普吉岛的租金收入需求

2020-09-30T09:41:53+00:00
租金收入需求

对租金收入的需求

历史上,长期资本收益的潜力推动了大多数全球房地产市场的发展,虽然这在普吉岛仍然是一个合理的预期,但现在市场正受到投资者的推动,他们要求更高的资金回报率。

开发提供 保证回报的需求量很大。 回报各不相同,但平均值在每年6-7%之间。 保证收入的时间范围可以短至3年,但一些开发商提供最高20年的保证回报。 如果业主是租赁计划的一部分,他们每年至少提供两周(有时达2个月)的个人使用。 有时,分配的个人使用时间将取决于所有者是否想要在淡季或旺季使用它。

在某些情况下,业主被要求保持标准的室内设计和家具包装。 装饰可能并不代表业主的个人品味,但管理公司必须能够宣传和提供一致的标准。

别墅和共管公寓项目都是以收入产品的形式进行销售,但公寓价格更便宜,占普吉岛的大部分销售额。 还有“condotels”,享有公寓和酒店牌照。 他们拥有像其他公寓一样的专业管理,但额外的酒店许可允许在短期内出租物业(即短于30天的时间)。

Sam Fauma和他在国际法律办公室的同事对短期租赁和长期租赁提出了一些建议。

SAM-fauma山姆对短期租赁与长期租赁的看法

泰国酒店法(2004)明确规定,酒店是“为商务目的而设立的住宿,为旅行者或任何其他人提供临时住宿服务,以换取赔偿。”但该法案明确将该定义排除在“住宿”之外。成立的目的是为每月带薪服务收费或向上提供住宿服务。“

换句话说,任何提供短于30天的临时住宿的企业都被视为酒店经营,属于此行为。 普吉岛的公寓或别墅业主可能没有意识到这一点,但如果他们通过代理商或互联网服务(例如booking.com或airbnb.com)租赁,他们也可能会发现自己被定义为酒店,因此需要持有酒店牌照以提供短期租赁。

值得庆幸的是,在2008中,颁布了关于豁免该法案的部颁条例,如下:“任何居住地,其中有多个房间不超过四个房间,无论是在一栋建筑物内还是在几栋建筑物内,并且总共服务能力不超过20客人,作为业务运营,为业主提供额外的收入来源。“因此,如果您拥有一个公寓,或多个公寓,不超过四间卧室,睡眠不超过20人,您可以申请豁免您的财产,并继续合法的短期租赁。 但是,作为此类场所的所有者,您还需要向Hotel Registrar报告。

Airbnb(特别是)的受欢迎程度突显了技术上非法的租赁数量,但并非必须如此。 令人惊讶的是,很少有人在租房时努力确保他们遵守泰国法律。

保证的投资回报率(ROI)是否真的得到保证?

克林特·伊斯特伍德曾经说过,“如果你想要保证,就买一台烤面包机。”那么Dirty Harry对普吉岛房地产开发商提供的担保有何看法呢? 回报真的是100%保证吗?

这个问题没有简单明了的答案,并且如果不尝试变得有趣,最好的答案实际上是肯定的;不是。

首先,保证退货合同必须由律师审查,以确保它代表买方的利益。 如果构造不良,部分返还可能会由开发人员进行公共区域维护,而买方则需要支付自己的维护和管理费用。 由于这些费用通常由开发商承担,因此强调了获得合适律师的重要性。

一旦确保了合同的措辞,根据我们的经验,短期担保是切合实际的,因为开发商通常会预算这笔费用。 在大多数情况下,它已经被纳入每个单元的销售和营销成本中。 事实上,一旦开发商收到公寓的最终付款,一些开发商实际上会一次性预付租金回报。

然而,长期租赁保障的可行性将取决于普吉岛旅游业的整体健康状况。 旅游人数的任何大幅萎缩几乎肯定会引发当地经济的萎缩。 长期收缩将对房地产市场产生连锁反应,因为保证收益是基于每年向游客填充可用单位。

在过去的二十年里,到普吉岛旅游的游客数量稳步增长。 在此期间,有一些事件对旅游产生了负面影响(见66页上的黑天鹅旅游),但在衰退之后,游客数量继续创下新高。

但糟糕的岁月有多糟糕? 亚洲危机,科技泡沫破裂,禽流感,非典,全球金融危机,军事政变和旺季中期的海啸。 这些事件在每次发生时都对旅游产生了显着影响,但泰国和普吉岛每次都重新焕发活力。

在租赁担保方面,唯一可能破坏大多数投资回报协议(除了管理不善或破产)之外的事情将是旅游经济的毁灭性收缩。 如果买方受到保证租金回报承诺的激励,他们应该让律师仔细审查开发商或管理公司制定的任何协议,特别是如果他们在一个开发项目中购买多个单位。

必要的尽职调查必须尽可能多地了解:

  • 开发商的信誉
  • 管理公司的记录
  • 他们自己的入住条款,和
  • 他们决定在保证期内出售该单位的后果(以确保不会因此而受到处罚)。

同样值得一提的是,当开发人员和/或管理公司的条款或承诺未得到全面满足时会发生什么。 如果不满足条件,还有哪些其他形式的补偿?

如果开发项目预付租金回报,这些检查可能没有实际意义,这将抵消保证租赁退货合同所涉及的任何风险。

普吉岛将物业出租给度假者的业主正在寻求有关短期租金情况的澄清。 您可以在此处阅读有关此内容的文章: 

普吉岛2019短期租赁的现状概述

普吉岛物业投资回报率

开发商(尤其是租赁单位)的最新营销策略之一是为买家提供有保证的回购计划。 这有效地承诺在5年,10年或15年后以全价或什至以利润购回公寓房或别墅。 这是我们关于该主题的文章: 

当您购买普吉岛的公寓或别墅时,开发商保证回购期权是什么?

简而言之

房地产行业仍然非常活跃,普吉岛的公寓价格远未处于泡沫区域。 对于寻求天堂之家的人来说,仍然很容易找到惊人的优惠。 基于与大多数西方经济体(甚至其他亚洲经济体)的低端价格比较,泰国房地产市场的当前价格代表了巨大的价值。

任何寻找投资房产的人都可以选择,优质公寓开发的新单位起价不超过100,000美元,而高档豪华别墅则可以达到数千万美元。 普吉岛为每一位买家提供一些东西,无论他们是在寻找海洋和沙滩,还是一个凉爽的山顶位置,提供宁静的隐居,或城镇的喧嚣,喧嚣和兴奋。

保证租赁退货计划是合法的,并且大部分都运行良好,但它们也可能容易受到开发人员无法控制的情况的影响。

因此,虽然开发商提供的回报当然不能保证100%,但普吉岛的租金回报在二十多年来一直非常稳定,甚至在路上经历了一些可能已经证明与另一个旅游市场瘫痪的重大障碍。

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