Найти идеальный кондоминиум никогда не легко, но если это дом для отдыха или инвестиционная недвижимость - и вам нужно поехать за границу, чтобы просто поехать на охоту, - это добавляет дополнительную проблему.

Как и во всем, желательно, чтобы у вас был план при поиске квартиры в Таиланде.

Так что вот советы 8, которые могут помочь снять стресс с вашего поиска квартиры и сделать все более гладко.

1: знай свой бюджет

Это может показаться немного очевидным, но потенциальные покупатели иногда не учитывают полную стоимость покупки квартиры, которую они просматривают.

Самая значительная «скрытая стоимость» - это плата за повышение категории кондоминиума до безусловного права собственности, которая не всегда будет включена в объявленную цену. Обратите внимание, что в этой практике нет ничего плохого, поскольку объявленная цена будет точной для тайского покупателя или иностранного арендатора. Только не забудьте спросить, является ли цена ценой безусловного права собственности.

Покупатель может также дисконтировать амортизационный фонд или комиссию за перевод или тот факт, что ему понадобится помощь квалифицированного юриста для защиты своей покупки (адвокаты, конечно, не работают бесплатно).

По сравнению с общей стоимостью квартиры, ни один из них не может быть который Это значительный расход сам по себе, но в совокупности они могут добавить 10% к покупной цене.

Также важно понимать текущие расходы, особенно если вы планируете использовать свою квартиру в качестве дома для отдыха и не будете сдавать ее в аренду. Если он пустует в течение нескольких месяцев, по-прежнему есть небольшие счета (например, плата за обслуживание помещений общего пользования и коммунальные услуги), которые необходимо будет оплатить.

Все это следует учитывать при составлении бюджета на покупку квартиры.

2: найдите подходящее место на Пхукете, чтобы купить квартиру 

Одна из величайших достопримечательностей Пхукета - это то, насколько разными может быть каждый район острова. Из-за этого разнообразия разные части острова будут иметь характеристики, которые нравятся разным индивидуальным инвесторам в недвижимость.

Например, если вам нравится дикая природа и природа, вряд ли вы захотите жить в Пхукете или Патонге. Север острова, рядом с большими национальными парками и заповедниками, вероятно, вам больше понравится.

Если вы ищете городскую жизнь, то Пхукет или Патонг могут стать вашим первым выбором. А Патонг, являющийся центром ночной жизни и развлечений на острове, также понравится всем, кто хочет атмосферу вечеринки прямо у порога.

Если вам абсолютно необходимо жить рядом с песком и морем, вы почти наверняка захотите посмотреть недвижимость на западном побережье. Само собой разумеется, что все, что связано с видом на море, будет дороже, но в 5-10 минутах езды от одних из самых красивых пляжей на острове есть множество квартир по разумным ценам.

Знайте тип области, которую вы ищете, а затем спросите совета о том, где на острове, или даже какие конкретные события, могут удовлетворить ваши предпочтения. Затем посмотрите на эти события и сделайте это в разное время дня - посмотрите, как легко входить и выходить в пиковое время движения, и узнайте, насколько тихо (или шумно) это может быть ночью.

Знание того, что атмосфера и атмосфера подходит вам в любое время суток, чрезвычайно важно, прежде чем вы примете окончательное решение.

Если вы хотите узнать больше о различных областях Пхукета и о том, что у вас есть, вы можете прочитать эту статью:

Комплексное руководство по лучшим местам для покупки недвижимости на Пхукете 

3: наймите опытного юриста на Пхукете

В «культуре недвижимости» некоторых стран юристы не консультируют по вопросам покупки недвижимости. В Таиланде юристы необходимы, особенно для иностранцев. И хотя это, вероятно, можно было бы поставить на первое место в списке - поскольку это действительно так важно - удивительное количество людей не обращаются за консультацией к юристу при покупке недвижимости на Пхукете.

Хороший юрист не только объяснит, что необходимо, но и сообщит вам, что является обычной практикой, чтобы агент или разработчик не воспользовался вашей наивностью, когда речь заходит о местном рынке.

Некоторые люди думают, что роль юриста не выходит за рамки утверждения формулировок Соглашения о купле-продаже, и считают себя достаточно осведомленными, чтобы сделать это. Но правильный юрист сделает гораздо больше.

Например, как вы можете быть уверены, что ваш депозит за бронирование подлежит возврату и что формулировка этого пункта о возврате средств будет сохранена в суде? Помимо поиска в Google, что вы знаете об авторитете различных разработчиков на острове? Знаете ли вы, как подтвердить достоверность необходимых лицензий (например, лицензии на кондоминиум или, если вы смотрите на «Кондотель», лицензии на кондоминиум и отель)?

Безусловно, самое важное действие, которое адвокат может выполнить для вас на Пхукете, - это поиск по названию. Расследование «чистого» титула подтверждает фактического владельца земли (вы, конечно, надеетесь, что это лицо, продающее вам недвижимость). Это также гарантирует, что к собственности есть необходимые подъездные пути.

Наиболее важно то, что всесторонний поиск титула исследует полную историю собственности и подтверждает, что земля не является «грязной землей» - государственной землей, которая в прошлом продавалась незаконно.

Если вы покупаете кондоминиум в жилом комплексе, построенном на грязной земле, нет абсолютно никакого срока давности, защищающего вас. Правительство может в любой момент принять решение о том, что жители должны покинуть помещение и что все постройки на участке будут снесены.

Это виды защиты, которые может предложить вам правильный адвокат, и почему безрассудно продолжать любую покупку недвижимости без помощи компетентного адвоката.

4: используйте авторитетного консультанта по недвижимости Пхукета

В Таиланде нет регулируемой отрасли недвижимости, поэтому ни один консультант по недвижимости / агент по недвижимости не имеет лицензий ни на Пхукете, ни на национальном уровне.

Из-за отсутствия регулирования агент может в значительной степени сказать вам то, что вы хотите услышать, практически не обращаясь к нему или их компании. Поэтому очень важно найти авторитетного консультанта по недвижимости, который поможет вам с покупкой.

Хороший агент по недвижимости не будет иметь никаких связей с отдельным застройщиком. Они объяснят такие вещи, как законы об иностранной собственности. Самое главное, они не только приветствуют, но даже настаивают на том, чтобы вы подтвердили все, что они вам говорят, у местного юриста.

Лучшие консультанты по недвижимости - это те, кто объясняет, что может быть неудобной правдой о проекте, застройщике или о тайском праве собственности в целом. Они помогут вам понять, как правильно и законно приобрести недвижимость вашей мечты.

5: сделай свою домашнюю работу   

Вы можете подумать, что это просто, но вы будете удивлены тем, как много людей просматривают несколько объектов, а затем вносят депозит, прежде чем делать какую-либо домашнюю работу.

Мы говорим не только о должной осмотрительности - в этой области ваш юрист должен сыграть важную роль. Но есть множество вещей, которые потенциально могут быть неправильными с любой собственностью.

Если вы покупаете новую сборку, вы в некоторой степени можете повлиять на конечный продукт, и у вас также есть выход, если он не соответствует правильным спецификациям. Однако, когда вы покупаете существующую недвижимость, вы также покупаете все проблемы, которые с ней связаны.

Что делать, если возникнут серьезные проблемы с водопроводом? Что делать, если необходимо заменить один или несколько кондиционеров? Что делать, если в вашем устройстве есть проблемы с электропроводкой?

Перед размещением депозита у вас должно быть какое-либо имущество, проверенное профессионалом (или профессионалами), чтобы убедиться в отсутствии структурных или системных проблем.

6: понять рынок недвижимости Пхукета

Что касается недвижимости, то «универсального рынка недвижимости» не существует. Рынок недвижимости на Пхукете отличается от рынков в остальном мире; на самом деле, он даже отличается от рынка в Бангкоке.

Что действительно отличает Пхукет от других рынков, так это количество новых разработок, специально предназначенных для иностранных покупателей, и тот факт, что эти покупатели не могут получить местную ипотеку.

Поскольку большинство иностранцев также не смогут финансировать недвижимость на Пхукете из своей страны, практически все продажи осуществляются за наличные. Это означает, что колебания процентных ставок в Таиланде вряд ли повлияют на внешний спрос, и, что более важно, глобальный кредитный кризис также с меньшей вероятностью повлияет на эти события.

Если застройщики получают от покупателей наличные, им не нужно полагаться на банковские кредиты для строительства. А поскольку ни покупатели, ни девелоперы не зависят от финансирования, им не нужно беспокоиться о том, что банки отказываются давать деньги (как это было в 2008-2009 годах).

Крупный кризис может повлиять на психологию покупателей, которые могут захотеть удержать свои деньги, пока они не увидят, в какую сторону дует ветер, но любой проект, в который они уже инвестировали, вряд ли обанкротится или останется незаконченным, поскольку был «предварительно профинансирован».

7: понять основы тайского права

Это выходит за рамки рекомендаций, которые вы получаете от своего юриста; Фактически, понимание некоторых общих аспектов тайского законодательства о собственности может подтвердить, что доверие к вашему адвокату оправдано.

Самая основная вещь, с которой вы должны смириться, - это тот факт, что как иностранец вы не можете покупать земельную недвижимость в Таиланде на свое имя. Это означает (за очень редкими исключениями), что вы не имеете права на право собственности на виллу, дом или таунхаус на Пхукете от своего имени.

По этой причине рынок кондоминиумов без права собственности является чрезвычайно оживленным.

Если адвокат и агент объяснят вам это, вы, вероятно, нашли пару хороших людей, которые могут вам помочь. Если их первым побуждением будет объяснить, как вы «обойдете закон» и вместо этого купите виллу или арендуемую квартиру, вам следует начать задавать больше вопросов и, вероятно, начать искать новое представительство.

Законы о праве собственности на землю могут не благоприятствовать иностранцам, но законы о праве собственности на кондоминиумы, безусловно, делают это. Между Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда (CCC) и Законом о кондоминиумах есть встроенная правовая защита, регулирующая все, начиная от маркетинговой литературы и заканчивая форматом соглашения о купле-продаже, которое должно соответствовать вашему праву на передачу собственности вашим наследникам.

Многие люди разочарованы тем, что они не могут приехать в Таиланд и владеть любой недвижимостью по своему выбору. Но важно отметить, что, когда вы все делаете правильно, существующие законы о собственности действительно работают в вашу пользу.

8: распознать потенциал

Потенциал некоторых свойств не сразу очевиден. Если вы покупаете вне плана, на момент подписания контракта на месте вашей квартиры может оставаться кустарник - даже не строительная площадка.

Возможно, вы не сможете это представить, но все, что находится выше первого этажа, может наслаждаться видом на море. Иногда помогают впечатления от художников, но некоторые виды оказываются намного лучше, чем вы когда-либо мечтали.

Новая подъездная дорога может сделать застройку чрезвычайно привлекательной. Если земля находится в некотором отдалении и есть прилегающие участки земли, которые разрабатываются, вы можете рассчитывать на определенные удобства (например, рестораны), которые появятся у вас на пороге по мере продвижения развития.

В существующих застройках иногда потенциал, который вам необходимо признать, может заключаться в самой собственности. Может быть трудно увидеть сквозь пыль и грязь в кондоминиуме, который раньше был пуст, или мимо декора в месте, которое не ремонтировалось годами.

Однако для человека с небольшим зрением небольшая уборка и новая мебель и предметы интерьера могут мгновенно добавить удивительную ценность собственности.

Вы можете прочитать некоторые из наших статей по недвижимости на Пхукете здесь:

Преимущества и преимущества покупки кондоминиума без права собственности в Таиланде

Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Преимущества покупки кондоминиума на Пхукете вне плана

Риски покупки кондоминиума Пхукет вне плана

Подводные камни покупки кондоминиума в аренду

Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде

Покупка кондоминиума на Пхукете - Что такое юридическое лицо кондоминиума (или CJP)?

Что такое фонд погашения кондоминиумов?

Что такое общая площадь и плата за общую площадь?

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду