早在2020年,随着冠状病毒大流行的到来,来自世界各地的专业人员发现他们的工作动力发生了巨大变化。 为了保持竞争力,许多行业被迫发展,普吉岛房地产行业也不例外。 

正如我们都学会在日常生活中遵守社交疏导准则一样,世界各地的购房者也已经习惯了在普吉岛购买公寓和别墅,甚至没有去过岛屿。

逆境中蕴藏着意想不到的机会,购房者可以找到开发商(甚至是一些有动力的房主)为其物业提供诱人的交易。 毫无疑问–这是一个买方市场! 这就是为什么这么多人乐于从远大于2米的距离购买商品的原因。

本文旨在提供出色的提示,以便那些买家可以确保他们覆盖所有基础,并做出正确的决定。

与过去半个世纪以来的任何其他事件相比,COVID-19现象可能是导致全球生活方式发生更多变化的原因。 人们突然被迫从家中而不是办公室上班,而封锁令外卖食品和送货上门(包括食品杂货)创下了纪录。 此外,当一些购物中心和商店关闭时,在线购物也有了突飞猛进的发展。

普吉岛房地产业也发生了类似的情况。 开发人员,代理商和所有者适应了采取必要措施来克服因旅行限制和边界关闭而引起的问题,并找到了推销其产品的新方法。 对于某些开发商而言,这意味着提供特别优惠的价格,许多外国买家(手头充裕,有余钱)已经看到了利用机会购买打折公寓的机会。

这场危机也聚焦于技术的一些进步,这些进步使房地产行业能够以新方式向买家展示房地产。 毕竟,仅在最近十年中,每个家庭都可以找到智能手机,即使在世界另一端的客户,也可以免费获得即时消息和电话。 除此之外,当今智能手机还具有出色的摄像头和视频功能,任何代理商都可以进行虚拟财产游览。

如果您正在考虑在普吉岛投资房地产,那么从远处购买可能是获得新公寓出色交易的绝佳机会。 整个历史上,成功的逆势投资者总是在“大街上有血”的时候找到便宜货,换句话说,当恐惧驱使市场时。

买房居住是完全不同的动态,这是有道理的。 通过观看视频或3D漫游,您不太可能获得“家”的真实感觉。 人们想打开壁橱,双手交叉在柜台上,欣赏美景,然后在购买前亲自呼吸。 毕竟,这可能是他们未来几十年的家。

但是,对于投资物业,最主要的担心是该物业安全,有保障,并且可以在质量,完工日期和租金收益方面实现其诺言。 您需要一个有良好记录的信誉良好的开发人员,该开发人员以兑现他们的承诺而闻名。

因此,如果一直在考虑购买普吉岛的公寓投资并热衷于讨价还价,那么这可能是进入市场的时候。 普吉岛从未真正看到过房地产市场的兴衰,但经历了下跌,使投资者受益。 Covid-19大流行为这种机会创造了条件,当“机会来临”时,购买总是有意义的。

这是我们在普吉岛购买投资公寓的提示,即使情况不允许您实际访问该岛也是如此。

1:确保您只与经验最丰富的普吉岛房地产经纪人合作

这不言而喻,但是我们经常看到人们做出的决定根本没有加在一起。 十分之九的原因是,他们只是没有从代理商那里得到正确的建议。

您应该确保您的代理人不只是销售人员,而只是告诉您他们想听的内容。 信誉卓著的代理商不仅会告诉您每个开发的优点,而且还会告诉您缺点。 如果您听到的一切听起来都太好了以至于无法实现,那么很可能您没有掌握所有事实。 如果您要进行投资,则需要一个既是顾问又是顾问的代理商。

您应该向您的经纪人询问有关该岛,普吉岛各部分所提供的服务以及有关泰国财产所有权的法律的信息。 如果您发现该代理商对在普吉岛购买房地产的各个方面都非常了解,那么您就是一个不错的选择。 这很重要,因为即使在很小的细节上遗漏也会在将来带来严重后果。

2:确保您与代理人进行了公开讨论

拨打国际电话的费用曾经过于昂贵,以至于无法证明整天的花费是合理的,每天都在与世界各地的人们交谈。

但是随着Skype,WhatsApp和其他平台的出现,代理商可以与任何潜在客户免费通话。 同样,您可以自由地致电代理商讨论财产,而不必担心漫长的通话费用。 换句话说,没有任何借口 不能 在您愿意时与您的代理商进行交谈,以便您获得决策所需的所有信息,并在以后确保您参与整个销售流程并获得定期更新。

从一开始就确保与代理进行对话,而不是依靠文本和电子邮件。 与代理人交谈可以帮助您表达自己的许多想法,这些想法很简单,输入时会花很长时间。

不仅如此,定期与您的经纪人交谈还有助于建立信任,使您能够更好地评估他们是否真正将自己的最大利益放在心上。

3:做自己的研究并了解小岛

根据我们的经验,任何人远程购买普吉岛都已经相当熟悉,因此在岛上购买公寓的吸引力就很大。 但是,如果您是对普吉岛不熟悉的狂热的全球房地产投资者,那么最好对进行投资的最佳地点进行一些研究。

坦率地说,有许多新的度假胜地开业,可能无法填补他们的700间客房,因为这些地区根本不受游客欢迎。 我们注意到,那些在普吉岛度假并后来在此购买房地产的人,倾向于在他们最常去的地区寻找公寓。 毫不奇怪,这些通常是已经受到游客欢迎的成熟地区。

我们认为,在未开发的地区购物可能不会产生承诺的租金回报,因为这只会吸引一小部分来普吉岛的游客。 为了避免以后可能出现的失望,我们的建议是坚持使用那些需求旺盛的地区,这些地区通常被景点和便利设施所包围。 。 。 当然还有很多其他游客

选择该岛的错误区域可以使长期良好投资与劣质投资有所不同。

4:向代理商明确说明公寓投资标准

找到正确的公寓的最可靠方法是从一开始就为您的经纪人画一张清晰的图画。 让他们确切地知道您要寻找的内容-数量有限,并且您提供的信息越多,他们可以为您做的更好的工作。

您的预算,或者至少是价格范围,是一个重要因素,应在搜索开始之前弄清楚。 预算公寓和可用的高端机会之间可能会有很大的差距。 您的代理商将需要知道您要寻找多少个房间,您希望该设备具有的任何特定功能以及您想到的任何其他条件。

例如,如上所述,如果您是普吉岛的常客,并打算充分利用您的免费住宿时间,那么岛上的位置可能是您最重要的考虑因素。 如果是这样,请确保座席知道哪些区域位于列表的顶部。 例如,我们发现大多数人希望附近有很多便利设施,有些人希望海景,或者至少是在海滩附近。

预先详细说明尽可能多的条件将使您的代理更容易缩小选择范围,这将帮助您确定最合适的属性,同时避免不必要的延迟。

5:保持敏锐度-确保获得一切帮助您做出明智决定的方法

我们在整理信息方面的建议:质疑一切–这是远程购买的关键。 如有必要,请让您的经纪人发疯,毕竟他们会在这里帮助您。 换句话说,使代理人为他们的委托而努力工作。

确保您在每个“ i”上都打上了点,并且在每个“ t”上都做了一个划线,以便您做出明智且明智的决定。 没有细节太小,也没有愚蠢的问题。

当您最终决定公寓时,应该是因为您已经比较了类似的单位,知道了岛屿的面积,对成品的质量有信心,并且对开发人员和条款感到满意。买卖协议。

6:获取每个潜在公寓投资的视频

当今的技术步伐有时令人jaw目结舌,但很快每个人都可以快速掌握。

就像我们的孩子现在使用Zoom或Google课堂在网上上课,父母在Facetime或Skype上与世界各地的家人和朋友聊天一样,全球业务也在越来越多地通过微信或WhatsApp进行。

今天,我们有能力向世界各地的买家(包括房地产)展示任何产品。 如果有时间,这可能涉及从您的经纪人处设置实时视频供稿,以进行财产的个人演示。 如果您实在太忙了,无法进行现场巡回演出,可以通过电话,电子邮件或Dropbox将视频发送给您。

视频是您远距离体验物业或陈列室的绝佳方式。 在大多数情况下,这是远程购买过程中最重要的部分,有时某些项目或属性在您看到时就“单击”。 这可能是一次虚拟之旅,但您知道您已经找到了正确的选择。

7:了解购买过程

即使在列表上排在第7位,在过程中尽早提出这些问题始终是一个好主意。 实际上,在您决定与新的客户建立关系时,与代理商的第一次电话交谈应包括对远程购买的一些说明,以及该过程如何进行。

第一步显然是找到公寓投资,为您打勾。 但是,即使在您开始确定潜在的投资属性之前,知道和了解接下来会发生什么也可能会令人感到安慰。 远程购买意味着什么?

总而言之,这非常简单。 代理商确定符合条件的属性后,他们将为您提供所需的信息,包括每个单元的视频演示。

您显然会有预算,并且会仔细查看可用的价格,但是请注意,这些价格通常是带有附加功能的“基本价格”。 最常见的额外费用是国外永久业权升级,每单位通常不会超过300,000-500,000泰铢。 但是,这个“买方市场”的主要吸引力在于,许多开发商目前正在免费提供永久业权升级。

新建或计划外公寓基本价格的其他常见附加因素包括水表和电表的安装,沉没资金的支付以及公共区域的费用(您可能需要提前支付第一年的费用)。 这些都可以忽略不计,并且将包含在您与开发商协商的最终价格中。

与所有人或所有人满意的所有者或开发商达成协议后,下一步是在该物业上支付押金并签署预订协议。 这就像持有定金,可以保护您选择的单元,因此没有人可以购买。

下一步是《销售与购买协议》,其中详细说明了销售的所有重要细节,付款条款等。您通常最多可以使用30天(从签订初始预订协议和付款后的天数开始)存款)以签署此文件。

尽管可以通过电子邮件将预订协议发送,签名,扫描并作为软拷贝发送给您,但“销售与购买协议”必须是纸质副本。 这将由项目负责人签名,并通过DHL或TNT快递给您。 您将始终收到此副本的两份,并且将要求您签名一份并再次通过快递将其退回普吉岛。 您自己保留的另一份副本。

如果要以您的名义实际注册该属性,请在完成时完成。 您可以自己来普吉岛,或者如果不可能的话,请您的律师通过向他们提供授权书来要求您这样做。 您也可以选择授予开发商授权书,并允许他们为您注册财产。 这是在当地土地局亲自完成的,如果您不在现场,则必须有人在场代表您行事。

登记的最后一点,对投资者来说是一个很大的吸引力,通常令人感到意外:在泰国购买房地产的税是世界上最便宜的一些。 在当地土地部门以您的名义注册永久产权公寓的成本通常仅为购买价格的3.15%,实际为6.3%,但与开发商共同承担。

8:不要被异乎寻常的承诺愚弄 

在公寓项目中,开发商如何保证10年的年回报率为15%? 我们发现这种提议很难理解,因为实际上从财务角度来看这是完全不可行的。

如果我们要侮辱过去因这种营销策略而落败的任何买家,我们会提前道歉,但您可能并不孤单。 令人惊讶的是,有多少人认同这种荒唐的承诺。

即使在最繁忙的旺季中,当投资物业产生可观的回报时,10%还是有点过分乐观的,尤其是如果您希望始终如一地实现这一目标并且扣除所有运营成本,费用,费用和税金。 虽然10%是一年之内的梦想,但是15年来,“不可能”这个词浮现在脑海。

投资者也应警惕开发商做出的其他承诺,例如“回购期权”。 这是开发人员承诺在5年,10年甚至15年后回购您的单元的时候,在许多情况下会获得资本收益。

关于回购选项要注意的第一件事是,大多数开发人员一旦开发完售罄,便继续进行下一个开发。 参与您开发的公司已经关闭,新的实体将开发未来的项目。 实际上,这意味着您可能没有人去执行回购。

但是,也将有成熟的开发人员在身边,并且经验丰富的律师至少可以确保协议的这一部分对您有利。 只要开发商继续经营并且没有破产,协议中的此类条款就具有法律效力。 实际上,我们知道拥有者会在法庭上与开发者抗衡并赢得胜利。

9:总是购买外国永久业权公寓

上面我们已经提到,您在公寓单元上看到的价格通常会 排除 永久产权的升级套餐以及适用的费用和税金。 尽管有些开发商已经开始采用在价格中包含家具的做法,但它也可能不包括家具包装。

这些都不是伪造的,因此,如果您不确定价格会是多少,请咨询您的代理商。 显然,您会希望为您的公寓提供家具,并且无论如何都要缴税,但是在永久业权和租赁业之间有一个真正的选择,您应该意识到两者之间的区别。

《泰国公寓法》(1979年)允许外国人永久拥有任何公寓项目单位面积的49%的所有权。 这个百分比不太可能改变,因此这些单位将需要大量转售,并保持其价值。 租赁权的另一种选择肯定不会。

您公寓单位的永久业权已在您当地的土地局以您的名义注册,所有权永久存在-永远属于您。 如果您正在寻找坚实,安全和有保障的投资,那么外国永久业权所有权是唯一的选择。

我们的建议是,您绝不接受外国永久产权公寓单位以外的任何东西。 确定它确实是 国外 永久业权,因为某些单位将被广告为 泰国人 自由持有。 外国人手中的泰国永久业权只是租赁。

10:确保您的公寓投资选择是100%合法的

几十年来,普吉岛公寓市场一直在发展,以包括更多监督以保护外国投资者。 在整个发展过程中,政府还努力确保遵守所制定的规则和法律。

在房地产行业中,其中一项法律与向成千上万的普吉岛游客出租别墅和公寓有关。

从技术上讲,公寓所有者将其单位租给仅在岛上呆几天或几周的度假者是违法的。 这个问题已经传到了主流媒体,泰国政府已经明确表示他们打算执行这些法律并打击非法租赁。

如果您没有猜到,则该法律的预期受益者是酒店业。 旅馆业每年向经济中投资数十亿泰铢,而他们对普吉岛(以及泰国其他地方)的公寓和别墅正从其合法业务中牟取公款而公然违反法律感到非常不满。

为了防止您原本令人惊奇的投资成为“哑巴”,您应确保所投资的公寓是100%合法的,并具有每天出租给游客的所有必要许可证。

这是一个主要问题,开发人员正在注意。 短短五年前,我们在普吉岛几乎没有任何酒店许可的公寓(也称为condotels)。 如今有20多个,正在建造中。

这个细分市场的增长如此之大,以至于主要的酒店品牌-热情好客的家喻户晓的品牌-涉足这些物业的管理。 这增加了严重的信誉,因为这些公司在全球酒店业中蒸蒸日上,并且他们的兴趣是将公寓作为具有所有必需的许可证的合法酒店/公寓渡假胜地来经营。

11:总是请律师

我们不能足够强调这一点; 实际上,我们在过去撰写的各种文章中多次强调了这一点。 在普吉岛购买房地产时,您必须始终聘请经验丰富的律师。 律师不仅可以为您做尽职调查(更多信息在第12个中),而且他还可以确保《销售与购买协议》包含所有正确的用词,以完全保护您。

您的律师在那里回答您可能遇到的所有法律问题,保护您作为买方是他们的职责。 始终有人在您的角落,让您更加安心,并确保一切顺利进行。

泰国的法律和程序可能与您在家里习惯的法律和程序有所不同。 您的律师可以为您提供尽可能多的保护,从而使开发商所作出的任何承诺都可以在法院得到维护。

远程购买普吉岛房地产

12:为尽职调查多付一点钱

Thai Residential在将开发项目销售给投资者之前,会对开发项目进行自己的尽职调查,但您可能希望使用自己的律师进行第二轮调查。 即使您选择使用其他代理机构,我们仍然坚持绝对必须由经验丰富的律师进行尽职调查。

如果项目不在计划中(例如,仍然是一堆土或树木丛生,活动为零或其他问号),那么进行一些额外的尽职调查当然是值得的。 尽职调查将需要调查开发商,相关土地名称,公寓的建设地点,访问权限是否不受限制以及是否存在任何因环境影响评估失败而导致项目被拒绝的因素。 (EIA)。

如果只是出于一点点的安心而没有其他原因,那么尽职调查的额外成本与后来出现的问题的成本相比是微不足道的-在尽职调查过程中可能已经发现了这些问题。

13:确保您了解免费住宿

当您在普吉岛投资新公寓时,每年将获得特定天数,在此期间您可以休假享受投资。 具体时间因项目而异,但通常在14到28天之间,具体取决于您选择一年中停留的时间。

根据经验,旺季是最有价值的租金,因此可以减少时间。 在某些情况下,甚至在停电期间,业主可能不会留下来。 这些通常在高峰季节期间介于15th 十二月和15th 一月,但也可能包括农历新年或西方学校放假期间。

请记住,这适用于公寓或既定租赁计划一部分的投资公寓。 您的所有权仍然是绝对的,但是作为租赁财产,您的访问受到《买卖协议》或《租赁协议》条款的限制。

您的免费住宿通常包括在普吉岛的任何投资公寓购买中。 有时,《销售与购买协议》已将其省略,因此请务必进行检查。

显然,任何称职的律师都会确保在销售合同中没有遗漏任何东西。 事实上,如果您想在普吉岛度假,那么购买时也许可以多聊几日。

14:在整个施工过程中要求更新

大多数开发商会定期向投资者更新施工进度。 这通常是带有照片的新闻通讯的形式,通常是一个Dropbox链接,其中还包含施工现场的视频。

由于岛上大多数房地产经纪人都花大量时间四处奔波以跟上新发展的步伐,因此,他们甚至在访问该网站时都会向您拍摄简短的个人视频。 施工时间显然分散了,因此每两个月提供一个不错的个人视频可以使购买者感到欣慰,当然可以增强您选择的代理商提供的服务。

15:如果您的经纪人为您工作顺利,则给予好评  

如果您的房地产经纪人通过在购买过程的各个阶段为您提供建议来证明自己的价值,那么请确保您对他们的努力给予了奖励。 对于任何行业的专业人员来说,没有什么比让满意的客户称赞他们的工作对其他人满意的了。

如果您对他们所做的努力感到满意,请在Google评论中对您的代理商说些好话,或问他们可以在哪里对收到的服务发表评论。

总结

只要您明智地选择并接受正确的建议,普吉岛的房地产就可以成为一项出色的投资。 这是一座真正宏伟的岛屿,具有巨大的未来潜力。 如果您想进行投资,但无法前往普吉岛,请务必遵循我们的基本提示:

  • 仅与最有经验的房地产经纪人合作
  • 清楚说明您的投资标准
  • 勤奋–获取帮助您做出明智购买决策所需的所有信息
  • 尝试了解购买过程
  • 当心古怪的承诺
  • 确保您始终购买外国永久业权
  • 确保您的公寓有酒店执照
  • 始终聘请经验丰富的律师
  • 准备为适当的尽职调查多付一点钱