在过去的几年中,我们看到了一种发展趋势,即开发商向投资者提供“回购”选择。 但是,这些承诺是要买回用石头铸成的装置,还是应将其与少量盐一起使用?

在本文中,我们试图解释为什么开发人员可能会向买方提供此类条款,并且我们将探讨这些回购的吸引力。

普吉岛的房地产业仍然活跃,这导致更多的开发商在这里开设商店,并且有更多的房地产销售给外国人。 开发人员之间的竞争显着增加,看到每家公司都提供了自己的激励措施来吸引投资者。

以前,曾经用保证的租金收入来吸引潜在的购买者,现在是保证的回购计划。 尽管每个项目的条款略有不同,但要约的症结仍然相同–开发人员同意在设定的年数(通常为5、10或15年)后回购所有者的单位。

这些开发中的大多数还提供了有保证的租金回报,这意味着,至少从表面上看,这种类型的投资看起来很有吸引力。

那么,什么是保证回购呢?

保证回购是新项目的开发人员与在该开发项目中购买单位的任何人之间的合同,其中规定开发人员将在固定的时间段后从所有者手中回购该单位。

合同将确定时间表,并保证开发商同意在预定的期限结束时为该单位支付的价格。 保证价格可以是买方原始支出的回报,也可以包括一些资本增值(例如利润)。

每个回购的条款因开发人员而异,甚至可能来自单个开发人员的项目之间也不同,但通常涉及以下内容:

  • 期限:通常为5,10或15年(甚至6,7,8年等)
  • 要约:从以购买价进行回购到买方获得30%的利润(这取决于协议的时间范围)
  • 所有权结构:可用于永久产权或租赁产权的公寓,租赁公寓,以及偶尔用于永久产权或租赁产权的别墅项目
  • 地点:开发项目往往位于西海岸的黄金地段,或者位于东海岸以外的地方
  • 租金回报:大多数回购项目在所有权的整个期限内也提供有保证的回报

 保证回购对潜在所有者有多好?

从表面上看,回购对投资者来说相当不错。 如果回购按计划发生,您将无法从投资中获利。

以某位投资者购买5万泰铢的公寓为例,该公寓在未来7年的年收入保证为15%。 由于租金(按书面形式计)将代表其初始投资的105%回报,因此该投资者在回购15年后实际上将使他们的钱增加一倍。

但是在此期间,他们还将获得免费的度假住宿,每年最多可获得30天的免费住宿津贴。

在15享有健康的租金收入并每年在普吉岛度假后,投资者可以将其最初投资的5百万泰铢卖给开发商。

因此,总收益为:

  • 105%的投资回报率
  • 最多450天的免费住宿
  • 返还原始资金
  • 回购的潜在资本收益

 尽管这听起来似乎毫无道理,但投资者还必须提出一些相关的问题。

这里有一些开始:

  1. 他们为什么首先要提供这个?
  2. 在15年内,他们如何负担得起呢?
  3. 买回该设备的承诺会在法院站起来吗?
  4. 所有者可以在15年内出售该产品吗?
  5. 开发人员会在15年内出现吗?
  6. 所有权是租赁所有权还是永久所有权?
  7. 如果所有者在担保期内过世怎么办?

他们为什么会首先提供这些回购?

几年前,回购的概念被引入泰国。 它可能是从世界各地其他动态房地产市场借来的,而这种安排已经很普遍了。

一旦泰国的一家开发商开始使用此功能来促进其开发的销售,其他开发商很快就会意识到回购计划的出色营销能力。

房地产市场目前看起来特别活跃,但是竞争也非常激烈。 使用这种销售策略可以使他们比竞争对手领先一步。

对于依靠代理商为他们出售财产的开发项目尤其如此。 房地产经纪人总是被易于出售的发展所吸引,并且大多数经纪人不会在出售房地产时解决不利因素(或潜在不利因素)。 销售人员必须保持积极的心态,而在提供任何形式的担保时,很容易成为积极的人。

似乎没有人质疑为什么除了出于营销目的之外,还有开发商会提供这笔交易。 如何从有利可图的提议中回购您已经从中获利的东西? 也许获得答案的唯一方法是在喝了几杯之后问开发商。

从开发商的角度看,当考虑在度假村上购回仅几年前完工的公寓所需的资金时,这在财务上似乎没有任何意义。

也许他们认为,在5,10或15年之后,房地产价格上涨将使他们实质上可以“翻转”这些单位,以在回购之后立即获得利润。

从理论上讲,这听起来不错,但不能保证开发商在时机成熟时可以进行如此大的资本支出。

当达到保证期限时,也有可能开发商已经过世,遭受重创或搬到另一个国家的绿色牧场。 如果公司仍然存在,那么股东可能会发生完全变化,他们完全不考虑前任董事的承诺。

当开发商将项目售罄时,他们倾向于进行下一个项目,而将度假村的经营权交给管理公司或CJP。 从本质上讲,这意味着一旦出售了所有公寓,他们与度假村几乎没有关系,或者在大多数情况下甚至与度假村无关。

当然,也可能是开发人员只是认为没有人会接受他们的报价。 这似乎是最合乎逻辑的前提。

无论哪种方式,都为买家提供了一种利用普吉岛繁荣的房地产市场的无风险的方式,但其中包括“退出条款”。

但这可能是为买家提供了虚假的安全感。 他们认为风险很小,因为他们可以在时机成熟时就处置公寓。 如果保证的回购发生在较短的时间范围内(例如5年或10年),这将非常有吸引力。

那么他们怎么负担得起呢?

建造公寓可能是一项非常有利可图的职业,尤其是在房地产市场活跃的情况下。 因此,开发人员并非有空的市场承诺,而是总有可能打算履行这一义务。 还值得指出的是,一些开发商在“回购计划”中仅提供了数量有限的单位,而他们可能已经为此预算了。 但是,即使要说出他们销售的全部产品中30%的预算,当兑现这一建议时,他们仍然必须付出巨大的代价。

但是,让我们来算一下开发人员要花多少钱才能回购整个100单元公寓项目。 无论是5,10还是15年之后,数字仍然令人恐惧。

无论开发人员从项目中获得多少利润,都必须极有可能进行一些快速销售,以确保为此支出筹集资金。

以每单位100百万泰铢的价格回购5单位是惊人的500百万泰铢,目前约合17百万美元。

假设他们只提供所售单位一半的回购,仍为8.5万美元。 即使他们以三分之一(5.7万美元),五分之一(3.4万美元)或十分之一(1.7万美元)的价格提供,对于开发商来说,这也是一笔可观的现金。

这个例子只是一个100个单位的开发。 一些项目拥有200个或更多的单位,因此,如果很大比例的业主接受要约,那么回购的财务负担将是天文数字。

租赁单位回购合同的吸引

有时可以在租赁的普吉岛公寓单位上进行回购。 任何给定公寓的单位面积中只有49%可用于外国人永久产权。 泰国国民可能拥有全部剩余的51%权益,但开发商经常发现向泰国人出售产品更加困难。 可以将51%的分配以租赁方式提供给外国投资者,通常是通过 30 + 30 + 30个租赁合同,这在技术上是非法的。

因此,回购租赁权的吸引力显而易见。 在最初的30年租赁期届满之前,所有者可以简单地将单元转移给开发商。

由于租赁权通常比自由权便宜(因为它们的注册成本更低),因此,如果买家在两种结构上获得相同的条件,则在固定时间段内有保证的租金回报可使租赁权看起来像自由权一样有吸引力。

如果开发商仅在其租赁单位上提供回购选择权,则租赁权对潜在买家更具吸引力。 实际上,这是开发商减轻未售租赁单位库存的绝佳方式。

但是,并非每个度假村都构成一个公寓,既有永久业权单位又有租赁权单位。 取而代之的是,整个度假胜地都由公寓组成,在泰国,无论购买者的国籍如何,这些公寓都只能作为租赁权使用。

这些项目将不属于《公寓法》的管辖范围,因此不会像公寓开发项目那样受到同样的保护。 但是,在这样的项目中进行回购的吸引力仍然是吸引买家的重要卖点。

与公寓相比,大多数购买公寓的外国人甚至没有意识到两者之间的区别,并且他们不费心寻求适当的法律咨询,这是一个巨大的错误。

大多数有能力的律师可能会建议不要进行此类购买,但是如果买方坚决要求他们继续进行,则会对开发商进行严格的尽职调查。 并且将仔细检查买卖双方之间的合同,以确保该合同在法律上尽可能地气密,有利于外国买方。

到目前为止有没有兑现回购条款?

我们确实知道有一家开发商进行了回购。 但是,用于从所有者处回购单位的资金有可能来自于当前正在开发的其他项目所收取的资金。

换句话说,可能是抢劫彼得支付保罗的情况。 这样的安排所使用的资金不是来自同一发展项目(在某些情况下包括支付有保证的回报),几乎类似于庞氏骗局。

尽管这是有可能的,但我们不确定在任何开发中都是如此。 但是,这是必须考虑的合法风险。 我们欢迎过去曾接受回购的任何开发人员与我们联系,以便我们可以成功回购计划的频率直接创下纪录。

如果用于担保回购的资金没有危及其他项目,那么此反馈将特别有用。

可以合法执行回购吗?

如果开发商决定他们不能履行从所有者那里购回单位的义务,将会产生什么后果? 如果未履行协议,是否有任何法律追索权?

这是一个棘手的问题,因为采取任何法律行动将首先要求开发人员从现在起仍然在5,10或15年左右。

合同还取决于开发商的母公司还是专门为建造,销售和出售相关项目而建立的公司之间。

当然,这一点不用说,合同的措辞也应仔细审查。 我们发现自己说了很多话,但这是为什么在泰国购买物业时,可靠的律师必不可少的另一个原因。

房地产价格通胀如何? 看着您的财产增值不是更好吗?

这是另一个要问自己的问题。 如果您明智地购买了该岛高需求地区的开发项目,那么您将有可能相对容易地出售您的公寓。

以下两个图表显示了过去十年泰国的房价指数(蓝色)和公寓价格指数(紫色)。

如您所见,全国房屋价格已达到新高,而2019中的公寓价格小幅下降。 这两个指数均显示了过去十年泰国房地产市场的强势,但就短期趋势而言,它们也对大都会曼谷地区具有内在的偏见,曼谷地区今年以来已经承受了住房市场的压力。

普吉岛市场不那么依赖首都的经济状况,因为它比曼谷市场受海外投资者的推动更大。 在普吉岛,过去二十年来一直在进行基础设施改善,以适应不断增长的房地产市场。

对于外国投资者和准居民来说,这是一个巨大的吸引力,它无疑在保持市场强劲方面发挥了作用。

普吉岛转售的最大障碍通常是,业主在对自己的财产价值进行个人评估时有些贪婪。 通常以很快的价格抢购价格诱人,切合实际的单位。

根据所涉地区的前景,选择可保证租金回报或出租池设施的物业可能更为谨慎,以期在5,10或15年期间利用单价升值。

当然,一旦发生保证回购,就可以消除出售房地产的所有麻烦。 无需刊登广告来出售财产,聘请代理人或向任何人支付佣金。

这也意味着您不必担心市场周期。 在蓬勃发展的市场中,您可能希望获得更大的资本收益,但是在疲软的市场中,您将为投资回报感到高兴。

总结

对于任何打算在泰国购买房地产的人来说,保证回购的概念是一个非常诱人的主张。

但是这些准买家必须了解,在泰国房地产市场上,“保证”一词通常在某种程度上宽松使用。 实际上,不能保证100%的回购。

尽管承诺是有吸引力的,但投资者必须了解,没有万无一失的方法来确保回购确实在协议规定的时间发生。

虽然它很可能是一个利润丰厚的租赁物业,而且是一笔出色的投资,但购买者应从一开始就接受保证回购的保证可能与印刷纸一样薄。

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