Есть много предложений, которые мы могли бы предложить потенциальным покупателям, но некоторые из них важнее других. 

Нам часто давали наши «Лучшие советы по 5» для тех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости на Пхукете (или Таиланде), поэтому они здесь:

  1. Найти лучшее юридическое представительство
  2. Не спешите
  3. Изучите разработки, которые вам показывают
  4. Тщательно изучите агента по продажам
  5. Понять тайский закон

Найти лучшее юридическое представительство

К сожалению, хотя работа адвоката - защищать своего клиента, с годами стало очевидно, что многие иностранцы получают плохие советы даже от квалифицированных юристов.

Если ваше сердце сконцентрировано на роскошном доме или вилле, вам необходимо знать, что иностранцы не имеют права в соответствии с действующим законодательством владеть земельной собственностью в Таиланде, и это сопряжено с риском.

Несмотря на этот факт, многие юристы будут убеждать покупателей в том, что вполне приемлемо купить дом или виллу, используя тайскую компанию. Суды неоднократно выносили решения, что это нарушает дух тайского законодательства.

Технически незаконно для компании с иностранными акционерами покупать виллу, но это незаконно, если либо:

  • (а) может быть продемонстрировано, что иностранец имеет контрольный пакет акций компании, которая является просто холдинговой компанией и не торгует, и / или
  • (б) другие акционеры являются тайскими кандидатами. Любая такая компания, созданная с целью приобретения виллы или земельной собственности, вероятно, будет осуждена в суде.

Обратите внимание, что для предпринимателя вполне приемлемо открыть законную тайскую компанию с законными тайскими акционерами, и, если она соответствует требованиям 100%, эта компания может владеть земельной собственностью. Компания должна вести реальный бизнес, генерировать доход, регистрировать проверенные счета и платить налоги.

Кроме того, некоторые юристы могут также посоветовать покупателям, что продление срока аренды сверх первоначального года 30 допустимо, если это указано в договоре аренды или в добавлении.

Это еще одна «серая зона», которая может подвергнуть покупателя серьезному риску. Легитимность продленных договоров аренды является предметом обсуждения в юридическом сообществе, поскольку они «не соответствуют духу закона». Если бы суды вынесли решение против продления аренды, лучшим сценарием была бы отмена положения о продлении. В худшем случае - аннулирование первоначальной 30-летней аренды, что означает, что вы потеряете свой дом и деньги, которые вы в него вложили.

Наши советы

Покупатели должны тратить больше времени на поиск авторитетного юриста, чем на поиск недвижимости.

Чтобы избежать какого-либо конфликта интересов или возникновения конфликта, мы не будем рекомендовать конкретный физическое или юридическое лицо. Мы советуем всем обратиться за независимой юридической консультацией, но если вы хотите, чтобы Thai Residential порекомендовала надежного юриста, вам предоставят список на выбор.

Ча Ча, Сабаи Сабаи - помедленнее

Для всех вас, говорящих по-испански: tranquillo tranquillo.

Если вы уже живете на острове, то нет никаких причин спешить. Замедли это. Холод.

Если вы находитесь в отпуске, у вас есть ограниченное время, и вы чувствуете, что просто не можете принять решение в этой поездке, то планируйте сделать это в будущем путешествии.

Практически в любой сфере жизни вы найдете, что расслабленное решение чаще всего является правильным решением. Потратив на это время (иногда в буквальном смысле слова), вы сможете обдумать и рассмотреть аспекты покупки, которые вы могли бы проигнорировать, если бы бросились на вещи.

Это особенно верно с решениями о недвижимости. Если ты покупка недвижимости на Пхукете вы никогда не должны быть в безумном состоянии ума. Так что не заставляйте себя делать поспешные звонки и не позволяйте торговому агенту давить на вас или кому-либо еще, кто только хочет получить ваш бизнес.

Очевидно, вы не хотите потерять хорошую сделку, бездельничая, поэтому, если вы уверены, что это именно та собственность, которую вы хотите, тогда дерзайте! Но только если вы уверены, что это правильное решение.

Покупка недвижимости является одним из важных решений в жизни. Это, конечно, не решение, которое следует спешить, потому что это когда люди подвержены ошибкам, угрызениям совести или обоим.

Исследуйте разработки, которые вам показывают

Агент по недвижимости с хорошей репутацией уже провел хотя бы некоторую базовую комплексную проверку компаний и проектов, которые они рекомендуют. Спросите, что они сделали для проверки свойств, которые они рекомендуют.

Вы должны знать о репутации, финансах, правах на землю и о том, что может пойти не так с новой разработкой, особенно той, которая еще не завершена.

Как только вы это сделаете, проведите собственное исследование! Хороший юрист сделает за вас большую часть этой работы, но проницательные инвесторы всегда должны смотреть и на самих разработчиков. Все, что когда-либо было в Интернете, имеет чрезвычайно долгий период полураспада, так что покопайтесь и посмотрите, что вы можете узнать о лицах, которые управляют компанией, и их послужном списке.

Не переводите депозит, пока не почувствуете себя комфортно в 100% с разработчиком и разработкой.

Тщательно изучите агента по продажам

Если вы пользуетесь услугами торгового агента, посмотрите, как он ведет бизнес. Если они используют методы продаж с высоким давлением, чтобы вынудить вас принять быстрое решение, и вы чувствуете, что это подвергает вас стрессу, то вы можете подумать о смене агентов.

Даже если вы находитесь здесь в отпуске, не спешите принимать решение только потому, что ваш рейс домой только через два дня.

Как правило, агент получает оплату, как только вы внесете основной залог за недвижимость. Очевидно, что каждый агент хочет продать вам недвижимость - это их работа, но они должны с уважением относиться к времени, которое вам нужно для принятия решения. Не думайте, что вам нужно принимать поспешное решение, и никогда не вносите залог за недвижимость без консультации с юристом.

Они, скорее всего, будут получать вполне удовлетворительную комиссию за продажу, поэтому постарайтесь обратить внимание на то, что именно их компания делает для вас, чтобы заработать эту комиссию. Если вы этого не видите, спросите их.

Какого рода должную осмотрительность они провели в отношении событий, которые вам показывают? Проверены ли права собственности на землю компетентным юристом? Спросите их о послужном списке разработчика и, возможно, попросите показать некоторые из предыдущих работ этого разработчика. Если можете, постарайтесь поговорить с владельцами предыдущих разработок об их удовлетворении. (Например, некоторые застройщики в прошлом не могли предоставить право собственности владельцам, но продолжали строительство новых разработок.)

Если вы недовольны своим агентом, найдите нового.

Знать закон

 Хорошо, понятно, что вы должны знать закон. Но мы полагаем, что иностранные покупатели тайских вилл 9 из 10 не понимают тайских законов.

 Стоит потратить некоторое время на подсчет чисел и спросить себя: «Сколько денег я могу позволить себе потерять?»

Вы не покупаете в Австралии или Англии, Франции или Германии, Китае или России. Вы иностранец, покупающий в стране далеко от дома, с различными законами о собственности на землю.

Попытка обойти закон может закончиться катастрофой. Если вы оказались в тайском суде из-за сомнительной покупки виллы, как вы думаете, каковы ваши шансы? Существует ряд возможных нарушений, которые подпадают под действие нескольких разделов закона (например, Закон об иностранном бизнесе, Земельный кодекс и Гражданский и коммерческий кодекс).

Квартиры являются хорошей инвестицией

Если вы хотите сделать хорошие инвестиции в Таиланде, вы можете сделать это, купив кондоминиум. Кондо могут принадлежать иностранцам с правом безусловного права собственности на неограниченный срок.

Если вы думаете, что кондоминиум - это «некачественный» вариант по сравнению с виллой, то вы не видели некоторых квартир на Пхукете. Есть много роскошных пентхаусов, а также кондоминиумов в стиле вилл. Некоторые из них имеют сады и / или сады на крыше с частными бассейнами и видами на море. Они действительно могут соперничать со многими виллами на острове.

Если вы хотите купить виллу или дом, и ваш супруг не является гражданином Таиланда, вы должны понимать, что это не разрешено законом. Независимо от того, что вы услышите от участников, стремящихся закрыть продажу, иностранцы, пытающиеся купить земельную недвижимость в Таиланде, нарушают дух тайского законодательства. «Все остальные так делают» - не лучший совет.

Как уже упоминалось, некоторые агенты, юристы и застройщики скажут вам, что вы можете купить дом, создав тайскую компанию, но тайская компания с иностранными акционерами не может быть создана с единственной целью покупки недвижимости.

Некоторые агенты также скажут вам, что 30-летний договор аренды может быть продлен еще на 30, 60 или даже 90 лет. Это уже оспаривается в суде, причем не в пользу иностранных владельцев. Арендный договор можно продлить через 30 лет, но нет никаких юридических механизмов для его продления.

Если вы настроены на дом или виллу и готовы рискнуть, то вы должны подумать, какой процент от вашего собственного капитала поставлен на карту. Если сумма, которую вы инвестируете в дом своей мечты, составляет небольшую часть вашего общего богатства, и вы чувствуете, что можете позволить себе ее потерять, тогда вперед.

Мы не хотим быть здесь слишком паникерами, но власти никогда не рассматривали какой-либо путь к иностранной земле или владению виллой.

Даже под давлением МВФ с требованием закрепить в законе разрешение на владение иностранной землей, которое МВФ потребовал в качестве предварительного условия для спасения Таиланда от азиатского кризиса, Таиланд по-прежнему сопротивлялся. Страна получила от МВФ 17.2 миллиарда долларов, но ограничения на ее рынок недвижимости остаются в силе по сей день.

Самый безопасный способ жить на вилле в течение гарантированного периода времени - это взять «в аренду» и согласиться с тем, что 30 лет - это максимальный срок, на который может быть гарантирована аренда. Любой, кто правильно структурирует свой договор аренды (или приложение к договору аренды), должен обнаружить, что он может продлить договор аренды еще на 30 лет по истечении срока его действия.

Что нас действительно поражает, так это количество людей, которые покупают виллы через тайские компании за миллионы долларов. Если у вас есть 40 миллионов бат для инвестирования, вы можете на законных основаниях владеть 1 рай (1,600 квадратных метров) земли через схему Совета по инвестициям Таиланда (BOI).

Поэтому вместо того, чтобы покупать роскошную виллу за 3 миллиона долларов США нелегально, почему бы вместо этого не инвестировать 1.25 миллиона долларов США в государственные ценные бумаги Таиланда через схему BOI, а затем потратить оставшиеся 1.75 миллиона долларов США на виллу своей мечты - на 100% законно и на 100% честно. (Поверьте нам, когда мы это говорим, за 56 миллионов бат вы можете купить много вилл на Пхукете.)

В заключение

Если вы не торопитесь и будете следовать всем приведенным выше советам, вы значительно снизите риск того, что что-то пойдет не так.

Не принимайте все советы агентов по недвижимости, застройщиков или юристов как должное. Сделайте небольшую домашнюю работу.

Пожалуйста, посмотрите некоторые другие наши статьи о недвижимости на Пхукете:

Незаконное владение недвижимостью в Таиланде - неудобная правда

5 Основные советы по покупке недвижимости в Таиланде

Китайские расходы на недвижимость на Пхукете

Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов

Обзор цен на недвижимость на Пхукете

Растущая популярность фирменных резиденций

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Покупка недвижимости на Пхукете в качестве иностранца: процедура покупки

Преобразование тайских земельных измерений в метрические / имперские

Покупка или аренда земли в Таиланде