任何想在普吉岛购买公寓的人都将面临永久产权或租赁单位的选择？
那么哪个更好呢？ 这个问题的答案取决于买方的个人情况。 不幸的是，购买者经常被认为是租赁所有权和永久所有权之间没有区别。
本文试图澄清差异并解释购买租赁公寓单元的陷阱。
大多数人都完全了解泰国的土地所有权规定。 外国人不得拥有土地。 但是，他们被允许拥有 永久产权公寓单位。
只要外国人只占度假村总单位面积的49％，您就可以拥有该单位的永久产权Chanote头衔。 标题在当地土地部门注册，从而进一步验证您的所有权。
与任何共管公寓一样，您的完整永久业权可以为您提供整个开发项目的部分所有权，包括所有公共区域，如花园，停车场，走廊，酒吧，餐厅，体育馆，游泳池等。
所有权还为您提供与公寓大小成比例的投票权。
外国人可以拥有一个组成“其他51％”的单位吗？
虽然49％可能由外国人拥有，但任何共管公寓的其他51％可能仅由泰国人拥有。
许多富裕的泰国人购买公寓用于投资目的。 但是，它们通常只在黄金地段和/或在泰国众所周知和受到尊重的开发商处购买。
在大多数情况下，开发商，特别是外国开发商，很难出售他们的51％泰国公寓配额。 事实上，大多数开发项目的泰国业主很少，有些则根本没有。
几年前出现了这样一种趋势，即开发商，特别是外国开发商，将保留51％的泰国自有单位比例用于度假租赁。
他们之所以能够这样做，是因为尽管董事或母公司可能来自海外，但他们在泰国的开发公司必须是泰国实体。 因此，这些公寓为泰国所有，占51％。
由于蓬勃发展的旅游业，这对于大多数开发商而言变得非常有利可图。
但是泰国的民商法典为开发商提供了从51％获利的另一种潜在途径。 即，允许外国人为这些单位订立租赁合同。
因此，虽然外国人不能拥有这些“泰国单位”之一，但他们可以签署30年租约，并在此期限后续签。
这些单位的永久所有权归开发商（如上所述）为泰国实体。 这样，就不会侵犯外资所有权的49％上限。
显然，如果可以的话，开发商急于将51％租赁给外国人，特别是如果他们发现很难吸引泰国买家。
随着泰国的公寓部门蓬勃发展，这一趋势似乎并未放缓。
这意味着我们无疑会看到未来几年成千上万的这些租赁单位被推向外国人。
是Leaseholds比Freeholds便宜吗？
有人认为租赁权是否真的比永久业权便宜。
购买计划外的早期鸟类更有可能从施工前的折扣中受益。 在这个阶段任何挑剔的买家总是选择永久业权。
首先，在该过程的早期阶段实际上可以使用永久业权单位。 而且由于计划外的折扣意味着已经有不错的价格了，所以人们不介意支付与永久业权注册相关的额外费用。
当然，登记永久业权和租赁权所需的费用和税收有所不同，这是使租赁单位比永久业权更便宜的一部分。
注册永久产权的税收为6.3％（通常在买方和开发商之间分配）。 但是，登记租赁的费用仅为1.1％，这通常完全由买方/承租人承担。
但除非开发商对租赁单位提供巨额折扣，否则这些较低的税收不能弥补租赁租户未来几年可能面临的所有其他问题。
当您购买租约时，您在技术上并不拥有任何东西
租赁协议不是真正的所有权。 这更像是一份长期租约。 泰国法律规定，这一长期租约不得超过30年。
您将无法获得单位的业权契约，因为您实际上只是租房。
许多买家要克服这一问题的一种选择是成立一家泰国公司，永久拥有该单位作为泰国永久业权。 您可以在此处了解更多信息：
使用Thai Company Limited购买租赁公寓单位
可以在30年后重新开始更新吗？
最初的30年租约一经注册，便受到保护，并且该财产是您的房屋，直到租约到期为止。 但是，进一步的续约只不过是个人所有者或开发者的承诺，可能会强制执行，也可能不会强制执行。
泰国法官已经裁定，任何协议都将以合同方式续签30年的租约，这是对所有权的一种尝试。 根据泰国法律，有保证的合同续约无法强制执行，而必须以附录的形式写成。 如果 在合同中规定，他们可能被视为非法 这可能会使整个租赁无效。
因此，您可能会（或可能不会）在30年后收到续约–这远非保证。 当然，许多开发人员都打算遵守这一诺言，但这又回到了可执行性问题，以及它们是否可能在30年后问世。
如果出租人/房东去世并且所有权归家庭成员，会怎样？ 或者，如果他们决定出售房产怎么办？ 或者对于一家开发公司，如果该公司被出售或该公司申请破产怎么办？
在上述任何一种情况下，新所有人在法律上没有义务保留原所有人的承诺，因此不能遵守任何续约条款。
公司租赁通常提供比个人租赁更高的安全性，但肯定不是万无一失的。
相对的“安全性”源于以下事实：当个人所有者去世时，继承财产的人可以决定（作为新房东/出租人）是否续签租约。
另一方面，公司不会死。 只要同一公司实体继续是房东，您续租的前景就更加安全。 在普吉岛，在很多情况下，15甚至20年后，豪华公寓开发方面的良好声誉的开发商和管理人员已为新买家续租。
那么人们为什么要购买租赁公寓？
从决定购买租赁公寓合同的人得出的唯一结论是：
1：说实话，他们不在乎。 他们以极大的折扣拿到了绝对的便宜货，并且目标是在未来30年中住在一个不错的公寓里。 这通常使租赁购买非常值得。
2：他们对未来的销售没兴趣，如果他们在30年后设法续订，那么这是一个奖励。 他们已经在60的晚期，并且觉得他们不太可能比原来的租约更长寿。
3：他们对100％有信心认为开发商仍将在60年度开展业务，并将承诺在时机成熟时续订30年（其次是30年）。
4：他们完全放心，如果新的30 + 30 + 30希望在未来的任何时间向新买家出售，开发商也会将租赁期重置为零。
5：他们完全无可否认地被误导，或者他们的代理人，开发人员或缺乏经验的顾问给出了糟糕的建议。
6：他们有泰国妻子，因此可以以妻子的名义购买该单位作为泰国永久业权。
7: 他们从未向经验丰富的道德律师寻求法律建议，因此从来没有向他们解释购买租赁单位的陷阱。
人们也有可能在特定的发展中签订租赁合同，因为他们觉得他们没有别的选择。 在所有永久业权单位售罄之后，这些人很可能是该党的后来者。
为什么你会“选择”一个永久产权公寓的租赁权？
有许多 拥有永久业权公寓的好处和好处 在泰国。 我们不能强调这一点。
买家应该问自己这个极为相关的问题：为什么你可以在永久产权单位选择租赁单位？ 这没有道理。
即使您正在寻找的度假村已经没有更多的永久产权，岛上仍有许多其他开发项目可供选择。
在普吉岛的每个公寓开发项目中，每个49单元的100大约是XNUMX，您几乎不可能找到一个适合您的永久产权单元。
为什么在你可以轻松购买永久产权单位时，你会选择一些你不拥有的东西？
根据共管公寓法，租赁公寓不受保护
如果您购买30年租赁单位，该单位是由泰国公民开发的51％的一部分，您作为出租人的权利不属于 共管公寓法。
由于租约被归类为“不动产租赁”，因此受“民法和商法典”管辖。
如上所述，如果你租赁你不拥有。
你不拥有，你没有说
因为“购买租赁权”在技术上只是取消了30年租赁协议，所以您没有获得所有权。
泰国的共管公寓法在所有者中按比例划分了一个度假胜地，每个所有者的投票权由他们拥有的公寓开发量决定。 如果有相同大小的100单位，并且有人拥有5单位，则他们将获得5％的投票权。
租赁公寓单元时，无论是开发商还是个人，所有者都保留这些投票权。
这意味着，虽然您可能计划在30年居住，但您对度假村的运行方式绝不会有任何发言权。
那么谁来支付共同财产费用，即维修费和沉没基金呢？
因此，如果您不拥有公寓，并且对公寓的运行方式没有发言权，那么这肯定意味着您不必与公寓中的永久业权所有者支付相同的费用吗？
不幸的是，你做到了。
支付到一个 共管公寓沉没基金 在购买时，每个公寓所有者还负责向其管理机构支付某些持续费用 共管公寓法人。 这些不仅包括 公共区域费用，但有时也要求业主为主要的公共区域升级和维修工作贡献额外的资金。
这些捐款可能是非常费用，并采取“补足”的形式给偿债基金。 有人必须支付这笔费用，令人难以置信的是，这些充值费用不是由永久业权所有者承担，而是由居民承租人承担。
更糟糕的是，让我们假设所有者的委员会投票决定在未来几年内开始对您的公寓进行大规模整修。 所有业主和承租人将被要求根据公共区域的部分所有权（或租赁）进行筹码。
但无论您是在2年度还是29年租约的年度30，无论是承租人，支付业主股份的责任都落在您的肩上。
您也不可以在租赁期结束时向所有者索回这笔“预付款”，这些费用不可退还。
事实上，未能向共管公寓法人付款可能导致您的租约被终止。 而且，在您被告知您的租约不会续订第二个任期之前，您甚至可能会在一两年后面临支付此额外费用。
承租人也拿左（税）法案
在泰国当承租人有时就像当您的所有朋友都参加跑步比赛时在餐馆里一样-您就是一个拿着账单的人。
有很多费用落在承租人身上，有时似乎不公平（当然除了业主）。
任何住在他们的永久业权公寓中的老板，或者在一年中的大部分时间里都没空的，都免除了泰国的12.5％租赁税。 但是，如果他们出租房产，则需缴纳此税，该税根据年租金收入或评估的租金收入（以较高者为准）进行评估。
但是，如果他们将公寓出租，则除了租赁成本外，租赁人（承租人）还必须支付12.5％的租金税。 因为是用长期租赁代替租赁合同，所以该税是根据实际年度租赁合同金额或泰国当局评估租赁价格时的较高者得出的。
如果您以30万泰铢的公寓进行为期10年的租赁，则年度租赁费用为333,333泰铢。 只要这也是评估的租赁价值，那就意味着每年大约要缴纳42,000泰铢的税单-超出租赁成本。
这种税收归承租人的责任总是写在租赁协议中，这是不可避免的。
就像你的伙伴坚持你的账单一样，这似乎不公平。 但不像晚餐检查，你不会在第二天拿回你的钱。
出售租赁公寓单位的问题
您只需要问一个试图在公寓出售其租赁单位的人，无论他们是否希望购买永久产权。
出售租赁单位比出售永久业权公寓要困难得多。 根据具体情况，甚至可能是不可能的。
继承租赁公寓单位的问题
购买租赁单位的另一个问题是继承法肯定不如拥有永久业权单位的法律那么优惠。
不幸的是，租约不会自动成为可继承的权利。 这意味着租赁合同通常在承租人去世时终止，如果没有继承条款的规定，剩余的租赁期不能转移给您的继承人。
这是永久业权对租赁权有意义的另一个原因，因为许多开发商未能在合同中包含这样的条款。
总结
潜在买家应该知道，在签订租赁协议时，他们不拥有任何东西。 他们只租用30年的公寓单位。
连续三年30年度条款（即30 + 30 + 30）的前景使租赁声音更具吸引力，但这两个延期只是在法庭上永远无法合同执行的承诺。
可以以低廉的议价获得一些租赁权，但是向购买者提供租赁权共管公寓时，应仔细考虑其选择。
与永久业权买家不同，承租人对公寓开发的运作方式没有发言权，因为业主保留了投票权。
租赁单位也难以继承。 租赁买家必须确保租赁合同中存在继承条款。
此外，租赁单位也很难出售。 现实情况是您的公寓正在出租，因此您实际上没有太多可出售的东西。 根据泰国法律，租赁不是资产，而是租赁协议。
如果不能为新买方续租，则租约价值随着租赁期的减少而减少。
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