Если вы заинтересованы в приобретении недвижимости на Пхукете или в любом другом месте Таиланда по этому вопросу, вы должны проявить должную осмотрительность и изучить юридические вопросы, прежде чем совершать покупку.

Вы не только должны быть знакомы с буквой закона, вы также должны понимать, что означает «дух закона» в Таиланде.

Иностранцы не могут владеть землей

Реальность иностранной собственности в Таиланде такова: у иностранцев практически нет возможности владеть землей или постоянно владеть земельной собственностью.

К сожалению, многие агенты и виллы по всему острову продают свой продукт как собственность, которую иностранцы могут купить. Благотворительно сказать, что эта практика вводит в заблуждение.

Является ли использование тайской компании Limited идеальным решением?

На самом деле, нет.

Тем не менее, многим иностранным покупателям рекомендуется обойти закон, используя структуру тайской компании для покупки виллы, потому что компания представляет «тайскую собственность».

Но если в дело вовлечена таиландская компания, такая организация вряд ли выдержит юридическую проверку, о которой покупатели узнают слишком поздно.

Многие из этих соглашений об «иностранном владении» были нарушены тайскими судами, поскольку они не были настолько юридически надежными, как полагал иностранный покупатель.

Наиболее авторитетные консультанты по недвижимости сегодня объяснят любому иностранцу, заинтересованному в покупке виллы, потенциальные риски покупки земельной собственности в Таиланде.

Они либо разъяснят это сами, либо порекомендуют компетентного и опытного юриста, чтобы разъяснить закон.

Покупка виллы или дома через Thai Co. Ltd., безусловно, имеет свои преимущества, главное из которых заключается в том, что она дает владельцу представление о собственности без права собственности.

Но есть и недостатки, наиболее очевидным из которых является то, что власти очень ясно дали понять, что использование Thai Co. Ltd. исключительно в качестве «холдинговой компании» для владения собственностью не является законным.

Владение бизнесом является законным

Прежде чем идти дальше, давайте рассмотрим несколько фактов:

Для иностранца совершенно законно учреждать Thai Co. Ltd.  Факт.

Если у них есть законные тайские акционеры, которые инвестировали в компанию, используя свои собственные деньги, такая структура является совершенно законной.  Факт.

Компания также может инвестировать в недвижимость, если эта собственность является частью их бизнеса.  Факт.

Компания может даже быть структурирована таким образом, чтобы допустить привилегированные акции с уменьшенной способностью голосовать, что позволило бы расширить операционный контроль для иностранного акционера.   Факт.

Если Thai Co. Ltd., очевидно, была создана с фиктивными (номинальными) акционерами, которые не инвестировали в акции компании, это, вероятно, будет считаться незаконным.  Факт.

Если очевидно, что Thai Co. Ltd. была создана исключительно для того, чтобы позволить иностранцу купить виллу - без какой-либо другой законной коммерческой деятельности, доходов или какого-либо реального намерения вести бизнес - это, вероятно, будет считаться незаконной деятельностью.  Факт.

Какие законы нарушаются?

Самая большая проблема в том, что плохой совет ставит инвесторов и покупателей вилл в опасное положение.

Покупателей убеждают в том, что методы обхода законов - всего лишь лазейки, которые они используют. Они убеждены, что не нарушают никаких законов.

Но это не так.

Им говорят, что они соответствуют Закону о земле и Закону об иностранном бизнесе. Им говорят, что владение тайской компанией, которая является тайской компанией, а не иностранной, по сути означает, что покупателем виллы является таиландская компания (и, следовательно, все законно).

Ничто из этого тоже не верно.

Уловка исчезающего акционера

Уже много лет сотрудникам земельного департамента приказывают не регистрировать землю на имя какой-либо компании, если у нее есть иностранные акционеры.

Стратегия обхода этого заключается в том, что юрист или бухгалтер учреждают Thai Company Limited с тайскими акционерами и директорами 100%. Затем они будут использовать эту компанию для покупки и регистрации земли в земельном отделении.

Затем, после регистрации земли на имя компании, иностранец добавляется в качестве директора компании.

Зачем им использовать этот вид обмана, если все было полностью законно?

Независимо от того, объясняется ли это или не объясняется иностранному инвестору / покупателю, сам факт того, что власти не будут регистрировать землю на имя какой-либо компании с иностранными акционерами / директорами, должен действительно звучать как сигнал тревоги.

Земельный департамент полностью осведомлен об этом и пытается пресечь эту практику. Любое будущее сотрудничество с другими правительственными ведомствами, имеющими право возбуждать уголовное дело, в один прекрасный день может означать неприятности для ничего не подозревающих владельцев вилл.

Земельный департамент должен только подозревать, что покупка совершается от имени иностранца, чтобы он отказался от регистрации какого-либо права собственности на землю.

Для тех, кто активно пытается обмануть власти, наказания могут быть суровыми, и они были применены.

Несмотря на то, что эти структуры подпадают под даже самый базовый контроль, эти «холдинговые компании» продолжают создаваться каждый день для иностранцев, которые не имеют ни малейшего представления, сколько проблем или финансовых потерь они могут понести, если начнется серьезное подавление.

Использование неторговой компании с номинальными акционерами просто не является жизнеспособным вариантом для иностранцев владеть виллами и домами.

Являются ли ваши номинальные акционеры законными?

Создание вещей, чтобы казаться реальными, в то время как в действительности они являются поддельными, может и не помыться. В прошлом власти расправлялись, и они могут пойти на интервью с номинальными акционерами.

Просто быстрая беседа в большинстве случаев позволила бы установить, насколько законными (или нет) эти акционеры являются.

Дух Закона - Намерения законодателей

Наконец, стоит отметить, что буква закона не всегда может быть последним словом. Буква закона о собственности на землю, например, фактически гласит, что иностранцы «могут приобретать землю на основании положений договора, дающего право владеть недвижимым имуществом…»

Однако в нем не упоминается, что последний такой договор был расторгнут в 1970 году. Таким образом, хотя буква закона гласит, что земля может принадлежать иностранцам, отсутствие какого-либо договора, разрешающего такую ​​собственность, явно означает дух закона в том, что иностранцам будет отказано в праве собственности.

Любой иностранец, оспаривающий закон о покупке земельной собственности с холдинговой компанией, все равно будет признан нарушителем закона, поскольку, если дело будет передано в суд, дух закона всегда будет преобладать.

Обзор

Независимо от того, во что вы поверили, если вы иностранец и контролируете землю через Thai Company Limited, которая является не чем иным, как холдинговой компанией, вы должны согласиться с тем, что на каком-то этапе в будущем вы можете иметь этот контроль забрали у тебя.

Тот факт, что судьи могут применять Дух Закона в Таиланде это означает, что для иностранной собственности на землю нет лазеек.

Если это не будет сделано правильно, ваша покупка дома или виллы с использованием Thai Company Limited не будет соответствовать даже самым элементарным и поверхностным проверкам со стороны властей.

Читайте больше наших статей о рынке недвижимости Пхукета:

Незаконное владение недвижимостью в Таиланде - неудобная правда

Преимущества и преимущества владения кондоминиумом без права собственности в Таиланде

Кондоминиумы объяснил - что такое кондоминиум?

Что именно является арендованным имуществом?

Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду

Что такое фонд погашения кондоминиумов?

Таиланд один? Сколько стран в мире запрещают иностранцам владеть землей?

Различные типы недвижимости на Пхукете

Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов

Покупка вилл или домов в собственность от имени тайского супруга