THAI BAHT
概述
投资泰铢
任何国民经济的相对强势通常都会影响其货币的强弱。 上面讨论的许多经济因素可能会影响泰国货币，但其他因素也会影响汇率。
重要的是要了解“货币问题”的相关性，以及如何以泰铢计算的房地产投资可能会影响您未来几年的回报。 货币波动确实很重要，不仅仅是计算损益，还因为汇率的变化会影响整个市场。
投资者应该意识到市场 - 无论是股票，债券还是货币 - 都会经历短期和长期周期。 即使是货币的小幅波动也会改变购买趋势，而重大转变可能会对普吉岛房地产市场产生更大的影响。
货币估值是双向的。 对一篮子货币而言，泰铢可能看不到什么变化，但如果某人的本国货币遭受重大贬值（即对所有全球货币的贬值），买家可能会发现自己暂时被定价在市场之外。
在16九月1992上，英国政府被迫退出欧洲汇率机制。 被称为“黑色星期三”的英国纳税人当天的成本超过了3.3十亿英镑。 由此导致的英镑贬值是一种很好的例子，说明单一货币如何能够在其他货币上失利，即使是历史上认为强势货币也是如此。
最近的两个例子是欧元在 2000 年代中期的贬值和俄罗斯卢布在 2014 年秋季的贬值。这些贬值改变了消费能力动态，导致普吉岛的销售（和租金）下降，首先是西欧人，后来是俄罗斯人。 （2022 年初卢布再次贬值，但俄罗斯人的需求并没有减少，乌克兰正在进行的战争使普吉岛的房产在俄罗斯人和乌克兰人中需求量很大，他们能够摆脱困境那个地区。）
个别外币的强弱不是泰铢汇率的唯一推动因素。 泰铢历史上有时单方面反对所有其他货币。 例如，在1997中，乔治·索罗斯（他是1992中英镑贬值的幕后推手）再次参与其中，因为他卖出了许多亚洲货币。 泰铢对大多数主要货币都失去了重要地位。
在主要西方货币调整后，普吉岛的房地产价格在亚洲危机后几乎减半。 普吉岛的外国人房地产市场当时处于起步阶段，虽然这可能影响了现有的业主，但也为未来的外国买家提供了机会。
货币贬值：双刃剑
弱化或强化泰铢可能是一把双刃剑，取决于个人的观点。 如果买家认为泰铢兑其本国货币走强，并且他们已拥有普吉岛房产，他们将看到该投资的价值以交换调整后的条件上涨 - 即使房屋价格在泰铢中保持不变。
因此，虽然参观普吉岛度假屋的旅行可能会变得更加昂贵，但他们将从本国货币对泰铢的贬值中获利。 然而，任何尚未购买的同胞（或女性）现在都会发现购买更难，因为他们将失去泰铢的消费能力。
相反，如果泰铢对某人的本国货币贬值，任何海外投资（包括财产）将以交换调整后的条款在纸面上失去价值。 对于尚未考虑购买泰国房产的人来说，较弱的泰铢将使普吉岛购买房产变得更加容易，因为他们将获得更多“降价”。
任何海外房地产投资的成功通常与购买和出售之间的汇率波动有关，与基础房产的实际THB值的任何变化一样。
为什么货币波动对投资者来说至关重要
任何对外汇市场一丝不苟的人都知道货币波动的频率。 根据我们的经验，许多外国买家很少考虑他们在海外购买时所假设的货币风险，但每个人似乎都意识到出售时的汇率波动。
由于美元作为世界储备货币的作用，以美元计算的泰铢的优势或弱点是大多数分析师使用的参考框架。 但美元兑泰铢汇率只有在买方以美元存款（例如美国国民或美元合约工人）时才有意义。 来自日内瓦的人转让瑞士法郎购买普吉岛房产不太可能同样受到影响。
如果购买需要在施工过程中分期付款，付款通常会在项目里程碑达到时实现。 如果买方的货币正在经历与泰铢的剧烈波动，则其他相等的泰铢付款可能会在买方的本国货币中显着不平等。
请注意，这不一定是负面的 - 货币波动也可能是一件好事。 但无论最终是有利的还是有害的，不确定性仍然可能成为精心策划的金融交易中不受欢迎的分心。
投资者将外币转移到泰国的策略
对于较大的购买行为，例如房产，投资者在向泰国转移资金时有办法降低汇率风险。
最简单的方法之一是在一段时间内进行多次小额付款，而不是一次发送全部金额。 这种“平均成本”允许转让方买入任何短期货币波动，而不是冒着一次性资金转移的每日利率不佳的风险。
这种策略的风险很小，而不是买方，但两种方式之间的差异可能很小。 然而，如果货币确实开始变得更加剧烈而不利于买方，那么他或她可以在那时选择转移货币的余额。
对于购买新建筑物的任何人来说，付款可能已经在施工期间分期安排（如上所述）。 这种转移将自动利用“成本平均”。
买家应该避免全额付款，除非在做出决定时有强大的财务激励。 例如，开发商可以提供有吸引力的折扣以鼓励买家预先支付100％。 或者，泰铢可能处于接近历史低点（意味着元，卢布，欧元，美元或英镑将买入更多泰铢）。
在某些情况下，使用远期合约和期权可以找到非常令人满意的汇率。 对于非常大的购买，建议咨询买方所在国家或泰国的授权货币专家。
分期转账时，每期都从泰国银行获得 FETF 很重要。 如果外国买家有一天打算将资金转出泰国，这一点至关重要，每次转入都必须正确记录与购买房产相关的信息。
哪些经济因素会影响货币的强弱？
很少有货币分析师（如果有的话）可以一直正确地预测汇率。 可预见和不可预见的变量太多，可以决定货币的走势。
在短期内，中央银行的政策，甚至政策制定者或谈话负责人（例如制裁或制裁威胁）的言论，都可以推动货币在短期内突然上涨或下跌。 然而，较长期的，可量化的基本面将决定一种货币对所有其他货币的价值。
当我们谈论基本面时，我们指的是国民经济的某些关键驱动因素，它们也直接影响汇率的变动。
影响货币强弱的经济因素
由于该货币的资产需求增加，较高的利率通常会使货币走强。 然而，降低利率往往会产生相反的效果。
当政府债券（甚至是当地银行存款人）的投资者相对于其他地方获得更高的回报率时，资金将流入更高利率的国家。 （应该理所当然地说，这不包括遭受通货膨胀失控的国家，这些通货膨胀被迫在必要时设定了高利率的天气。一定的政治和经济稳定性也必须占优势，以吸引存款人或债券投资者。）
如上所述，这对房地产行业产生了非常真实和直接的影响。 低利率或利率下降刺激房地产行业的方式与刺激整个经济的方式相同。 任何房地产市场的主要驱动力都是抵押贷款的负担能力，随着利率下降，抵押贷款的还款额也会降低。 更便宜的融资转化为更大的房地产投资。
如果对普吉岛房产的需求完全由当地人口驱动，那么泰国利率的任何变动都会对该需求产生重大影响。 幸运的是，如上所述，情况并非如此。 由于外国人几乎完全以现金购买，因此即使是全球利率也不会对普吉岛的房地产销售产生总体影响。
法治和健全的经济政策也是稳定货币的关键因素。如果外国政府和企业发现一个国家具有吸引力，它将吸引外国直接投资（FDI），进一步加强经济和稳定货币。
这是一个重要的观点：政府不希望看到持续增强的货币，只是一个稳定的货币。 过于强大的货币使得本地制造的产品过于昂贵，因此缺乏竞争力，这可能对出口导向型经济造成损害。
弱势货币同样也是不受欢迎的，因为进口变得过于昂贵，这可能是通货膨胀。 寻找货币实力与经济增长之间的“甜蜜点”是每个国家决策者的目标。
经常账户盈余的国家通常出口超过进口的国家，因此它积累了大量的外币资产。 经常账户盈余最大的国家往往是制成品出口国，无论是中国这样的大规模生产出口国，还是专门从事汽车和电子产品等高价值产品的国家（如德国，日本或韩国）。
在 1997 年的经济动荡期间，泰国的经常账户赤字高达 GDP 的 8%。 二十年来相当稳定的经常账户盈余导致泰铢非常稳定。
一个保持持续盈余的国家通常会看到其货币升值压力，因此泰国自大流行以来经历的赤字与泰铢略微走弱相对应也就不足为奇了。 泰国在 1.1 年 2022 月的经常账户盈余为 2022 亿美元，这是 XNUMX 年第三个月出现盈余。
泰国并没有出现其他经济条件相似的国家出现的泡沫级住宅价格飙升，这归功于泰国总体政局稳定，以及其控制经常账户的意愿和能力。
来源： 贸易经济网
亿外商直接投资 (FDI)
由于大流行，泰国的外国直接投资遭受了自 1997 年以来的最大打击。外国直接投资当然没有阻碍泰铢的稳定。 外国直接投资在 69.5 年第三季度增加了 2022 亿泰铢，但这是在 2020 年出现净流出之后。
2022 年，普吉岛售出约 400 套新公寓，低于 3,500 年的 2019 多套。另一方面，售出的别墅数量有所增加，反映出岛上长期居民增多的人口趋势。 自大流行以来只有一年的数据，很难说购房对外国直接投资有多大影响，但外国人市场的现金购买性质表明，房地产市场可以发挥作用。
无论支持泰铢的基本面看起来多么坚固，如果出现“逃离安全”，它可能无法避免可能发生的蔓延。
在金融危机时期，货币倾向于从新兴经济体转变为被认为“更安全”的货币。 无论泰国经济和泰铢的管理有多好，在动荡时期，资金将重新流入主要货币（例如美元或瑞士法郎）。
认为安全飞行不会影响 THB 是愚蠢的； 然而，重要的是要注意，在困难时期，基本面强劲的货币比基本面较弱的货币表现更好。
作为一个快速崛起的经济体，泰国经常看到大量投资进入其股票市场。 大量资金流入股市的时期通常与泰铢走强同时发生，而股市的资金流出通常会导致泰铢下跌。
其中一个原因是投资泰国的共同基金通常以美元定价，而基金的任何单位出售都给泰铢带来下行压力。 对于基础美元投资者而言，该基金很可能是对冲以避免因泰铢汇率波动而遭受损失的货币。 但是当基金或基金的一部分被清算时，标的资产（即基金拥有的泰国公司股票）必须以泰铢出售，然后兑换美元以便将美元返还给投资者。
这给泰铢带来了下行压力，这种影响通常在崩盘或重大抛售期间更为明显，例如 1997 年、2000-2002 年和 2008 年发生的那些。
泰国的巨无霸晴雨表作为预测泰铢的一种方式
（1月2023）
巨无霸指数
“经济学人”在1986首创，“巨无霸指数”以两种方式展示了两国之间的购买力平价，并进而证明了一种货币相对于另一种货币的相对高估或低估。 之所以选择巨无霸，是因为除了极少数例外情况，其成分在世界范围内都是相同的，这意味着巨无霸的价格应该（理论上）准确地反映在任何两种货币之间的汇率上。 
一些经济学家认为该指数过于主观，而且在某些成分存在价格控制的国家，或者文化差异意味着汉堡大不相同的情况下，这种批评是有效的。 尽管如此，它已被证明是一种非常准确和可靠的气压计。
在一个具有完美购买力平价的世界中，巨无霸（例如泰国）的价格将是美国巨无霸的价格乘以美元兑泰铢的汇率。 “最优”价格的任何变化都表明泰铢相对于美元而言被高估或被低估。
“经济学人”还有一个调整后的指数，它解决了不同国家巨无霸生产成本的差异。 这是为了通过考虑劳动力和原材料的成本来克服原始方法中的任何缺陷。 这种基于人均GDP的二次计算可能是更准确的衡量标准，因为它还涉及国家的总体财富以及居民相对于其他国家的收入。
坚果壳中的泰铢（或许是汉堡包）
今天的泰铢兑美元汇率比 30 年代（当时汇率约为 1990:26）贬值 1%。 需要在未来两年内每年升值 15% 才能恢复到该水平。
一些人认为泰铢被高估了，但实际上在过去几年中泰铢兑全球货币已经走弱。 2013 年，泰铢接近其 1997 年前的挂钩汇率。 从那以后，它兑所有主要货币都走弱了。 基于此，以及目前的基本面，也许巨无霸指数与泰铢的挂钩恰到好处。
泰国中央银行拥有大量外汇储备，充足的黄金储备和强劲的经济增长，这应该能够控制房地产投资者的货币风险。
过多的家庭债务，利率变动的可能性以及许多其他变量可以决定货币的强弱（或弱点）。 当这些自然调整发生时，汇率几乎总会受到影响。 在考虑投资泰国房产时，投资者需要意识到这一点。
我们认为，具有长远眼光的泰国房地产投资者将获得回报。 道路上的任何颠簸都可能包括泰铢的偶尔坑洞，但在投资任何外币时应该预期和接受。
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