影响普吉岛房地产价格的因素

2020-09-30T09:32:52+00:00

影响普吉岛房地产价格的因素

房地产定价

提及“普吉岛房地产市场”几乎是错误的,因为它不是同质实体。 它被划分(甚至细分)为类别,这些类别共同包括各种各样的购买者。 本节旨在解决一些 影响普吉岛物业成本的基本因素,重点是外国人支付的价格。

国家统计数据显示,尽管泰国房地产市场在过去两年中略有放缓,但在10年之前,它在2016年度之前稳步上涨。 房价指数跌至2017中段,然后继续上涨至2018的第四季度。 在撰写本文时,它略微偏离近期的高位。

自2008年初以来,泰国的房屋价格指数上涨了52.73%。 (当前回落的影响仅为– 0.29%。)简单来说,这意味着每年价格上涨4.79%。 如果您是一位以复合年收益率来看资本增值的投资者,那么它的CARR为3.87%。

泰国房屋价格指数

普吉岛房地产市场价格

增加旅游业

在进一步研究之前,重要的是区分普吉岛房地产市场和整个泰国市场(特别是在曼谷)。 曼谷是泰国的首都,也是该国的主要人口中心。 总人口超过16百万,曼谷是泰国总人口的近四分之一。 因为这里的人口比其他任何地方都多,所以房地产市场往往会随着经济而变化。

在经济强劲的情况下,就像我们在过去十年中看到的那样,对需求的估计可以变得乐观,并且可能会出现过度建设。 在撰写本文时,曼谷未售出的公寓单位的故事很常见。 但那是曼谷,而不是普吉岛。

虽然普吉岛的价格可能会松散地跟随泰国其他地区的潮起潮落,但普吉岛外国人的需求使其房地产业与整个国家区别开来。 这些外国买家几乎总是在这里度假来到岛上。 一切都告诉我们 普吉岛的旅游业将继续增长。 因此房地产行业也是如此。

访客到居民的演变有时需要一段时间,但它发生了很多。 人们爱上了泰国,它逐渐成为他们的默认度假目的地,越来越多的假期在这里度过。 当他们在泰国购买或租赁公寓或别墅并决定在这里搬家,工作或退休时,对这个国家的爱情是真实的。

共管公寓市场在过去的15年中经历了特别快速的增长,这在很大程度上归功于旅游业的增长。 但在此期间还发生了其他事情 - 全球范围内的利率大幅下降。

普吉岛房地产利率

利率

在2008全球金融危机之后,降低利率以鼓励支出和投资,并阻止储蓄。 从那时起,传统投资(如债券)提供的相对微薄的收入促使投资者寻找其他地方以获得更高的回报。 瑞士等一些国家的银行实际上并没有向存款人付款,而是向在那里存款的人收取费用。 一些离岸银行也向任何欧元存款人收取其余额超过一定水平的费用。

这些“负利率”政策促使投资者寻找其他收入来源和一个人的想法 在热带岛屿上产生出租物业的收入 自然很有吸引力。 过去几年,工作室和一居室单位被出售给外国人的人数显着增加,外国人反过来将他们出租给他们,以获得比银行提供的更高的收益率。

值得庆幸的是,对于外国买家来说,有一个不受欢迎的低利率结果,这不是泰国的一个因素。 在低利率环境下,廉价的借贷成本通常会让更多人进入房地产市场,从而推高房价。 这可能导致投机性房地产泡沫。

然而,在泰国,外国人几乎不可能获得抵押贷款,因此几乎所有的房地产销售都是以现金支付。 没有借款意味着没有猜测。 没有猜测意味着没有泡沫。 没有泡沫意味着没有疯狂的价格飙升。 普吉岛国外市场价格逐渐上涨,但一直稳步上涨,主要受通胀和需求的自然力量推动。

普吉岛房地产市场通胀

市场通胀

温和通胀是几乎所有央行的目标,大多数人认为“健康”的通胀率在每年2%和3%之间。

通货膨胀推高了每个房产的建筑成本。 砖,砂浆,屋顶瓦,家用电器,固定装置和配件 - 甚至是花园里的植物 - 都在涨价。

普吉岛的房地产价格没有“爆炸”,但没有一个开发商能够逃脱通胀的影响。

缺乏

土地稀缺(毕竟普吉岛是一个岛屿)几乎肯定会对房地产价格产生巨大的影响,但那一天还没有到来,因为目前住房单位供应充足,而且是满足而不是滞后需求。

旅游业的增加,低利率,通货膨胀和稀缺性都是普吉岛房地产价格可能上涨的原因,但有两个关键因素可以控制住房价格:缅甸劳动力和供求关系动态。

低工资通胀

普吉岛(事实上,整个泰国)的大多数建筑都使用缅甸工人。 边境地区有充足的劳动力,鉴于家庭就业前景,他们很乐意接受泰国的工作。 他们也愿意以低于泰国工人要求的工资工作。

供需平衡

传统的供需动态并不适用于普吉岛。

在一个经典的情景中,当大量买家正在寻找房产,但没有人在销售时,它创造了一个快节奏的市场,价格上涨,新开发迅速销售。 当桌子转向,市场充满了房产时,卖家开始发现价格开始下跌很困难。 寻求大量交易的买家通常会找到一个。

这种循环随着时间推移而重复的原因之一是需求疲软时期导致建造的住房单元减少,并且由此导致的稀缺性在需求改善时推动价格上涨。 然而,“繁荣时期”通常会看到过度开发,导致供过于求,需求减弱和价格下跌。

到目前为止,外国购买者的动态阻止了普吉岛这种“繁荣 - 萧条”的情景。 来泰国的游客来自世界各地,但最大的旅游部分的具体国籍不断变化,因为来自不同国家的个人发现了泰国和普吉岛。

普吉岛房地产的买家几乎完全来自欧洲和美国,以及泰国的亚洲邻国(如马来西亚,新加坡,澳大利亚,新西兰)。 但是当西方货币开始减弱时,俄罗斯人发现了普吉岛。 由于卢布贬值,俄罗斯的活动随后减少,这是中国人发现泰国的时候。

在过去的三十年里,需求的持续下降时间不足以使价格大幅下跌(正如一些波动的西方市场所经历的那样),并且由于对未来需求的过度估计,也没有过度发展。 相反,供应与需求保持同步,买家愿意接受新单位适度的价格上涨。 其中一些增长是由于通货膨胀的自然力量,而普吉岛物业的普及也让开发商要求逐步提高价格。

经济学家可以衡量价格上涨导致需求变化的程度,他们称之为“需求价格弹性”。 非弹性消费品包括烟草,酒精和药品,因为任何价格上涨对需求的影响都很小。

普吉岛房地产既不是成瘾也不是救命药物,但经济学家称之为“相对缺乏弹性”。 只要有可支配收入的游客流入继续跟上住房单位供应的步伐,就没有理由改变这种情况。

普吉岛房地产负担能力

普吉岛的住房负担能力

普吉岛避免房地产泡沫,价格反而受到控制,这一事实一直是房地产投资者的主要考虑因素。

鉴于在其他地方谋生的外国买家数量 - 在普吉岛之外,甚至在泰国也不一定 - 房价和工资/工资之间的传统关系不会直接影响国外市场。 由于外国人通常无法为泰国房产融资,这个市场部门的价格也不受当地利率的影响,也不会受到贷款过剩导致的“繁荣与萧条”情景的影响。

可能影响泰国国外需求的是其他国家的存款利率。 如上所述,普吉岛的一些外国买家正在寻求租金回报,以弥补银行目前尚未支付的利率。 如果存款利率开始上升,潜在买家将不得不确定房地产投资是否足够支付以证明他们的现金收入。

因此,普吉岛国外市场的负担能力取决于谁拥有现金,谁没有现金,只要普吉岛的价格相对于买家工作和生活的国家仍然较低,普吉岛仍将是一个有吸引力的购买地。

由于中国,俄罗斯,欧洲,澳大利亚和北美的房价都远高于普吉岛大多数同等房产的成本,因此未来市场前景看好。

普吉岛物业市场

“本地市场”

如果不讨论当地市场,就不可能像普吉岛一样讨论房地产市场的动态。 虽然西海岸的大部分“可见”房地产市场都以外国人为目标,但普吉岛的当地人口规模相当大(并且还在不断增长),他们也在购买。

虽然根据西方标准,泰国的家庭工资中位数可能仍然较低,但缅甸工人涌入低工资,劳动密集型工作岗位是泰国家庭日益繁荣的可靠指标。

强劲的经济带来了财富的上升趋势,可以说,所有的船都被抬起,普吉岛的大多数泰国人的净资产继续攀升。 也就是说,大多数当地工资都不足以支付那些针对外国人的开发项目,但岛上有很多地区,当地工资的人可以买得起住房。

对于当地人口而言,传统的房价与工资的比率确定了可负担性,这一比率的任何变化都会影响当地市场的需求。 但如果本地开发项目与针对外国买家的开发项目之间的价格差距过大,可能会对“外国房地产价格”造成连锁反应。

通过这种方式,当地价格可以作为外国价格的准上限。

信心和乐观

在任何住房市场,信心与新买家的数量直接相关:买家越多,信心越高。 但是什么驱使信心?

在房地产业方面,有许多因素在起作用,例如供求关系,与收入相比的负担能力,银行贷款的灵活性,人口结构的变化 - 甚至是对整体经济的普遍看法。

普吉岛当地的房地产市场肯定会受到当地商业信心的影响。 当业务活动水平下降时,大多数企业削减成本并将任何扩张计划置于次要地位。 这可能会对就业产生重大影响。 如果一个人担心他们的工作或整体经济,他们可能会推迟购买房产。

如果当地商业信心造成或导致旅游业下降,外国市场也将受到影响,因为较少的度假者将意味着更少的新外国买家。

简而言之

普吉岛的泰国和外国房地产市场是独特的,但两者的财富与岛上的旅游业密不可分。

随着岛屿的不断发展和繁荣,房地产业也将如此。 普吉岛是一个岛屿,所以土地绝对是有限的。 最终(谁知道这将是什么时候)将没有更多的土地可供开发。 目前稀缺和通货膨胀并没有发挥作用,但从长期来看,这些都是“双重打击”,应该支持未来几年岛内更高的价格。

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