关于泰国30年租赁权的一切

2020-09-28T08:50:10+00:00
外国人租赁权

关于泰国30年租赁权

什么是租赁权?

“永久业权”和“租赁权”这两个术语不一定是普遍概念。 永久业权与租赁权的所有权是许多国家的共同特征。 但是,英国和包括英联邦在内的国家最常发现这种差异。

永久业权是一个简单的概念:绝对的,名为财产所有权,拥有完全的所有权。 相比之下,租赁权是一种所有权安排,通过该安排,房屋或建筑物的所有者不一定拥有其所在的土地,而是从“自由持有人”出租土地。

这种做法可以追溯到封建英格兰,当时农奴向土地所有者支付土地所有权。 如果一个农奴未能支付一定数量的谷物,金或羊,那么他和他的家人就被驱逐了。

在21st世纪,有人可能不会代表土地所有者种植农作物或动物,但作为泰国的外国人,他们也不会拥有他们土地的Chanote头衔。

租赁在泰国

租赁权的来源(上图)是法律在英国和其他地方仍然适用的方式,但英国租赁期限从99到999年。 而且由于英国自由人对土地的租金收入感兴趣,任何不幸的租赁者都会遇到租约到期,该租约在诺曼入侵之后开始,可能会再延长999年。 大多数人都同意这种安排类似于永久所有权。

在泰国的任何外国人想要购买有地房产,但不经营合法的泰国公司,则必须寻求30年的租赁权。 无论梦想中的房子是别墅还是房屋,他们都必须接受实现30年租赁权的最安全方式来实现梦想。

租赁协议阐明了条款和条件,并由承租人和出租人在土地局进行注册。 一旦注册,它便成为对业权契据的留置权,确认了租赁持有人对财产的权利。 与泰国公司购买永久业权的所有者相比,租赁权合同还使外国人在法律上(至少在接下来的30年中)具有更坚实的法律地位,因为租赁是以自己的名义进行的。

有了最好的法律协助,租赁权也可以保留其价值,并且像永久产权一样,将来可以出售给任何潜在的买家。 至关重要的是,租约的登记还确认了外国承租人在法律上强制执行协议其他方面的权利,包括将财产分租或在死后将租约继承给继承人的选择权。

自由持有人(所有者或出租人)给予承租人“专有财产”,这是不受干扰的拥有权,具有专有使用权。 这意味着外国承租人有权占用该财产(土地或别墅),并将其用作房屋或租赁财产至少30年。

外国人在普吉岛购买物业的租赁地的吸引力

独立别墅不仅为外国​​人提供了他们一直梦寐以求的热带家园,而且别墅也提供了一些最好的租金收益,特别是那些靠近西海岸海滩的房产。 在旺季期间,几乎不可能不让您的别墅一次预订几个月。 四卧室别墅的租金通常比三卧室好,三个比两个好,但所有别墅都有很好的租赁潜力。

在创造巨大的投资回报方面,独立别墅是大多数外国人的偏好,尤其是因为,在业主每年在岛上度过的几个星期内,它还为他们提供了一个宁静的私人泳池别墅。放松一下。 您可以确定任何别墅都会在内部和外部都符合您的严格标准,因为承租人对装修和景观设施有充分的说法。 通过维护良好的泳池别墅,可以相对轻松地找到短期度假租赁以及全年的长期月租户。

As mentioned above, if the best legal advice is sought, a villa can also be a solid income producing asset, as well as a sound investment.如上所述,如果寻求最佳法律建议,则别墅也可以是可靠的创收资产,也是可靠的投资。 To ensure that your property is both, it is absolutely vital that you use a good lawyer when finalising the lease contract.为确保您的财产兼有,在最终确定租赁合同时,请一位好律师是至关重要的。 If structured correctly, and with the cooperation of the owner/developer, the lease can be sold on to any interested buyer, and a Thai buyer can even be sought to buy the property freehold.如果结构正确,并在所有者/开发商的合作下,可以将租赁出售给任何有兴趣的买家,甚至可以寻求泰国买家购买永久产权的房地产。 A leasehold may not be fully titled ownership, but it does offer domain over the property for the duration of the lease.租赁所有权可能没有完全所有权,但在租赁期限内确实提供了该财产的所有权。 Furthermore, most lessors will offer to renew the leasehold after the initial 30 year leasehold in Thailand, giving a lessee the prospect of longer-term ownership.此外,大多数出租人会在泰国最初的XNUMX年租赁期后提出续签租赁权,从而使承租人拥有长期所有权的前景。

只要租赁购买价格等于别墅的价格(包括连续续签长达90年),大多数租赁都是预付款的。 这似乎已成为延长/续订租约的一种公认方法,并且显然使促销租用别墅变得更加容易,但是从法律角度来看如何执行它存在疑问。 虽然一份好的租赁合同将始终包含一个条款,规定承租人可以选择在最初的30年后续约,但严格保证续期或预付90年的租赁费并不严格。

租赁的财务逻辑

尽管租赁别墅的概念可能对某些购买者而言听起来并不吸引,但可以肯定地提出了30年租赁的财务理由。 (当您考虑将别墅随时作为永久业权出售给另一位买家(例如泰国国民或泰国有限公司)的事实时,情况就更加严峻了。)

希望长期住在别墅中的任何人的选择是租赁,租赁30年或通过成立泰国公司来购买永久业权。 有一种说法认为租赁是更安全的选择。

将租赁与租金进行比较时,30年是很长的时间,而且租金价格只会上涨。 豪华别墅甚至可以按月或按年获得最高的美元价格,与30年以上的租期相比,租赁的成本可能会降低。

对于打算住在普吉岛并想住在别墅中的人来说,长期租赁的初始成本可以节省大量资金。 并且由于租赁是预先支付的,随着岛上别墅成本的稳步上升,承租人可以保护自己免受通货膨胀的影响。

当您还考虑租金同比上涨时,这也使计划出租别墅的个人受益,因为他们将看到收入稳步增长。 在接下来的15-20年中,豪华别墅的租金很可能会翻倍,甚至是现在的三倍。

如果将租赁与通过泰国有限责任公司购买永久业权相比,则有一个论点。 但是,买家必须考虑通过成立错误的泰国公司购买永久业权的影响。

另一方面,由于上述“专有财产”的权利,外国承租人处于更坚实的法律地位。 承租人和公司所有者都可以将其别墅视为一项长期的创收投资,但只有承租人才能确定该资产是他们未来30年的租金。

当您进一步认为注册租赁权的成本仅为1.1%时,租赁别墅的财务逻辑就变得更加清晰。

其他类型的租赁物业

在租赁的基础上最受欢迎的房产类型是到目前为止的别墅和房屋(如上所述),但一些长期居民(甚至投资者)也对公寓和公寓感兴趣。 它们的价格低于别墅,可供更多潜在的承租人使用。

租赁公寓泰国

普吉岛租赁公寓

由于外国永久产权单位的分配不到任何特定公寓大楼总数的一半,有时租赁单位被提出作为可行的替代方案。

共管公寓(或代理商)可能会鼓励外国人设立泰国公司以购买租赁单位,因为买方将是泰国实体,它可能构成51%泰国所有权的一部分。

与英属维尔京群岛公司一样,经营泰国公司对于低端公寓的业主来说可能在经济上不可行。 然而,最重要的是,从法律角度来看,它也可能是值得怀疑的(在接下来的几页中更多内容)。 除非你经营的公司实际上做了一些事情并且有营业额,否则最好找一个永久地契的公寓。

如果您绝对喜欢公寓,而租赁单位是唯一可用的单位,那么您可以选择泰国公司的合法所有权或30年的租赁。 如果您选择租赁,最好将其视为长期租金,而不是所有权。 与房屋或别墅一样,它比30年的租金要便宜。 如果结构合理,它可能还会提供扩展,或可转让给新所有者。

但是这里的关键词是力量。 如果继续阅读本节,您将了解租赁公寓的潜在陷阱。 未来,对于租户而言,最大的问题是他们对自己实际“拥有”(或者视情况而定)不拥有什么的看法。

一些外国人认为它与永久业权所有权大致相同。 有租赁公寓,他们认为他们“买了”类似于英国租赁的东西。 但他们没有999多年的所有权。 虽然他们可能已经提供了90年的租赁延期,但是那些90年份也不能保证。

由于这些误解,人们认为他们的租赁权是下一世纪的可出售资产。 在自由持有人/房东的合作下,它可能有一天可以转让,甚至可以出售。 但最好将租赁视为长期租金。

将租赁权视为30年租赁并可能进行未来扩展,可以防止误解误解您的理解。

您可以在此处阅读有关使用泰国公司结构购买租赁公寓的更多信息:

使用Thai Company Limited购买租赁公寓单位

租赁公寓泰国

普吉岛租赁地契

与公寓不同,您拥有一些单位的外国永久业权所有权,余额为租赁权,所有在泰国公寓合法结构的开发项目仅以租赁方式提供。 这适用于泰国国民和外国人。

有时,一个管理完善的公寓开发可能很有吸引力,但有些公寓可能与永久产权公寓的价格范围相同,因此所有权限制应该让任何买家在考虑之前仔细考虑。

此外,重要的是要记住,《公寓法》是1979中通过的。 易于注册公寓结构,并将其销售给泰国人和外国人,这意味着过去四十年来大多数新开发项目都已被构造为公寓。

如果您要查看的是自1979以来建造的公寓,那么您真的需要问自己,为什么开发人员选择将其构造为公寓而不是公寓。

租赁的吸引力

由于外国人购买别墅等有地房产的选择有限,因此很容易将租赁权视为“半满的玻璃”解决方案,尤其是在最接近的替代方案需要额外步骤来组建结构合理的公司的情况下,更是如此。在法律范围内。 尽管租赁权并不完美,但它确实提供了外国人投资普吉岛房地产时所寻求的大部分所有权权益。

租赁的吸引力

实际上,拥有租赁拥有许多优势和吸引力,其中包括:

  • 外国人可以住在他们选择的任何房屋或别墅中
  • 对于外国人来说,拥有别墅或房屋不受干扰是一种100%法律手段
  • 通过取消条款,可以为潜在购买者重新开始租赁期
  • 它可以作为永久业权转售给泰国国民或泰国有限公司。
  • 如果租赁合同的结构正确,则租赁所有者将具有与自由所有者相同的所有权感
  • 以多个名称(包括子女或孙子女)编写租约可以确保继承,并且租约可以用于其整个期限
  • 租赁者避免通货膨胀并稳步提高租金价格
  • 租赁者可以完全控制室内/室外设计,包括园林绿化
  • 土地承租人可以拥有在该土地上建造的任何建筑物或其他构筑物
  • 别墅的租金收入优于公寓
  • 租赁别墅可以获得酒店豁免,并合法提供短期租赁(此批准更复杂的公寓)
  • 成交成本低,即租赁权登记相对便宜
  • 承租人可能会在首个30年度任期后再续订
  • 租赁的合法权益可以出售给第三方
  • 购买选项允许承租人利用所有权法的任何变更(如果发生),并允许转售更大的灵活性
  • 租赁可能会成为“特殊互惠合同”(稍后会详细介绍)

租赁期需要注意什么

大多数别墅开发商都明白,提供协助外国人延长初始租赁期的策略符合他们的最佳利益,但是在30年之后续订租约的任何决定完全由房东(或自由人)自行决定。

如上所述,租赁合同通常提供在30年后续订(或延长)租赁的选项。 但是为了从第一天开始提供更大程度的持久性,一些开发商提供“30 + 30 + 30租赁”(甚至是30 + 30 + 30 + 30),这意味着他们在前期有效承诺承租人可以留在90或120年份的别墅。

这可以作为附录,但任何努力使90或120年的租赁合同/约束可以被视为 违反法律精神,几乎肯定会被法院宣告无效。

“民商法典”第540条允许在30年之后续签租约,而且法律条款不区分外国和泰国承租人。 但是540部分对租约的最长期限以及续租也非常清楚。

法官是法律精神的仲裁者,法院已经裁定在租赁协议中“一成不变”的延伸是对事实上的外国人所有权的企图。 外国人的延期必须是一种选择 - 只不过是一种承诺 - 而且只能对该财产的原出租人强制执行。

这是一个事实,如果每个外国人计划从私人租赁房产,他们必须欣赏。 如果个人所有者死亡,并且他的妻子,子女或孙子女继承了财产,如果继承人不能延期,外国承租人可能会在租约结束时发现自己无家可归并自掏腰包。

但这并不意味着外国人应该自动信任开发人员而不是个人。 如果公司被出售,甚至更换董事,新公司的管理层可能决定不履行先前商定的延期/续签,承租人将不得不搬出。 但延伸并不是唯一需要关注的问题,而是土地本身的潜在所有权。

在苏梅岛上的2016,许多外国人被他们建造的豪华别墅驱逐(仅在20年之后)。 开发商不是土地的永久业权所有者,合法所有者决定不再续租。 他们进一步同意在土地上建造的任何东西都是房东的财产。 这进一步强调了调查Chanote头衔的重要性 - 并聘请了一位优秀的律师!

有些人想要了解:确认税款已经支付

泰国的业主经常会忽略税收,如果您正在租赁,您真的需要了解它。 对于用于商业目的的任何财产(即租赁或租赁),每年向当地政府支付房屋和土地税,税率为12.5%。 税收应由每个业主自行评估,并以租赁协议的年租金价值为基础。

“Por Ror Dor 2”表格必须每年向地区办事处提交,并且税款必须在2月底之前支付上一年的租赁价值。 但即使业主说明准确的年度租赁价值并支付税款,地方当局也有权质疑价值并改变评估,这当然会增加税收负担。

可以在15天内向民政事务处提出针对评估的上诉。 并且可以在30天内向法院提出上诉。 但是,如果所有者未能提交Por Ror Dor 2,则无法提出申诉,而较高的评估将成为税收负担的​​基础。

为什么这对租赁房产的人特别关注? 因为房屋和土地税的负担经常在租赁协议中转嫁给承租人。

此税是由于1 1月2020的常规房产税变更。 新税率为整个物业评估价值的0.3%,而不仅仅是租赁的租赁价值。 这可能会或可能不会增加财产的税负,但这意味着必须仔细阅读任何租赁协议,以确保您根据新法律处于大额财产税法案中。

请确保您的律师确切地确认每年应该承担的税务负担,以及是否已经在预付租赁付款中进行了核算。

始终注册租约

任何超过3年的租赁协议都必须在土地部门注册。 由于平房或别墅的大部分租约长达30年,因此,如果土地所有权易手,则从注册租赁提供的保护非常重要。 如果房东去世,破产或将土地出售给另一方,新的所有者必须遵守原始租约的条款。

但是,如果超过3年的租约尚未在土地部门注册,则新业主甚至没有义务允许承租人继续在那里居住。 租户,因为他们就是这样,在3年之后可以被有效地驱逐出去。

承诺,如未注册的租约,不会在法庭上搁置。 新的所有者没有义务履行过去所有者签署的任何口头或书面协议。 租约可能受到保护,但在30年之后与前所有者达成的续约协议的任何共识现在都是新主人的心血来潮。 这突出了取消条款的重要性,并将租约分为多个名称,这两个名称都在下面提到。

奥拉夫说泰国的租赁物业

“租赁”并不意味着“拥有”…

由于外国人基本上无法在泰国拥有土地,因此他们通常会签订房产租赁协议作为替代方案。 但租赁不是拥有的,理解财产的区别是很重要的。 当您租赁房产时,您实际上是“租赁”房产,但须遵守与房产的实际所有者商定的租赁合同条款。 虽然这通常是一项长期安排,但违反租约中的任何条款可能是终止租约并将您驱逐出财产的理由。

租约本质上是一项使用产品(在这种情况下为财产)以换取付款的合同。 但是租约多长时间? 泰国房地产法的特质是,房地产租赁的期限不得超过30年,尽管可以通过在租赁协议中插入“续订条款”来续签租赁。 但是,这是泰国法律的另一个关键问题,续签条款仅约束原始所有者(或出租人)。 如果出租人在租赁期内发生变更(例如,所有者死亡,公司将财产出售给新所有者或倒闭等),则新所有者将不受原始所有者签署的任何续订条款的约束。所有者。

换句话说,泰国典型的房地产租赁,即使它包含续约条款,也不是一项安全的长期投资。 为了弥补这一点,有一些发展促进了外国人的“集体租赁”(也称为“担保租赁”)。 然而,安全性是值得怀疑的,因为如上所述,租赁并不意味着拥有。

…并且建筑许可证不是所有权

你可能听说有人说他们拥有一座建筑物,因为他们在建筑许可证上有他们的名字。 希望有一天你不会成为那个被误导的人。

虽然外国人通常不拥有泰国的土地,但他们能够拥有像别墅一样的物理结构。 对于向外国人营销房地产的开发商来说,通过承诺以外国人的名义签发建筑许可证,出售别墅“所有权”的概念曾经司空见惯。 这是我们纯粹的猜测,但其目的可能是开发商的“税收筹划”(卖方不会因出售建筑许可而产生任何房地产转让税)。

什么不是猜测,以你的名义拥有建筑许可证对你作为一个外国人没有任何帮助。 建筑许可证是政府授权您在特定时间范围内在特定的土地上建造结构(本身需经过批准)。 而已。 而已。 虽然今天可能不常见,但您仍然可能会遇到人们(甚至是开发商)将建筑许可的想法作为所有权出售。

加强租赁合同

某些条款应该是任何租赁协议的标准条款。 但是,如果没有适当的法律建议,外国买家可能无法勾选所有相关方框以保护其投资。

购买选项

如果土地所有者或房地产经理同意,建议在别墅的租约中写入“购买选择权”。 这通常是作为附录编写的,如果他们愿意,可以让承租人在以后购买土地。

该期权可在租赁期内随时行使。 例如,承租人可能已经结婚,并希望将财产置于其配偶的名下。

值得注意的是,如果自由人死亡,购买选择权不会被取消。 如果房东是个人,外国承租人从死亡之日起一年内行使购房权。

虽然机会很小,但泰国的土地所有权法律总有可能在某一天发生变化。

如果发生这种情况,外国人有一天可能会以自己的名义承担Chanote头衔。 不在租赁合同中包含相关条款是不明智的,但这种结果可能不太可能。

取消条款

坚持允许取消租约的条款可能听起来很奇怪,但这是有充分理由的。

想象一下,一个外国人已经在15年度的别墅租赁,然后决定搬家。 在申请延期或续订之前,该租约的任何潜在买家在使用该房产时只有15年。 该财产的价值会怎样? 显然,由于租赁期缩短了一半,价格会下降。

允许破坏租约以及编写新租约的条款将保护房屋的价值。 任何潜在买家都可以期待完整的30年租约,这意味着别墅的租赁以市场价格出售。

取消条款仅对原出租人 - 无论是个人还是公司 - 具有强制执行权 - 因此,如果永久业权所有权易手,则新所有人不必遵守该条款。

重新签发租约需要付费,但目前的承租人和新买家都可以共享。 如果产生新的租约(由于新增收入的15年数),开发商可能还会承担额外的税务负担,这可能构成任何取消条款的一部分。

此外,如果先前提到的房屋和土地税尚未支付,则根本无法重新登记租约。 无论租约是否以新主人的名义登记,当地的地区办事处都会感谢某人的退税。

分租赁条款

如果承租人希望转租他们的财产,这没有任何问题。 事实上,许多外国人在别墅上购买30年租约 - 或租赁土地,然后建造别墅 - 这样做的目的是转租别墅的投资收入。

但是,如果这是意图,它确实需要出租人的合作,并且必须包括在原始协议中。

加强租赁合同

奥拉夫对仲裁条款的说法:

使用仲裁!

在签订合同或协议时,即使是涉及房地产投资的合同或协议,没有人会预期 - 而且他们当然也不希望 - 任何事情都会出错。 他们当然不希望他们的协议会变成冲突。 可悲的是,这种情况比您可能想象的更频繁。

如果您发现自己处于这个位置,特别是作为外国人,您应该考虑不是在泰国法院解决争议,而是通过具有法律约束力的仲裁解决争议。 即使你输了,你也更有可能通过仲裁获得更好的结果。 我们所说的“更好的结果”是指您会发现流程更快,成本更低,仲裁员的决定将具有国际可执行性。 最重要的是,在整个过程中,可以制作所有文件,并以外语(例如英语)进行所有讨论。

也就是说,各方必须同意具有约束力的仲裁。 而且,在双方已经开始战斗之后,不太可能从任何一方做出任何让步,重要的是你原来的房地产投资合同已经包含了一个写得很好的仲裁条款。

无论是购买和销售协议还是租赁协议,它都可以保护您免受将来出现任何问题的可能性。

作业条款

与租赁协议的任何条款或附录一样,出租人的合作对于将租赁转让给新的承租人是必要的,并且必须包含在原始协议中。

仲裁条款

仲裁是一个过程,通过这个过程,争议各方可以由独立机构听取其论点,而无需经历可能冗长的法庭诉讼。 自2000以来,外国人被允许在泰国担任仲裁员,在仲裁程序中,个人也可能由外国律师代理。

自2002以来,泰国一直在关注联合国国际贸易法委员会(UNCITRAL)国际商业仲裁示范法,该法确保在这种情况下仲裁者的裁决在国际上得到遵守。

仲裁程序可以用任何语言进行,并且不要求将文件翻译成泰文(泰国法院就是这种情况)。 虽然调解的成本可能较低,但在仲裁中,当事人是其自身程序的主人,仲裁员可以在诉讼结束时自由裁决。 和解并未建立任何法律先例,但具有法律约束力。

将租约放在多个名称中

如果有人以他们的名义租赁别墅,然后突然死亡,租约立即终止。 然后,土地所有者有权随时取回房产。 一旦他们这样做,他们可以自由地向其他人出售30年租约。 继承条款可以保护承租人的配偶或子女,但前提是该条款是针对原始的自由人/所有人/出租人执行的。

遗嘱和信托都不能赋予配偶继承遗产,令人沮丧的是,继承条款被视为承诺,而不是租赁权。 如果自由人/出租人更改,则继承条款对新所有者的强制执行力度不会超过30年度延期。 如果租赁人的配偶被迫离开她的家,因为新的房东被有效地收回,这可能会特别令人讨厌。

因此,任何租赁协议应采用联合(或多个)名称。 根据他们的年龄,外国买家可以考虑在租赁协议中包括他们孩子的姓名。 如果一对外国夫妇发生任何事情,他们的子女就有权住在这所房子里,或出售租约。

租赁物业和继承权

这已经被触及,但是对租赁房产的继承法的快速总结是非常重要的。

在泰国,租约被视为雇佣和财产法下的个人权利,而不是可继承的合同权利。 泰国最高法院裁定“承租人是租赁协议的实质”,意思是没有承租人不再有协议。

如果承租人希望在死亡时将租约转让给其继承人,则必须将其作为特定条款写入租赁协议。 然而,该条款是承租人与出租人之间的个人合同。 如果承租人去世,他们的继承人可以对出租人强制执行继承条款。 但是,如果出租人通过出售或继承所有权而改变,则该财产的新所有人不受继承条款的约束。

另一方面,如果租约被视为特殊互惠合同(参见第37页),则适用法律会发生变化,并且继承权可以转让给承租人的继承人。

强大,法律, 但不是必需的

使用权,地上权和居住权是可以赋予​​承租人的三项权利,每一项权利都为租赁协议提供了额外且独特的法律效力。

它们值得一提,因为它们的包含加强了任何租赁以使承租人受益。 遗憾的是,无法保证这些权利将授予在泰国持有租约的外国人。

泰国的使用权

Usufruct本质上是一种允许一个人使用另一个人的财产的合同。 它起源于罗马法,妇女被剥夺了拥有土地的权利。 如果她的丈夫过早死亡,就会使用一个使用权来保护家庭。

使用权的合同仍在使用,但世界范围内的变化很小。 虽然它们可以持续一生,但它们通常会建立一段固定的时间。 在泰国,可以在使用权的生命周期(希望占用或使用财产的人)或最长30年的期限内设立使用权。

“usufruct”这个词来自拉丁语usus(使用)和fructus(意思是享受,或字面意思,“水果”)。 换句话说,它是从另一个人的财产中使用和获利的权利(不会损害它)。

利润(fructus)最初指的是可能在土地上种植并出售的水果或农作物,但其定义还延伸到租赁或租赁建筑物,或者征收其他人进入土地的征税。 绝不传达任何权利,允许出售或抵押土地本身。

如果一个使用权被授予终身使用财产的权利,那么只要他们居住就可以使用。 在用益物质死亡后,该物业的全部所有权归还给真正的土地所有者。

泰国租赁战略

Usufruct作为租赁策略?

使用权益通常被认为是外国人在泰国拥有终身租赁权的理想方式,但不会自动认为这种推定是正确的。 虽然可以将使用权纳入租赁协议,但无法保证30年租赁可以有效地成为终身租赁。

虽然使用权受到“民法”和“商业法”的承认,但不能确定房东的律师会同意任何可能会花费他/她的客户资金或超过30年租约期限的事情。 此外,虽然可以出售或转让使用权,但不能将其传递给继承人,使其仅对使用权的生命有效。

如果买方能够利用泰国的使用权,那么一位优秀的律师必须确保其有效并且能够有效运作。 在这样的地区,外国人的泰国法律代表可以获得费用。

地方法是拉丁语的另一个术语,用来描述放在土地上的任何东西。 它通常是指土地上由业主以外的人建造的任何建筑物。

如果您正在考虑在泰国购买土地,您可能需要阅读以下文章:

在泰国购买或租赁土地

如果您想更多地了解泰国的土地测量系统,您可以在这里找到更多信息:   

将泰国土地测量值转换为公制/英制

泰国民商法典第1410部分 - 地方权利

“一块土地的拥有者可以通过赋予他在土地,土地,建筑物,建筑物或种植园下拥有土地的权利,创造一种有利于他人的权利。”

两千年前,罗马法律规定建筑和土地是不可分割的。 任何有权使用土地的人也有权使用任何建筑物,无论他们是否拥有土地。 这是地上权利的起源。

这是一个仍然在世界各地使用的概念。 然而,在泰国,地上权将土地所有权与土地上的建筑物分开。 法律具有普遍性,因为它同样适用于外国人和泰国国民(与土地所有权法不同)。

与流行的观点相反,泰国的承租人没有自动拥有坐在该土地上的任何别墅或房屋的权利。 任何房屋或别墅的合法所有权通常都有权利。 但如果一个外国人有租约而不是一个上司,他们什么也没有。

为了使地上权具有任何重要性(即在法律上可以强制执行),严格要求它出现在所有权契约上。 被授予权利的人可以获得在土地上建造的任何建筑物的所有权,而无需拥有土地本身。 如果外国人租赁一块土地,为了在土地上建造别墅,应在施工前获得地上权。 如果在建造房屋之后将其留下,从技术上讲,将需要转让所有权。 这将涉及支付转让税。

每个承租人在同意租赁合同之前几乎肯定会收到大量文件和闪亮的小册子。 在大多数情况下,文献和租赁协议都没有提到地上权利,因此与最具吸引力的关于“所有权”的营销主张相矛盾。 除非承租人自己提出,否则通常不会提及地上权。

如果外国买家被授予地上权,则该权利可以限制为30年,但可以延长至权利提供者或权利接收者的有效期。 房东到期后,房东可以提出购买外国人建造的房屋。 外国人也可以通过交换房屋来延长租约,即使用土地上漂亮别墅的附加值作为30年租赁的进一步支付。*

但是,无法保证外国买家首先会被授予权利。 虽然外国人在泰国登记地表是完全合法的,但该决定权归土地部门所有。 该政府办公室实际上是否自行决定是否授予地上权。

*即使没有地形,这种使用外国人建造的房屋作为执行额外的30年租赁期的手段的策略也可以在法庭上站立起来。 在最初的30年租约结束时,一位称职的律师绝对必须确保这是一个选项。

住宅

居住与使用权的不同之处在于,被授予居住权的人无权允许其他人(除了他们自己)居住在该财产之外。 只有居住合同上的人才有权居住。

居住合同赋予人们与其家人一起作为住所使用房屋的权利。 但该财产不得转租或用作任何其他方的住所。

还必须在土地局登记居住权,并在海地办公室正式批准所有权契据。

政府的服务,地役权和公共权利

这些并不是指所有权本身,而是在解决泰国业主权利时的相关概念。

在泰国很常见的是,另一块土地可以抵达房产。 服务,地役权和道路公共权利是三种不同的法律补救手段,以确保“内陆”财产可以进入公共道路。

来自英国的任何人都可能已经熟悉有关“公共权利”的法律和法规。 (事实上​​,详细的地图书显示了英国的每条公共人行道和通行权。)泰国有一个几乎相同的法律,允许“内陆”所有者通过毗邻的地块到达公共道路。

但是必须满足两个条件:

1)通过的位置和方式必须尽可能减少损坏。

2)土地所有者必须由需要通过的人赔偿所发生的任何损害。

但是,强制执行这种“访问权”可能会导致买方/承租方与其新邻居之间产生争吵。 如果承租人发现自己有一天需要借一杯糖或一些电动工具,他们可能不想成为那个强行穿过隔壁土地的人。

一种更加合作和和解的方法是奴役。 虽然这个名字可能暗示承租人被迫为他们的新邻居做院子工作,但没有这样的恐惧。

服务是土地所有者之间的契约,土地所有者向内陆财产所有者提供权利,同时为另一方分配责任。 奴役可能会非常详细,例如否认建筑或开发权,但并非总是如此。 在大多数情况下,它只是同意具有访问权限的财产应允许通过该地块而无法访问。 (英国的等价物将是“允许访问”。)

当有明确的必要性时,自动授予地役权,因此不需要注册。 服务必须在当地土地局注册,并且必须说明双方商定的补偿。 如果双方未能规定赔偿金额,土地局将按照50(每块土地)设定费用。

服务和地役权只是在没有实际拥有所述财产的情况下进入另一个人财产的权利,其目的通常是允许通往公共道路的权利。

SAM-fauma山姆对特殊互惠合同的看法

问题:租约何时不一定是租约?

答:在泰国,它是一个特殊的互惠合同。 泰国最高法院裁定,在出租人双方同意的情况下,对租赁房产的升级可以在特定情况下使租赁协议成为“特殊互惠合同”。 这些对承租人来说意味着什么?

这一新的名称改变了租赁协议的法律地位,使得协议的增强,例如继承条款“合同权利”成为可继承的。 对于任何关心他们在死亡时租赁财产的情况的外国人来说,这是一个主要的好处。

扩展条款 - 仅仅是租赁协议下的承诺 - 可以通过物业的重大改进来实施,特别是在别墅是在租赁土地上建造的情况下。 从理论上讲,外国人拥有的任何建筑物都可以在30年租约结束时被带走并在另一块土地上重建(例如拆除和拆除的传统泰式木屋,或者采取砖砌的西式房屋逐砖)。

任何关心调查泰国法律错综复杂的人都会得知房东(或出租人)拥有所有土地,除非有任何相反的可执行协议,否则还要承担在该土地上的任何建筑物的所有权。 当租约期结束时,一切都会回复给所有者。

如果租赁协议被视为特殊互惠合同,则可以提供延长原始租约的杠杆,但如上所述,任何外国人也应确保租赁权还包含权利以巩固其对建筑物的所有权。第一名。

如果您想了解有关特殊互惠合同的更多信息,可以在这里阅读有关该主题的文章: 

了解泰国租赁的特殊对等合同

担保租赁

被称为“安全租赁”(也称为集体租赁或受保护租赁)的结构是泰国的一种新型所有权工具。 承租人基本上承诺签订租赁协议,同时在开发商的泰国公司签订买卖协议。

出于所有意图和目的,这是一种公司所有权安排 - 在尊重泰国多数股权规则的同时 - 使租户利用其(少数)股东影响力来保护他们的利益。 它实现了这一点,因为该业务的外国股东(通常通过离岸公司)实际上拥有更高的投票权,即使他们的优先股持有量限制在49%。

现在有很多度假村都是这样构建的,今天还有更多的度假村正在建设中。 理论上这是一个很棒的概念,多年来它一直适用于大多数开发项目。 有 这种结构的版本已经被泰国法院打倒,这实际上取决于特定开发处理其所有者的程度

买方经营的风险是,利害关系方(可能是任何了解基础结构或对其中一个所有者提出申诉的人)向任何官方部门提出投诉。 如果当局能够看透买卖协议,并确认哪些方最终控制了开发项目所在的土地,那么就可能出现问题。

在大多数情况下,只要所有各方都满意,并且没有任何结构问题能够找到法院,这些有担保的租赁发展可能会持续下去。

但如果一个人受到质疑,最终会发生什么事情可能取决于法庭上的具体案件,提案动议,当天的法官或当时的政治风。

目前在泰国出现的另一种较新的租赁形式是“租赁抵押”或“抵押租赁”。 您可以在此处阅读有关此新外国所有权结构的更多信息:

了解普吉岛或泰国房地产的租赁抵押如何运作 

法律的精神

关于外国人如何绕过法律的“信件”来拥有土地财产,有很多意见和建议。 这些计划的问题在于,如果在法庭上受到质疑,外国所有权计划不太可能得到维护。

值得注意的是,泰国法律的实际内容是关于外国土地所有权的说法。 法律实际上并没有明确禁止外国人拥有土地,而是允许外国人(外国人)拥有土地。 “土地法典颁布法”第86条规定:“外国人可以根据条约的规定获得土地,赋予拥有不动产的权利......”该法案未提及的是,最后一项此类条约在1970中终止。

在没有任何条约的情况下,“法律精神”显然是禁止外国在泰国拥有土地。 无论所谓的漏洞是否具有独创性,从法院裁决中可以清楚地看出,法律的这种“精神”总是得到维护。

当案件进入法庭,土地被视为由外国人拥有或控制时,每次都会返回相同的判决。 无论是在当地的初审法院还是在上诉法院(如曼谷的最高法院)之前,帮助外国人环游法律的计划都会被法官定期击落。

如果外国人是建筑物的所有者,并且争议只是过度使用或对土地的权利(他们正式租赁),法官与外国人一起是相当普遍的。 当它涉及对实际土地的所有权或控制权时,它就成了一个问题。

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