普吉岛租赁公寓和别墅的需求一直很高

尽管后疫情时代改变了普吉岛的房地产格局，迁入该岛的外国居民数量大幅增加，但仍有很大一部分新买家在寻求投资机会。

历史上，全球大多数房地产市场都是受长期资本收益潜力的驱动。虽然这在普吉岛无疑是一个合理的预期，但市场也受到投资者的驱动，他们要求通过投资普吉岛房地产获得更好的回报，甚至可能要求投资组合中的资产类别和货币多样化。

普吉岛的平均回报率约为每年 6-7%。我们偶尔会看到业绩好的年份超过这一平均水平，但也会看到业绩不佳的年份。

如果一处房产要实现更高的回报，我们甚至知道有一处房产每年的净回报率高达 15%，那么它很可能是别墅，因为在 XNUMX 月至 XNUMX 月的旺季，别墅需求量非常大，别墅在整个旺季很少不租出去。

别墅和公寓项目都可能被宣传为可以产生收入，但公寓价格更实惠，占普吉岛个人销售的大部分。别墅的销售额可能较少，但由于其价格更高，因此总销售额更高。

还有“公寓式酒店”，它们同时拥有公寓和酒店执照。它们和其他公寓一样有专业管理，但额外的酒店执照允许这些房产短期出租（即短于 30 天）。

普吉岛国际法律事务所的 Sam Fauma 和他的同事就短期和长期租赁提出了一些建议。

保证的投资回报率（ROI）是否真的得到保证？

克林特·伊斯特伍德曾经说过：“如果你想要担保，那就买一台烤面包机吧。”那么，肮脏的哈里会如何看待普吉岛公寓开发商提供的担保呢？回报真的能 100% 保证吗？

这个问题没有简单明了的答案，并且如果不尝试变得有趣，最好的答案实际上是肯定的；不是。

首先，保证退货合同必须由律师审查，以确保它代表买方的利益。 如果构造不良，部分返还可能会由开发人员进行公共区域维护，而买方则需要支付自己的维护和管理费用。 由于这些费用通常由开发商承担，因此强调了获得合适律师的重要性。

根据我们的经验，一旦合同措辞确定，短期担保是现实的，因为开发商通常会为这笔费用做预算。在大多数情况下，这笔费用已经计入每个公寓单元的销售和营销成本中。事实上，一些开发商在收到公寓的最终付款后，实际上会一次性预付租金回报。

然而，长期租赁担保的可行性将取决于普吉岛旅游业的整体健康状况。游客人数的任何大幅下降几乎肯定会引发当地经济的萎缩。长期萎缩将对普吉岛的房地产市场产生连锁反应，因为保证回报的基础是每年让游客入住可用的单位。

过去二十年来，前往普吉岛的游客数量一直在稳步增长。在此期间，曾发生过一些对旅游业产生负面影响的事件（请参阅本指南中的“旅游业的黑天鹅事件”），但每次游客数量下降之后，游客数量都会继续创下新高。

但糟糕的年份有多糟糕呢？有亚洲金融危机、科技泡沫破裂、禽流感、非典、全球金融危机、军事政变和旺季中期的海啸。这些事件在当时对旅游业产生了显著影响，但普吉岛每次都以新的活力重新复苏。

就租金担保而言，除了管理不善或破产之外，唯一可能破坏大多数投资回报协议的因素就是旅游经济的严重萎缩。如果买家是被购买普吉岛公寓时保证租金回报的承诺所吸引，他们应该请律师仔细审查开发商或管理公司起草的任何协议，尤其是如果他们在一个开发项目中购买多个公寓单元。

必要的尽职调查必须尽可能多地了解：

• 开发商的信誉
• 管理公司的记录
• 他们自己的入住条款，和
• 他们决定在保证期内出售该单位的后果（以确保不会因此而受到处罚）。

同样值得一提的是，当开发人员和/或管理公司的条款或承诺未得到全面满足时会发生什么。 如果不满足条件，还有哪些其他形式的补偿？

如果开发项目预付租金回报，这些检查可能没有实际意义，这将抵消保证租赁退货合同所涉及的任何风险。

开发商（尤其是租赁单位）的最新营销策略之一是为买家提供有保证的回购计划。 这有效地承诺在5年，10年或15年后以全价或什至以利润购回公寓房或别墅。 这是我们关于该主题的文章： 

当您购买普吉岛的公寓或别墅时，开发商保证回购期权是什么？

综上所述

普吉岛对度假者和长期居民的巨大吸引力与日俱增，与普吉岛的房地产市场齐头并进。旺季对租赁别墅和公寓的需求极高就是明证。精明的买家可能会通过豁免来利用度假者的短期租金回报。或者他们可能会专注于长期租赁市场，由于过去几年大量外籍人士涌入该岛，该市场的需求也很高。