普吉岛任何别墅或公寓所有者希望从自己的财产中获得租金收入,必须确保他们遵守泰国法律。

有很多保护外国所有者的法律,但投资者也可能将某些法规视为要克服的障碍。

例如,在短期内将公寓房租给度假者的房主必须知道,这在没有酒店许可证的情况下在技术上是非法的。 (世界各国和城市对Airbnb采取的法律行动突显了其他地方的类似限制。)

如果您纯粹是作为投资购买普吉岛的公寓,而很少使用自己的公寓,那么了解这些“细微差别”非常重要。

本文对短期租金的当前状况以及未来的变化有一个广泛的概述。

您在泰国将会遇到很多人,他们对政府(甚至法院)是否会采取措施收紧对短期出租的限制有意见。 但是有些公寓和别墅的业主对此表示关注,并且并非没有任何道理。

如果您目前拥有定期租用的短期物业(例如每天或每周使用Airbnb或 booking.com),当局对这种非法行为的任何限制都可能迫使您开始租用一个月(或更长时间)的期限。

这将大大降低您的投资回报率,甚至可能影响您将来转售公寓的能力。

但是,尽管通过在线预订门户网站进行的短期租赁很普遍并且公开地进行广告宣传,但到目前为止,我们在普吉岛几乎没有执行执法措施。

法律到底怎么说? 

《 2004年酒店法》明确规定,未经必要的许可,租借期限不得少于一个月。 这就是为什么大多数公寓所有者一次租给度假者几天或几周来违反法律的原因。

但是,在2008中,发布了部颁法规,允许对该法案予以豁免。 上面写着:“任何住宅场所,其房间数量不超过四个房间,无论是在单个建筑物中还是在多个建筑物中,并且总服务容量不超过20位来宾,可以作为企业经营,提供额外的业主的收入来源。”

这意味着,如果别墅或共管公寓(少于四间卧室,且不超过20位入住客),则不会被归类为酒店,或者属于不需要酒店许可证的类别。

对于大多数人来说,这种解释还有些不清楚,但是它可能为别墅和公寓业主向当局申请此类财产豁免提供方便。

但是,即使他们知道存在豁免,但许多所有者已决定最好的方法是保持低调,而不是尝试申请豁免。

他们的不情愿至少可以部分归因于《部长级条例》尚未得到充分测试的事实。

但是,如果他们的房间少于4个(睡觉的人少于20个),并且他们向酒店注册管理机构报告,则要支付土地和房屋税以及租金所得税,他们真的真正自由吗?

我们仍然不知道。

对于别墅,2008法规似乎没有多大含糊性,但是在公寓上进行租赁业务是商业活动,而没有酒店许可证则明显违反了《公寓法》。

此外,如果外国人居住在泰国并出租公寓,除非获得工作许可,否则这违反了《外国商业法》。

还不清楚您是否可以获得单个公寓单元的豁免,或者是否必须适用于整个公寓。 (如果是后者,则显然所涉及的房间将超过4个,因此可能不会被授予。)

毫无疑问,未来几年,通过进一步的部长条例或法院裁决,所有这些都会变得更加清晰。

 每月租金呢?

大多数人都知道每月租金是完全可以接受的,因为《酒店法》特别在第4节中规定,有关提供临时住所(即酒店)的法律不包括一个月或更长时间的租金。

这意味着您在泰国的出租物业可能会使用在线网站,例如booking.com或Airbnb,但仅限于至少一个月的预订期。

在普吉岛,如果您找到合适的租户,每月租金可以算是短期的利润丰厚。

当然,有很多因素需要考虑,但是拥有稳定的长期居民肯定有很多利好因素。 实际上,有些业主更喜欢永久性住户,而不是看到整年间断断续续的粗暴度假者行列降落在他们的房屋上。

最新的酒店宽限期

泰国政府最近批准对非法旅馆进一步大赦。 新的宽限期使非法的酒店在2021年8月之前得以遵守。

所有非法旅馆都应在当局登记,并确保其旅馆完全遵守《旅馆法》,《建筑控制法》和任何其他法规。

注册截止日期为19th 2019。 您可以在这里阅读以下内容:

https://www.bangkokpost.com/thailand/general/1698836/illegal-hotels-must-register-by-aug-19

符合大赦条件的酒店必须注册为不合规的酒店业务。 然后,他们必须着手解决有关行为下的任何安全违规问题,这对于许多精品酒店或公寓来说是不可能的。

这种赦免将如何影响正在提供短期租金的在建公寓。 一旦项目售罄,大多数开发商将继续前进,将度假村的管理权交给第三方。 换句话说,开发商对度假胜地售罄后发生的一切并没有真正的兴趣。

由于所涉及的费用,许多公寓不太可能通过在当局注册或采取任何必要步骤来遵守法规来申请进一步大赦。 大多数人会了解这样做的成本。

在人们生活了多年的成熟发展中,还有更多的障碍需要克服。 因为在确保公寓遵守法律方面,使事情变得更加艰难的不仅是当局。

公寓法人在开发和出租公寓方面也有很大的发言权,您开发中的其他所有者(尤其是居民委员会中的所有者)也是如此。 他们的决定和行动甚至可能与想要利用普吉岛蓬勃发展的旅游业的所有者背道而驰。

那么,我在哪里可以短期租住别墅?

尽管我们知道许多成功申请了酒店豁免的别墅所有者,但今天的当局似乎并不慷慨地发布这些豁免。 话虽如此,但可以肯定的是:别墅所有者与公寓所有者相比,建立租赁业务的论据要简单得多。

即使当局正在缓慢进行申请,所有者在技术上仍可能有资格获得豁免,因此它确实有助于申请。 他们努力申请的事实表明有遵守法律的意图,如果将来的短期租金受到挑战,这将使他们的案件更加可信。

即使在获得豁免之前,业主也可以遵循准则,尽一切可能“超越”。

对于外国别墅所有者而言,首先要确保他们有一家合法的泰国公司来经营其租赁业务,该公司必须遵守泰国法律,备案并缴纳税款。 接下来,他们需要使自己熟悉健康和安全要求,特别是通过安装灭火器。

最后,最重要的是,他们必须保留客人的详细登记册(包括护照复印件),并确保每周向酒店登记员报告姓名。

那我公寓的短期租金呢?

对于公寓开发而言,情况尚不如别墅。

从理论上讲,这是可能的。 没有什么可以说公寓被排除在豁免范围之外,但是在实践中很难获得公寓。 实际上,迄今为止,我们还不知道对公寓拥有者有任何此类豁免。

大多数公寓规章制度都明确规定不允许短期出租。 为了让CJP甚至在自己的规则下纵容这种做法,度假村内100%的业主必须同意允许短期租赁。 但是,改变公寓的规则只是第一步。

接下来是一长串的监管要求,必须获得旅馆执照才能满足这些要求。 例如,建筑物必须遵守《建筑物控制法》,具有正确的使用许可,并且公寓必须聘请持牌酒店经理。

对于大多数公寓而言,可悲的事实是,一旦它们建成,就很难从结构和财务上满足他们的酒店许可要求。

泰国的5星级酒店如何看待Airbnb?

显然,任何促进泰国酒店业的协会都不会对泰国成千上万家非法酒店产生好感。

CSZ 泰国酒店协会 成立之初是为了向其合法酒店业会员以及与酒店和旅游业有关的组织和个人提供支持。

他们的立场并非没有道理,是非法企业正在从该行业中获利,但并未被迫对其成员进行大量投资以在泰国经营。

酒店支付大量资金在泰国设立酒店。 旅馆业主要么以购买土地和建造豪华酒店为代价,要么以买断现有酒店项目为代价(有时花费数十亿泰铢)。

持牌酒店还勾选了所有必要的监管框,包括营业执照,安全准则,建筑规范以及对公共区域的空间分配。

还值得考虑的是,除了建造或购买旅馆的费用外,所有者仅被允许将大约三分之二的土地面积用于产生收益的旅馆建筑。

要获得酒店执照,必须将40%的土地分配给公共区域,包括花园,游泳池,网球场,餐厅或大厅。 在潜在投资数十亿美元之后,他们仅被允许将其投资的60%用于实际的酒店客房。

难怪酒店会在不采取必要措施以公平竞争的情况下,咒骂私人所有者从其行业中获利。

这不是一个新问题。 越来越多的非法酒店达到了这样的程度,它们肯定会削弱主要连锁酒店的收入来源,这些连锁酒店投入了巨额资金在普吉岛和泰国经营。

2015年,时任普吉岛泰国酒店协会泰国南部分会负责人的Kritsada Tonsakul博士率领请愿书,对仅普吉岛当时的92,000个非法酒店客房采取行动。 据估计,非法酒店约占普吉岛所有可用酒店客房的70%。

普吉岛酒店经营者对92,000非法酒店客房的请愿

显而易见,为什么协会以其会员的最大利益为己任,并保护行业,却希望反对如此众多的非法出租客房。

当前公寓市场的情况

如今,普吉岛大多数在建的公寓都是作为住宅开发的,这是有道理的,因为人们确实居住在公寓中。

不幸的是,它们经常被卖给外国人作为“度假屋”,甚至吹捧他们作为投资物业的潜力,并在一定年限内提供有保证的租金回报。

此投资元素对许多买家都非常有吸引力,他们每年还将获得数周的物业使用权作为交易的一部分。

租金保证期结束后,然后向业主提供参与租金池的方式,将利润分成在所有业主之间分配。

但是,如果当局决定长期打击非法经营旅馆的公寓,则随时可能出现问题。 法院的一些裁决无疑使人们更加意识到这一点。

在2018的华欣府(Prachuap Khiri Khan),华欣地方法院裁定,短期出租公寓的共管公寓业主没有必要的执照。 因此,这些短期租赁是非法的。

法院宣布短期租赁为非法 

此后不久,同一法院还对10酒店进行了裁决,这些XNUMX酒店要么没有适当的酒店许可证,要么使用伪造的许可证经营。 这些酒店现在面临关闭。

尽管这些案件引起了公众的关注,普吉岛和其他地方的业主似乎并不太担心可能会对他们造成的影响。

实际上,大多数人在几天或几天以上的时间内租用公寓可能甚至不了解禁止他们这样做的法律。

实际上,可以肯定地说,大多数所有者的公寓单位已售出,但零表示其承诺的租金收入可能会因缺乏适当的执照而受到损害。 他们也很可能没有争取到有资格的法律代表来指导他们。

如果当局和华欣和曼谷的法院采取的立场成为全国性的趋势,那么他们从普吉岛公寓中获得的回报可能会大大减少。

当局对短期租赁有何处罚?

尽管那些经营非法酒店的人可能会被判处最高一年的监禁,并处以20,000泰铢的罚款,但租用一个公寓单位或别墅不太可能导致此类罚款。

实际上,在谈到短期租金时,大多数业主对当局似乎采取的更严格的方法并不在意。 即使他们很不幸并被抓住,与通过Airbnb这样的门户网站向度假者租房所产生的收入相比,罚款也相对较小。

这种情况将来可能会改变,但可以肯定的是,目前罚款不大。 华欣省法院在2018中裁定两名违规者。 第一个被勒令处以5,000泰铢的罚款,以及住客在他住所的每一天的额外500泰铢。 这是20天,总罚款为15,000泰铢。

第二名违法者也被罚款5,000泰铢,但被勒令在其租用的100天中的每一天支付81泰铢。 罚款总额:13,000泰铢。

但是自从这项裁决(当然是在整个曼谷地区)以来,公寓法人组织(CJP)一直在强迫决定短期出租的业主进行非法活动。

CJP征收的罚款远远超过了法院发布的罚款。 因此,当然可以肯定的是,除非政府当局明确(好坏),否则短期租房者的主要威胁将来自他们自己的CJP,如果它强烈反对非法短期租房的话。

《公寓法》包含有关公寓规章制度,公寓法人的条款以及业主委员会举行的股东大会的条款以及委员会可能通过的任何决议。

《公寓法》规定,在公寓大楼内不得进行任何商业活动,因为这些活动可能会打扰其他居民。 这包括短期出租单位。

“第17 / 1节:如果在公寓房舍内提供任何商业区,则必须将进入该区的通道与普通住宅区分开,以免干扰共同所有人的和平生活。 除第一款规定的商业区域外,不得在公寓大楼内进行任何商业交易。”

一些法人已经使用该法规来压制所有者。 根据65部分,他们有权执行此操作。 CJP可能会对违反《公寓法》的人处以最高50,000泰铢的罚款,以及在违反或不遵守规定的期间每天最高5,000泰铢的罚款。

第65节违反17 / 1节的,将处以不超过五万泰铢的罚款,在违法期间或不遵守此类规定的,应处以每天不超过5000泰铢的罚款。 。

在某些情况下,规则和条例也进行了更改,以赋予CJP更大的权力来制止非法租赁,并且处罚更加严厉。

我们已经在曼谷有经验丰富的业主因非法租用而被罚款70,000泰铢。 业主住在香港,并以一年的合同将他的单位租给了中国国民。 不幸的是,中国租户随后开始在Airbnb上出租该单元(带有短期租金)。

当房主收到CJP的信,命令他支付罚款或承担后果时,房客失踪了。 业主也没有法律地位,因为他们对房客的行为负责。

在这种情况下,CJP决定对居民非法租赁处以罚款。 通过检查他们在接待区无法识别的任何面孔的护照并记录下来,他们能够使用此单元建立短期租户的模式。

可悲的是,这可能在泰国是普遍现象。 不住在泰国的业主可能同样会成为受害者,因为发现他们的长期租客非法将房地产短期转租给度假者为时已晚。 对租户行为的合法无知不会阻止他们被罚款。

业主可能会发现自己被迫缴纳巨额罚款,即使他们不在该国,也不知道自己的单位短期要租用。

您可以在此处阅读泰国土地局提供的《公寓法》第2008条的完整英文翻译:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

为什么公寓法人(CJP)会因不允许非法短期租赁而变得更加严格?

随着围绕短期租金的宣传越来越普遍,公寓的CJP意识到,业主行为的某些法律责任可能也落在他们身上。

CJP职责的重要部分是确保其所有者不仅遵守公寓的规章制度,而且还确保他们没有违反法律。

不久前,度假村的CJP试图通知业主他们应该 不能 短期租房充其量只能是三心二意:在公共告示板上贴一个小告示,或者在每个邮箱放一张传单。

但是在过去的几年中,强制执行的速度意味着变革的发生速度要快得多。 而且,在大多数开发项目中,CJP一直在对非法租用其公寓的业主进行内部“打击”。

一些开发项目拥有国际品牌度假胜地,作为CJP和/或管理层,这些公司享有声誉。 尽管他们过去可能“容忍”了短期租金,但随着法律的实施变得更加健全,他们可能会采取不同的立场。

他们绝对不愿意公开承认短期租金,或者不执行或谴责违反规定的人,以起诉自己。

第一步,许多开发项目正在显着地显示出大的迹象,通知业主不允许短期出租。 他们希望通过这种微小的方式谴责非法活动,将自己视为做对的事情。

我们还知道一些CJP招募了顾问来帮助他们实施解决此问题的程序,包括如何处理违反《规章制度》的人。

当然,如果业主继续违反法律,任何CJP都不希望被视为有罪。

我真的可以被抓到吗?

您在这里要问的问题是:被谁抓住了? 您被实际的“权威”抓住的机会非常小-有些人甚至说根本不存在。

如果您考虑一下,某天有人敲您的门,或发出一封正式信通知您违规的可能性似乎极小。

对于CJP而言,要弄清您正在进行的非法短期租赁,实际上取决于您的共管公寓度假村以及出入口的布置方式。

如果居民/客人必须经过主要的警卫室或接待区-在到达电梯之前让值班的保安员或接待员值班-当然,即使不太可能,他们也会注意到正在使用该设备的度假者的轮换你的单位。

爱管闲的邻居也可能注意到进出您单位的人数不断变化,并决定将问题提交给CJP。

在任何一种情况下,如果有任何CJP的动机,那么他们有权利对违反公寓规章制度的行为处以罚款。

如果您是业主并且反对其他人在公寓中短期租房,该怎么办?

在许多开发项目中,大多数居民也是所有者,这些场所是他们的家。 他们是在这里专门为度假胜地的宁静而购买的,他们不希望度假者在此住宿。

毫无疑问,度假者肯定会发出更多的声音,在很晚的时候进去,而对建筑物,设施或其他居民的尊重却更少。

如果不存在反对短期停留的具体规则,不满的共同所有人可以加入并签署一项决议,然后要求CJP采取行动以实施短期停留禁令。

个人所有人也可以独立行事。 那些觉得自己受到嘈杂的度假者侵害的人受到泰国《民商法典》的保护,该法典实际上载有保​​护共同所有者免受此类情况侵害的规定。

冒犯的业主实际上可以起诉负责短期出租其单位的共同所有者。 判给受屈方的裁决范围从赔偿损害赔偿金到对未来度假租金的禁令。

如果不幸的居民感到自己的CJP没有采取任何行动,他们还可以选择将违反《旅馆法》的行为提请当局注意。 它可能不会在民事案件中成立,但违反地方政府的规章制度可能足以让CJP停止这种做法。

未来会带来什么

这是任何人的猜测。

看来政府似乎愿意让Airbnb和类似门户网站提供短期租金,但更多 放任主义 这种态度可能只针对农村地区,在这些地区,低收入家庭依赖于他们出租房间或公寓获得的收入。

但是,如果高密度旅游区中的跨国4-Star和5-Star连锁酒店开始更加强烈地抱怨说,它们受到私人租赁的困扰,我们可能会看到另一种方法。

当局可能有一天决定采用其他地方(例如西班牙或葡萄牙)的模式,而在没有适当许可的情况下,短期租赁是非法的。

在这两个国家/地区中,Airbnb均不得刊登没有许可证的房地产广告。 违反者将被处以高额罚款,最高可处以30,000欧元的罚款。

西班牙的许多地区都限制了Airbnb风格的短期度假租金,但西班牙的某些地区(例如马略卡岛)已完全禁止使用它们。

值得注意的是,许多新开发人员通过在单个开发中同时提供两种类型的适应能力而使用了一些先见之明。

例如,度假胜地分为两个部分,一个部分用于居住,另一部分用于投资。 指定的住宅物业将供那些不希望产生租金收入的希望居住在该单位中的人使用,而酒店许可的单位可以短期或长期出租。

这可能是前进的道路,而且将来看到更多的度假村以这种方式构成时,我们也不会感到惊讶。

我的旧公寓可以获得酒店许可证吗?

如上所述,任何公寓项目必须做的第一件事就是获得度假村所有人的同意以接受短期租金。 这主要是因为短期租房的度假者通常比在公寓大楼里租房的人更吵,更吵,更脏。

一些业主不希望度假者降低其雅致,轻松的生活环境的氛围,如果这样,他们的度假胜地就不可能采取这种行动。

但是,即使业主已达成100%协议(大多数情况下不是这样),度假村也必须满足许多其他结构和安全要求,才能获得完整的酒店许可证。

但这并非不可能。 在泰国各地建立了许多公寓,在普吉岛我们也知道一些公寓,这些公寓已成功获得了酒店执照。

总结

想要对自己的物业选择充满信心的普吉岛或泰国房地产的购买者,需要同时考虑每个度假胜地的公寓规则和规定以及我们已经在全国范围内适用的部长级规定。

如果您决定在没有酒店执照的度假胜地购买,并且公寓法人开始严格遵守有关短期租金的法律,则您可能被迫仅长期租用(例如按月租用)。 如果当局决定严厉打击非法租金,那将是同样的结果,尽管有更明确的规定。

仅提供长期租金的要求可能会大大降低您的收入,从而降低您的投资回报率。 它还可能影响潜在的未来买家的决定,从而影响您以后出售公寓的能力。

希望产生收入的有眼光的买家,应旨在在拥有可验证酒店执照的度假胜地购买,这种度假胜地不仅要满足投资需求,而且还要满足那些寻找自己的住房的需求。