在普吉岛购买物业时获得适当的法律建议

2020-09-30T06:57:28+00:00

对泰国外国人的法律建议的重要性

在泰国寻找好律师

上面提到了这一点,并没有足够的压力 - 在泰国进行任何房地产交易的第一步应该是寻求一位非常优秀的律师的帮助。

“第一步”是什么意思? 如果有人正在考虑在泰国进行房地产投资,他们应该在开始查看房产之前寻求法律代理。 但是什么构成了“好律师”?

很多时候,不仅是他们对泰国法律的了解,而且还有他们以客户自己的语言解释法律的能力。 优秀的律师能够精通泰语和英语,但如果需要另一种母语,它可能只是拥有资源帮助的最大公司。 毫不奇怪,这些可能是更昂贵的律师事务所。

至关重要的是,专业人士没有时间浪费。 如果他们专程飞往泰国寻找完美的房产,那么他们在岛上的有限时间就特别珍贵。 没有合适的律师,买家可能会浪费时间查看不提供他们想要的合法所有权保证的房产。 合理的法律代表将保护他们的利益,节省时间,并最终节省资金。

 

泰国的房地产投资

OLAF对于寻找合法律师的看法

Duensing Kippen的Olaf Duensing在其法律顾问中解释了买家应该寻找的内容:
在大多数情况下,泰国的房地产可以是一项非常好的投资。 可悲的是,我们遇到了恐怖故事,并不像人们希望的那样罕见。 如果你想考虑投资这个投资,这里有一些提示。

在泰国进行房地产投资时,您可以通过聘请一位称职的律师来保护自己。 这是必要的,您应该在流程开始时(即在签署任何代理人或卖方协议之前)获得正确的法律顾问。

这里的关键词真的是“称职”。 当人们告诉我们泰国的律师事务所告诉他们时,我们常常发现自己傻眼了。 泰国有一套完善的法律体系,在很多方面与西方的法律非常相似。 在大多数完全发达国家,大多数情况下,泰国的法律在逻辑上是合适的。 此外,这对泰国的外国人来说非常方便,大多数相关法律的英文翻译都很容易获得。

因此,如果您从另一家泰国律师事务所听到的消息似乎不合逻辑且没有任何意义,那么您很有可能会对此表示怀疑。 如果不确定,请索取法律副本,以便您自己阅读。 如果他们在桌子上翻译了法律后仍然无法解释自己的观点,或者更糟糕的是,如果他们实际上拒绝提供更多的理解,建议您寻求新的法律顾问来帮助您。

但是,除了法律知识之外,还有更多“有能力”的建议 - 合格的法律顾问也是道德的。 也就是说,他们将遵守所有律师都应遵循的公认国际标准。 每家律师事务所都对其客户负有信托义务,这意味着您的利益优先于个人律师和公司。 这包括将您的经济利益放在自己的前面,并确保公司在代表您时不会产生利益冲突。

这就是为什么您的法律代表不应该将您转介给房地产开发商或代理商,他们当然不应接受这些政党的佣金。 您的律师在任何交易中都不应代表双方,因为这样做是利益冲突。 您应该能够合理地期望公司永远不会提出任何有损您利益的利益。

评估任何潜在的律师都很简单。 首先,要求查看他们的合法身份。 然后询问他们的职业道德准则。 要求查看两者,并在阅读其道德准则之前验证其合法身份。 如果他们不能生成其中一个,或者您对他们对您的查询的回答感到不舒服,那么建议您寻求新的法律顾问。

最后一点,您不应该假设泰国政府官员会为您提供简单或准确的法律建议。 虽然他们可能负责管理法律,但他们并不一定精通法律的复杂性。

在普吉岛购买房地产时必须进行的尽职调查

泰国新人通常迷恋“微笑之国”。 在一个充满了美好微笑的人的国家,可能出现什么问题,对吗?

不幸的是,事情可以做错,但世界各地都是如此。 这就是每个买家必须拥有的原因 了解尽职调查 并确保进行以确保财产是一项可行和合理的投资,并确保卖方是合法且有信誉的。

在投资几百美元,英镑或欧元之前,股票市场投资者通常会花费数小时来倾注资产负债表和基本面。 为什么当在泰国花费数百万泰铢时,一些同样的人没有采取相应的谨慎态度呢?

尽职调查是合适的律师非常宝贵的地方。 如果从开发商那里购买,尤其是非计划外,重要的是要确保土地的所有权契约是以实际发展的名义 - 公司实体,而不是个人的名字 - 并且它绝对是不是以无关的第三方的名义。 如果土地所有权是以第三方的名义出售,即使您已经支付了存款,分期付款或单位的全部价值,他/她也有权随时出售土地。 如果第三方死亡,土地的命运(以及你的财产投资)取决于新的所有者。

开发商的代表可能会声称,这种所有权结构使得土地的所有权变得更容易,并且在建设完成后,所有权将转移到开发公司。 但是,如果真正的所有者决定出售土地,或者通过抵押贷款或抵押来抵押土地,那么每个投资者都会发现自己掏空了。 此外,如果土地受到阻碍,抵押贷款可能被取消抵押品赎回权,或者可能无法缴纳税款,在这种情况下,税收部门可以将其索赔归于人们认为的财产。 任何购买都应该谨慎,不仅仅是公寓,除了公寓,数百人可能受到单一标题的影响。

公寓的买家,特别是那些非计划出售的公寓,应该总是要求提供一份标题。 这应该是整个开发项目的Chanote土地所有权,而不仅仅是与相关单位相关的部分。 完整的Chanote头衔将显示任何留置权,抵押或抵押财产。

相同的信息可以从个人的契约契约中获得,但这些信息仅在完成共管公寓的建设时发布。 因此,购买转售单位相对安全,完成开发(或即将完成的开发)也可能是外国投资者的考虑因素。

让我们再次转向Olaf Duensing,以了解更多关于什么构成必要的尽职调查。

OLAF对于DUE DILIGENCE的看法

尽职调查基本上意味着做好功课 - 找出任何潜在的法律问题,这些问题可能会对购买您想要购买的房产产生不利影响。 这是至关重要的原因是您不仅要购买房产,而且还要承担任何可能附加的法律责任。 无论您在哪里购买,尽职调查都是必不可少的,但是当您在海外投资房产时(例如在泰国),这一点尤为重要。

我们不止一次从业主那里听到“买方的悔意”,他们都坚持尽职调查。 他们对此的定义是:“我的律师要求土地局的所有权契约。 他对它进行了翻译,并以卖方的名义确认了所有权,并且该财产没有抵押它。“

虽然这可能是一个良好的第一步,但这不是真正的尽职调查。

购买房地产时,尽职调查应包括以下内容(至少):

  • 全面的标题搜索,包括契约本身的有效性,以及完整的历史。 发行所有权契约的事实并不能证实它是合法发行的。 所有权契约可能会按顺序出现,之后才被视为无效;
  • 必须核实进入该财产的合法权利;
  • 关于土地使用的法律和涵盖该土地上任何建筑的法规的详细报告(如果该财产是您计划建造的土地);
  • 如果土地上有现存的建筑物(例如别墅),则必须检查建筑物的建筑许可证,以确认其在法律上有效。 建筑许可证的存在并不表明该建筑物是合法的。 如果被认为是非法的,可能会被命令拆除;
  • 如果您打算购买的物业需要任何特定的许可(例如公寓许可或附加的酒店许可(如果该开发项目同时具有两种功能),则必须对该许可进行验证。 有时被忽略的是,必须以某种方式建造项目才能获得公寓或酒店许可的资格。 令人惊讶的是,高端开发无法不受这种监管的影响。 普吉岛的一个海边开发项目曾经被当作公寓出售,甚至赢得了“最佳公寓”奖,但后来却被告知由于进入道路太窄而没有资格获得公寓执照,才被所有人“震惊”。 相反,开发项目变成了旅馆。 和
  • 如果您通过接管拥有该财产的公司来获取财产(通常不建议这样做),建议对所有公司记录(法律,会计和公司记录)进行彻底检查。

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