使用泰国有限公司在普吉岛拥有别墅,城市住宅和有地房产

2020-09-28T08:51:08+00:00

使用泰国有限公司在普吉岛拥有别墅,城市住宅和有地房产

SAM-faumaSam说通过泰国公司购买土地

泰国有限公司 - 拥有外国股东(不超过49%)和/或董事 - 可以购买土地并以公司名称登记土地,但如果没有正确完成,这将带来一定的风险。

注册公司仅仅是为了购买私有财产不是一个正确的选择,因为任何公司必须首先开展合法业务,创造收入,并为其股东提供利润。 出于商业原因,公司可能希望获得房产,但必须根据泰国公司法进行管理。

如果有人出现在任何普吉岛土地办公室与外国股东/董事,土地官员通常会拒绝登记土地。 他们怀疑,通常是正确的怀疑,是该公司的泰国股东仅仅是被提名人,代表一个或多个外国人持有股份。 他们有权在此基础上拒绝此类注册。

如果买方认为他们通过公司购买土地的努力是合法的,他们可能会要求继续进行,然后土地官员将开始调查股东及其对公司的投资。 如果通过了土地局的审查,那么该官员可能会将文件发送到曼谷批准或拒绝。

这个过程可能需要数月时间,并且购买者并不总是可以等待,因为签订的协议不一定能提供这种延迟。 这是因为大多数采购/销售协议或预购/预售协议都有截止日期,并且由土地部门程序引起的任何延误可能超出约定的截止日期。

董事必须了解确切的法律以及它们如何适用于他们的情况。 正确的法律建议至关重要,因为任何不遵守法律的行为都可能导致董事承担刑事责任。

当酒吧里的任何谈话转向“你可以购买永久业权土地财产的方式”时,伪法律建议的流动速度比啤酒快。

对于许多目前的别墅业主,以及最近被说服购买地产的许多人来说,这是一个非常敏感的主题。 挑战某人现有的信仰几乎是不可能的,无论这些网页在这个主题上说什么,它都会让某些人感到不安(如果还没有)。

因此,让我们重申一个简单的事实:禁止外国人在泰国拥有土地,这适用于有地房产,例如房屋和别墅。 此外,如前所述,与“酒吧谈话”相反,那些租赁土地然后在其上建造房屋的人不会自动获得随后对该建筑物的永久所有权。

经过一些品脱后,这一切都可能听起来令人信服,但事实并非如此。

当涉及到别墅和房屋时,一切都取决于租赁(不购买!)土地的基本合同,以及该合同是否提及谁拥有任何建筑物或租约到期后这些建筑物会发生什么。 这让我们每个人都喜欢在泰国购买土地,别墅和房屋的“漏洞”。

通过泰国公司购买土地

通过泰国公司购买登陆物业

在法律存在歧义的情况下存在漏洞,即存在不止一种似是而非的解释,允许聪明的法律思想设法弯曲法律以适应自己的目的。

只要法律的定义不明确,漏洞仍然是合法的,但是在两个特定点上,泰国财产法是明确的:外国人不能拥有土地财产,外国人不能通过以下方式控制泰国公司: 提名股东。

如前所述,“土地法”颁布法规定,允许外国人(“外国人”)根据条约的规定拥有土地,但没有提及近50年份没有此类条约。

虽然它以尽可能最好的方式表明了这一点,但“土地法”对外国土地所有权的立场仍然很明确。 进入泰国有限公司。 与离岸公司(根据法律也是“外国人”)不同,泰国公司提供当地所有权。 现在可以收获禁果(土地),租赁成为永久业权。

泰国公司开辟了所有权选择权。 买别墅还是房子? 没问题。 购买一块土地并建造? 没问题。 你喜欢的公寓被49%分配给外国人? 由于您现在是“泰国”,您可以随意从其他51%中购买一个。

问题在于,专门为购买住房而成立的公司-没有其他功能或实际业务活动的公司-从技术上讲是违反法律的。 一家拥有泰国代名人股东的公司(由外国人“从阴影里拥有”)公然违法。

5月2006当局开始打击非法活动(并且仍然存在)。

制定了相关程序,以确保土地部门官员进行额外的彻底检查,以防止任何公司与外国股东进行土地登记。 具体而言,他们试图找出纯粹购买土地,房屋和别墅的公司。

这项政策的直接影响是减少了这种做法,但在执法开始四个月后,在19九月2006上,总理他信·西那瓦被罢免了军事政变。 政府的变化往往导致优先事项的变化,一系列新政府并没有占据他信留下的外衣。

人们不再关心这项法律,因为历届政府都有更多紧迫的问题(如留在办公室)。 但在上个13年代,只有现任政府才有真正的持久力。

最近来自曼谷的嘀咕声表明,可能会出现另一轮立法修正案,准则和规定。 然而,一些人告诉泰国的新人,如果要再次打击,政府将会自首。

如果确实采取了进一步的压制措施(针对使用具有指定股东的泰国公司来收购土地资产的措施),外国股东可能会发现他们所收购的“漏洞”不是这样。 相反,他们可能面临被迫出售房屋的麻烦,这将带来极大的不便,巨大的压力以及极有可能的经济损失。

每个人都对泰国限制外国土地所有权的法律持有意见。 但在涉及房屋所有权法时,泰国真的是独一无二的吗? 你可以在这里找到这篇文章:

泰国独自一人吗? 世界上有多少国家禁止外国土地所有权?

通过公司购买泰国房产

奥拉夫关于通过公司购买房产的说法

使用公司拥有泰国房地产是司空见惯的,但不一定推荐,因为有潜在的法律和商业责任。

法务信息

虽然在泰国注册的公司可以拥有土地,但必须遵守一定的规则。 基本上,必须至少有两个泰国国籍的股东,他们之间拥有超过公司股本的一半。 但是,至关重要的是,泰国人拥有公司的合法股份,即他们已经支付了股份,并在公司投入了实际资本。

如果这些泰国股东是“公司股东”,这意味着他们只是名义上的股东,并且获得股票以满足泰国公司所有权法,但其真正目的是促进外国董事购买房产,这是违法的。公司。

首先,泰国法律不承认没有商业目的的公司。 仅仅出于拥有资产而成立,但不进行任何常规贸易或商业活动(这意味着它也避免缴纳任何税款)的公司可能会被解散。

任何设立此类公司并寻求从泰国代理人股东使用中受益的外国人将被处以罚款,监禁或两者兼施。 在这种情况下,公司不仅可能会被解散,而且土地办公室也会要求公司出售其拥有的任何土地。

商业

通过泰国有限公司拥有房产可能比您最初的预期更昂贵,因为泰国公司负责以下年度开支:

  • 准备和提交经审计的账目;
  • 准备和提交纳税申报表(这是第一年后的半年度纳税申报表)。

以下是泰国公司的要求:

  • 它必须有一个注册地址。 公司必须在有资格作为办公地址的财产上注册,如果没有办公地址的话;
  • 如果公司从其拥有的房地产中获得租金收入,公司应对所述收入征税。 如果公司董事所居住的公司所拥有的财产免租金,则个人所得税也可能因市场未支付的租金收入而到期。 (这些税显然不适用于以个人名义拥有的任何别墅或公寓。);
  • 出售个人以自己的名义拥有五年或更长时间的任何财产,须缴纳0.5%的销售价格。 这同样适用于别墅或公寓,并在转让时支付。 但是,根据泰国税法,以公司名义拥有五年或以上的相同财产将对销售价格征收3.3%税; 和
  • 可能适用于出售公司拥有的财产的任何所得税可能远高于个人所有者的所得税。

海外公司所有权

使用在泰国境外注册的公司也不一定是答案。 通过“离岸”公司(例如在塞舌尔或英属维尔京群岛等低税收管辖区注册的公司)购买泰国房产是很常见的。

也许使用离岸公司是因为他们没有上述相同的法律责任。 然而,除了法定的审计账目和税务申报之外,他们确实有商业责任。 无论管辖权如何,离岸公司都需要花钱来运营,这必须加以考虑。

在一些情况下,它可能是合理的,当然,当涉及到出售财产的容易性或将其作为遗产。 要转让财产的所有权,必须只转让公司的股份,这是一个相对简单的程序。 但离岸公司可能不拥有土地所有权。

还有其他选择

外国人不仅可以直接拥有公寓单位(永久业权),还可以拥有别墅(物理结构,而不是土地)。 他们可以租赁土地,一个结构合理的租赁将为他们的投资提供法律保障。 更重要的是,外国人不会使他/她自己承担上述潜在的责任。

以正确的方式做事

自从外国对普吉岛房产的需求在几年前的真正开始之前就开始了,所以有很多努力来掩盖非法的公司所有权。 但经验丰富的律师知道外国人有办法通过泰国公司购买有地产,只要一切都以正确的方式完成。

定期开展合法业务的公司可以购买土地。 有很多例子,但其中一些是房地产开发商或别墅租赁经理。 我们知道,任何公寓都必须至少有51%的泰国业主,但是这些开发项目(是合法的泰国有限责任公司,有些是外国人经营的)通常会保留许多此类单位的所有权,并从最终出租,出售给泰国人中获利国民,或以租赁方式出售给外国人。 即使拥有少数外国股东控制权,该公司也将拥有该土地的永久所有权。

同样地,外国人可以建立一个公司来管理和租赁别墅的开发,管理公司可以拥有别墅所有的土地。 外国导演甚至可以住在其中一个别墅里。 如果公司以正确的方式运营,那么就不可能对此类安排进行任何反击。

我们知道的其他例子是学校。 国际学校几乎总是拥有外国控制权,但他们可能被允许永久拥有土地和建筑物。 学校符合公共利益,他们雇用各级当地的泰国人,他们是合法的企业。

该企业甚至可能规模较小,并且是财产的完全合法所有者。 例如,一家IT公司,一名潜水操作员或进口商/交易员可能会购买一栋建筑物作为办公室或商店。 任何制造商都可以拥有自己的工厂,打印T恤衫的人可以购买他们的建筑物,而法律服务公司则可以拥有他们的办公室。

企业的有效性以及是否遵守所有适用法律,将决定任何公司购买永久地契土地财产的合法性。 任何财产都归公司所有 - 不是外国少数股东 - 只要外国股东尊重这种动态,他们应该没有问题。

合法的企业所有权

然而,有一种情况是通过当地泰国公司购买土地可能是完全合法的 - 如果公司本身是合法的企业。

公司拥有外国股东这一事实可能是当局的一面红旗,但这并非违法。 对于泰国被提名者来说,情况也是如此,在管理律师事务所的办公室里,只有公司经营者没有任何利益。 他们违法,就像使用他们的名字建立公司的外国人一样。

但是,如果一个企业得到妥善建立,专业运营,遵守法律并缴纳税款,泰国当局极不可能将其视为非法。 泰国官员很快就会看到任何颠覆法律的企图,但任何以正确方式做事的人都可能会以公司的名义找到一条通往土地所有权的明确途径。

但是,如果外国人个人使用公司拥有的任何别墅,则会产生同样的“实物利益”问题(在离岸公司所有权下讨论),并且会产生所得税影响。 再说一次,如果这一切都被“书本”所处理,那就没有什么可怕的了。

在一个非常大的坚果壳

本节提供了一个非常直接的概述外国人在泰国购买房产的故事,包括别墅。 关于什么是真正可能的和什么是合法的信念从一个极端到另一个极端,但大多数拥有土地财产的方法都受到更严格的审查。

这里的目的不是为了对抗现有的所有者,也不是让人们如此沮丧,以至于他们放弃了在泰国拥有房产的梦想。 恰恰相反,它让潜在买家了解泰国所有权的法律途径,并且可以理解,虽然可能会赋予外国人一些权利,但这些并非都是有保障的。 有时一切都取决于处理文书工作的官员对法律的自由裁量或解释。

无论是曼谷的城市生活,普吉岛迷人的海滩和日落,还是泰国清迈的山脉,泰国都是一个令人惊叹的国度。 这个国家的每个地方都有美妙的别墅和公寓,但为了确保合适的家庭,人们有时需要耐心,坚持和健康的法律尊重。

法律的精神

关于外国人如何绕过法律的“信件”来拥有土地财产,有很多意见和建议。 这些计划的问题在于,如果在法庭上受到质疑,外国所有权计划不太可能得到维护。

值得注意的是,泰国法律的实际内容是关于外国土地所有权的说法。 法律实际上并没有明确禁止外国人拥有土地,而是允许外国人(外国人)拥有土地。 “土地法典颁布法”第86条规定:“外国人可以根据条约的规定获得土地,赋予拥有不动产的权利......”该法案未提及的是,最后一项此类条约在1970中终止。

在没有任何条约的情况下,“法律精神”显然是禁止外国在泰国拥有土地。 无论所谓的漏洞是否具有独创性,从法院裁决中可以清楚地看出,法律的这种“精神”总是得到维护。

当案件进入法庭,土地被视为由外国人拥有或控制时,每次都会返回相同的判决。 无论是在当地的初审法院还是在上诉法院(如曼谷的最高法院)之前,帮助外国人环游法律的计划都会被法官定期击落。

如果外国人是建筑物的所有者,并且争议只是过度使用或对土地的权利(他们正式租赁),法官与外国人一起是相当普遍的。 当它涉及对实际土地的所有权或控制权时,它就成了一个问题。

在泰国购买和租赁财产的文章

关于泰国遗嘱

A Word on Thailand Wills if you have or want to buy property in Phuket Planning for our passing is important, this article provides a Word on Thailand Wills.关于泰国遗嘱的话如果您有或想在普吉岛购买物业,为我们的逝世做计划很重要,本文提供了关于泰国遗嘱的话。 No matter where in the world you不管你在世界的任何地方

将钱转入泰国

泰铢-将资金转移到泰国将外国货币转移到泰国以购买物业将资金转移到泰国任何打算在泰国购买物业的外国人都必须遵循正确的程序进行转移资金

加载更多帖子

普吉岛房地产指南2021 –目录

微信号:

泰国房地产经纪人

联系方式

英语/ไทย:+ 66 9484 11918
Русский:+ 66 9484 11918
中文电话:+ 66 9526 88020
Francais:+ 66 9484 11918
Deutsche:+ 66 9484 11918
Italiano:+ 666 9484 11918