泰国的外国永久业权公寓拥有权

2020-09-30T06:48:48+00:00

普吉岛的外国永久财产所有权

普吉岛的公寓

永久地契的公寓所有权相当明确,是外国人在泰国拥有房产的最佳方式。 泰国法律规定,共管公寓可能拥有高达49%的外国所有权,这意味着至少51%的任何复合体必须由泰国国民拥有。

公寓标题包括建筑物的一部分,这意味着每个所有者在建筑物中都具有“部分利益”。 这包括公共区域,如游泳池,健身房,花园,停车场和接待区。 公寓标题不仅应指定单元本身的大小,还应指定总公共区域(以及单元拥有的百分比)。 该部分利息也代表所有者将在居民或所有者协会中持有的投票权益。

其中一个 永久地契共管公寓的诸多好处和优点 是因为它可以由外国人完全和合法拥有。 所有权是永久性的,永久性的,直到所有者决定出售它。

永久地契共管公寓的另一个好处是有利于继承的立法,即外国人能够将他们的泰国共管公寓转让给他们的继承人。 但是,虽然继承法比租赁别墅更有利,但它们既不完美,也不完美。

这里有竞争性的立法。 共管公寓法 声明任何继承共管公寓的外国人必须在继承的60天内通知相关的土地局。 如果不符合具体的所有权标准,外国继承人可能被迫在所有者去世的1年内出售该单位。

然而,泰国民商法典(CCC)表明,财产的继承人也将继承拥有财产的权利,这是土地部门的正式法律意见 - 即死者所有者的权利。获得财产并在死后继承所有权转让给他/她的继承人。

但土地部门对CCC继承法的解释尚未得到足够的判例法的支持,因为100的继承人肯定会获得永久所有权。 “共管公寓法”规定的公寓所有权的五项要求之一是以公寓所有者名义签发的外汇交易表格(FETF)。

让未来继承变得更容易的一种方法是买方让他们的海外银行在将资金连接到泰国购买房产时,在电汇指令上加上多个名字。 泰国接收银行将能够在FETF上列出所有这些名称。

然后必须将FETF上的姓名记录为公寓的共同所有人,以确保在房产的主要买方死亡时继承。 (使离岸公司成为该物业的注册业主是确保更容易继承的另一种方式,因为FETF将以公司名称。)

但是,如果对公寓法的严格解释适用于继承 - 而不是更有利的CCC解释 - 事情会变得复杂一些。 任何继承财产的人(如果他们选择保留财产)可能需要向泰国转移购买该单位所需的金额。 这可能听起来很直观,但有可能有人必须有效地购买他们刚刚继承的公寓。 FETF的要求将进行更深入的讨论,但有关泰国公寓的外国所有权的五项要求(或“门”)的更多信息,请参阅以下国际劳工组织的Sam Fauma。

如果您正在考虑在普吉岛购买共管公寓,那么您可能需要阅读我们关于如何正确操作以及在整个过程中期望的内容的综合指南: 

如何在普吉岛购买公寓:完整指南

SAM-fauma什么SAM说“五个门”

“共管公寓法”第19节对外国人拥有泰国公寓的所有权有“五门”。 如果满足以下任何一个条件,外国人可以以自己的名义购买高级公寓,前提是该开发项目的49%不得超过外资。

第19条根据法律认定为外国人的外国人或法人,如果符合下列条件,则可在该单位拥有所有权:

  1. 该人根据移民法获得居留许可;
  2. 该人根据投资促进法获得进入该国的许可;
  3. 根据97条款和“土地法”第98条,该人是法人,根据泰国法律注册为法人。
  4. 该人是281革命委员会公告的外国法人,日期为24th 11月BE 2515(1972),并根据投资促进法获得投资促进证书。
  5. 该人是外国人或法律上被视为陌生的法人,将外币带入该国,从在该国境外居住地的人的泰铢账户中提取资金,或从外币取款 - 基于存款账户。

数字5显然是FETF,这是外国人用来购买公寓的最常见的“门”,但满足这五个中的任何一个足以有资格获得泰国公寓的永久业权外国所有权。

外国人拥有和租赁泰国房产的指南

英属维尔京群岛(BVI)公司

对于任何与继任计划有关的外国人来说,通过离岸公司购买共管公寓可能是值得的。 这可能是在塞舌尔,毛里求斯,特克斯和凯科斯群岛或其他离岸司法管辖区注册的公司,但BVI公司通常被视为物业控股公司,因为它们是最成熟的离岸中心之一,并且具有有竞争力的年度运营成本。

重要的是要区分使用离岸公司购买共管公寓,以及使用泰国公司来规避有地产权所有权规则。 (后者的做法在第37页的“普吉岛别墅,房屋和登陆财产”中有更详细的讨论。)这里我们指的是合法购买永久产权公寓,不是外国人,而是外国公司。 离岸公司所有权解决了继承问题,因为公司不会死亡。

通过BVI公司,外国人可以通过控制公司的股权来控制公寓的所有权。 此外,如果他们想出售公寓,他们只需出售BVI公司。 通过转让公司股权,新买家拥有公司和公寓,但对于价格较低的公寓而言,这可能不具成本效益。

首先,建立BVI公司需要几千美元。 之后,每年的运行成本略高于每年1,000。 对于$ 100,000工作室公寓,这可能比有人愿意支付更多。 然而,对于$ 800,000海景顶层公寓,它可能是一个明智的选择。

还有一个问题是泰国法律规定了公司所有权。 如果离岸公司拥有该物业,则可能产生税务后果。 即使经审计的账目不是英属维尔京群岛的法定要求,公司也必须在泰国提交资产负债表,详细说明租金收入。 此外,如果外国人是离岸公司的董事,他们的“免费租金”被视为公司的实物福利。 然后,个人必须按年租金的公平市场价格缴纳所得税。

最后,如果公寓被出售,BVI公司必须在泰国以任何资本收益缴纳公司税。 如果公司的目的是易于继承,那么通过转让公司的所有权显然可以避免最后一个。

当房产最终被出售时,无论未来许多年,也许永久业权将从英属维尔京群岛公司转移出去。 当发生这种情况时,最终卖方(公司的最终所有者)将必须根据财产所获得的总资本收益缴纳所得税。

Condotel and Hotel-Licensed Condominiums

Condotel是普吉岛房地产的混合物种,结合了酒店和公寓的服务。 这是世界其他地区的一个常见概念,允许个人单位私人购买,然后租用作酒店住宿。 简而言之,这种所有权适用于任何纯粹对投资感兴趣的人,而不是寻求第二个家的人。

Condotel单位的所有者可以每月,每周甚至每天出租。 (对于那些遵循世界各地城市和国家对Airbnb的限制的人来说,这对任何房地产投资者来说都是一个巨大的优势。)

酒店管理公司通常用于经营度假村,这些公司都有吸引人的租赁计划。

业主通常每年分配固定天数来使用他们的单位,但在剩余的时间内,管理公司将该单位视为普通的酒店房间。 在大多数安排下,他们还负责维护和维修设备。

大多数Condotel开发项目提供保证退货或进入“租赁池”的选项,这要求业主将其单位出租(与其他参与业主一起)。 业主然后“汇集”租金收入,并在利润中共享。

对外国人来说,Condotel投资的吸引力是显而易见的。 首先,他们被允许永久拥有一个永久业权的公寓单位。 其次,他们在法律上允许由专业的酒店管理公司为他们管理他们的单位的租金。 因此,他们可以利用泰国蓬勃发展的房地产业,同时利用普吉岛蓬勃发展的旅游业。 与此同时,他们还可以在普吉岛享受每年几周的“免费”住宿。

为了有效地作为公寓和酒店运作,Condotel开发应在第一天申请商业用途。 理论上,共管公寓中的法人可以允许(或至少宽恕)短期租赁,有效地将该公寓“商业化”用作Condotel。 如果法人选择允许,则不需要业主的同意。 但是要申请酒店牌照,从而正式将发展变成Condotel,不仅法人必须同意,而且公共区域的合法商业化也需要100%的业主同意。

不幸的是,许多共管公寓项目都没有先考虑将其作为酒店使用而匆忙进入开发阶段。 在没有酒店许可的泰国,短期租赁(例如每日和每周)在技术上是非法的,但许多公寓开发提供了主要基于短期租赁市场的保证回报。

许多从短期租房中获利的人也可能不会为他们的收入纳税。 任何了解泰国的人很快就会明白,在立法者决定采取行动之前,没有任何问题。 换句话说,一切都很好。 。 。 直到它不是。

如果普吉岛的旅游业经历放缓,酒店经营者可能会为结束非法短期租赁而竞选。 任何已经使用酒店许可证进行的开发当然都不会受到潜在的强烈抵制。 因此,如果酒店经营者在任何此类短期租赁活动中取得成功,Condotels将与他们一起获利。

在泰国拥有和租赁公寓

您可以在有关此主题的文章中阅读有关短期租金情况的更多信息: 

普吉岛2020短期租赁的现状概述

品牌住宅

豪华房地产行业还提供混合酒店/投资物业,可由外国人拥有永久业权。 因为虽然普吉岛的一些品牌住宅是别墅,但许多开发项目在法律上都是公寓。

品牌住宅对高净值个人的吸引力是显而易见的。 投资者可以购买高质量和高水平的服务,这些都是高档5星级连锁酒店的代名词。 他们还可以为他们管理物业度假村,如果他们不住在酒店,则包括租赁游泳池。

在过去二十年中,这些景点的受欢迎程度已经显着扩大。 虽然美国占全球总量的三分之一左右,但全球市场现在拥有超过50,000全球品牌住宅单位,涵盖400的不同发展。

当雪利酒 - 荷兰酒店在纽约中央公园东南角的第五大道开业时,品牌住宅的起源可以追溯到1927。 在其他品牌住宅紧随其后,该行业并没有真正再次受欢迎,直到四季推出的公寓附属于他们在波士顿的酒店的1980。

拥有和租赁豪华泰国房产

此后不久,泰国的第一个品牌住宅就在普吉岛的Amanpuri之后,该度假村的设施彻底改变了这一概念。

在过去的30年代,该行业不断壮大。 今天有超过70酒店集团进入该行业。

看到创建品牌住宅(1920s)的十年,以及奢侈酒店品牌住宿(1980s和现今)市场扩张的时期,都是重要财富的时代并非巧合。创建。

根据 瑞士信贷的全球财富报告2018,全球有42.2个百万富翁,而《福布斯》杂志则将十亿富翁的数量放在2,153上。 在过去十年中,全球百万富翁和亿万富翁的数量增加了一倍以上。

这种不断变化的人口统计对于品牌公寓来说是个好消息,因为它们的价格往往比传统公寓高出几个档次。 但对于这笔钱,买家知道他们可以期待精美的设计,通常来自世界着名的建筑师,以及拥有最高品质灯具的豪华内饰。 在普吉岛,他们还可以期待拥有壮丽景观和美景的度假胜地。

伴随豪华酒店名称的质量标准不仅确保单位以高价出售,而且还作为出租物业需求旺盛,并指示高级租赁价格。

现有的开发项目非常受泰国富裕投资者的欢迎,这对泰国的整个行业,尤其​​是普吉岛的行业来说是个好兆头。

随着49%的外国人永久产权公寓拥有永久业权-泰国投资者已经渴望投资其他51%的品牌住宅-豪华公寓业可能会在普吉岛开发更多这种混合型酒店/公寓投资。

普吉岛的房价到底需要多少钱?

与大多数国家/地区一样,当您在泰国购买房地产时,将要支付地方政府或政府的费用和税款。 但是,泰国的这些税费是世界上最便宜的。

尽管税费相对简单,但它们并不总是统一的,因为它们取决于开发商(用于新建)或卖方的情况(带有转售)。 转售时,您可能希望与卖方分担50/50的费用。 这些将取决于卖方拥有该物业的时间长短以及他们在此期间获得的实际资本收益。 如果卖方拥有该物业超过5年,则这些费用的总和不应超过购买价格的1-2%(如果分担)。

根据您的居住地,可能会要求您支付标题搜索,估价,调查或印花税的费用。 费用清晰易懂,泰国法律禁止开发商对新建筑物收取超过50%的费用。 对于私下出售,法律没有规定应由哪一方支付哪些费用,但是,买卖双方应将费用分成50/50的做法是公认的惯例。 如果您对被要求支付的费用有疑问或疑问,请与您的代理人或律师联系,以获取通常应进行的拆分建议。

请注意,虽然建议使用永久产权公寓而不是租赁产权,但升级为永久产权通常需要额外付费。 这可以是固定的THB金额或百分比,但不一定包含在初始购买价格中。

购买物业时,费用通常如下:

2% - 根据评估值或实际销售价格中的较高者计算(买方通常支付,但开发人员负责新版本的50%)

一次性费用(THB 500 /m² - 1,500 /m²)

在泰国,公寓所有权的持续成本也非常便宜。

  • 公共区域/维护(CAM)费用-平均THB50 /m²,对于豪华公寓则更高(应支付给公寓管理)
  • 公用事业(例如水,电,气) - 这些变化很大,但低于大多数其他国家

房屋和土地税

如果您住在您的房产中,或者在一年中的大部分时间里一直空着,您无需缴纳此税。 通常在当地收取12.5%苹果税,以评估年度租金收入。

如果您出租普吉岛物业,您还必须报告并缴纳租金收入税。 虽然这对一些人来说可能听起来不祥,但泰国的累进税率实际上非常具有吸引力。 事实上,1,500下午(每年18,000美元)的租金收入应付税额实际上低于3%,而每年144,000的租金收入应付税款总额仍然低于15 %。

其他运输费通常由卖方支付,包括:

  • 申请费:可忽略不计(约为500)
  • 特定营业税(SBT):3.3%*
  • 印花税:0.5%*
  • 所得税:公司评估价值的1%(个人的边际所得税税率)

*印花税和SBT是互斥的(您支付一个或另一个)

企业将始终支付SBT + 1%企业所得税(也称为“预扣税”,因为土地办公室为税务部门扣缴)。 个人预扣税是他们的边际收入税率,虽然评估价值随着您拥有房产的时间越长而减少,这意味着预扣税减少。

出售他们的公寓的个人可以避开SBT,而是支付0.5%印花税,如果他们已经持有他们的财产至少5年。 如果转让给合法的孩子,或者如果公寓作为继承传递给合法的继承人,则SBT也可以由印花税代替。

购置或出售有地房产的费用大部分如上所述。 如果公司是卖方,则总费用应不超过6.3%。 有些开发人员将这些与买方分开,或分别收取项目费用,而另一些则要求买方全额支付。

作为房产的所有者,房屋和土地税以及任何租金收入(如上所述)的所得税也适用。

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