普吉岛房地产业的演变-为什么这么多外国人非法拥有别墅

2020-09-28T08:08:03+00:00

普吉岛物业的演变(或为什么这么多外国人现在非法拥有别墅)

无知的无用

无知从来不是违法的合法理由; 故意无知,甚至更少。

相信泰国当局没有兴趣执行土地所有权法是天真和愚蠢的,一点历史背景可能有助于理解为什么。

政变使泰国现任政府在2014上台,他们着手重新起草《泰国宪法》。 在2015中拒绝了初稿后,最终2016在8月进行了全民公决。 两个月后,当时世界上统治时间最长的君主普密蓬·阿杜德(Bhumibol Adulyadej)国王88逝世。 根据传统,火葬只发生在26年10月2017年。

不言自明的是,政府在第一个3年期间比外国土地和别墅所有权有更紧迫的优先事项。 我们不相信任何政权会永远站在那里,在王国的法律被公开蔑视的时候什么都不做。 也就是说,每个人都希望,如果当局决定采取行动,那么伴随着温和的宽松限制,而不是造成业主无法恢复的泥潭。

法律嬗变

在2006,成千上万认为拥有土地,房屋和别墅的外国人毫不含糊地发现他们没有。 当时每个人都知道外国人不被允许拥有土地,但他们也“知道”有简单的方法可以解决这个问题。

与提名股东一起成立泰国公司有限公司 - 这是最常见的解决方案。 泰国公司不是外国人,它是泰国实体,所以问题解决了。 。 。 对? 错误。

受此建议影响的外国人我们会以这种或那种形式重新付款。 无论是通过新的法律费用来重组所有权,还是通过低于市场价格的销售,都会花费人们的钱来摆脱对泰国法律的错误认识所造成的问题。 当然,许多人在整个购买过程中被无意识地误导了那些完全了解所涉及的违法行为的专业人士。

普吉岛每年都欢迎来自海外的新投资者,在过去的5-10年代,其中许多来自俄罗斯和中国。 在2006,普吉岛的游客并不是很多来自这两个国家; 而今天,他们是普吉岛物业的主要买家和投资者。

如果当局认真履行新的执法措施,对于拥有(或认为拥有)普吉岛别墅和土地的外国人,特别是新来的外国人,可能会感到震惊。

对于我们其他人来说,它只会是似曾相识。

影响普吉岛和泰国的政权变化

如上所述,过去二十年来,泰国政府发生了多重变化。 事实上,自2006以来,泰国经历了三次重大变革,包括两场军事政变,并看到了10不同的总理。

当政权改变时,一个国家的整个政治前景就会发生变化。 随着新政府宣称自己的优先事项,可能会将执法重点放在次要位置。 同样,以前被忽视的违法行为可能成为新政权的焦点。

藐视法律的人的蔑视程度因政权而异。 事实上,2006的镇压只持续了四个月,直到一场军事政变取代了总理他信,他率先严格执行土地所有权法。

在短短四个月的时间里,一些土地和别墅业主被迫解散公司并出售他们的土地或财产。 一旦政权改变,其他人就逃脱了惩罚。 冷却期通过一系列政权更改持续到现在。

随着现任政府表现出相当大的持久力,任何人都猜测他们是否会在不久的将来把它作为焦点。

警告Emptor或确认偏见?

网站,小册子和传单长期以来一直在泰国宣传外国土地所有权,这很容易通过成立泰国公司来实现。 仅在普吉岛就有数百个销售摊位,商店和看台,其中大部分都提供相同的解决方案。

重复这个奇异的口头禅,直到它遗憾地接受了不尊重的光环。 房地产行业的许多人告诉买家他们想要听到的内容,因此对潜在买家反复重复的口头禅。

我们已经注意到挑战既定信念是多么困难。 一个人如何不相信已被多个来源“强化”的信息(无论多么不正确)? 该行业甚至已经发展到别墅开发(向外国人推销)定期赢得尊重的房产奖励,进一步积极强化叙事。 (有时候,正如泰国房地产新闻报道的那样,开发商实际上已经肆无忌惮地发明了一个奖项,只是声称他们的建筑物是“年度公寓”。)

Caveat Emptor意为“让买家小心”。 人们可能会认为数十万美元,欧元,英镑或数百万人民币或卢布的支出将使大多数买家更加好奇。 奇怪的是,情况并非总是如此。

当一位新来的泰国人阅读有关被搜查的律师事务所的文章时,会发生什么? 或者听到有关一群外国人的新闻,这些外国人在法庭上度过了他们的一天,但他们试图捍卫复杂的所有权结构而迷失了方向?

他们做的第一件事就是打电话给律师(或者更有可能是会计师),他们建立了他们的泰国公司并安排他们购买别墅。 当那个专业人士愿意混淆事实,或者对事实一无所知时,那么外国所有者往往会留下防弹证据。

他们听到的关于非法所有权的每一个故事在他们看来都是错误的,他们遇到的所有其他外国人通过一家泰国公司与被提名人股东购买房产,这使得一种错误的确认偏见永久存在。

俄罗斯和中国买家没有参考框架

吉姆汤普森是恢复泰国丝绸业的美国人。 他首先在1945旅行到泰国,和许多访问该国的人一样,终于在这里度过了余生。 在后来的几年里,他在Khlong Saen Saep设计并建造了一座房子,这是一个建筑奇迹,当时博物馆仍然是曼谷最受欢迎的旅游景点之一。 然而,当时他拥有它。 他买了土地,然后把房子放在上面。

几十年来,外国游客纷纷涌向泰国,但自从1970(吉姆汤普森神秘失踪三年后)以来,外国人一直没有被允许拥有土地。

英语报纸,论坛沙聊室多年来一直在提醒读者不要被非法购买物品,但许多人仍然选择忽视这一警告。 虽然还有那些“刚从船上出来”并接受不良建议的人,但很少有说英语的人完全忘记了他们不能拥有泰国的别墅或土地作为外国人。

可悲的是,中国和俄罗斯的游客/投资者也不能这样说。 在过去十年中,俄罗斯人只是大量涌入普吉岛,中国旅游业的显着增长仅发生在过去五年。 因此,许多俄罗斯人和中国人都没有意识到以前强制执行非法所有权的努力,也许是因为没有人费心去告诉他们。 没有参考框架,遗憾的是它们更容易被误导,并且不知道板上方有哪些结构,哪些不是。

似乎没有类似的俄语或普通话社交网络活动,以告知人们有关外国土地所有权的法律。 有可能这个信息没有到达俄罗斯或中国博客圈的一个原因是那些在线写关于普吉岛物业的人没有经历最后的镇压,并且不熟悉信件与法律精神。 相反,买家 - 或许也是博客 - 都依赖于那些不了解事实或鼓励不讲述整个故事的个人的建议。

外国游客涌向普吉岛

俄罗斯与中国的法律文化

影响俄罗斯和中国买家的另一个问题是文化问题,特别是围绕律师使用的文化。

我们上面提到泰国物权法的根源在于泰国人手中的土地文化依附。 我们从与普吉岛的俄罗斯人和中国人交谈中学到的是,在他们的文化中,律师通常不会在买回或卖回房屋时参与其中。

事实上,许多中国公民愿意在中国分钱,而且在没有离开自己国家的情况下,将钥匙交给在普吉岛购买的房产。 这使得一些开发商和代理商能够出售有经验的律师可能建议不要购买房产的房产。 在中国进行尽职调查和聘请律师这一事实并不常见,这意味着开发商可以以不同的方式向不知情的买家出售公寓单位,就像廉价和有缺陷的商品可以在网上兜售一样。

因此,一些俄罗斯人和中国人可能会因为他们不了解使用律师的需要而“解开”泰国的房地产交易。

从350,000到35,000,000

在1970,当最后一个允许外国人购买土地的条约到期时,350,000游客每年都会访问泰国。 今天这个数字是35百万,而且每年都有大量的人访问普吉岛。

当旅游人数较低时,购买别墅的外国人几乎没有人注意到。 当局几乎可以对相对较少的环绕法律的外国人视而不见。 在许多情况下他们这样做,主要是因为没有人抱怨。

但随着外国对收购泰国房产的兴趣稳步增加,泰国国民的不满情绪日益强烈。 任何相信政府会袖手旁观并观看王国法律的人都会被公开蔑视,这表明泰国人民对试图购买土地的外国人的感情深度完全无知。

盲人领导盲人

随着游客数量稳步攀升,普吉岛也欢迎来到这里工作的许多国家的新居民。 其中一些新来的人在房地产行业工作。

当外国人投资者被告知使用被提名股东购买的别墅“一切顺利”时,他们所收到的建议显然都不是很好。 通过泰国公司进行的任何购买必须是贸易公司,而不仅仅是控股公司,以免违反法律。

向买家传达这一信息的人是刚从海外来的外国人。 而且总是有可能人们向他们传授绳索,他们并未完全意识到泰国财产法的复杂性。

在某些情况下,它确实是“盲人领导盲人”,我们现在处于一个普遍被所有新人接受的阶段,外国人在泰国拥有土地是好的。

泰国的法律可能很复杂,其中一些法律不容易理解或理解。 例如,如果您不穿内衣,公开场外是违法的。 这是一项实际的法律,但我们不确定如何对其进行适当的监管。

另一方面,财产所有权法则更加清晰,更容易执行。

糟糕的运气/糟糕的选择

与任何行业一样,对于律师事务所而言,您可以获得所付出的代价。

例如,准备野营旅行的人知道他们需要防风雨的外衣,因为他们面临的条件将是不可预测的。 在决定购买什么品牌时,也许他们会采取“防风雨装备完全相同”的态度,并选择最便宜的选择。 也许他们在流感床上度过的那一周,因为他们的服装不是真正的风或防水,可以通过多花一点钱来避免。

不良的选择物业购买

在泰国聘请律师有点像 - 你需要一个可以帮助你度过任何风暴的人,而且通常是经验丰富的律师可以做到这一点。

当泰国旅游业出现前所未有的繁荣时,房地产销售的繁荣随之而来。 我们已经讨论了向想要在普吉岛购买别墅的外国人提出的解决方案(泰国公司与提名股东),我们已经明确表示这违反了法律。 但这个建议很平常。

在2006之后,大多数有经验的律师事务所都不再推荐使用被提名人结构。 这对他们的客户来说应该是一种解脱,因为有史以来第一次,国家审计部,土地部,投资委员会和商业发展部,犯罪抑制司(CSD)和特别调查部(DSI)都是似乎是彼此合作。

这种多机构合作的独特例子将使非法土地所有权成为一个简单的过程。 但那些为购买房产寻求经验丰富的法律建议的外国人应该不关心他们自己的泰国公司。

民族变迁

The Phuket villas being constructed 20 years ago were, for the most part, being purchased by foreigners with Thai wives.普吉岛XNUMX年前建造的别墅大部分是外国人与泰国妻子一起购买的。 These were predominantly Europeans, North American and Australians and a large proportion of these foreigners living in Phuket at that time had Thai spouses.这些人主要是欧洲人,北美人和澳大利亚人,当时居住在普吉岛的这些外国人中有很大一部分是泰国配偶。 It was (and remains) perfectly acceptable for a foreigner to purchase a villa or house in the name of a local spouse.对于外国人来说,以当地配偶的名义购买别墅或房屋是完全可以接受的。

如果有的话,在这段时间内以配偶的名义对购买的限制已经减少。 对于外国人寻求购买别墅的任何其他手段,也不能这样说。

在俄罗斯人和中国人在岛上购买(十年前的旅游统计数据中只有一小部分),只有一小部分人与泰国人结婚。 但是,这两个集团(作为居民和游客)购买的大量房产再次将外国所有权置于聚光灯下。

国外对普吉岛别墅和有地房产的需求

如果外国人拥有土地所有权是非法的,那么为什么这么多别墅都建在首位呢?

当然,有泰国妻子的外国人可以随时以妻子的名义购买别墅,根据“土地法”或符合投资委员会计划资格的任何外国人可以申请购买土地并在其上建房。 如果您有合法的泰国小企业,也有可能拥有财产,但这就是它。

上面问题的简单答案是需求。 一些拥有经验丰富的律师的外国人很乐意租用30年的别墅。 其他想要实际拥有所有权的人则利用泰国公司来购买别墅或简易别墅。

无论是作为租赁权,通过合法的公司安排,还是通过绕过法律,普吉岛的某个外国市场部分将始终被吸引到地产。 只要有需求,新的别墅将继续建造。

消失的股东伎俩

如前所述,如果泰国有限公司被证明具有外国股东和/或董事,土地局通常会拒绝对该公司的土地进行注册。 用来解决此问题的一种流行的诡计是在100%的泰国股东中注册公司,然后几天后,秘密地将股份转让给外国人。 尽管可以认为当局没有一个更明智的做法,但认为这样做完全没有引起注意是不明智的。 这将意味着当局要么一无所知,要么不愿执行法律-这都不是真的。

从现任政府就职的第一天起,他们就比制定房地产销售法规更加紧迫。 但是他们并不知道正在发生的事情,也不可能永远持续下去。 他们很容易找出公司的股东和董事在公司购买土地或有地房产后不久是否发生了变更。 如果受到质疑,官员们可以很容易地确定任何泰国提名人都没有参与该公司。

如果公司由外国人控制,并且其行为被视为违反“法律精神”,则该公司将被宣布为非法,股东(外国人和泰国人)可能会受到处罚。 迄今为止,对泰国股东的处罚最大。 尽管其中一些人可能不完全了解他们要注册的内容,但由于使用了他们的名字,因此他们在法律上是同谋。

这不仅仅是一个法律

首都的调查人员可以很容易地看到非法的公司结构,特别是在与业务发展部(DBD)合作时,所有当前公司股东(包括外国股东)的记录都已登记。

因此,除了根据“外国商业法”(FBA),“民法典”和“商业法”(CCC)和“土地法”打破的所有法律外,拥有泰国公司的外国人也应该知道,作为泰国公司的董事,他们也作为公司的员工有一定的职责。 这需要工作许可证,在没有工作许可证的情况下在泰国工作可能会受到严厉的处罚。

还存在非法租房问题,使外国人受到进一步处罚。 并且这些法律的执行不是一个或另一个,它就是上述所有。 这不仅会使罚款复杂化,而且多种法律的积极规避也更有可能造成别墅或投资的损失。

已经报道了一些执法行为,但如果当前的政权确实将激光重点放在广泛的非法土地和别墅所有权上,那么每个人都希望这个问题能够以微妙而不是武力来解决。

果壳:漏洞属于弓箭手

“漏洞”这个词最初指的是城堡墙上的箭头狭缝(“循环”是窗口的过时单词)。 一种理论认为,儿童或小成人爬过狭缝作为逃生手段的能力使我们目前对漏洞的理解 - 一种逃避法律或至少利用其模糊性的方法。

但是,泰国的物权法是明确的。 任何认为自己已经找到漏洞以使外国人拥有土地所有权的人都会忽视那些与他们对法律的乐观解释相矛盾的法规。 把漏洞留给弓箭手。

本节的其余部分可以用我们在泰国购买房地产的3条规则简要概括:

1。 找一位经验丰富的律师。
2。 始终保持良好的法律精神。
3.永远不要忘记规则1和2。

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