OLAF对于寻找合法律师的看法

Duensing Kippen的Olaf Duensing在其法律顾问中解释了买家应该寻找的内容：
在大多数情况下，泰国的房地产可以是一项非常好的投资。 可悲的是，我们遇到了恐怖故事，并不像人们希望的那样罕见。 如果你想考虑投资这个投资，这里有一些提示。

在泰国进行房地产投资时，您可以通过聘请一位称职的律师来保护自己。 这是必要的，您应该在流程开始时（即在签署任何代理人或卖方协议之前）获得正确的法律顾问。

这里的关键词真的是“称职”。 当人们告诉我们泰国的律师事务所告诉他们时，我们常常发现自己傻眼了。 泰国有一套完善的法律体系，在很多方面与西方的法律非常相似。 在大多数完全发达国家，大多数情况下，泰国的法律在逻辑上是合适的。 此外，这对泰国的外国人来说非常方便，大多数相关法律的英文翻译都很容易获得。

因此，如果您从另一家泰国律师事务所听到的消息似乎不合逻辑且没有任何意义，那么您很有可能会对此表示怀疑。 如果不确定，请索取法律副本，以便您自己阅读。 如果他们在桌子上翻译了法律后仍然无法解释自己的观点，或者更糟糕的是，如果他们实际上拒绝提供更多的理解，建议您寻求新的法律顾问来帮助您。

但是，除了法律知识之外，还有更多“有能力”的建议 - 合格的法律顾问也是道德的。 也就是说，他们将遵守所有律师都应遵循的公认国际标准。 每家律师事务所都对其客户负有信托义务，这意味着您的利益优先于个人律师和公司。 这包括将您的经济利益放在自己的前面，并确保公司在代表您时不会产生利益冲突。

这就是为什么您的法律代表不应该将您转介给房地产开发商或代理商，他们当然不应接受这些政党的佣金。 您的律师在任何交易中都不应代表双方，因为这样做是利益冲突。 您应该能够合理地期望公司永远不会提出任何有损您利益的利益。

评估任何潜在的律师都很简单。 首先，要求查看他们的合法身份。 然后询问他们的职业道德准则。 要求查看两者，并在阅读其道德准则之前验证其合法身份。 如果他们不能生成其中一个，或者您对他们对您的查询的回答感到不舒服，那么建议您寻求新的法律顾问。

最后一点，您不应该假设泰国政府官员会为您提供简单或准确的法律建议。 虽然他们可能负责管理法律，但他们并不一定精通法律的复杂性。

泰国新人通常迷恋“微笑之国”。 在一个充满了美好微笑的人的国家，可能出现什么问题，对吗？

不幸的是，事情可以做错，但世界各地都是如此。 这就是每个买家必须拥有的原因 了解尽职调查 并确保进行以确保财产是一项可行和合理的投资，并确保卖方是合法且有信誉的。

在投资几百美元，英镑或欧元之前，股票市场投资者通常会花费数小时来倾注资产负债表和基本面。 为什么当在泰国花费数百万泰铢时，一些同样的人没有采取相应的谨慎态度呢？

尽职调查是合适的律师非常宝贵的地方。 如果从开发商那里购买，尤其是非计划外，重要的是要确保土地的所有权契约是以实际发展的名义 - 公司实体，而不是个人的名字 - 并且它绝对是不是以无关的第三方的名义。 如果土地所有权是以第三方的名义出售，即使您已经支付了存款，分期付款或单位的全部价值，他/她也有权随时出售土地。 如果第三方死亡，土地的命运（以及你的财产投资）取决于新的所有者。

开发商的代表可能会声称，这种所有权结构使得土地的所有权变得更容易，并且在建设完成后，所有权将转移到开发公司。 但是，如果真正的所有者决定出售土地，或者通过抵押贷款或抵押来抵押土地，那么每个投资者都会发现自己掏空了。 此外，如果土地受到阻碍，抵押贷款可能被取消抵押品赎回权，或者可能无法缴纳税款，在这种情况下，税收部门可以将其索赔归于人们认为的财产。 任何购买都应该谨慎，不仅仅是公寓，除了公寓，数百人可能受到单一标题的影响。

公寓的买家，特别是那些非计划出售的公寓，应该总是要求提供一份标题。 这应该是整个开发项目的Chanote土地所有权，而不仅仅是与相关单位相关的部分。 完整的Chanote头衔将显示任何留置权，抵押或抵押财产。

相同的信息可以从个人的契约契约中获得，但这些信息仅在完成共管公寓的建设时发布。 因此，购买转售单位相对安全，完成开发（或即将完成的开发）也可能是外国投资者的考虑因素。

让我们再次转向Olaf Duensing，以了解更多关于什么构成必要的尽职调查。

在普吉岛留下遗嘱并继承普吉岛财产

规划我们的逝去很重要，因此本节提供有关泰国遗嘱的指导。无论您住在世界何处，或您的资产存放在哪里，您都应该确保 遗嘱和遗嘱。 提前规划可确保您的亲人得到照顾，并使所有相关人员更容易解决您的遗产问题。

在泰国，没有强制性的继承法。 强制继承意味着，根据法律，资产必须在后代和配偶之间分配。 法国，意大利，西班牙和葡萄牙等国家已经被迫继承。 甚至日本和许多阿拉伯国家也以这种方式处理遗产。

因此，如果您拥有泰国资产，其中可能包括房地产，尤其是像昂贵的豪华普吉岛别墅这样具有重大价值的资产，那么您绝对应该立一份泰国遗嘱。

泰国受普通法的影响，并遵守无遗嘱规则。 如果您在无遗嘱中死亡（例如没有遗嘱），您的资产将在法定继承人之间平均分配。 这意味着资产是根据不同类别的法定继承人分配的，后代和配偶通常是第一位的。

但尽管法定继承人是您普吉岛房产和全部遗产的合法受益人，也不要指望这个过程会快速流畅。事实并非如此。即使您与泰国人结婚，在没有遗嘱的情况下处理遗产仍不可避免地会变成一个漫长的过程。

这意味着合法结婚 - 泰国普通法的影响并不包括婚姻。 如果你没有和你的伴侣结婚，即使你已与他们分享了多年的一切，如果你无遗嘱，他/她也没有法律要求任何“联合”资产。

但是如果你在泰国没有任何家庭并且你从未离开遗嘱会发生什么？ 简单的答案是，您的家人将处于比上述情况更令人痛苦的境地。

首先，他们可能需要飞行12,000里程才能到达泰国。 到了这里，第一个障碍是证明他们是他们所说的人。 然后他们将不得不通过您的遗产的解决，这是一个复杂的过程，只能使用泰国律师真正完成。

这可能需要数年才能解决，而且由于律师的工作非常深入，所涉及的费用也不会便宜。 根据需要多长时间，遗产价值的很大一部分可能会因律师费而损失。

当局甚至有可能甚至不承认您的家人是受益人，这可能意味着他们什么也得不到。

有些人认为他们可以不用办理海外遗嘱（即在本国立遗嘱），从技术上讲，泰国会接受这些遗嘱。但遗产认证仍需经过泰国法院，这就要求将遗嘱翻译成泰语。翻译还需要经过公证，然后由外交部授权。

泰国的遗嘱认证程序很长，没有引入海外遗嘱。 根据遗嘱的长度，翻译和公证可能需要花费尽可能多的费用，因为它首先会起草泰国遗嘱。

如果我继承了普吉岛的一处房产怎么办？

如果您作为外国人继承了岛上的财产，则需要考虑一些事项。

首先，如果是别墅，即有地房产，包括土地、联排别墅、平房等，您可以继承，但不允许以自己的名义登记。必须在合理的时间内（通常为 180 天）将该房产转让给泰国国民。

如果您继承了普吉岛的一套公寓，继承法会更有利。如果您继承了一套公寓，则需要在 60 天内通知土地局。会涉及一些费用，因为必须将产权契约转移到您的名下。

如前所述，有两个相互竞争的立法要求继承。 他们不同意，律师也不同意哪一个最重要。

您是否能保住您在普吉岛继承的公寓，可能取决于当天哪位法官审理您的案件。

那么，我该如何为我所有的普吉岛资产立一份泰国遗嘱呢？

我们建议您使用泰国律师撰写遗嘱。 这很容易做到，一个优秀的律师可以帮助您正确地完成所有事情。

泰国有许多国家提供的服务，而制定遗嘱就是其中之一。 但是，您需要流利（或至少非常熟悉）泰语才能利用此服务。 如果您是可以说泰语的外国人，您可以去当地的Amphur（地区办事处），他们会为您的泰国资产写一份遗嘱。

获得遗嘱后，可以根据需要获得尽可能多的副本。 给每个被指定为受益人的家庭成员一个。 确保您的律师保留副本，保持自己的安全，并将其交给可信赖的朋友。

通过这样做，您将有助于确保您的遗产顺利过渡到您的继承人。