普吉岛房地产买家的固有风险

2020-09-30T09:47:19+00:00
普吉岛物业买家风险

应该有理由认为,进行重大购买的人,特别是像房产一样大的人,会在他们在虚线上签字之前努力进行相关研究。 任何不愿意自己进行必要的尽职调查的人都应该聘请一位称职的律师为他们服务,但是很多人都不会这样做。

一般来说,风险和回报是不可分割的 - 感知奖励越高,我们愿意承担的风险就越大。 普吉岛物业的任何买家都应该意识到存在的风险,同时采用合理的解决方案来减轻风险。

律师显然有更深入挖掘的资源,但这里有一些提示,任何人都可以遵循,以确保他们的财产投资是合理的。

普吉岛房地产买家的固有风险

监管风险

在大多数国家,通过大多数投资,您可以依靠监管保护。 不幸的是,房地产行业在泰国基本上没有受到监管。 这意味着外国房地产销售代理商几乎完全依赖自己的设备。

房地产经纪人可以基本上告诉你他们喜欢什么,不管它可能给你带来的风险,只是为了获得销售。 如果一个声名狼借的代理人认为告诉你(或隐瞒信息)会将钱存入自己的口袋,他们中的一些人会毫不犹豫地让你陷入黑暗中。

因此,至关重要的是,泰国房地产买家,尤其是普吉岛的房地产买家,充分意识到使用错误的普吉房地产经纪人或不寻求经验丰富的律师的专业建议所带来的风险。

您可以在下面了解有关普吉岛房地产相关风险的更多信息,或者您可以在此处阅读我们的综合摘要:

普吉岛房地产购买风险综述 

开发人员声誉

普吉岛有许多有能力的开发商,无论是外国还是本地,在市场上拥有丰富的专业知识,但没有人是绝对正确的。 如果市场出现任何打嗝,每家公司,甚至大公司都可能面临困难。 不幸的是,如果他们选择的开发人员出现任何问题,买家会承担相应的个人风险。

开发商的范围从小型本地和小型外国公司到大型本地和大型外国公司。 一些本地开发商在泰国证券交易所上市,而一些国际开发商则在其本国的交易所上市。 检查一家上市公司的资产负债表相对容易,但外国公司在国内拥有稳固的资产负债表这一事实并不意味着他们会毫不犹豫地拔掉遇到麻烦的海外企业。

私营公司的财务状况不容易评估,但这并不是说私营公司是一个糟糕的选择。 一个有经过审计的账户的好私人公司显然没有什么可隐瞒的。 如果帐户有序,公司很可能运作良好。

尽管如此,规模可能会有所不同,特别是对当地买家而言。 一些知名泰国公司的项目很快就会基于声誉而迅速销售,他们没有必要协商价格,因为他们的开发往往需求量很大。 鉴于任何共管公寓的51%必须是泰国人拥有,这也对外国买家有意义。 这些已建立的开发商对项目的强劲需求和弹性价格转化为外国买家或投资者的一定稳定性。

对于成熟公司而言,购买者面临的风险要小于“一人乐队”开发商,特别是推出他们的第一个项目的开发商。 许多开发商依靠他们的声誉吸引新买家以应对未来的发展,而那些建立了良好声誉的人应该得到他们的好评。 但任何人都可能犯错误,开发商可能遇到财务困境的原因可能从无法预料到自我造成到不幸。

一家公司可以养活其股东的个人习惯,过度使用债务,或者只是对项目管理不善。 一个好的开发人员可能不幸选择位置,或者在任何施工阶段停止项目的监管或分区评估不断变化(参见下面的EIA批准)。

与小型开发商打交道时,另一个风险买家是“关键人”风险。 如果总经理,高级合伙人或所有者去世会怎样? 是否有任何保险来弥补“关键人物”的过早死亡? 现实情况是关键人物很少(如果有的话)制定条款来保护公司或投资者,如果发生任何事情。 买家在与私营公司打交道时应询问这些规定。

总之,以前的发展和声誉因此不应该是选择房产时使用的唯一标准。 私人开发商可能会使买家面临更大的风险,但这并不意味着他们应该打折。 如果对每个开发人员进行彻底的尽职调查,那么任何出错的风险都会大大降低。 如果对开发商的调查仍然让你不确定,那么你应该听一句古老的投资格言:​​“如果有疑问,请留出来。”

法律代表

买家总是冒着接受不良法律建议的风险,这就是为什么使用由朋友或熟人强烈推荐的律师,以及他们的诚实,正直和声誉而闻名的原因。 最重要的是,他们的建议应该是独立的,与代理人或开发者没有关系。

至关重要的是,你必须聘请律师。 如果房地产经纪人/顾问说您不需要律师,那么您真正不需要的就是该代理人。 立即寻求另一家公司帮助您购买。

最好的律师很少是最便宜的,但购买房产并不是一种交易方式。 在一个大多数外国买家不熟悉法律的国家,或者过去其他人遇到的陷阱,最好的代表是黄金的重要性。

一旦你选择了合适的律师,一定要听取他们的意见并听从他们的意见。 许多人选择忽视合理的法律建议,因为这不是他们想听到的。 这是一个普遍而且巨大的错误。 也许他们已经爱上了一处房产,或者只是在岛上耗尽时间并且正忙着做出决定。 无论原因是什么,没有理由不听取法律顾问的意见。

虽然律师可能无法检查所有内容,但他们当然可以采取足够的措施来进一步倾斜规模以支持买方。 正如经验丰富的律师将能够警告买方免受任何恶作剧一样,选择经验不足的律师可能会对任何买家造成灾难性后果。

房地产法律代表

环境影响评估批准

环境影响评估(EIA)自1981以来一直存在,并且是一个确定开发可能产生的潜在负面影响的过程,而不仅仅是对环境的负面影响。 环境影响评估还规定了开发商必须采取的措施,以确保资源得到有效利用,项目在经济上对泰国有利,并且符合王国的持续发展。

开发商喜欢提及他们已获得EIA批准的事实,特别是当他们出售计划外的开发项目时,土地仍然是杂草丛生的树木。 但是,虽然EIA的批准非常重要,但这只表明球正在滚动。 如果项目不符合要求,可以撤销EIA。

换句话说,它是关于在近期和长期保护环境,并确定开发是否有利于该地区和泰国人民。 评估可能具有广泛的范围,包括空气质量,地面污染,如何去除或处理废水,噪音污染,它如何影响周围的自然环境,它如何影响邻居以及开发是否在视觉上可接受。 根据规模,大多数但并非所有开发都需要EIA批准,尽管收到它不是保证。 只有在整个施工过程中符合所有规定的条件下才能获得绿灯,并且这样做的能力可以随着天气而变化。

如果过多的降雨导致土壤流失,并且评估结果发生变化,建在山坡上的公寓可能会遇到问题。 如果设计修改扫描使项目恢复合规,它可能会继续进行。 如果没有,它可能永远不会完成。

事实上,普吉岛一项不断变化的监管措施让一些开发商在12月2018中意识不到。 岛上将不再允许开发大于35%的坡度/坡度(单个或单个独立式房屋除外不超过6米)。 尚未获得建筑许可证的公司被禁止进行施工,留下一些“早起”投资者,这些投资者已经自掏腰包购买了单位。

取消的项目可能会让投资者陷入财务困境,并且开发人员无法对其采取任何措施。 如果通过部长/监管法令停止施工,开发商(作为行政命令的接收方)可以向政府提出补偿性索赔。 反过来,买方可以向开发商提出索赔,但买方可能仍在等待退款,而不是在1-2年份看到已完工的房屋。

大多数人都同意在施工过程中保护环境对每个人都是积极的。 尽管这种情况极为罕见,但是由于更改了环境影响评估,所以可能会放弃一个项目-无论是整个结构已完成,还是尚未铺设的第一块砖。

肮脏的土地

由于新的评估总能为开发人员开绿灯,因此缺乏EIA批准的项目不一定是失败的原因。 但是,在“肮脏的土地”上建立的项目完全是另一个故事-恐怖故事。

投资者可以找到的绝对最糟糕的情况是,他们被说服在国家森林或政府土地上建造的项目中购买一个单位。 一些公寓开发商,无论是有意还是无知,都建立在土地上,这些土地涉及的土地腐败案件可以追溯到30年代(被称为“肮脏的土地”)。

政府收回这块土地没有法定时效,我们完全相信将来某些阶段的任何侵占土地都会被收回。 但这不仅仅是我们的观点,大多数律师都确信这迟早会发生。

当政府将这块土地归还给林业部门或皇家海军时,非法建筑物将被拆除,土地被推平,新树种植。 当发生这种情况时,任何在那里购买的人都可能失去100%的投资。

购买计划

购买计划外

对于任何潜在的业主,购买房产的最危险方式是在计划外购买。 这是一种常见的做法,在活跃的市场中,开发甚至可能在奠定基础之前就已售罄。 这种做法有利有弊,每个买家都理解这两者很重要。

好处应该是显而易见的。 买方正在考虑一个潜在的大房产,通常是降低的初始发行价,并且受到稀缺和折扣的驱动。 如果买家等待,可能没有什么可以买的,或者什么肯定会更贵。

一般来说,计划外的发展会吸引投资者寻求即时的资本增值,而不是那些寻找住房的人。在全新的项目中,买家通常有机会在实际建设之前购买一个单位(或多个单位)已经开始。 可能是完成日期是几个月甚至几年,但购买计划外通常会带来有吸引力的买家折扣。

“早起的鸟类”也是单位的首选。 第一批买家总是获得最高楼层,海景和/或面向游泳池的房间。 如果投资者不够早,并且没有主要单位,他们可能会发现很难转售。 当有许多其他开发项目可用时,尤其如此,有些可能会提供更好的视图。 购买计划外的另一个缺点是开发永远不会完成的风险。 如果买方的律师进行必要的尽职调查,这种风险就会大大降低。 但意外的破产仍然可能发生,极端的不幸可能导致EIA批准被撤销(如上所述)。

在某些情况下,普吉岛的房产已经以稍高的价格出售,开发商试图“建立”销售和营销费用,保证回报甚至额外的利润。 如果初步估值过高,可能需要几年时间,如果他们决定出售房产,价格通胀就可以收回某人的投资。

不幸的是,在过去的20年中,已经有足够的恐怖故事让投资者从中吸取教训。 可悲的是他们没有。 这是因为大多数购买者都是岛上的新手,并且没有在这里足够长的时间来体验可能出错的东西,以及过去出了什么问题。

但是,如果对期望的项目进行尽职调查,那么购买非计划时的施工前折扣使其对买家/投资者非常具有吸引力,特别是如果他们寻求资本增值。

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风险认知

每个人对风险的看法都不同,主要是因为他们来自独特的背景,无论是在生活经历和财务状况方面。

一位百万富翁将在普吉岛购买一套公寓,如果购买时出现任何问题,将不会遭受真正的情感或经济损失。 毕竟,他们失去的金额可能等同于他们在一天内获得的利息。 相反,即将退休的夫妇可能只有足够的钱购买公寓,并且退休后计划生活得很好。 如果这样的购买出错了,它可能会在经济上削弱它们。

大多数房地产投资者面临的问题仍然不同。 他们无法通过将其留在银行来赚钱,这个概念对于30时代的任何人来说都是相对较新的概念。 相反,他们被迫寻找其他方式来增加资金,因为他们担心不同类型的风险 - 通货膨胀风险,这会扼杀银行闲置的任何资金的消费能力。

从历史上看,人们会接受当地银行,建立社会或信用合作社的5%利益,而不是被吸引到更高风险的投资中。 但在西方,传统的存款和有息工具不再支付这种收益。 另一方面,在中国,许多人只是希望通过其他货币实现财富多元化,并且正在积极寻求从人民币中获取资金的方法。

我们都希望避免风险,但大多数人都意识到某种程度的风险将永远存在。 问题是:如何管理这种风险? 在普吉岛房地产市场,通过遵循正确的指导和建议,可以减轻风险 - 甚至消除风险。 这首先要与合适的人合作,并确保寻求最佳的法律代表。

预订押金

对于已经匆忙购买的度假者,只有改变主意并要求退还款项的消息一直存在。 在某些情况下,他们做出了一个情绪化的决定,只是面对买家的懊悔; 在其他情况下,他们发现他们被误导了购买。

如果没有寻求法律建议,绝不能存入押金,任何押金都必须退还。 经验丰富的律师将坚持这一点,从而保护买方免受任何改变。 卖方/代理人不应反对给予律师检查协议的时间,以确保明确规定此条款和其他必要条款。

律师应该采取一切必要措施,确保在尽职调查结果出现任何可以退出购买的情况下,法律在买方身边。 这些退出条款应明确措辞,以便开发商或卖方受法律约束以退还押金。

在支付押金之前检查所有权契约非常重要。 但是,如果没有这样做,对明确标题的审查应该是销售进入下一级别的先决条件。 律师还可以就其他必要条款提出建议,这些条款可能涉及买方的情况,也可能与有关的特定财产或发展有关。

在普吉岛和其他地方一样,投资者总会考虑新的开发项目。 在房地产上花钱时采取“紧迫感”并不是成功投资的秘诀。 但如果决定购买是冲动的,那么在转移存款之前将这些保护措施纳入协议非常重要。

简而言之

事实证明,全世界的房地产市场都是可靠的,但并不能保证。 请注意可能破坏您理想投资财产的风险的来源和性质,并采取一切必要措施来缓解(如果不是消除)这些风险。

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