政策制定者认为经济低迷并需要刺激措施，他们将降低利率以鼓励借贷和支出。 然而，如果他们认为经济过热并希望避免通货膨胀，他们将提高利率以鼓励储蓄，并遏制经济增长。
由于该货币的资产需求增加，较高的利率通常会使货币走强。 然而，降低利率往往会产生相反的效果。
当政府债券（甚至是当地银行存款人）的投资者相对于其他地方获得更高的回报率时，资金将流入更高利率的国家。 （应该理所当然地说，这不包括遭受通货膨胀失控的国家，这些通货膨胀被迫在必要时设定了高利率的天气。一定的政治和经济稳定性也必须占优势，以吸引存款人或债券投资者。）
正如本指南中提到的，这对普吉岛房地产行业没有任何明显的影响，但对于世界上绝大多数高杠杆国家来说，它具有非常真实和直接的影响。低利率或下降的利率刺激房地产行业，就像它们刺激整个经济一样。任何房地产市场的主要驱动力都是抵押贷款的可负担性，随着利率下降，抵押贷款支付额会降低。更便宜的融资意味着对房地产的投资增加。
如果普吉岛房产的需求完全由当地居民推动，那么泰国利率的任何变动都会对这一需求产生重大影响。幸运的是，普吉岛的情况并非如此。由于外国人几乎只用现金购买，因此即使是全球利率也不会对普吉岛的房地产销售产生总体影响。
法治和健全的经济政策也是稳定货币的关键因素。如果外国政府和企业发现一个国家具有吸引力，它就会吸引外国直接投资 (FDI)，从而进一步增强经济并稳定货币。
这是一个重要的观点：政府不希望看到持续增强的货币，只是一个稳定的货币。 过于强大的货币使得本地制造的产品过于昂贵，因此缺乏竞争力，这可能对出口导向型经济造成损害。
货币疲软同样不受欢迎，因为进口商品会变得过于昂贵，从而导致通货膨胀。找到货币强势与经济增长之间的“最佳平衡点”是每个国家政策制定者的目标。
经常账户是一个国家的贸易差额，国外净收入和净流动转移的总和。
经常账户盈余的国家通常出口超过进口的国家，因此它积累了大量的外币资产。 经常账户盈余最大的国家往往是制成品出口国，无论是中国这样的大规模生产出口国，还是专门从事汽车和电子产品等高价值产品的国家（如德国，日本或韩国）。
在 1997 年的经济动荡期间，泰国的经常账户赤字高达 GDP 的 8%。 二十年来相当稳定的经常账户盈余导致泰铢非常稳定。
一个保持持续盈余的国家通常会面临货币升值压力，因此泰国自疫情爆发以来出现的赤字与泰铢略微贬值相对应，这可能并不令人意外。然而，泰国再次出现贸易顺差，与此同时泰铢明显走强。
泰国并没有出现其他经济条件相似的国家出现的泡沫级住宅价格飙升，这归功于泰国总体政局稳定，以及其控制经常账户的意愿和能力。
来源： 贸易经济网
亿外商直接投资 (FDI)
外国直接投资（FDI）可以定义为外国公司（或政府）对特定国家进行的投资，以在该国建立持久利益。
受疫情影响，泰国外商直接投资遭遇数十年来最大冲击。然而，外商直接投资的下降并没有影响泰铢的稳定。尽管 2022 年是出色的一年，但外商直接投资最近表现平平，有记录以来首次连续两年出现负数。
尽管一些经济学家不会将私人房产购买算作外国直接投资，但我们不能忽视大量新资金涌入普吉岛购买房地产。这主要是因为过去三年来普吉岛大量新别墅被出售，这反映了岛上人口向长期居民转变的趋势。普吉岛的外国人市场属于现金购买性质，这一事实表明普吉岛房地产市场肯定发挥了作用。
无论支持泰铢的基本面看起来多么坚固，如果出现“逃离安全”，它可能无法避免可能发生的蔓延。
在金融危机时期，资金往往会从新兴经济体流向被认为“更安全”的货币。无论泰国经济和泰铢的管理有多好，在动荡时期，资金都会回流到主要货币（例如美元或瑞士法郎）。
认为避险资产不会影响泰铢是愚蠢之举；不过，必须注意的是，在困难时期，基本面强劲的货币比基本面较弱的货币表现更好。
泰国是一个快速崛起的经济体，其股票市场经常会吸引大量投资。流入股市的资金较多时，泰铢通常会走强；而流出股市的资金较多时，泰铢通常会走低。
其中一个原因是投资泰国的共同基金通常以美元定价，而基金的任何单位出售都给泰铢带来下行压力。 对于基础美元投资者而言，该基金很可能是对冲以避免因泰铢汇率波动而遭受损失的货币。 但是当基金或基金的一部分被清算时，标的资产（即基金拥有的泰国公司股票）必须以泰铢出售，然后兑换美元以便将美元返还给投资者。
这给泰铢带来了下行压力，这种影响通常在崩盘或重大抛售期间更为明显，例如 1997 年、2000-2002 年和 2008 年发生的那些。
巨无霸指数
“经济学人”在1986首创，“巨无霸指数”以两种方式展示了两国之间的购买力平价，并进而证明了一种货币相对于另一种货币的相对高估或低估。 之所以选择巨无霸，是因为除了极少数例外情况，其成分在世界范围内都是相同的，这意味着巨无霸的价格应该（理论上）准确地反映在任何两种货币之间的汇率上。
一些经济学家认为该指数过于主观，而且在某些成分存在价格控制的国家，或者文化差异意味着汉堡大不相同的情况下，这种批评是有效的。 尽管如此，它已被证明是一种非常准确和可靠的气压计。
在一个具有完美购买力平价的世界中，巨无霸（例如泰国）的价格将是美国巨无霸的价格乘以美元兑泰铢的汇率。 “最优”价格的任何变化都表明泰铢相对于美元而言被高估或被低估。
也可以查看调整后的指数，该指数针对不同国家/地区的巨无霸生产成本差异。这是通过考虑劳动力和原材料成本来克服原始方法中的任何缺陷的一种尝试。这种计算通常基于人均 GDP，并且可能是更准确的衡量标准，因为它还针对国家的整体财富以及其居民相对于其他国家的收入。
综上所述
目前泰铢兑美元汇率比 30 世纪 1990 年代（当时泰铢兑美元汇率为 26:1）下跌了约 15%。要想回到这一水平，泰铢在未来两年内每年必须升值约 XNUMX%。
一些人认为泰铢被高估了，但实际上，过去几年，泰铢兑大多数主要货币都贬值了。2013 年，泰铢接近 1997 年之前的挂钩水平。自那以后，泰铢一直处于缓慢下跌的趋势中。基于这一点，以及当前的基本面，也许巨无霸指数对泰铢的挂钩程度恰到好处。
泰国央行拥有大量外汇储备、充足的黄金储备和良好的经济增长，这应该可以控制普吉岛房地产投资者的货币风险。
过多的家庭债务、利率变动的可能性以及许多其他变量可以决定货币的强弱。当这些自然调整发生时，汇率几乎总会受到影响。投资者在考虑投资普吉岛房地产市场时需要意识到这一点。
我们认为，那些决定在岛上投资房地产并具有长远眼光的人将获得回报。任何坎坷都可能包括泰铢偶尔出现的波动，但投资任何外币时，这都是意料之中和可以接受的。
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