普吉岛外国永久产权公寓所有权指南（2025 年版）

逐步获取普吉岛外国永久产权公寓

每个采购阶段都有不同的文件编制和验证要求。流程顺序通常如下：

1）定义需求
确定地点、预算、布局偏好和法规敏感因素（例如宠物、阳台使用、装修灵活性）。

2）检查和比较
评估运营状况、自然采光、空气流通、建筑质量和管理绩效。避免仅依赖营销效果图。

3）预订
预订协议或预订费应包含与法律尽职调查结果和国外配额可用性相关的退款条件。

4）法律尽职调查
法律顾问应核实公寓登记、配额可用性、开发商信誉（如果是期房）、产权清晰度、章程和财务状况（欠款、偿债基金、保险）。

5) 买卖协议 (SPA)
明确了对价、时间、交接条件、包含项目以及转让税费的分配。

6）境外资金（FETF）
资金必须以外币从海外汇入，才能获得支持所有权登记和未来汇回的外汇交易单。

7）土地局过户
买方、卖方和法人代表出席过户；政府费用结算；所有权以买方名义签发。

尽职调查清单

公寓项目的运营状况和财务稳定性应通过书面证据进行评估，而非依赖假设或营销宣传。关键要素包括：

• 经审计的财务报表（最近2-3年）

• 欠款报告（识别CAM未付款趋势）

• 偿债基金余额与即将进行的大型工程（电梯/重新粉刷/屋顶）对比

• 建筑保险（火灾/公共责任险）

• 维护和服务合同（电梯、游泳池、消防系统）

• 现行规章（宠物、租赁规则、阳台使用、装修许可）

该文档有助于评估长期运营可持续性和公共区域治理。

与外国永久产权相关的成本和费用

海外永久产权公寓的所有权涉及过户阶段的费用以及持续的运营义务。典型的费用类别包括：

过户税费
根据买卖协议（SPA）进行分配。对于新建房屋，通常买卖双方各承担50%的费用；转售费用则根据持有期限和SPA分配方案而有所不同。

律师费
专业费用可以按固定金额或从价收取。强烈建议进行独立法律审查，以开展尽职调查和股份购买协议（SPA）核实。

公共区域管理费（CAM）
按月或按季度收取的费用，用于支付安保、清洁、公共区域的水电费、设施维护和管理人员配备等费用。

偿债基金
用于重大工程（例如电梯、重新粉刷、防水等）的资本储备金。在新房项目中，这笔款项通常在交房时支付；在二手房项目中，业主继承现有的资金水平。

保险
包括由 CJP 安排的建筑物总保单，业主可自行选择是否购买单元内物品保险。

实用工具
电费、水费和网费根据计量方式（直接向公用事业供应商计量或通过建筑物计费）而有所不同。

收购形式——二手房、期房和酒店式公寓

外国永久产权公寓的所有权可以通过不同的收购途径获得，每种途径都有其独特的法律和文件影响。

二手公寓（已竣工单元）

• 产权转移在结算时立即发生。

• 可以直接检查房屋的物理状况和公共区域的功能。

• 管理绩效和偿债基金纪律可以在实践中进行评估。

期房（开发商新建房屋）

• 分期付款计划

• 主要风险涉及交付时间、规格调整和开发商偿付能力。

• 保护措施包括第三方托管式支付结构、许可证核实和环境影响评估批准确认。

酒店式公寓（公寓式酒店）

• 可以合法地根据酒店许可证经营短期（<30天）按晚出租业务

• 收入模式因运营商和合同结构而异。

• 买方使用权分配、损耗和维修服务费等相关问题应仔细审查。

在所有情况下，在做出承诺之前，对项目注册、配额可用性、SPA条款和章程限制进行法律审查至关重要。

投资注意事项

普吉岛公寓的业绩表现因建筑类型、管理质量、地理位置和监管合规情况而异。影响租金回报和长期资本韧性的关键因素包括：

• 地点 - 靠近海滩、生活中心和开阔的观景点

• 管理标准—— 欠款控制、偿债基金纪律和建筑维护

• 单元功能 – 自然采光、层高、布局实用性、通风

• 合规– 租赁形式的合法性（酒店许可证与长期住宿限制）

• 品牌信誉度 成熟的开发商和管理完善的住宅项目通常拥有更高的转售流动性。

位置优越、管理良好的外国永久产权公寓比依赖不合规租赁形式或代理人公司结构的产权结构表现出更强的长期韧性。

什么最能推动绩效？

有几个因素决定了普吉岛公寓的租金收入、转售价值和长期稳定性方面的表现。

1. 位置和前景 – 靠近海滩、生活中心和开阔的视野往往具有更高的需求。

2. 建筑管理质量 – 强大的管理可以保值并确保财务稳定。

3. 平面图和布局 – 光线、天花板高度和存储空间都会影响宜居性和租赁吸引力。

4. 合规– 附则、酒店执照和遵守规定是租赁业绩的关键。

5. 开发商或品牌声誉 – 可信的名字可以增加信任度、市场价值和转售价值。

外国永久产权公寓常见的地区

外国业主购买的永久产权公寓主要集中在普吉岛南部和西部沿海地区，以及一些拥有成熟住宅基础设施的内陆区域。不同区域的社区特色、价格结构和配套设施各不相同，但以下区域一直以来都比较受外国业主青睐：

• 拉威

• 奈汉

• 卡塔/卡伦

• 巴东

• 卡马拉

• 苏林

• 邦涛/拉古娜

• Cherng Talay

• 迈考

• 普吉镇

• 查龙

区域层面的特征，例如是否靠近海滩、学校以及建筑密度，都会影响房产的购买适宜性和长期维护需求。购房者在选择房产位置时，应考虑其生活方式预期、是否符合当地法规（例如是否允许养宠物）以及用途偏好（长期居住或偶尔居住）。

普吉岛外资永久产权公寓典型价格范围（每平方米）

2025年外国永久产权公寓的参考价格因地区和项目规格而异。以下价格范围仅供参考，不具合同约束力：

新兴产品特性（2025 年）

普吉岛近期的公寓开发项目越来越注重实用性和长期居住的适宜性。常见的区别在于：

• 允许饲养宠物的地方法规

• 更大的厨房和储物空间

• 扩大的户外空间（露台/私人泳池）

• 改进通风和自然采光规划

• 以健康为导向的共享设施

• 电动汽车充电和联合办公区域

虽然这些特点并非普遍存在，但它们反映了一种从短期度假设计转向长期居住型住宅设计的总体趋势。

 2025-2030年合规性展望

预计监管执法和治理趋势将在中期内继续影响普吉岛的公寓市场环境。影响合规清晰度的因素包括：

• 加强对代理人结构和不透明控股安排的执法力度

• 更加重视 经合组织受益所有权透明度 规范

• 基础设施（道路、医疗保健、码头、学校）的逐步改善提升了居住的适宜性

• 酒店式公寓和仅限长期租赁的公寓之间持续存在分化。

这些因素支持合法结构化永久产权所有权的长期可行性，尤其是在治理和偿债基金纪律得到良好建立的情况下。

普吉岛外国永久产权公寓所有权必备清单

当您考虑在普吉岛购买外国永久产权公寓时，务必在每个阶段提供详尽的文件和仔细的检查，以保障您的权益和投资。以下指南总结了买家应收集和确认的必要信息。

普吉岛外国永久产权公寓的关键文件和检查

• 书面确认 外资持股比例 可用性。

• 无债信 来自 CJP（用于转售）。

• 过去 2-3 年的审计账目、欠款报告和偿债基金余额。

• 构建 按照法律规定 涵盖宠物、租赁规则和装修。

• 服务合同（电梯、消防系统、游泳池）。

• 当前建筑 保单.

• 场效应晶体管 （保留原件以供购买和最终转售）。

买卖协议（SPA）必备条款

• 透明 付款时间表 延迟交付需缴纳罚金（针对期房）。

• 自定义 缺陷责任期 和修复过程。

• 包含清单（电器、家具、装修）。

• 同意 税费分摊 （转让、印花税、特殊所得税、预扣税）。

• 转移时确认 CAM 和偿债基金状况。

交接障碍清单

单位交接时需要注意的常见问题包括：

• 阳台防水排水。

• 空调泄漏、噪音或不正确的 BTU 容量。

• 淋浴的水压问题。

• 橱柜的排列和精加工质量。

• 窗户和门的密封条可防止天气变化和昆虫侵袭。

• 油漆、灌浆修整和地板唇边。

了解风险和法律注意事项

尽管外国永久产权公寓的所有权在法律上得到承认，但一些常见问题仍可能影响房产的价值、合规性和居住舒适度。买家应注意以下几点：

• 外国配额状态 – 如果49%的配额已满，则无法进行注册。
• 中央司法委员会治理薄弱—— 偿债基金余额过低或公共区域维护费欠款过多都可能导致特别征收。
• 非法短期租赁—— 酒店营业执照对于短期出租是必需的。
• 开发商偿付能力和交付风险 关于期房项目
• 布局不合理或自然光线不足  – 影响租赁吸引力和转售

完善的文件记录、配额核实和核心尽职调查步骤有助于避免大多数此类问题。

常见问题：普吉岛外国永久产权公寓所有权

这些是关于普吉岛公寓所有权的一些最常见问题。每个问题都反映了业主应该了解的法律框架、财务义务或生活方式考虑。

外国人真的可以拥有普吉岛外国永久产权公寓吗？

是的。最多 49% 的实用面积 已注册的公寓项目可由外国人永久产权。请务必与 CJP 或土地局核实配额情况。

什么是 CAM 费用？费用是多少？

公共区域管理费（CAM） 涵盖大楼的日常运营，包括安保、清洁、公共区域设施、泳池、健身房和景观美化。费用根据项目质量和规模而有所不同，通常按平方米收费。

什么是偿债基金？何时支付？

这个 偿债基金 是用于重大维修（屋顶、重新粉刷、更换电梯）的资本储备金。新建房屋在竣工时支付。转售房屋时，您将继承该建筑的现有资金水平。

我可以短期出租我的公寓吗？

只有当建筑物有 酒店执照如果没有，租赁期限依法限制为 30 天或更长时间。

购买过程需要多长时间？

• 转售：通常 2-6周，一旦尽职调查和资金到位。

• 期房：与建筑竣工挂钩，项目完工并注册后在土地局过户。

我需要律师吗？

是的。合格的律师确保产权清晰、配额核实、合同可执行，并符合泰国法律。

可能获得什么样的收益？

租金收益因建筑类型、许可证状态和管理质量而异。由于实际收益取决于每栋建筑的运营结构和合规状况，因此没有固定的标准回报。

什么能最大程度地增加转售价值？

关键因素包括景观、自然光、精心设计的布局、宠物友好政策、强大的建筑管理和品牌声誉。

2025年普吉岛外国永久产权公寓买家须知

对于希望在泰国获得产权登记的外国人而言，在普吉岛拥有一套外国永久产权公寓仍然是最透明、最明确的法律途径。当外国产权配额可用且产权证正确签发在买方名下时，该房产结构可根据《公寓法》提供直接且可认可的产权。

清晰的章程、经审计的账目、严格的物业管理费制度以及妥善维护的维修基金，都有助于保护长期价值和社区稳定。公寓管理标准、文件规范和配额核查仍然是确保产权稳固的关键。

在监管环境日趋成熟的背景下，普吉岛的外国永久产权公寓市场持续发展，这得益于不断推行的透明度举措和对所有权结构监管的加强。买家若能认真进行尽职调查、文件审核并获得法律指导，则更有可能从长期的透明度和稳定性中获益。

免责声明: 本文所含信息仅供一般参考，不构成法律、财务或投资建议。尽管我们已尽力确保发布时的准确性，但泰国的房地产法律法规可能会有所变更。读者在做出任何与房地产相关的决定或交易之前，应始终咨询合格的泰国律师，寻求独立的法律建议。