第 17 部分：普吉岛的负面因素——摘下玫瑰色眼镜
2024/5年利率上升可能对普吉岛房地产市场产生负面影响
从历史上看，利率对普吉岛房地产行业的影响并不像其他拥有巨额且可自由借贷的高杠杆国家那样。在许多西方市场，借贷成本的增加可能导致抵押贷款难以负担，因此经常出现疯狂的周期和/或繁荣-萧条的情况。
然而，如果全球利率持续上升，其可能达到的水平使存款储蓄比普吉岛的房产更具吸引力。
直到最近，大多数全球利率在近十年的时间里一直保持在非典型的低水平，但当美国提高联邦基金利率时，世界其他地区也纷纷效仿。这让很多金融机构措手不及。因此，10年期间，一些银行陷入破产。
除了进一步加息导致未来潜在的银行危机之外，历史上加息一直是股市崩盘的先兆，这进一步阻碍了全球投资。
较高的利率也是对抗通胀上升的一种补救措施，而较高的生活成本意味着消费者的闲钱减少，度假的钱也减少，而全球航班和酒店费用的上涨进一步加剧了这种情况。
我们的疯狂世界会影响普吉岛房地产市场吗？
普吉岛房地产一直与世界其他地区有些隔离，然而，过去几年发生的事件无疑让我们重新审视迫在眉睫的地缘政治和经济意外可能面临的潜在威胁。在这里，我们解决普吉岛房地产行业可能出现的问题。
地缘政治问题 – 政府间政策如何影响普吉岛房地产
普吉岛房地产市场始终存在短、中、长期风险。普吉岛历来与世界其他地区相对疏远，但国际地缘政治无疑在全球金融稳定和不稳定中发挥着作用，即使是在一个遥远的热带岛屿上。
外交关系通常不会对泰国构成风险，因为泰国很少与其他国家发生争执。但其他政府的经济政策可以而且确实会影响普吉岛的旅游业。并且已经表明， 旅游市场与普吉岛房地产业有着千丝万缕的联系。例如，外国政府让其公民出国旅行变得更容易或更困难，就像我们近年来在中国和俄罗斯看到的那样，确实影响了这些时期的游客数量。
战争也对普吉岛房地产产生显着影响，但有时结果可能是积极的。我们看到许多俄罗斯人和乌克兰人，不仅在当前两国冲突期间访问普吉岛，而且决定留在岛上生活，随后购买房地产。
截至撰写本文时，我们尚不知道以色列/巴勒斯坦冲突可能如何影响普吉岛或世界其他地区。
前所未有的全球债务和美元及其对普吉岛房地产的影响
世界上的巨额债务简直就像一座纸牌屋一样。在里面 国际货币基金组织 2023 年全球债务监测 全球债务总额（包括公共债务和私人债务）为 235 万亿美元。预计 2024 年新数据发布时这一数字将大幅上升。
我们当然必须密切关注这些不可持续债务水平的严重性，以及在未来的某个阶段，债务内爆可能如何不仅对普吉岛房地产行业，而且对全球所有市场造成严重破坏。
截至本文撰写之时，即 10 月 XNUMX 日th到 2024 年，美国国债将突破 35 万亿美元大关。这个不可思议的数字仍在增长，目前已占美国 GDP 的 122% 以上。但疯狂借贷的不仅仅是美国，许多国家都走上了同样危险的道路。例如，日本的债务占 GDP 的比例超过 263%。就连泰国的债务水平也超过了 25 年前亚洲危机期间的水平。
全球债务泡沫究竟何时破灭？没有人知道，但有一件事是肯定的：除非政府控制支出，否则这场金融戏剧不会有幸福的结局，无论是对于世界，还是对于普吉岛的房地产。
金砖国家及其目标将如何改变普吉岛房地产行业
预测哪些灾难可能潜伏在阴影中绝非易事，但新的全球金融危机无疑将对普吉岛的房地产市场产生不利影响。
金砖国家组成联盟挑战美元霸权可能会加剧上述全球债务问题。如果更多国家继续加入金砖国家，我们可能会看到全球金融格局发生50年甚至100年来最大的变化。
一些人将这一新提议的全球货币描述为经济的毁灭之球，但它似乎正在腾飞，每个月都有新的国家加入。如果这种新货币被认真地引入全球金融体系，我们将看到美元走弱，这意味着美国和其他国家的政策制定者将被迫进一步提高利率，使所有现有债务的偿还变得更加困难。当然，石油美元的必然消亡也将进一步加剧这种情况，石油美元也有可能消亡。
普吉岛的旅游业会衰退吗？
由于它们相互联系，外国和当地市场都可能受到旅游业连续几年贫困年份的影响。
我们知道旅游业是普吉岛房地产行业的主要推动力。因此，游客人数下降意味着岛上许多开发项目的买家减少。此外，旅游业的衰退将导致当地就业和工资下降。如果发生这种情况，普吉岛的本地和外国市场房地产价格将几乎立即受到影响。
普吉岛住房负担能力
如前所述，这是影响普吉岛房地产市场增长的主要因素。如果价格长期维持过高水平（相对于工资而言），房地产市场可能会陷入困境，而全球利率政策的转变可能会对普吉岛的房地产承受能力产生潜在影响。
我们已经知道，低利率可以刺激对房地产等有形资产的投资，而在房地产行业疲软的时期，这也可能是一件喜忧参半的事情。人们已经习惯了低利率，甚至是异常低的利率，而泰国或西方国家的利率上调可能会破坏房地产市场。
普吉岛的外国房地产市场与世界其他市场有些隔绝，然而，过去 3 年，价格上涨的速度远远超过了大多数人的记忆。如果价格继续以同样的速度上涨，普吉岛的房地产，无论是外国市场还是本地市场，都可能让绝大多数潜在买家无法承受。
尽管最近新兴市场动荡不安，但泰国却没有受到任何重大动荡的影响，这在很大程度上要归功于其经常账户盈余和大量外汇储备。但如果泰国因全球利率政策上调而进一步加息，那么经济放缓就有可能随之而来。
如果发生这种情况，可能会导致当地房地产市场放缓，不仅是普吉岛，而是整个泰国。
政府政策的变化
与房地产市场直接相关的泰国政府政策的任何变化都将不可避免地对当地市场的价格产生影响（正面或负面，取决于政策）。
正常经济中的一个例子是，政府改变贷款价值比以收紧抵押贷款要求。在高杠杆的市场中，这必然会对房地产价格产生连锁反应，甚至可能导致大量房产滞销。
幸运的是，这项政策并没有真正影响只接受现金支付的普吉岛房地产市场，但是，无论是联邦还是地方，规则、法律和政策的许多变化都会产生影响。这些变化有时是积极的，但当涉及到有地房产所有权时，它们更有可能是消极的。
有许多值得关注的问题可能对普吉岛房地产有利也可能不利。对在普吉岛居住超过 180 天的外国居民征收新税似乎有可能生效（不利）。新的分区或环境法规可能会改变市场格局（可能有利也可能不利）。土地部门更严格地遵守法律以阻止泰国公司所有权（历史上不利）。租赁法律的变化或现行法律的更严格执行可能会使业主出租别墅或公寓变得更加困难和/或不那么有利可图（不利）。
显然，我们欢迎有利于普吉岛房地产行业的政策。不幸的是，情况并不总是如此，我们总是做好应对意外的准备。
泰国的家庭债务
低利率环境也导致泰国家庭债务水平上升。 泰国目前拥有世界上最高的27 GDP，其中14家庭债务占GDP比率最大。
很高兴看到泰国繁荣昌盛，如果家庭债务水平保持不变（其他条件相同），那么就不应该引起太多关注。
然而，如果个人债务大幅增加，或者债务应付利率飙升，家庭借贷水平不受控制可能会成为泰国经济的一大隐患。这可能是导致泰铢贬值的因素之一。
打击泰国公司用于购买房产
在普吉岛，我们还有另一个障碍需要克服。过去 30 年来，泰国法律执行不力，但当局似乎再次严肃对待一系列会影响外国人的不同问题。许多外国人正在逃税、使用名义股东并经营不交易/不合规的泰国公司，这可能在未来某个阶段再次成为一个主要问题。
外国人每天都会通过泰国公司和名义股东购买房屋和别墅。如果当局在某个阶段决定加强对“非法所有权”的立场，这肯定会影响房地产行业。这已经影响了俄罗斯市场，许多俄罗斯国民现在在购买别墅时更倾向于租赁权而不是永久产权。
如果对非法控股公司进行认真审查，最终结果可能是别墅和有地房产大量涌入市场，这可能会导致价格停滞甚至下跌。如果这种情况发生，仅凭负面宣传就可能削弱需求，这也会对价格产生连锁反应。
全球危机及其对普吉岛的影响
某些外部事件是可以预见的（或者可能是不可避免的），并且可能对普吉岛的旅游业产生巨大影响，尤其是当你考虑到这些事件的起源不一定在泰国，或者在亚洲时。在全球危机和崩溃期间，即使是健康的经济也会受到“传染”的影响。
考虑一下全球股市崩盘以及随之而来的经济衰退。 今天泰国市场极不可能导致任何此类崩溃，但泰国会感受到这种影响。 全球支出的减少意味着前往泰国的人数减少，而购买普吉岛的房产则减少。
央行官员应对经济衰退的反应通常是降低利率，这可能导致房地产行业迅速反弹。但旅游业和房地产业最初的衰退是不可避免的。
2024 年普吉岛房产供应过剩吗？
世界上每个房地产市场，当供应超过需求时，价格就会开始停滞甚至下跌。这是我们在普吉岛没有真正经历过的事情。从历史上看，普吉岛一直存在“市场平衡”，新建别墅和公寓的数量很容易被新买家的持续需求所吸收。
然而，自从疫情过后该岛重新开放以来，情况发生了变化。自那时以来，我们经历了前所未有的房地产繁荣，别墅、公寓和土地价值现在比 2020 年高得多，这主要是由于需求大幅增加。
开发商抓住了这个机会，我们看到过去三年推出的新项目数量比普吉岛历史上任何三年都要多。有人估计，新单元（别墅和公寓的组合）的数量高达 100,000 套，所有单元都将在未来 2 年内完工。
因此，新普吉岛房产买家应了解普吉岛房地产行业的供需动态。由于过去几年涌现出如此多的新开发项目，转售市场也可能出现大量“过剩”。如果买家想利用供需动态，他们必须采取长期策略，尽管短期内情况可能会有所缓和，但那些具有长期眼光的人可能会获得回报。
普吉岛房地产市场的负面宣传
负面宣传对任何行业都是有害的，普吉岛的房地产行业也未能幸免。我们听说过许多个人或公司从事不道德或非法活动，这就是为什么在购买房产时进行彻底的尽职调查如此重要。
一些投诉已经进入报纸和网络媒体，并引发了负面宣传。
例如：
在 2019 年之前投资公寓的繁荣时期，另一种令人不安的销售策略浮出水面。外国人被告知，如果他们购买多套期房，他们最终可以免费获得一套或多套房产。
有些中介鼓励外国人购买多套公寓，并承诺在交易完成后，中介将亲自促成足够多的公寓的销售，让投资者实现收支平衡或盈利。据称，外国投资者将获得至少一套，甚至可能是多套“免费”公寓。
我们不一定想称这种做法为谎言，所以我们只能说这是一种非合同性的承诺，而且极不可能实现。在最坏的情况下，投资者拥有大量公寓，并已支付了所有费用。但是，如果他们将太多的储蓄或积蓄投入到这一策略中，那么如果“高利润销售”（整个营销计划的基础）从未实现，投资者可能会陷入资金困境。任何买家都应该看清这到底是一种旨在让一个人致富的销售策略。
值得庆幸的是，我们再也没有听说过这种销售策略，但买家仍应谨慎对待中介所说的内容。许多外国人因为不了解可能出现的问题而损失了很多钱，许多人甚至可能没有寻求法律建议。
普吉岛房地产市场不需要更多的负面宣传，但如果存在与非法所有权、可疑的营销计划以及不延长 30 年租约相关的更多问题，后续报道将不会令人愉快。
普吉岛房地产市场报告不正确
虽然一些对普吉岛房地产行业产生负面影响的文章可能是善意的，但外国媒体有时不明白他们在写什么。
偶尔外国人会发现一位有同情心的记者，但很明显，记者还没有完全理解他们所涉及的故事的真实性质。 有时候写的不幸事件只不过是一个外国人做出的糟糕决定 - 这个决定很容易被避免 - 但报告中并没有这样做。
有可能（甚至可能）外国人应该有足够的信息来做出明智和明智的决定，并且可以避免他们发现自己的困境。 在某些情况下，外国人通过获得对土地财产的控制实际上违反了法律，但记者没有提到这一点。
虽然我们同情那些运气不佳的人（我们都不想看到有人失去家园和/或投资的新闻），但必须注意的是，媒体上的负面报道并不一定是行业内不良活动的结果。
有时它是，但有时候个人犯了可以避免的错误。 不幸的是，记者并不总是花时间去揭露被受害外国人旋转的故事背后的真相。
关于普吉岛房地产的公正（大部分被忽视）报道
本文来自“每日电讯报” 在英国是来自2012。 它清楚地阐明了与泰国公司和代理人股东购买土地有关的法律。 它还引用了一位泰国官员的话，他谈到了打击非法外国所有权的必要性。
这篇文章是12多年前编写的，并且当局未提出的行动没有发生，这不应该让人们更有信心继续采用相同的做法。 相反，它应该成为泰国政府多年来一直意识到正在建立的违反泰国法律精神的外国所有权结构的警告。
人们应该知道，政府的更迭（比如最近的一次）往往意味着要解决新的问题，我们希望这不会意味着对外国人拥有土地的进一步打击。我们不认为每个新政府都会立即将外国人拥有土地作为首要任务，但我们也不认为他们打算永远忽视这个问题。
普吉岛房地产市场的每个人都明显赞成采取一定程度的克制措施，并赞成对法律做出修改（或至少澄清）。我们迫切希望看到结果。
进入普吉岛的签证规则发生变化
普吉岛会一直欢迎外国人吗？我们当然希望如此！尽管几十年来普吉岛一直欢迎外国人，但多年来，移民标准也曾一度收紧（然后放宽）。
这显然体现在对Visa运输的限制 - 跨越最近的边境和返回的快速一日游，以便在抵达时“续签”30日签证。 虽然这种做法仍然允许，但仅限于在一个日历年内通过陆地边境（或通过国际机场的六次）的两次此类旅行。
我们绝不应该排除其他领域收紧政策的可能性，而可能受到政策变化影响的签证类别之一是工作签证/工作许可。普吉岛的许多外国人都持有小型企业颁发的工作许可，有些甚至是他们自己的小型企业。正如对拥有普吉岛房产的泰国公司进行更仔细的检查一样，向外国人发放工作许可的公司也有可能在某一天受到审查，以确保其结构正确、遵守泰国公司法，并且确实在进行交易和雇用泰国员工。
泰国可以理解希望在中长期居住的外国人使用适当的签证。 当谈到它时，这不过是西方国家对游客的要求。
长期逗留的游客或使用泰国皇家大使馆签发的适当签证的任何人都可能会很好。 同样，我们相信，任何在泰国退休的50年龄的人都会受到欢迎。
影响普吉岛房地产市场的关键驱动因素摘要：
一个国家每年接待的游客数量与向外国游客出售的投资物业数量之间存在很强的相关性，这一点不足为奇。
数字不会撒谎。旅游业是普吉岛房地产行业的主要推动力。基础设施的改善与外国游客数量的增加同步，过去十年对基础设施（如机场、道路、公共交通）的投资有望进一步促进旅游业的发展。
大多数普吉岛房地产投资者的动机要么是资本增值，要么是收入超过他们从其他投资类型中获得的收入。但投资者和房主都应该意识到，盈利和收入之路有时会充满坎坷。
目前，普吉岛房产的最大买家是俄罗斯人；他们每年都是普吉岛最大的外国游客群体之一，这并非巧合。但他们不仅购买度假屋或出租物业。越来越多的各个国籍的人为了生活方式而搬到普吉岛——无论是工作、退休，还是教育子女。
未来酒店业的增长必将为普吉岛房地产市场的扩张奠定基础。然而，如果旅游业陷入低迷，房地产业也会受到影响。这是无法掩盖的事实。
但在过去二十年中，我们看到旅游业遭受了多次冲击，而泰国总能恢复过来。面对自然灾害、金融灾难和全球卫生恐慌，普吉岛旅游业可能退缩了，但每次都能恢复过来，并且继续不断壮大。正如旅游经济被证明具有极强的弹性一样，普吉岛房地产市场也同样表现出活力，让投资者年复一年地回到普吉岛。
投资者应该意识到普吉岛的黑天鹅事件的存在，并将其纳入购买决策的考量。话虽如此，但只有运气极差，黑天鹅事件极度灾难性，才能在未来 20 年内，普吉岛的房地产投资成为一项利润丰厚的投资。
普吉岛房地产市场文章的主要驱动因素
第 15 部分：为什么要投资普吉岛房地产？看看所有积极因素
人们爱上普吉岛的原因有很多。尽管世界由各种各样的人组成，但每个访问普吉岛的人都会立即爱上这个迷人的岛屿。如今，岛上居住着各种各样的民族，几乎地球上所有国家的国民都有。无论他们投资或成为岛上居民的原因是什么，几乎所有来到普吉岛的人都对在这里拥有房产持积极态度。本节涵盖了目前（2024 年）与普吉岛房地产行业相关的所有积极因素。
第 16 部分：普吉岛正在进行的基础设施改善
普吉岛曾是一座丛林密布的岛屿，海岸线上散布着渔村，普吉镇为锡矿开采业提供服务。自 21 世纪开始以来，该岛经历了令人难以置信的扩张，人口增长和基础设施建设都令人惊叹，每年都有新的景点和设施涌现。随着世界适应后疫情时代，越来越多的游客到来，越来越多的泰国人和外国人将普吉岛视为自己的家，这项基础设施改善计划不太可能会放松或放缓。
第 17 部分：普吉岛的负面因素——摘下玫瑰色眼镜
尽管普吉岛房地产市场的发展趋势与世界上其他所有房地产市场（包括泰国其他地区，苏梅岛除外）的走势不同，但发展也并非一帆风顺。普吉岛没有大多数国家那样过度借贷，因此发展轨迹肯定要平稳得多，没有繁荣与萧条。然而，普吉岛的房地产行业历史上曾经历过多次放缓，价格停滞多年，因为需求等待回升以吸收供应过剩。本节介绍了未来几年需要关注的事项，让投资者可以据此制定计划。
第 18 部分：旅游业的黑天鹅
这个话题值得单独写一个章节，主要是因为旅游业一直是普吉岛的命脉，现在仍然是。如果没有旅游业，普吉岛就不会经历过去 30 年的蓬勃发展，普吉岛的房地产市场也不会达到今天的水平。但每隔几年就会发生不可预见的事件，有时甚至非常突然，未来不可忽视。这些事件可能是地方性的、国家的或国际性的，但许多事件最终都会对普吉岛及其经济产生不利影响。
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