外国人长期以来一直被泰国吸引，普吉岛无疑是该国最美丽，最诱人的地方之一。

凭借其令人惊叹的海滩朝西穿过安达曼海，难怪有那么多外国人被吸引到该岛。

希望在这里扎根的人们自然对财产所有权感兴趣，其中许多人将目光投向了房屋或别墅。

他们不一定热衷于长期租赁，但是如果将该租赁视为“特殊互惠合同”呢？

虽然外国人不能拥有泰国的土地，但他们可以拥有砖瓦和灰泥，例如建筑物。 但是，当他们的土地上的租约到期时，没有任何保护措施可以确保他们留在自己的家中。

如果建筑物位于您无权居住的一块土地上，那么拥有一栋物理建筑物将一文不值。 在租赁期结束时，永久业权的土地所有者有权驱逐您。

当然，除非您的租约不再是简单的租约。

那么，泰国的特殊互惠合同是什么？

如果两个人之间存在租赁合同，并且承租人对财产进行了更改或增补，而该更改或增补被认为足以为该土地的所有者（出租人/自由持有人）创造“利益”，则该租赁合同从技术上讲可以成为特殊合同。互惠合同（SRC）。

换句话说，承租人/出租人对该物业所作的改善被认为是足够重大的，以至于它们实际上改变了协议的法律性质。 租赁协议中的条款原本可以被视为仅是诺言-如果出租人将要变更，则对新所有者将无法执行-而是成为合同权利。

这些条款包括继承条款或延期/续订条款，这些条款在租赁合同中不可依法执行，但是如果承租人为物业增加了价值（或利益），则它们可能会具有契约性。 （有关此内容，请参见下文。）

收益通常是只能通过财政支出获得的，并且可以增加土地的价值。 例如，在租赁土地上建造房屋或别墅将构成一项改进，可以认为在租赁期结束时使所有者受益。 租赁财产，然后自负盈亏进行重大翻新或改善，同样可以被认为是一种好处。

在这种情况下，租赁协议可能不再是租赁协议（根据法律），而是成为特殊互惠合同。

特殊互惠合同是否已写入法律？

从来没有一个实际的法律规定特殊互惠合同的存在或适用。 它没有出现在民法典中，也没有在泰国的其他法律中进行描述。

相反，特殊互惠合同源于泰国最高法院的裁决。 这些决定是一致的，它们的重复应用足以创造法律先例。 （在商业背景下，SRC被称为“建造－运营－转让协议”（BOT）。承租人随后使用该结构，并将建筑物的所有权在租赁期结束时移交给承租人。）

法律先例原则意味着过去的判决或裁决为以后遇到类似案件的法官提供了依据和权威。

高等法院的裁决是该国所有下级法院的强制性判例，因此在这种情况下，最高法院（该国最高法院）已经在特殊互惠合同中占了重要地位。

SRC的创建实质上是为了重新平衡承租人的利益，尽管他们花费自己的钱来增加财产，承租人通常从传统租赁中获得的收益很少。 因此，法官通过SRC增加了额外的价值，例如使租约可转让，可继承和不可注册，但仍可强制执行。

宣布为SRC的租赁免收注册税和转让税这一事实意味着，法官仅会在真诚的情况下作出裁决，并且SRC不会仅因免除这些税而成为每笔租赁的诡计。

出租人是否必须同意创建SRC？

承租人不能自动承担在初始租赁期内进行的任何其他投资将自动创建特殊互惠合同。

承租人始终需要房东的同意才能进行翻新，建造或拆除，没有此授权，租约就不能成为SRC。 但是，即使房东不打算创建特殊互惠合同，他们仍然有可能同意承租人资助的某些改进措施而产生SRC。

简而言之：在所有情况下都需要获得许可，但是即使不是房东的意图，改进也可能会产生SRC。

不必一定要在原始租赁合同中获得对特定投资的同意，而在租赁期的稍后阶段应同意细节。 但是，只要双方最终阐明了具体目标，并且由永久业权所有人给予书面同意，该协议仍可以视为特殊互惠合同。

为何两方之间的合同性质会发生变化？

租赁合同被归类为“财产租赁”合同。 承租人（承租人）在特定时期内向所有者（出租人）提供其财产（在这种情况下为土地）的租金或租金的经济补偿。 在泰国，最大允许土地租赁期限为30年。

该协议允许临时租赁权，而不是永久合同权。 基本上，承租人（出租人）在整个30年的租赁期内对财产具有专有使用权。

但是，如果那对外国夫妇从泰国国民那里租了些土地，然后决定在那块土地上建造豪华别墅，那么他们将为土地所有者提供“利益”（别墅）。

那时，租赁协议（租赁财产协议）可以具有某些合同权利（例如继承性和可转让性）。

从一开始就考虑特殊对等合同的可能性

对于打算签订租赁合同的任何人，无论是开发商还是私人，都应事先咨询有资格的律师，以将某天的租赁视为特殊互惠合同。

在租赁土地上建造别墅或对租赁别墅进行重大翻新是典型的投资类型-超出房地产租赁价格-可以在30年租赁期结束时表明使投资受益。房东，因为所有权最终将归他所有。

如上所述，即使您从一开始就将租赁视为某天被视为特殊对等合同，也必须征得出租人的同意才能为该项租赁增加足够的价值。

另外，有趣的是，由于SRC在技术上不再是一项租赁，因此未能在土地局注册租赁不会使该协议无效或使其无法执行。

特殊互惠合同可以继承

如上所述，如果该协议在30年租赁期结束时被视为特殊对等合同，则它不再是典型的房地产合同租约，而是一种“租赁附加”。

由于合同的法律定义发生了重大变化，因此，租赁可能会在死亡后转嫁给家庭成员或其他受益人/继承人。 对于典型的租赁而言，情况并非如此，根据财产法的租用，该租赁不可继承。

也可以认为添加到该属性的值足以对任何出租人实施扩展或更新。 续订条款是租约中的承诺，如果原始出租人去世或出售财产，该条款可能无法执行。 但是，根据特殊对等合同，这些成为合同权利，可对任何所有者/出租人执行。

为什么不经常使用特殊互惠合同？

这是一个很难回答的问题，但这可能是由于外国人被认为购买有地房产不是可疑的行为，而是完全可以接受的事实。

泰国房地产业（尤其是针对外国人的那部分市场）的明显缺陷之一是，买家被告知他们将获得30年的租赁，接下来还有两个30年的租赁期。 但是，从技术上讲，这是违法的，如果发现违规者，则可能会使整个租赁无效。

泰国30 + 30 + 30租赁权的问题

几十年前的外国人知道他们无权在泰国拥有房地产，而如今的外国人则经常购买别墅，甚至买卖土地。 所有这些活动有一天会适得其反，特别是如果Thai Co. Ltd.不是被当作合法业务，而是被当作不进行交易，备案或纳税的控股工具。

如果外国人只想在未来60年内居住在泰国，则在财务上逻辑上是在其逗留期间拥有其别墅的专有所有权，这是SRC所允许的。 与购买别墅的其他方式相比，它无疑会让您拥有更健全的法律基础。

如果整个泰国的别墅开发都按照销售方式进行了结构化处理，从而将占用土地的租约分开处理，那么，如果房屋所有者放弃了实物建筑物（外国人可以合法拥有）的购买，则可以视为“受益”。租约期满后的土地所有者。

然后，将起草此类合同，以将其最终重新解释为特殊互惠合同。 而不是标准的30年租赁期，这将有效地为承租人提供60年的安全租赁，而此后的续约仍然是可能的。

显然，由于开发商，甚至律师或会计师的不良法律建议，买方常常会做出错误的决定。

开发人员可能会更喜欢与正常租赁合同相关的歧义。 如果是这样，通过特殊互惠合同有效地保证30年续签的想法可能不会很有吸引力。 毕竟，这种含糊不清可能会使他们或他们的后代拥有豪华的财产，使他们可以在30年后再次出售。

结论

与30年的租赁相比，后来被视为特殊对等合同的租赁协议显然是更好的选择，但是它比使用经过适当组建和运营的Thai Company Limited购买永久所有权更好吗？

SRC的一个主要好处是，您无需承担维持公司正常运营所涉及的额外费用。 SRC为外国人提供了至少60年不间断的居所享受，并且没有任何额外费用。

一家泰国公司–具有合法股东，开展适当的业务，产生收入，提交经审计的帐目，缴税并遵守泰国的公司法–具有增加的成本要素。

但是，通过合法的泰国公司购买的外国人确实拥有一种投资资产，可以在日后很容易将其出售给其他外国人，从而有可能获得资本收益。