传统上，大多数全球房地产市场都是由获得长期资本收益的能力所驱动。 在普吉岛，这仍然是一个合理的前景，但是，这里的市场现在主要由投资者主导。 这些投资者坚持要求他们的投资获得较高的年收益。
普吉岛的别墅和公寓开发项目都向注重收入的投资者做广告。 但是，更多人更容易负担得起公寓，这使该行业的需求更高，并确保普吉岛大部分房地产销售为公寓。
本文主要关注共管公寓部门。
要查看普吉岛的一些最佳投资物业，请点击此处：
在普吉岛购买公寓投资物业
如果您购买房产进行投资，您最关注的可能是房产将产生的租金收入。
需求最高的发展可能是提供有保障的租金回报的发展。 虽然年收益率可能会有所不同，但平均值约为每年6-7％。 这些保证收入可以支付从2年到10年的任何费用，具体取决于开发人员。
如果您已签署开发项目的“租赁计划”，则通常可以在2周至2个月的时间内（取决于公寓）获得个人使用房地产的个人使用权。 您允许的个人使用可能还取决于您在淡季还是旺季访问普吉岛。
因为您要将单位的租金移交给专业的管理公司，所以可以说他们将要为整个公寓建立“品牌标识”。 毕竟，他们将在全球范围内投放广告，并且能够提供与人们在线观看内容一致的标准非常重要。
因此，当购买计划外的产品时，通常会为您提供标准的饰面和固定装置选择。 即使装修不能反映您的个人品味，但出于租赁房产的目的，也可能会要求您保持开发项目的室内设计理念以及标准的家具包装。
以这种方式考虑一下，如果你不打算在公寓里居住多达10年（或更长时间），你可能会在搬进去之前对它进行翻新。
普吉岛公寓与普吉岛公寓投资
如今，一种非常受欢迎的出租物业是“公寓”。 公寓几乎完全是投资物业，不应被视为未来的养老院。 您会发现，除了购买计划时提供的选项之外，您在室内设计上没有灵活性。
Condotels得名，因为他们享有公寓和酒店许可证，这使得它们成为短期租赁的理想选择。
他们拥有像其他公寓一样的专业管理，但额外的酒店许可允许在短期内出租物业（即短于30天的时间）。
您可以在这里阅读更多关于拥有酒店持牌公寓的信息：
您可能已经熟悉围绕预订网站的争议 booking.com 或airbnb。 许多国家（或在纽约为个别城市）因其酒店业而承受压力，以限制私人房间预订的增长。
泰国是其中一个国家。 任何打算在短短30的时间内出租房产的人都需要酒店许可才能这样做。
这是condotels作为投资物业的主要吸引力。 但这是否意味着传统公寓没有吸引力？ 不必要。 很大程度上取决于公寓的“法人”（管理公司的名字）。
许多法人将允许业主以短期租赁方式接受租户，即使技术上需要酒店许可证。
您可以在这里了解更多关于共管公寓法人的信息：
但是，2008年通过的《部长级条例》确实为个人所有者遵守法律提供了一种途径。 它规定了不超过四间卧室的最多可容纳20人的财产的豁免权。
据我们所知，许可证豁免更多地适用于平房和别墅而不是公寓。 但如果您的公寓没有获得酒店许可，则值得聘请经验丰富的律师协助您申请豁免。
您的公寓的保证投资回报率（ROI）是否得到真正保证？
当普吉岛房地产开发商提供租赁担保时，租金回报真的是100％保证吗？
这是一个难以回答的问题，并不是试图幽默地说答案是肯定的和否定的。
首先，律师必须审查合同以确保保护买方利益。 措辞不佳的协议可能会导致开发商将一部分保证的收益转用于CAM费用（公共区域维护）。 贫穷的买家可能会发现，除了其他所有事情之外，他/她还需要自己支付管理和维护费。
如果您有保证的退货合同，这些费用通常由开发商支付，这进一步强调了获得优质律师的重要性。
在确保正确的合同措辞之后，短期保证租金回报的任何安排都应切合实际。 在大多数情况下，开发人员已经承担了这笔费用。 （通常，单位市场营销和销售成本将以此为基础。）
保证退货有时由开发商一次性预付，通常是在收到单位的最终付款后。
依托旅游业
长期保证回报的可行性在很大程度上取决于普吉岛旅游业的生存能力。 游客数量的大幅减少很可能导致普吉岛当地经济下滑。
长期的低迷将不可避免地影响房地产市场，因为保证的租金收益率依赖于每年占据尽可能多的空置单位的游客。
在过去的XNUMX年中，普吉岛的游客数量稳步增长。 这两个十年还见证了威胁整个旅游业的区域和全球危机。 虽然有短期影响，但度假者成群结队地回来了，创纪录的游客人数每年继续黯然失色。
那些糟糕的日子真的那么糟糕吗？ 您还记得其中多少：技术泡沫破裂，SARS，禽流感，军事政变，亚洲危机，2008年金融危机以及在节礼日袭击的印度洋海啸-就在普吉岛中心旅游旺季？
上述每一个旅游都会受到影响，但普吉岛（实际上是泰国）每次都恢复得更好。
但是，为什么要提到现代历史上旅游业最糟糕的时期呢？ 因为，除了破产或管理不善之外，旅游业的灾难性收缩将是保证租赁协议无法产生其承诺回报的最可能原因。
上述事件都没有成功地打倒旅游业或保证租赁市场。
你可以在这里阅读我们关于泰国旅游业的文章：
通过使用律师确保付款
如果有保证的租金回报是购买者的强烈动机，那么重要的是，律师应查看开发商/管理公司的协议。 律师还应仔细研究公司-公司及其背后的个人。
尽职调查应考虑以下内容：
- 管理公司的业绩记录
- 开发商的信誉
- 管理业主入住的规则，以及
- 在租赁保证期结束前出售该单位的后果（确保不存在提前售卖的处罚）。
如果管理公司/开发商没有完全遵守所提供的条款或承诺，该怎么办？ 要求赔偿的追索权是什么？
如果保证的租金回报是由开发商预付的，则某些尽职调查可能是不必要的，因为很多潜在风险已被预付所抵消。 但是，让律师参与这一过程仍然很重要。
您可以在此处阅读我们的文章，了解在泰国购买房产时获得最佳法律建议：
总结
“保证回报”租赁计划是不可或缺的，总的来说，它们也得到了良好的管理。 但是他们也可能受到外部力量的影响，而没有任何开发商可以合理地控制这些外部力量。
生活中没有任何东西可以得到完全保证，但是普吉岛大多数开发商提供的回报肯定是非常稳定的。 在过去的二十多年中，岛上绝大多数开发商已经支付了他们在第一天承诺的收入。 在此期间，普吉岛在旅游市场上经历了一些重大动荡-其他旅游目的地可能没有幸免的动荡。
这是《 2019/20普吉岛泰国住宅物业指南》的节选。 要下载免费副本，请单击 点击此处。
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