普吉岛房地产行业的发展（或者为什么现在有这么多外国人非法拥有普吉岛别墅）
普吉岛的法律变革
2006 年，数千名外国人以为自己拥有普吉岛的别墅、土地、房屋或联排别墅，但最终却发现他们并不拥有这些土地。当时每个人都知道外国人不得拥有土地，但他们也“知道”有简单的方法可以绕过这项法律。
与提名股东一起成立泰国公司有限公司 - 这是最常见的解决方案。 泰国公司不是外国人，它是泰国实体，所以问题解决了。 。 。 对？ 错误。
受到这一建议影响的外国人不得不以各种形式支付费用。无论是通过支付新的法律费用来重组所有权，还是以低于市场价格出售，人们都需要花钱才能摆脱对泰国法律的错误理解所造成的问题。当然，许多人在整个购买过程中都被完全了解其中违法行为的专业人士误导了。
普吉岛每年都会迎来来自海外的新投资者，在过去 5-10 年中，其中许多来自俄罗斯和中国。2006 年，普吉岛的游客中只有很少一部分来自这两个国家；而今天，即 2024 年，他们仍然是普吉岛房地产的主要买家和投资者。
如果当局继续认真执行最新的执法措施，这可能会对在普吉岛拥有（或认为拥有）土地和别墅的外国人，尤其是新来的外国人造成巨大冲击。
对于我们其他人来说，它只会是似曾相识。
泰国政治体制变化如何影响普吉岛房地产
如上所述，过去二十年泰国政府经历了多次更迭。事实上，自2006年以来，泰国经历了四次重大更迭，其中包括两次军事政变，并经历了12位不同的总理。
当政权改变时，一个国家的整个政治前景就会发生变化。 随着新政府宣称自己的优先事项，可能会将执法重点放在次要位置。 同样，以前被忽视的违法行为可能成为新政权的焦点。
藐视法律的人的蔑视程度因政权而异。 事实上，2006的镇压只持续了四个月，直到一场军事政变取代了总理他信，他率先严格执行土地所有权法。
在这短短的四个月时间里，一些普吉岛土地和别墅业主被迫解散公司并出售土地或房产。其他人在政权更迭后逃脱了惩罚。这一冷静期一直持续到现在，经历了一系列政权更迭。
前总理他信的女儿如今与其父亲承担着同样的领导角色，任何人都无法猜测他们是否会在不久的将来再次将此作为工作重点。
警告Emptor或确认偏见？
长期以来，网站、宣传册和传单一直宣扬只要成立一家泰国公司就能轻松获得普吉岛别墅所有权。仅在普吉岛就有数百个销售摊位、商店和摊位，其中大多数都提供相同的解决方案。
这句独特的口号被不断重复，直到不幸地获得了不应有的尊重光环。普吉岛房地产行业的许多人只是告诉买家他们想听到的话，因此这句口号被一遍又一遍地重复给潜在买家。
我们已经注意到挑战既定信念是多么困难。 一个人如何不相信已被多个来源“强化”的信息（无论多么不正确）？ 该行业甚至已经发展到别墅开发（向外国人推销）定期赢得尊重的房产奖励，进一步积极强化叙事。 （有时候，正如泰国房地产新闻报道的那样，开发商实际上已经肆无忌惮地发明了一个奖项，只是声称他们的建筑物是“年度公寓”。）
Caveat Emptor意为“让买家小心”。 人们可能会认为数十万美元，欧元，英镑或数百万人民币或卢布的支出将使大多数买家更加好奇。 奇怪的是，情况并非总是如此。
如果一个新来普吉岛的人读到有关某家律师事务所遭到突击检查的文章，会发生什么？或者听到一则新闻，说一群外国人在法庭上受到审判，但在试图捍卫复杂的所有权结构时败诉了？
他们做的第一件事就是打电话给为他们设立泰国公司并安排购买普吉岛别墅的律师（或更可能是会计师）。当该专业人士要么愿意混淆事实，要么对事实一无所知时，外国业主通常会感到无懈可击。
他们听到的每一个关于非法拥有土地或别墅的故事在他们眼中都是错误的，并且他们遇到的每个通过拥有名义股东的泰国公司在普吉岛购买房产的外国人都会产生错误的确认偏差。
他们听到的关于非法所有权的每一个故事在他们看来都是错误的，他们遇到的所有其他外国人通过一家泰国公司与被提名人股东购买房产，这使得一种错误的确认偏见永久存在。
普吉岛众多新买家缺乏参考标准
吉姆·汤普森是振兴泰国丝绸业的美国人。他于 1945 年首次前往泰国，和许多到访泰国的人一样，他最终在这里度过了余生。晚年，他在 Khlong Saen Saep 设计并建造了一栋房子，这栋房子在当时堪称建筑奇迹，现在作为博物馆，仍然是曼谷最受欢迎的旅游景点之一。然而，当时他拥有这块土地的永久产权。他买下了这块土地，并在上面建了一栋房子。但就在吉姆·汤普森神秘失踪三年后，也就是 1970 年，外国人不再被允许拥有土地。
几十年来，外国游客纷纷涌向普吉岛，而在此期间，英语报纸、论坛和聊天室多年来一直警告读者不要被骗去非法购买房产。但许多人仍然选择无视警告。虽然也有“初来乍到”的人接受了错误的建议，但很少有英语使用者完全没有意识到，作为外国人，他们不能在普吉岛拥有土地和别墅。
遗憾的是，中国和俄罗斯的游客/投资者却并非如此。俄罗斯人只是在过去十多年才大量涌入普吉岛，而中国旅游业的大幅增长则发生在更晚的时候。因此，许多俄罗斯人和中国人并不知道之前曾有打击非法所有权的举措，也许是因为没人费心告诉他们。由于没有参考框架，他们很容易被误导，不知道哪些结构是合法的，哪些不是。
似乎没有类似的俄语或普通话社交网络活动，以告知人们有关外国土地所有权的法律。 有可能这个信息没有到达俄罗斯或中国博客圈的一个原因是那些在线写关于普吉岛物业的人没有经历最后的镇压，并且不熟悉信件与法律精神。 相反，买家 - 或许也是博客 - 都依赖于那些不了解事实或鼓励不讲述整个故事的个人的建议。
俄罗斯和中国购买房地产的法律文化
我们在这里以俄罗斯和中国为例，但可能还有很多其他国家也适用。影响俄罗斯和中国买家的问题更多的是文化性质的，特别是围绕聘请律师购买房产的文化。
我们上面提到泰国物权法的根源在于泰国人手中的土地文化依附。 我们从与普吉岛的俄罗斯人和中国人交谈中学到的是，在他们的文化中，律师通常不会在买回或卖回房屋时参与其中。
事实上，过去几年中，有很多中国人愿意在中国花钱，不用离开自己的国家，就能拿到在普吉岛购买房产的钥匙。过去，这使得一些开发商和代理商能够找到一种方法，在岛上各地出售房产，而经验丰富的律师可能会建议不要购买这些房产。在中国，尽职调查和聘请律师并不常见，这意味着开发商可以向毫无戒心的买家出售公寓单元，就像在网上兜售廉价和有缺陷的商品一样。
一些俄罗斯和中国个人可能（并且已经）在普吉岛的房地产交易中“遭遇困境”，仅仅是因为他们不了解聘请律师的必要性。
从350,000到35,000,000
1970 年，当最后一项允许外国人购买土地的条约到期时，每年约有 350,000 万游客前往泰国。如今，这一数字已达到 35 万，其中很大一部分（约三分之一）每年都会前往普吉岛。
当旅游人数较低时，购买别墅的外国人几乎没有人注意到。 当局几乎可以对相对较少的环绕法律的外国人视而不见。 在许多情况下他们这样做，主要是因为没有人抱怨。
但随着外国对购买普吉岛房产的兴趣日益浓厚，泰国国民的不满情绪也愈发强烈。任何认为政府会袖手旁观、眼睁睁看着泰国法律永远被公然藐视的人，都完全无视泰国人民对试图购买其土地的外国人的深切感受。
盲人领导盲人
随着疫情过后游客数量再次稳步攀升，普吉岛现在迎来了来自不同国家的新居民，其中许多人来这里工作。其中一些新移民从事房地产行业。
当外国投资者被告知使用名义股东购买别墅“一切顺利”时，他们收到的建议显然并不好。任何通过泰国公司进行的购买都必须是贸易公司，而不仅仅是控股公司，这样才不会触犯法律。
向买家传达这一信息的人是刚从海外来的外国人。 而且总是有可能人们向他们传授绳索，他们并未完全意识到泰国财产法的复杂性。
在某些情况下，这确实是“盲人领路”，而现在我们处于这样一个阶段，所有新移民都普遍认为外国人在普吉岛拥有土地或泳池别墅是可以的。即使在 2024 年对会计和律师事务所进行突击检查之后，大多数外国人仍然对他们可能违反的法律一无所知。
泰国的法律可能很复杂，其中一些法律不容易理解或理解。 例如，如果您不穿内衣，公开场外是违法的。 这是一项实际的法律，但我们不确定如何对其进行适当的监管。
另一方面，财产所有权法则更加清晰，更容易执行。
糟糕的运气/糟糕的选择
与任何行业一样，对于律师事务所而言，您可以获得所付出的代价。
例如，准备野营旅行的人知道他们需要防风雨的外衣，因为他们面临的条件将是不可预测的。 在决定购买什么品牌时，也许他们会采取“防风雨装备完全相同”的态度，并选择最便宜的选择。 也许他们在流感床上度过的那一周，因为他们的服装不是真正的风或防水，可以通过多花一点钱来避免。
在普吉岛聘请律师有点像这样——你需要一个可以帮助你渡过任何风暴的律师，通常是更有经验的律师可以做到这一点。
当普吉岛的旅游业空前繁荣时，房地产销售也随之繁荣起来。我们已经讨论过向想在普吉岛购买别墅的外国人提供的解决方案（拥有名义股东的泰国公司），我们已经明确表示这违反了法律。但这种建议很常见。
在2006之后，大多数有经验的律师事务所都不再推荐使用被提名人结构。 这对他们的客户来说应该是一种解脱，因为有史以来第一次，国家审计部，土地部，投资委员会和商业发展部，犯罪抑制司（CSD）和特别调查部（DSI）都是似乎是彼此合作。
这种多机构合作的独特范例将使揭露非法土地所有权的过程变得非常简单。但那些在购买普吉岛房产时寻求经验丰富的法律建议的外国人应该不必担心他们自己的泰国公司。
购买普吉岛房产的国籍变化
20 年前建造的普吉岛别墅大部分都是由娶了泰国妻子的外国人购买的。这些人主要是欧洲人、北美人和澳大利亚人，当时居住在普吉岛的外国人中有很大一部分都有泰国配偶。外国人以当地配偶的名义购买别墅或土地是完全可以接受的（现在也是如此）。
如果有的话，在这段时间内以配偶的名义对购买的限制已经减少。 对于外国人寻求购买别墅的任何其他手段，也不能这样说。
我们不是在针对俄罗斯人和中国人，但他们是当今最好的例子。在仍在岛上购房的俄罗斯人和中国人中（十年或十五年前，他们在旅游统计数据中几乎不值一提），只有一小部分人与泰国人结婚。但过去十年里，这两个群体（既有居民，也有游客）在普吉岛购买了大量房产，这再次让外国所有权成为人们关注的焦点。
外国对普吉岛别墅和有地房产的需求
如果外国人在普吉岛拥有别墅（特别是别墅所在的土地）是违法的，那么为什么一开始要在岛上建造这么多别墅呢？
当然，娶了泰国妻子的外国人可以以妻子的名义购买别墅，任何根据《土地法》进行指定投资或符合投资委员会计划资格的外国人都可以申请购买土地并在其上建造别墅。如果您拥有合法的泰国小企业，也可以拥有房产，但仅此而已。
上述问题的简单答案是需求，尤其是我们看到疫情过后对住宅别墅的需求大幅增加。一些拥有经验丰富的律师的外国人很乐意租下他们的别墅 30 年。其他想要实际所有权的人则利用泰国公司。
无论是租赁、通过合法的公司安排，还是通过规避法律，普吉岛的很大一部分外国市场总是会被泳池别墅而不是外国永久产权公寓所吸引。只要有需求，新别墅就会继续建造。
你违反的不只是一条法律！
首都的调查人员可以很容易地看到非法的公司结构，特别是在与业务发展部（DBD）合作时，所有当前公司股东（包括外国股东）的记录都已登记。
因此，除了根据“外国商业法”（FBA），“民法典”和“商业法”（CCC）和“土地法”打破的所有法律外，拥有泰国公司的外国人也应该知道，作为泰国公司的董事，他们也作为公司的员工有一定的职责。 这需要工作许可证，在没有工作许可证的情况下在泰国工作可能会受到严厉的处罚。
还有非法出租的问题，这会使外国人受到进一步的处罚。而这些法律的执行并不是非此即彼，而是以上所有。这不仅加重了罚款，而且积极逃避多项法律使得失去珍贵的普吉岛别墅或投资的可能性更大。
最近的执法行动表明当局是认真的。但如果将来现政权真的集中精力解决普遍存在的非法土地和别墅所有权问题，那么每个人都希望这个问题能够以微妙的方式而不是武力解决。
总结：漏洞是为弓箭手准备的
“漏洞”这个词最初指的是城堡墙上的箭头狭缝（“循环”是窗口的过时单词）。 一种理论认为，儿童或小成人爬过狭缝作为逃生手段的能力使我们目前对漏洞的理解 - 一种逃避法律或至少利用其模糊性的方法。
然而，普吉岛的房地产法却非常明确。任何认为自己找到了漏洞让外国人拥有普吉岛房地产的人，都只是无视那些与他们对法律的乐观解读相矛盾的法规。把漏洞留给那些弓箭手吧。
本节可以相当简洁地概括我们在普吉岛购买房产的 3 条规则：
1：聘请一位经验丰富的律师。
2：始终遵守法律精神
3：永远不要忘记规则1和2。
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