开发人员声誉

普吉岛有许多有能力的开发商，既有外国的也有本地的，他们在市场上拥有丰富的专业知识，但没有人是绝对可靠的。如果普吉岛的房地产市场出现任何问题，每家公司，即使是大型企业，都可能面临困难。不幸的是，如果买家选择的开发商出现任何问题，买家将承担相应的个人风险。

普吉岛的开发商范围广泛，既有小型本地公司和小型外国公司，也有大型本地公司和大型外国公司。一些本地开发商在泰国证券交易所上市，而一些国际开发商则在其本国的交易所上市。查看上市公司的资产负债表相对容易，但外国公司在国内拥有稳健的资产负债表这一事实并不意味着他们会犹豫是否要放弃陷入困境的海外企业。

私营公司的财务状况不容易评估，但这并不是说私营公司是一个糟糕的选择。 一个有经过审计的账户的好私人公司显然没有什么可隐瞒的。 如果帐户有序，公司很可能运作良好。

然而，规模可能会产生影响，尤其是对当地买家而言。许多知名泰国公司的房地产项目仅凭声誉就很快售罄，而且他们无需讨价还价，因为他们的开发项目往往需求量很大。这对外国买家也很重要，因为任何公寓都必须有 51% 的股份为泰国人所有。这些知名开发商的强劲需求和价格为外国买家或投资者带来了一定的稳定性。

普吉岛的房地产买家从成熟公司购买房产时面临的风险比从“单人团队”开发商购买房产时面临的风险要小得多，尤其是那些首次推出项目的开发商。许多普吉岛开发商依靠自己的声誉来吸引新买家购买未来的开发项目，那些建立了良好声誉的开发商理应获得赞誉。但任何人都会犯错，开发商遭遇财务困境的原因可能多种多样，从不可预见的、自找的，到运气不佳。

一家公司可以养活其股东的个人习惯，过度使用债务，或者只是对项目管理不善。 一个好的开发人员可能不幸选择位置，或者在任何施工阶段停止项目的监管或分区评估不断变化（参见下面的EIA批准）。

与小型开发商打交道时，另一个风险买家是“关键人”风险。 如果总经理，高级合伙人或所有者去世会怎样？ 是否有任何保险来弥补“关键人物”的过早死亡？ 现实情况是关键人物很少（如果有的话）制定条款来保护公司或投资者，如果发生任何事情。 买家在与私营公司打交道时应询问这些规定。

总之，以前的发展和声誉因此不应该是选择房产时使用的唯一标准。 私人开发商可能会使买家面临更大的风险，但这并不意味着他们应该打折。 如果对每个开发人员进行彻底的尽职调查，那么任何出错的风险都会大大降低。 如果对开发商的调查仍然让你不确定，那么你应该听一句古老的投资格言：​​“如果有疑问，请留出来。”

普吉岛新项目环境影响评估审批

环境影响评估 (EIA) 自 1981 年起开始实施，该过程用于确定开发项目可能产生的潜在负面影响，但影响范围不仅限于环境。EIA 还规定了开发商必须采取的措施，以确保高效利用资源、项目对普吉岛经济有利，并且符合王国的持续发展。

开发商喜欢提及他们已获得环境影响评估批准的事实，尤其是当他们出售普吉岛新开发项目的期房时，而土地上仍是杂草丛生、树木茂盛的区域。但尽管环境影响评估批准很重要，但它只是表明事情正在进展。如果项目不符合要求，环境影响评估可能会被撤销。

换句话说，它是关于保护环境，无论是短期还是长期，并确定开发项目是否有利于该地区和泰国人民。评估的范围可能很广，包括空气质量、地面污染、如何清除或处理废水、噪音污染、它如何影响周围的自然环境、它如何影响邻居以及开发项目是否在视觉上可接受。根据规模，大多数（但不是全部）普吉岛新房地产开发项目都需要环境影响评估批准，尽管获得批准并不是保证。只有在整个施工过程中遵守所有法规的情况下才会开绿灯，而这样做的能力实际上会随着天气的变化而变化。

如果过多的降雨导致土壤流失，并因此导致评估发生变化，那么在山坡上建造的普吉岛新公寓可能会遇到问题。如果设计修改扫描使项目重新符合要求，那么该项目可能仍会继续进行。否则，它可能永远不会完成。

事实上，普吉岛一项不断变化的监管措施让一些开发商在12月2018中意识不到。 岛上将不再允许开发大于35％的坡度/坡度（单个或单个独立式房屋除外不超过6米）。 尚未获得建筑许可证的公司被禁止进行施工，留下一些“早起”投资者，这些投资者已经自掏腰包购买了单位。

取消的项目可能会让投资者陷入财务困境，并且开发人员无法对其采取任何措施。 如果通过部长/监管法令停止施工，开发商（作为行政命令的接收方）可以向政府提出补偿性索赔。 反过来，买方可以向开发商提出索赔，但买方可能仍在等待退款，而不是在1-2年份看到已完工的房屋。

大多数人都同意在施工过程中保护环境对每个人都是积极的。 尽管这种情况极为罕见，但是由于更改了环境影响评估，所以可能会放弃一个项目-无论是整个结构已完成，还是尚未铺设的第一块砖。

肮脏的土地——您在普吉岛建造别墅或公寓项目的土地合法吗？

由于新的评估总能为开发人员开绿灯，因此缺乏EIA批准的项目不一定是失败的原因。 但是，在“肮脏的土地”上建立的项目完全是另一个故事-恐怖故事。

投资者可能遇到的最糟糕情况是被说服购买建在国家森林或政府土地上的项目的单元。一些普吉岛公寓开发商有意或无意地在 30 多年前涉及土地腐败案件的土地上（被称为“肮脏土地”）建造了房屋。

政府收回这块土地没有法定时效，我们完全相信将来某些阶段的任何侵占土地都会被收回。 但这不仅仅是我们的观点，大多数律师都确信这迟早会发生。

当政府将这块土地归还给林业部门或皇家海军时，非法建筑物将被拆除，土地被推平，新树种植。 当发生这种情况时，任何在那里购买的人都可能失去100％的投资。

在普吉岛购买期房公寓和别墅

对于任何潜在的业主，购买房产的最危险方式是在计划外购买。 这是一种常见的做法，在活跃的市场中，开发甚至可能在奠定基础之前就已售罄。 这种做法有利有弊，每个买家都理解这两者很重要。

好处应该是显而易见的。 买方正在考虑一个潜在的大房产，通常是降低的初始发行价，并且受到稀缺和折扣的驱动。 如果买家等待，可能没有什么可以买的，或者什么肯定会更贵。

一般而言，期房开发项目吸引的是寻求立即资本增值的投资者，而不是那些寻找住房的投资者。在全新项目中，买家通常有机会在实际施工开始前购买一套（或多套）公寓。竣工日期可能要几个月甚至几年后，但在普吉岛购买期房通常会为买家带来诱人的折扣。

“早起的鸟类”也是单位的首选。 第一批买家总是获得最高楼层，海景和/或面向游泳池的房间。 如果投资者不够早，并且没有主要单位，他们可能会发现很难转售。 当有许多其他开发项目可用时，尤其如此，有些可能会提供更好的视图。 购买计划外的另一个缺点是开发永远不会完成的风险。 如果买方的律师进行必要的尽职调查，这种风险就会大大降低。 但意外的破产仍然可能发生，极端的不幸可能导致EIA批准被撤销（如上所述）。

在某些情况下，普吉岛的房产已经以稍高的价格出售，开发商试图“建立”销售和营销费用，保证回报甚至额外的利润。 如果初步估值过高，可能需要几年时间，如果他们决定出售房产，价格通胀就可以收回某人的投资。

不幸的是，在过去的20年中，已经有足够的恐怖故事让投资者从中吸取教训。 可悲的是他们没有。 这是因为大多数购买者都是岛上的新手，并且没有在这里足够长的时间来体验可能出错的东西，以及过去出了什么问题。

然而，只要对所需项目进行尽职调查，购买期房时的施工前折扣对于住宅买家和那些在普吉岛寻找投资房产的投资者来说都非常有吸引力，特别是如果他们寻求资本增值。

如果您想阅读有关此主题的更多信息，您可能还想阅读我们的文章：

购买普吉岛公寓计划的好处

购买普吉岛公寓计划的风险

所有普吉岛房产买家的风险认知

每个人对风险的看法都不同，主要是因为他们来自独特的背景，无论是在生活经历和财务状况方面。

一位百万富翁将在普吉岛购买一套公寓，如果购买时出现任何问题，将不会遭受真正的情感或经济损失。 毕竟，他们失去的金额可能等同于他们在一天内获得的利息。 相反，即将退休的夫妇可能只有足够的钱购买公寓，并且退休后计划生活得很好。 如果这样的购买出错了，它可能会在经济上削弱它们。

大多数房地产投资者面临的问题仍然不同。在过去 15 年里，利率一直很低，即使银行存款利率目前有所上升，自疫情以来我们经历的通货膨胀也在侵蚀他们的货币价值。尽管西方的利率已回到 5% 的水平，但通胀压力侵蚀了银行里闲置资金的消费能力。

从历史上看，人们更愿意把钱存在银行，这样通货膨胀率不会降低其价值，而不是被诱惑进行高风险投资。但我们也看到，投资者希望在资产类别和货币之间实现多元化，这种趋势正在加剧。以中国和香港为例，高净值人士可能只是希望实现财富多元化，同时也希望将资金转移到国外。

我们都希望避免风险，但大多数人都意识到某种程度的风险将永远存在。 问题是：如何管理这种风险？ 在普吉岛房地产市场，通过遵循正确的指导和建议，可以减轻风险 - 甚至消除风险。 这首先要与合适的人合作，并确保寻求最佳的法律代表。

在普吉岛的房产上支付预订押金

一些度假者匆忙购买了普吉岛的房产，后来又改变主意并要求退还押金，这引起了一些负面新闻。在某些情况下，他们做出了一个情绪化的决定，结果却后悔不已；在其他情况下，他们发现自己在购买时受到了误导。

未经法律咨询，任何房地产购买都不应支付定金，而且任何定金都必须是可退还的。经验丰富的律师会坚持这一点，从而保护买家免受任何改变主意的影响。卖方/代理人不应反对给予律师时间来检查预订协议，以确保此条款和其他必要条款都已明确说明。

律师应该采取一切必要措施，确保在尽职调查结果出现任何可以退出购买的情况下，法律在买方身边。 这些退出条款应明确措辞，以便开发商或卖方受法律约束以退还押金。

在支付押金之前检查所有权契约非常重要。 但是，如果没有这样做，对明确标题的审查应该是销售进入下一级别的先决条件。 律师还可以就其他必要条款提出建议，这些条款可能涉及买方的情况，也可能与有关的特定财产或发展有关。

和其他地方一样，普吉岛也总有新的开发项目供投资者考虑。在购买房产时，出于“紧迫感”并不是成功投资的秘诀。但如果在普吉岛购买任何类型的房产是冲动决定的，那么在转移定金之前，将这些保障措施纳入协议中是很重要的。