泰国的其他漏洞

2020-09-30T08:50:15+00:00
住房价格普吉岛房地产市场

泰国的其他脆弱性

旅游业下滑

由于它们相互联系,外国和当地市场都可能受到旅游业连续几年贫困年份的影响。

我们知道旅游业是普吉岛房地产业的主要推动力。 因此,游客数量的下降将意味着岛上许多开发项目的购买者数量减少。 此外,旅游业的衰退是减少当地就业和工资所需要的。 如果发生这种情况,普吉岛的本地和外国市场房地产价格将立即受到影响。

房屋支付能力

如上所述,这是影响普吉岛房地产市场增长的主要因素。 如果价格持续太长时间(相对于工资),房地产市场可能会挣扎,对泰国房地产可承受性的一个潜在影响将是全球利率政策的转变。

我们已经知道,低利率可以增加对房地产等有形资产的投资,而且在房地产行业走软的情况下,这也可能是一种喜忧参半的好事。 人们逐渐习惯于低利率,甚至是不自然的低利率,而泰国或西方国家的利率上调都可能使房地产市场脱轨。

泰国央行一直暗示加息一段时间,并且看到央行跟随美联储的领先地位并不罕见。 然而,在撰写本文时,政策利率在3半年内保持稳定。

尽管近期新兴市场出现波动,泰国仍然幸免于任何重大动荡,这在很大程度上要归功于其经常账户盈余和可观的外汇储备。 但如果泰国通过自身的加息来应对全球利率政策的变化,那么经济可能会放缓。

如果发生这种情况,可能会导致当地房地产市场放缓,不仅在普吉岛,而且在整个泰国。

政府政策的变化

与房地产市场直接相关的泰国政府政策的任何变化都将不可避免地对当地市场的价格产生影响(正面或负面,取决于政策)。

其中一个例子是贷款与价值比率的拟议变化,该变化将于4月2019生效。 它最初是1月份的1,但是对住房业的游说推迟了实施。

新规则旨在抑制房地产投机,并将主要影响第二,第三和随后的抵押贷款。 这种抵押贷款要求的收紧必将对房地产价格产生连锁反应,甚至可能导致更多的未售出房产。

泰国的家庭债务

低利率环境也导致泰国家庭债务水平上升。 泰国目前拥有世界上最高的27 GDP,其中14家庭债务占GDP比率最大。

很高兴看到泰国繁荣昌盛,如果家庭债务水平保持不变(其他条件相同),那么就不应该引起太多关注。

但是,如果个人债务严重增加,或者债务利率飙升,那么未经检查的家庭借贷水平可能是泰国经济的主要担忧。

打击泰国公司用于购买房产

我们已经详细讨论了这个问题。 外国人每天使用泰国公司和提名股东购买房屋和别墅。 如果某个阶段的当局决定加强对“非法所有权”构成的立场,那肯定会对房地产行业产生影响。

如果在某个阶段仔细审查被提名公司的结构,最终结果可能是市场上的大量别墅和有地产,这可能会导致价格下跌。 如果这种情况发生,单靠负面宣传可能会缓解需求,这也会对价格产生连锁影响。

30年租赁期到期

绝大多数购买租赁权的人都认为他们购买了有形的长期投资资产。

虽然大多数开发商尽最大努力确保买家了解他们在30年租约下的合法地位,但许多买家认为他们有两到三次续约(总计90或120年),他们相信他们可以随时出售他们的租约,就像其他国家的情况一样。 情况可能如此 只要他们从未在法庭上找到自己。 

第一个30年份用不可磨灭的墨水书写,但任何进一步的续订/扩展都是用铅笔写的。 虽然有可能,但没有自动保证可以强制执行租约的出售或延期,因为两者都依赖于原始所有者同意的条款。 要出售租赁权,自由人(所有者或开发商)必须同意重新开始任何新买方的租赁期。 如果永久业权所有者已经改变,并且新主人对此不满,则一些不幸的承租人将看到他们的延期请求被拒绝。 这可能不是现在普吉岛房地产市场的主要担忧,但在未来的某个阶段,它可能成为新买家的关键驱动因素。 许多在过去几年购买公寓的人选择了更便宜的租赁公寓单位,而不是永久保留的公寓单位,主要是因为他们并不完全明白他们花钱的原因。

国际劳工组织的Sam Fauma自1989以来一直在普吉岛,这是多年前的30,他曾帮助客户进行租赁扩展。

以下是山姆所说的话:

SAM-fauma山姆对租赁延期说的话

我经常听到以下意见:“没有人知道租约中的延期条款是否可以在30年后执行,因为他们尚未体验30年租约的到期日。 “这不完全正确。 人们忘记了管理租约的法律适用于泰国个人和企业 - 不仅仅适用于外国人 - 并且他们长期使用租约。 因此,在这个问题上也有足够的最高法院判决。

我已经在普吉岛度过了30年(今年),并且已经在20年前,我们公司在法庭案件上工作,以在30年之后强制延长租约。 事实上,如果租约已经向土地局注册,则无论是3年还是30年租赁,以及承租人是泰国国民还是外国人,都适用与执行延期有关的相同规则/法律。

虽然我们知道扩展在技术上是可行的,但对于外国承租人来说,外国人,特别是公寓在普吉岛房地产上的大部分投资,仅在几年前才开始25-30,所以我们还没有目睹批发到期这些30年租约。

通常,扩展条款仅可针对原始出租人执行,但在某些情况下,技术定义从“租赁”变为“特殊互惠合同”,后者使外国承租人的租赁权利得到更大的执行。*

但这可能不适用于大公司管理的房地产开发项目,因为房屋的出现主要由房地产决定,承租人不太可能以有资格获得特殊互惠合同的方式“增值”。

换句话说,我们还不知道当外国人持有的现有租赁权 - 无论是土地,别墅还是租赁公寓 - 开始集体到期时会发生什么。

如果一些续约/延期开始被拒绝,负面宣传可能对普吉岛房地产市场产生严重的不利影响,特别是对于别墅等有地房产。

全球影响力

某些外部事件是可预见的(或者可能是不可避免的),并且会对泰国的旅游业产生过大的影响,特别是当您认为它们的起源可能不一定是在泰国,或者在亚洲时。 在全球危机和崩溃期间,即使是健康的经济也会受到“蔓延”的影响。

考虑一下全球股市崩盘以及随之而来的经济衰退。 今天泰国市场极不可能导致任何此类崩溃,但泰国会感受到这种影响。 全球支出的减少意味着前往泰国的人数减少,而购买普吉岛的房产则减少。

中央银行家对经济衰退的反应通常是降低利率,这可能导致房地产行业迅速反弹。 但最初的旅游业和房地产市场的下滑将是不可避免的。

供过于求

在世界上每个房地产市场,当供给超过需求时,价格开始停滞甚至下跌。 在泰国,重要的是密切关注供应过剩,并且必须定期评估其在房地产投资中提供的潜在风险或回报。

根据目前访问该国的新游客人数以及泰国国民的快速增长,除非全球主要催化剂同时影响泰国中产阶级和旅游人数,否则供应过剩似乎不会成为问题。

然而,新普吉岛的业主和潜在买家应该了解普吉岛房地产行业的供需动态。

目前,虽然发展非常活跃,但买家必须明白,卖家正在与价格极具吸引力的新开发项目竞争。 多年来大型开发项目的规模经济有助于降低价格,因此在开发速度减慢之前,卖家可能难以找到愿意购买的商品,并且新网站的出现频率会降低。

由于过去几年出现了如此多的新开发项目,转售市场可能会产生巨大的“过剩”。 如果买家要利用供需动态,他们必须采取长期措施,从长远来看,他们可能会获得回报。

负面宣传

糟糕的宣传不利于任何行业,而泰国的房地产行业也未能幸免于此。 我们听说过从事不道德或非法活动的个人或公司,这就是为什么在购买房产时进行彻底的尽职调查非常重要的原因。

一些投诉已经进入报纸和网络媒体,并引发了负面宣传。

例如:

高端公寓普吉岛
  • 不可退还的押金作为高压销售策略向游客收取
  • 在计划外销售的开发项目已完成,质量低于标准
  • 开发出售计划外破产
  • 代理商和开发商勾结
  • 使用虚构的价目表
  • 在买方的律师建议不要购买之后,押金不予退还
  • 一家公司使用公寓单位的名称来获得建设资金
  • 一家公司利用开发的第一阶段作为抵押来为第二阶段提供资金
  • 在被侵占(或“肮脏”)土地上建立的发展可能意味着在未来的某个时刻完全丧失投资

另一个令人不安的销售策略已被曝光,外国人实际上被告知,如果他们在计划外购买一些单位,他们可以获得一个或多个免费房产。

一些代理商正在鼓励外国人购买多套公寓,并承诺代理商在完工后将亲自经纪人出售足够的单位以实现收支平衡或盈利。 据称,这笔交易将使外国投资者至少离开1,可能还有许多“免费”公寓。

我们不一定要把这种做法称为谎言​​,所以让我们说这是一种非契约性的承诺,这种承诺极不可能实现。 在最糟糕的情况下,投资者拥有大量公寓,并为所有公寓付款。 然而,如果他们将过多的储蓄或窝蛋投入到这一策略中,那么如果“高利润销售”(整个营销计划所依据的)从未实现,那么投资者可能会因现金而陷入困境。

任何买家都应该了解这是什么-一种旨在使一个人致富的销售策略(提示:不是投资者)。 未来几年,可能会出现长期的缓期,因此当局不会执行某些行为。 也许我们还会看到法律更有利于潜在的外国土地所有权。

但如果还有与非法所有权,可疑营销计划以及30年租约未延期相关的进一步问题,随后的报告将不会令人愉快。 宣传肯定不会是积极的。

普吉岛房地产

普吉岛房地产市场报告不正确

虽然一些引起泰国和普吉岛房地产行业负面宣传的文章可能已经有了很好的意图,但外国媒体有时并不了解他们所写的内容。

偶尔外国人会发现一位有同情心的记者,但很明显,记者还没有完全理解他们所涉及的故事的真实性质。 有时候写的不幸事件只不过是一个外国人做出的糟糕决定 - 这个决定很容易被避免 - 但报告中并没有这样做。

有可能(甚至可能)外国人应该有足够的信息来做出明智和明智的决定,并且可以避免他们发现自己的困境。 在某些情况下,外国人通过获得对土地财产的控制实际上违反了法律,但记者没有提到这一点。

虽然我们对任何运气不好的人表示同情(我们都不想读到有人失去他们的房屋和/或他们的投资),但重要的是要注意新闻界的不良宣传不一定是由于内部声名狼借的活动造成的。行业。

有时它是,但有时候个人犯了可以避免的错误。 不幸的是,记者并不总是花时间去揭露被受害外国人旋转的故事背后的真相。

无偏见的报告(很大程度上被忽视)

本文来自“每日电讯报” 在英国是来自2012。 它清楚地阐明了与泰国公司和代理人股东购买土地有关的法律。 它还引用了一位泰国官员的话,他谈到了打击非法外国所有权的必要性。

这篇文章是7多年前编写的,并且当局未提出的行动没有发生,这不应该让人们更有信心继续采用相同的做法。 相反,它应该成为泰国政府多年来一直意识到正在建立的违反泰国法律精神的外国所有权结构的警告。

人们还应该记得,自撰写这篇文章以来,发生军事政变的小事和政府的变化。 解决外国财产所有权并不是新政府的首要任务,但不相信他们打算永远忽视它。

泰国房地产市场中的每个人显然都赞成表现出一种克制,以及法律中的变化(或至少是澄清)。 我们渴望看到发生的事情。

签证规则的变更

外国人会不会受到泰国的欢迎? 我们当然希望如此! 但是,尽管外国人受到了数十年的欢迎,但多年来一直存在着收紧(然后放松)移民标准的时期。

这显然体现在对Visa运输的限制 - 跨越最近的边境和返回的快速一日游,以便在抵达时“续签”30日签证。 虽然这种做法仍然允许,但仅限于在一个日历年内通过陆地边境(或通过国际机场的六次)的两次此类旅行。

我们永远不应该排除其他领域的紧缩政策,一个可能容易受政策变化影响的签证类别是工作签证/工作许可证。 泰国的一些外国人拥有小企业发放的工作许可证,在某些情况下是自己的小企业。 正如对泰国公司拥有房产的仔细检查一样,有可能向外国人发放工作许可证的公司可能会在一天内进行调查,以确保他们的结构正确,实际上是在交易和雇用泰国员工。

泰国可以理解希望在中长期居住的外国人使用适当的签证。 当谈到它时,这不过是西方国家对游客的要求。

长期逗留的游客或使用泰国皇家大使馆签发的适当签证的任何人都可能会很好。 同样,我们相信,任何在泰国退休的50年龄的人都会受到欢迎。

普吉岛房地产业

普吉岛房地产市场文章的主要驱动因素

普吉岛不断变化的人口统计

Phuket's Shifting Demographics Population Growth Even without the foreigners who have decided to make Phuket their home, Phuket is experiencing strong population growth (7.4% annually).普吉岛不断变化的人口增长普吉岛的人口增长强劲(每年XNUMX%),即使没有外国人决定将普吉岛作为自己的家。 This is much higher than most other regions of Thailand,这比泰国大多数其他地区要高得多,

普吉岛正在进行的基础设施改善

正在进行的普吉岛基础设施改善那些在岛上居住了几十年(或更长时间)的外籍人士已经看到了几乎难以想象的变化。 在过去的四十年里,有幸住在这里的人都看着人烟稀少

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