在普吉岛购买外国永久产权公寓
普吉岛公寓法
永久产权公寓所有权相当明确，是外国人在普吉岛拥有房产的最佳方式。泰国法律规定，公寓大楼的外国所有权最高可达 49%，这意味着任何大楼的至少 51% 必须由泰国国民拥有。
公寓产权包括建筑物的一部分，这意味着每个业主都对建筑物拥有“部分权益”。这包括游泳池、健身房、花园、停车场和接待区等公共区域。公寓产权不仅应指定单元本身的大小，还应指定总公共面积（以及每个公寓单元拥有的百分比）。对于普吉岛的外国永久产权公寓业主来说，该部分权益还代表业主在居民或业主协会中持有的投票权。
其中一个 永久地契共管公寓的诸多好处和优点 是外国人可以完全合法地拥有公寓。公寓所有权是永久的，直到业主决定出售为止。
普吉岛永久产权公寓的另一个好处是其继承权立法优惠，即外国人可以将泰国公寓传给其继承人。但尽管继承法比租赁别墅的继承法优惠，但继承法既不完善，也不十分明确。
这里有竞争性的立法。 共管公寓法 声明任何继承共管公寓的外国人必须在继承的60天内通知相关的土地局。 如果不符合具体的所有权标准，外国继承人可能被迫在所有者去世的1年内出售该单位。
然而，泰国民商法典（CCC）表明，财产的继承人也将继承拥有财产的权利，这是土地部门的正式法律意见 - 即死者所有者的权利。获得财产并在死后继承所有权转让给他/她的继承人。
但土地部门对CCC继承法的解释尚未得到足够的判例法的支持，因为100的继承人肯定会获得永久所有权。 “共管公寓法”规定的公寓所有权的五项要求之一是以公寓所有者名义签发的外汇交易表格（FETF）。
让未来继承变得更容易的一种方法是，买家在将钱汇到普吉岛购买房产时，让海外银行在电汇指令上填写多个姓名。然后，泰国接收银行就可以在 FETF 上列出所有这些姓名。
然后，FETF 上的姓名必须被记录为公寓的共同所有者，以确保在房产主要买家死亡的情况下继承财产。（让离岸公司成为房产的注册所有者是确保继承权更容易的另一种方式，因为 FETF 将以公司名义登记。）
然而，如果对继承适用严格的《公寓法》解释，而不是更有利的 CCC 解释，事情就会变得稍微复杂一些。任何继承房产的人（如果他们选择保留房产）都可能需要向泰国转移购买该单位所需的金额。这听起来可能违反直觉，但有可能有人必须购买他们刚刚继承的公寓。FETF 要求将进行更深入的讨论，但有关外国人在普吉岛拥有公寓的五项要求（或“门槛”）的更多信息，请参阅下文来自 ILO 的 Sam Fauma 的文章。
如果您正在考虑在普吉岛购买共管公寓，那么您可能需要阅读我们关于如何正确操作以及在整个过程中期望的内容的综合指南：
什么SAM说“五个门”
《公寓法》第 19 条规定了外国人拥有普吉岛公寓的“五道门槛”。如果满足以下任何一项条件，外国人可以以自己的名义购买公寓，前提是该项目中外国拥有的股份不超过 49%。
第十九条 外国人或依法被视为外国人的法人，如符合下列条件，可拥有某单位的所有权：
1：该人根据移民法取得居留许可；
2：该人根据投资促进法取得入境许可；
3：该人是根据《土地法》第97条和第98条成立的法人，并根据泰国法律注册为法人。
4：该人是根据公元 281 年（24 年）2515 月 1972 日革命委员会第 XNUMX 号公告成立的外国法人，并根据投资促进法获得投资促进证书。
5：该人是外国人或依法被视为外国人的法人，携带外币入境，从在国外有住所的人的泰铢账户中提取资金，或从外币存款账户中提取资金。
第 5 个显然是 FETF，这是外国人购买公寓最常见的“门”，但满足五个中的任何一个就足以有资格获得普吉岛公寓的永久产权外国人所有权。
使用英属维尔京群岛（BVI）公司在普吉岛购买房产
对于任何关心继承计划的外国人来说，通过离岸公司购买公寓（或别墅）可能是值得的。这家公司可能是在塞舌尔、毛里求斯、特克斯和凯科斯群岛或其他离岸司法管辖区注册的公司，但英属维尔京群岛公司通常被首选为房地产控股公司，因为它们是最成熟的离岸中心之一，并且具有竞争力的年度运营成本。
重要的是要区分使用离岸公司购买普吉岛公寓和使用泰国公司规避有地房产所有权规则。（后一种做法在“普吉岛别墅、房屋和有地房产”中进行了更详细的讨论）。这里我们指的是合法购买永久产权公寓，不是由外国个人购买，而是由外国公司购买。离岸公司所有权解决了继承问题，因为公司不会消亡。
通过BVI公司，外国人可以通过控制公司的股权来控制公寓的所有权。 此外，如果他们想出售公寓，他们只需出售BVI公司。 通过转让公司股权，新买家拥有公司和公寓，但对于价格较低的公寓而言，这可能不具成本效益。
首先，成立一家 BVI 公司需要花费几千美元。之后，每年的运营成本略高于 1,000 美元。对于一套价值 100,000 美元的单间公寓来说，这可能超出了人们愿意支付的价格。然而，对于一套价值 800,000 美元的普吉岛海景顶层公寓来说，这可能是轻而易举的事。
还有一个问题是泰国法律规定了公司所有权。 如果离岸公司拥有该物业，则可能产生税务后果。 即使经审计的账目不是英属维尔京群岛的法定要求，公司也必须在泰国提交资产负债表，详细说明租金收入。 此外，如果外国人是离岸公司的董事，他们的“免费租金”被视为公司的实物福利。 然后，个人必须按年租金的公平市场价格缴纳所得税。
最后，如果公寓被出售，BVI公司必须在泰国以任何资本收益缴纳公司税。 如果公司的目的是易于继承，那么通过转让公司的所有权显然可以避免最后一个。
当房产最终被出售时，无论未来许多年，也许永久业权将从英属维尔京群岛公司转移出去。 当发生这种情况时，最终卖方（公司的最终所有者）将必须根据财产所获得的总资本收益缴纳所得税。
普吉岛的公寓式酒店和酒店式公寓
Condotel是普吉岛房地产的混合物种，结合了酒店和公寓的服务。 这是世界其他地区的一个常见概念，允许个人单位私人购买，然后租用作酒店住宿。 简而言之，这种所有权适用于任何纯粹对投资感兴趣的人，而不是寻求第二个家的人。
Condotel单位的所有者可以每月，每周甚至每天出租。 （对于那些遵循世界各地城市和国家对Airbnb的限制的人来说，这对任何房地产投资者来说都是一个巨大的优势。）
酒店管理公司通常用于经营度假村，这些公司都有吸引人的租赁计划。
业主通常每年分配固定天数来使用他们的单位，但在剩余的时间内，管理公司将该单位视为普通的酒店房间。 在大多数安排下，他们还负责维护和维修设备。
大部分拥有酒店执照的普吉岛公寓要么提供保证回报，要么提供加入“租赁池”的选择，这要求业主将其单位出租（与其他参与业主一起）。然后，业主“汇集”租金收入，共同分享利润。
对于外国人来说，投资公寓式酒店具有明显的吸引力。首先，他们可以永久拥有普吉岛的一套永久产权公寓。其次，他们合法拥有由专业酒店管理公司管理其公寓的租赁权。因此，他们可以利用泰国蓬勃发展的房地产行业，同时利用普吉岛蓬勃发展的旅游业。同时，他们每年还可以在普吉岛享受几周的“免费”住宿。
为了有效地作为公寓和酒店运作，Condotel开发应在第一天申请商业用途。 理论上，共管公寓中的法人可以允许（或至少宽恕）短期租赁，有效地将该公寓“商业化”用作Condotel。 如果法人选择允许，则不需要业主的同意。 但是要申请酒店牌照，从而正式将发展变成Condotel，不仅法人必须同意，而且公共区域的合法商业化也需要100％的业主同意。
不幸的是，许多普吉岛公寓项目匆忙开发，而没有首先考虑将其用作酒店。在泰国，短期租赁（例如日租和周租）严格来说是非法的，除非获得酒店执照，但许多公寓开发项目主要基于短期租赁市场提供有保障的回报。
许多从短期租房中获利的人也可能不会为他们的收入纳税。 任何了解泰国的人很快就会明白，在立法者决定采取行动之前，没有任何问题。 换句话说，一切都很好。 。 。 直到它不是。
如果普吉岛的旅游业经历放缓，酒店经营者可能会为结束非法短期租赁而竞选。 任何已经使用酒店许可证进行的开发当然都不会受到潜在的强烈抵制。 因此，如果酒店经营者在任何此类短期租赁活动中取得成功，Condotels将与他们一起获利。
您可以在有关此主题的文章中阅读有关短期租金情况的更多信息：
普吉岛的品牌住宅
普吉岛的豪华房地产行业还提供混合型酒店/投资物业，外国人可以永久拥有这些物业。虽然普吉岛的一些品牌住宅是别墅，但许多开发项目在法律上都是公寓结构。
品牌住宅对高净值人士的吸引力显而易见。投资者可以享受到与高档五星级连锁酒店同等的高品质和高水平服务。他们还可以让物业度假村为他们管理，如果他们不住在度假村，还可以获得租赁池。
在过去二十年中，这些景点的受欢迎程度已经显着扩大。 虽然美国占全球总量的三分之一左右，但全球市场现在拥有超过50,000全球品牌住宅单位，涵盖400的不同发展。
当雪利酒 - 荷兰酒店在纽约中央公园东南角的第五大道开业时，品牌住宅的起源可以追溯到1927。 在其他品牌住宅紧随其后，该行业并没有真正再次受欢迎，直到四季推出的公寓附属于他们在波士顿的酒店的1980。
随后不久，普吉岛的首个品牌住宅项目——阿曼普瑞 (Amanpuri) 也相继落成，其度假村设置彻底改变了这一概念。
在过去的30年代，该行业不断壮大。 今天有超过70酒店集团进入该行业。
看到创建品牌住宅（1920s）的十年，以及奢侈酒店品牌住宿（1980s和现今）市场扩张的时期，都是重要财富的时代并非巧合。创建。
根据瑞银《2024 年全球财富报告》，全球百万富翁人数为 58 万，而《福布斯》杂志则将亿万富翁人数定为近 2,800 人。在过去十年中，全球百万富翁和亿万富翁的数量增加了一倍以上。
这种人口结构的变化对品牌住宅来说是个好消息，因为它们的价格往往比传统公寓高出几个档次。但买家知道，花这笔钱，他们可以期待精美的设计，通常由世界知名的建筑师设计，以及配有最高品质装置的豪华内饰。在普吉岛，他们还可以期待拥有壮丽景观和绝佳景色的度假村环境。
伴随豪华酒店名称的质量标准不仅确保公寓以高价出售，而且也确保它们作为租赁物业需求量大，并能获得高昂的租金。
现有的开发项目非常受泰国富裕投资者的欢迎，这对泰国的整个行业，尤其是普吉岛的行业来说是个好兆头。
随着49％的外国人永久产权公寓拥有永久业权-泰国投资者已经渴望投资其他51％的品牌住宅-豪华公寓业可能会在普吉岛开发更多这种混合型酒店/公寓投资。
此后不久，泰国的第一个品牌住宅就在普吉岛的Amanpuri之后，该度假村的设施彻底改变了这一概念。
在过去的30年代，该行业不断壮大。 今天有超过70酒店集团进入该行业。
看到创建品牌住宅（1920s）的十年，以及奢侈酒店品牌住宿（1980s和现今）市场扩张的时期，都是重要财富的时代并非巧合。创建。
根据 瑞士信贷的全球财富报告2018，全球有42.2个百万富翁，而《福布斯》杂志则将十亿富翁的数量放在2,153上。 在过去十年中，全球百万富翁和亿万富翁的数量增加了一倍以上。
这种不断变化的人口统计对于品牌公寓来说是个好消息，因为它们的价格往往比传统公寓高出几个档次。 但对于这笔钱，买家知道他们可以期待精美的设计，通常来自世界着名的建筑师，以及拥有最高品质灯具的豪华内饰。 在普吉岛，他们还可以期待拥有壮丽景观和美景的度假胜地。
伴随豪华酒店名称的质量标准不仅确保单位以高价出售，而且还作为出租物业需求旺盛，并指示高级租赁价格。
现有的开发项目非常受泰国富裕投资者的欢迎，这对泰国的整个行业，尤其是普吉岛的行业来说是个好兆头。
随着49％的外国人永久产权公寓拥有永久业权-泰国投资者已经渴望投资其他51％的品牌住宅-豪华公寓业可能会在普吉岛开发更多这种混合型酒店/公寓投资。
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