Многие иностранцы прибывают в Таиланд и привлекают его людей и культуру. Даже на первый взгляд они считают, что это идеальное место, чтобы купить землю и построить идеальный дом мечты.

Но если вы думаете о покупке или аренде земли в Таиланде, вот несколько важных вещей, которые вы должны знать.

Земля - ​​это хорошая инвестиция?

Сегодня это может показаться нам слишком трудным для понимания, но когда-то земля на Пхукете была невероятно дешевой. Но когда в 1974 году остров в заливе Панг Нга был известен как укрытие злодея Джеймса Бонда, вряд ли кто-либо в мире когда-либо слышал о Пхукете.

Один старый таймер, которого мы знаем, шутит, что Рай земли стоил примерно столько же, сколько бейсбольная кепка, когда он впервые прибыл на остров 40 много лет назад.

Можно с уверенностью сказать, что земля немного дороже, чем сегодня, и, безусловно, в последние 20 годы цены на землю заметно выросли. Но на Пхукете все еще есть большая ценность.

Западное побережье имеет самую дорогую землю, потому что здесь можно увидеть закаты, а также одни из лучших пляжей. Не удивительно, что на этой стороне острова также сосредоточено множество удобств для поддержки жителей и туризма.

Вообще говоря, чем дальше вы удаляетесь от западного побережья, тем дешевле становится земля.

Закупка земли на законных основаниях

Иностранец может купить землю через тайскую компанию и сделать это на законных основаниях. Проблемы возникают, когда люди срезают углы и принимают корыстные советы от людей, которые заинтересованы только в совершении продажи, а не в обеспечении соблюдения покупателем закона.

Использование холдинга и / или номинальных акционеров является явно незаконным, но это слишком часто рекомендации, которые даются ничего не подозревающим иностранным инвесторам в тайской недвижимости.

Так как все можно сделать правильно?

Для начала, иностранец должен признать два ключевых момента:

  1. Земля будет называться не от своего имени, а от имени компании, и
  2. Они также не будут владеть 100% компанией, поскольку тайское законодательство ограничивает владение иностранными акциями 49%.

Если вы создаете тайскую компанию Ltd., она должна вести легальный бизнес. Как только вы найдете акционеров, вы можете создать бизнес по аренде недвижимости, где ваш дом будет использоваться в качестве штаб-квартиры вашей компании. Компания может владеть и арендовать дом или виллу (или несколько вилл).

При условии, что вы соблюдаете все применимые корпоративные законы Таиланда, включая ведение отчетности, уплату налогов и компенсацию своим директорам и акционерам, вы можете продолжать занимать собственность, принадлежащую вашей компании. А если ваша компания владеет несколькими объектами недвижимости, вы можете получать хорошую прибыль от своей законной корпоративной структуры.

Лизинг земли в Таиланде

Если привлекательность жизни в роскошной тайской вилле слишком велика, чтобы ее игнорировать, но у вас нет сил, чтобы управлять законной тайской компанией, чтобы получить ее, вы можете арендовать землю на период 30-год. Это совершенно законно.

В Таиланде есть попытки превратить 30-летнюю аренду в «арендованную собственность», но это не совсем так. Например, во многих европейских странах срок аренды может составлять 999 лет, что на законных основаниях может дать чувство собственности. Вряд ли такое ощущение, как от 30-летнего контракта.

В Таиланде арендатор фактически арендует землю на 30 лет. Поэтому, чтобы избежать путаницы, его следует просто называть «аренда», а не leasehold.

Тем, кто заинтересован в 30-летней аренде, рекомендуется воспользоваться помощью лучших юристов. Хотя права арендатора довольно ясны, в хорошо структурированном соглашении есть элементы, которые могут еще больше укрепить позицию иностранца.

К сожалению, соглашения об аренде, предлагающие автоматическое продление, фактически обещающие арендатору, что они могут прожить на вилле в течение 60 или 90 лет, были расстреляны судами. Поэтому любое условие гарантированного расширения является технически незаконным.

Продление срока аренды, написанное на бумаге, в настоящее время находится под пристальным вниманием. Суды уже неоднократно выносили решения о том, что продление срока аренды нарушает «дух тайского законодательства». Что еще хуже для арендаторов, если договор аренды «30 + 30» попадет в поле зрения властей, это также может сделать недействительным первоначальный договор аренды сроком на 30 лет, и в этом случае иностранный арендатор потеряет все.

С другой стороны, возможность продления - это то, что должно быть в каждом договоре аренды. Договор аренды должен быть составлен таким образом, чтобы его можно было продлить после истечения срока первоначального договора аренды.

Это особенно важно, если иностранец построил собственный дом на арендованной земле. Возможно даже, что добавленная стоимость к собственности (то есть прекрасная вилла) может быть выгодно расценена как плата за обеспечение нового арендного договора на 30-год. (Это называется Специальный взаимный договор, и вы можете прочитать об этом здесь - ССЫЛКА).

Покупка на имя тайского супруга

Если у вас есть тайская жена, вы можете купить любую землю, виллу или дом на имя своей жены. Двадцать лет назад тайской женщине, вышедшей замуж за иностранца, не разрешалось владеть землей. С тех пор этот закон был изменен, но иностранный супруг должен отказаться от любых претензий на собственность. Иностранцу не разрешается даже владеть земельной собственностью вместе со своим тайским супругом.

Когда сегодня земля или вилла приобретаются на имя тайского супруга, необходимо подписать совместную декларацию, в которой указывается, что средства, использованные для покупки недвижимости, находились в исключительном владении тайского супруга, и что иностранец отказывается от любых будущих претензий на эти деньги. Это означает, что недвижимость может быть продана или заложена тайским супругом без разрешения или согласия иностранного супруга.

Земельные титулы в Таиланде

Признание частной собственности на землю в Таиланде восходит к 1872 во времена правления короля Чулалонгкорна. Но только спустя годы 30, в 1901 была создана система прав собственности на землю, и был создан Департамент земельного кадастра для контроля и управления частной собственностью на землю.

За последние 100 с лишним лет отдел претерпел несколько изменений в названии и подчинении. Первоначально входивший в ведение Министерства сельского хозяйства, в 1932 году он был переведен в Министерство внутренних дел, и название было сокращено до Департамент земель, имя которого оно сохраняет сегодня (несмотря на несколько изменений между 1932 и 1941).

Основу большинства действующих законов, регулирующих владение землей, составляют Гражданский и Торговый кодекс (который впервые был принят в 1923 году), а также недавно принятый Земельный кодекс (1954 год). Но даже людей, которые ломают голову над законом, часто сбивает с толку огромное количество обозначений земельных титулов, обнаруженных в Королевстве.

Если вы новичок в Таиланде, то разные типы прав на землю, такие как единицы измерения земли, могут сбивать с толку. Не стоит пытаться купить участок земли, если вы или ваш тайский супруг не знакомы с различными существующими названиями.

Если вы полны решимости купить землю в Таиланде, по крайней мере, вы должны точно знать, что предлагается. По всему Таиланду большая часть земли, возможно, никогда не была обследована должным образом, потому что она удерживалась частными владельцами земли в течение многих лет (иногда поколений), прежде чем член семьи решил продать.

Потенциальные землевладельцы не должны увязать в сложностях различных титулов. Необязательно иметь полное представление о рынке земли, потому что единственное внимание должно быть сосредоточено на поиске земли с полным титулом Chanote.

Как всегда, при покупке любой недвижимости в Таиланде необходимо получить лучшую юридическую консультацию и проявить должную осмотрительность. Это особенно актуально при покупке земли, потому что необходимо провести подробный поиск правового титула, чтобы убедиться в подлинной истории владения, и чтобы не было залогов или ипотеки на землю.

Названия Chanote

Как иностранец, вы должны смотреть только на титул Chanote, обычно называемый подлинным титулом на право собственности, который является наиболее безопасной формой владения землей.

Официальное название - Nor Sor 4 Jor, и это сертификат, выданный Земельным управлением для подтверждения права собственности на данную землю.

Одна вещь, которая отличает Chanote от других документов, подтверждающих право собственности, - это тот факт, что земля была должным образом и официально обследована и была нанесена на национальную сетку съемки с использованием координат GPS. Земля, обозначенная как Chanote, также «забивается» с помощью пронумерованных бетонных столбов.

Заголовки Chanote напечатаны на желтой бумаге и имеют знакомую красную эмблему Гаруда наверху, которая встречается почти во всех официальных правительственных документах Таиланда. В этом документе также будет представлена ​​карта местности и подтверждено, было ли она когда-либо разделена. В нем также будут указаны любые ссуды, ипотеки или обременения земли.

За исключением крайне редких случаев, иностранцу не разрешается регистрировать название Chanote на свое имя, а также не может быть совместно зарегистрировано с гражданином Таиланда (например, супругом).

Другие названия

Некоторые иностранцы также могут быть заинтересованы в недорогих названиях Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, хотя ни один из них не так хорош, как название Chanote. Эти титулы также выдаются Земельным Управлением, и, несмотря на юридические документы, границы земель не были так точно исследованы, как с титулом Chanote. (Существуют и другие титулы, которые просто заявляют о праве на использование земли, но не подтверждают фактическое право собственности на землю. Мы не рекомендуем их иностранным покупателям.)

Передача права собственности на здание

Право собственности на здание, в отличие от владения землей, на которой находится здание, не имеет права собственности и не требует его использования. Однако любую продажу или долгосрочную аренду можно зарегистрировать в Земельном управлении. Поскольку иностранцы могут владеть зданием независимо от земли, они могут (и должны) зарегистрировать это право собственности.

Если они были вовлечены в строительство здания, доказательства регистрации достаточно, чтобы зарегистрироваться, в противном случае Земельное управление захочет увидеть договоры купли-продажи и документы о покупке здания.

У вас есть лучший юрист?

Мы закончим с очевидной и регулярно игнорируемой причиной, по которой люди совершают большие ошибки: они выбрали не того адвоката.

Как всегда, мы рекомендуем использовать только самого лучшего адвоката. Если ваш адвокат говорит вам создать тайскую компанию, и они позаботятся об акционерах, и ни о чем не беспокоятся, и ничто не может пойти не так, как обычно, тогда они, вероятно, не лучший юрист

Власти знают все уловки, которые использовались в прошлом, чтобы скрыть иностранную собственность. Найдите юриста, который ясно и кратко объяснит все подводные камни, чтобы вы знали, на какие риски вы идете. Это будет надежный юрист.

Пожалуйста, посмотрите некоторые другие наши статьи о недвижимости на Пхукете:

5 Основные советы по покупке недвижимости в Таиланде

Китайские расходы на недвижимость на Пхукете

Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов

Обзор цен на недвижимость на Пхукете

Растущая популярность фирменных резиденций

Право собственности на иностранную собственность, осуществляемое по предписанным инвестициям или через Совет по инвестиционной схеме 

Покупка вилл или домов в собственность от имени тайского супруга