Una panoramica della situazione attuale dei noleggi a breve termine a Phuket 2023

Qualsiasi proprietario di villa o condominio a Phuket che spera di generare un reddito da locazione dalla propria proprietà deve assicurarsi di seguire le leggi della Thailandia.

Esistono molte leggi che proteggono i proprietari stranieri, ma gli investitori possono anche vedere alcuni statuti come ostacoli da superare.

Ad esempio, i proprietari che affittano la loro unità condominiale a villeggianti a breve termine, devono sapere che ciò è tecnicamente illegale senza una licenza alberghiera. (L'azione legale intrapresa contro Airbnb da vari paesi e città in tutto il mondo ha evidenziato restrizioni simili altrove.)

Se stai acquistando un condominio di Phuket esclusivamente come investimento, con un uso limitato del tuo, tali "piccole sfumature" sono importanti da capire.

Questo articolo offre un'ampia panoramica della situazione attuale dei noleggi a breve termine e di come le cose potrebbero cambiare in futuro.

Incontrerai molte persone in Tailandia che hanno un'opinione sul fatto che il governo (o persino i tribunali) si muoveranno per inasprire le restrizioni sul noleggio a breve termine di proprietà. Ma alcuni proprietari di condomini e ville sono preoccupati, e non senza alcuna giustificazione.

Se attualmente possiedi una proprietà che hai regolarmente affittato per un breve periodo (ad esempio, giornalmente o settimanalmente, usando Airbnb o booking.com), qualsiasi limitazione da parte delle autorità in merito a questa pratica illegale potrebbe costringerti a iniziare il noleggio solo per un periodo di un mese (o più).

Ciò ridurrà drasticamente il ritorno sull'investimento e potrebbe persino influire sulla capacità futura di rivendere il condominio.

Ma anche se i noleggi a breve termine tramite portali di prenotazione online sono comuni e pubblicizzati apertamente, finora a Phuket abbiamo visto poca o nessuna applicazione.

Cosa dice esattamente la legge? 

L'Hotel Act 2004 chiarisce che periodi di affitto inferiori a un mese non sono consentiti senza la necessaria licenza. Questo è il motivo per cui la maggior parte dei proprietari di condomini infrange la legge quando affittano a villeggianti per un paio di giorni o settimane alla volta.

In 2008, tuttavia, è stato emanato un regolamento ministeriale che consente un'esenzione dalla presente legge. Si legge: "Qualsiasi luogo di abitazione che ha un numero di camere non più di quattro camere, sia in un singolo edificio o in più edifici, e con una capacità di servizio totale non superiore a ospiti 20, operando come un business che fornisce un ulteriore fonte di reddito per i proprietari ".

Ciò implica che una villa o un condominio - purché abbia meno di quattro camere da letto e non dorma più di 20 persone - non è classificato come un hotel o rientra nella categoria che non richiede una licenza alberghiera.

L'interpretazione è ancora un po 'poco chiara per la maggior parte, ma potenzialmente apre le porte ai proprietari di ville e condomini chiedendo alle autorità una simile esenzione per la loro proprietà.

Tuttavia, anche se sono consapevoli dell'esistenza di un'esenzione, molti proprietari hanno deciso che l'approccio migliore è mantenere un profilo basso, piuttosto che tentare persino di richiedere l'esenzione.

La loro riluttanza può essere, almeno in parte, dovuta al fatto che il regolamento ministeriale non è stato sufficientemente testato.

Ma se hanno meno di 4 (dormono meno di 20) e fanno rapporto al registrar dell'hotel, pagano la tassa sulla terra e sulla casa, così come l'imposta sul reddito degli affitti sono davvero liberi e chiari?

Ancora non lo sappiamo.

Con le ville, il regolamento 2008 sembra lasciare meno ambiguità, ma condurre un'attività di noleggio in un condominio è un'attività commerciale e senza una licenza alberghiera è una chiara violazione della legge sul condominio.

Inoltre, se uno straniero vive in Thailandia e affitta il proprio condominio, si tratta di una violazione dello Foreign Business Act a meno che non abbiano un permesso di lavoro.

Non è inoltre chiaro se sia possibile ottenere un'esenzione per una singola unità condominiale o se debba applicarsi all'intero complesso. (Se fosse quest'ultimo, ovviamente ci sarebbero molte più stanze 4 coinvolte, quindi probabilmente non sarebbe stato assegnato.)

Tutto ciò sarà senza dubbio reso un po 'più chiaro negli anni a venire, attraverso ulteriori regolamenti ministeriali o con sentenze del tribunale.

 Che dire di affitti mensili?

La maggior parte delle persone sa che gli affitti mensili sono perfettamente accettabili perché la Legge sugli hotel stabilisce, in particolare nella Sezione 4, che la legge che regola la fornitura di una residenza temporanea (ovvero gli hotel) esclude gli affitti di un mese o più.

Ciò significa che la tua proprietà in affitto in Thailandia può utilizzare siti online come booking.com o Airbnb, ma solo per periodi di prenotazione di almeno un mese.

A Phuket, se trovi l'inquilino giusto, gli affitti mensili possono risultare redditizi a breve termine.

Ci sono naturalmente una miriade di fattori da considerare, ma ci sono sicuramente molti aspetti positivi nell'avere un residente stabile a lungo termine. Alcuni proprietari in realtà preferiscono inquilini più permanenti rispetto a vedere cavalcate intermittenti di turbolenti vacanzieri scendere sulla loro proprietà durante tutto l'anno.

L'ultimo periodo di grazia dell'hotel

Il governo thailandese ha recentemente concesso ulteriori amnistie per hotel illegali. Il nuovo periodo di grazia concede agli hotel illegali fino ad agosto 2021 di conformarsi.

Tutti gli hotel illegali sono tenuti a registrarsi presso le autorità e a garantire che il loro hotel sia pienamente conforme alla legge sugli hotel, alla legge sul controllo degli edifici e alle altre normative.

Il termine ultimo per la registrazione era agosto 19th 2019. Puoi leggere su questo qui:

https://www.bangkokpost.com/thailand/general/1698836/illegal-hotels-must-register-by-aug-19

Gli hotel che si qualificano per l'amnistia devono registrarsi come attività alberghiera non conforme. Devono quindi procedere ad affrontare qualsiasi violazione della sicurezza ai sensi degli atti pertinenti, che sarà probabilmente impossibile per molti boutique hotel o condomini.

Non è noto come questa sanatoria influenzerà i condomini in costruzione che offrono affitti a breve termine. Una volta che un progetto è esaurito, la maggior parte degli sviluppatori andrà semplicemente avanti, lasciando la gestione del resort a una terza parte. In altre parole, gli sviluppatori non hanno alcun reale interesse per ciò che accade dopo che un resort è esaurito.

A causa dei costi, è improbabile che molti condomini si preoccupino addirittura di fare domanda per questa ulteriore amnistia registrandosi con le autorità o adottando tutte le misure necessarie per diventare conformi. La maggior parte capirà i costi per farlo.

In uno sviluppo maturo, dove le persone vivono da anni, ci sono ulteriori ostacoli da superare. Perché quando si tratta di garantire che un condominio segua la legge, non sono solo le autorità a rendere le cose più difficili.

La persona giuridica del condominio ha anche una grande voce in capitolo nel modo in cui promuovi e affitta il tuo condominio, così come gli altri proprietari all'interno del tuo sviluppo (specialmente quelli del comitato dei residenti). E le loro decisioni e azioni potrebbero persino essere in opposizione ai proprietari che vorrebbero capitalizzare il fiorente commercio turistico a Phuket.

Allora, dove devo stare con affitti a breve termine della mia villa?

Sebbene conosciamo molti proprietari di ville che hanno richiesto con successo un'esenzione per gli hotel, le autorità oggi non sembrano essere così generose nel rilasciare queste esenzioni. Detto questo, una cosa è certa: i proprietari di ville hanno argomenti molto meno complicati per stabilire la loro attività di affitto rispetto ai proprietari di condomini.

Anche se le autorità sono domande che camminano lentamente, un proprietario può comunque qualificarsi tecnicamente per un'esenzione, quindi è utile applicare. Il fatto che si siano sforzati di candidarsi mostra l'intenzione di seguire la legge, il che aggiunge credito al loro caso se i futuri affitti a breve termine vengono contestati.

Ancor prima di ottenere un'esenzione, i proprietari possono fare tutto il possibile per essere "sopra a bordo" seguendo le linee guida.

Per un proprietario di una villa straniera questo inizia con la garanzia di avere una società thailandese legittima che gestisce la propria attività di noleggio, una che è conforme alla legge thailandese, archivia i conti e paga le tasse. Successivamente, devono acquisire familiarità con i requisiti di salute e sicurezza, in particolare installando estintori.

Infine, e soprattutto, devono tenere un registro dettagliato dei loro ospiti (comprese le copie del passaporto) e assicurarsi che i nomi vengano comunicati ogni settimana al Registrar dell'hotel.

E i noleggi a breve termine per i miei condomini?

La situazione è meno chiara per gli sviluppi del condominio che per le ville.

In teoria è possibile. Non c'è nulla che affermi che i condomini sono esclusi dal ricevere un'esenzione, ma in pratica è più difficile da ottenere per un condominio. Ad oggi, infatti, non sappiamo che tale esenzione sia stata concessa a un condominio.

La maggior parte delle norme e dei regolamenti condominiali afferma specificamente che gli affitti a breve termine non sono consentiti. Affinché il CJP possa persino condonare questa pratica secondo le proprie regole, il 100% dei proprietari all'interno del resort deve accettare di consentire affitti a breve termine. Ma cambiare le regole del condominio è solo il primo passo.

Segue un lungo elenco di requisiti normativi che devono essere soddisfatti per ottenere una licenza alberghiera. Ad esempio, l'edificio deve essere conforme alla legge sul controllo degli edifici, disporre dei permessi di utilizzo corretti e il condominio deve assumere un gestore di hotel autorizzato.

La triste verità per la maggior parte dei condomini è, una volta che sono stati costruiti, è spesso sia strutturalmente che finanziariamente impossibile per loro soddisfare i requisiti di licenza dell'hotel.

Come si sentono gli hotel 5-Star in Thailandia su Airbnb?

È ovvio che qualsiasi associazione che promuove l'industria alberghiera in Tailandia non avrebbe un'opinione favorevole su migliaia di hotel illegali in Thailandia.

I Associazione degli hotel della Tailandia è stato istituito per fornire supporto ai suoi membri, che sono aziende alberghiere legittime, nonché a organizzazioni e individui coinvolti nel settore dell'ospitalità e del turismo.

La loro posizione, che non è senza merito, è che le imprese illegali stanno incassando l'industria, ma senza essere costrette a fare gli investimenti significativi che i loro membri hanno fatto per operare in Thailandia.

Gli hotel pagano grandi quantità di denaro per installarsi in Tailandia. I proprietari di hotel o vanno a spese per l'acquisto di terreni e la costruzione di un hotel di lusso o per l'acquisto di un progetto alberghiero esistente (a volte per miliardi di baht thailandesi).

Gli hotel con licenza hanno anche spuntato tutte le caselle normative necessarie, comprese le licenze operative, le linee guida di sicurezza, il codice di costruzione e l'allocazione dello spazio nell'area comune.

Vale anche la pena considerare che, oltre alle spese di costruzione o acquisto di un hotel, al proprietario è consentito dedicare all'incirca solo due terzi dell'area terrestre agli edifici dell'hotel che generano entrate.

Per ottenere la licenza come hotel, il 40% del terreno deve essere assegnato all'area comune, inclusi giardini, piscine, campi da tennis, ristoranti o anche la hall. Dopo potenzialmente miliardi di investimenti, è consentito utilizzare solo il 60% del loro investimento per le camere d'albergo.

C'è da meravigliarsi se gli hotel si rammaricano dei proprietari privati ​​che traggono profitto dal loro settore senza prendere le misure necessarie per competere su una base equa.

Questo non è un nuovo problema. Il numero crescente di hotel illegali ha raggiunto il punto che stanno sicuramente ammaccando i flussi di entrate delle principali catene alberghiere che hanno investito ingenti somme di denaro per operare a Phuket e in Thailandia.

Nel 2015, la dott.ssa Kritsada Tonsakul, all'epoca a capo della sezione sud della Thailandia di Phuket della Thai Hotels Association, ha guidato una petizione per agire contro le 92,000 camere d'albergo illegali nella sola Phuket. Si stima che gli hotel illegali rappresentino quasi il 70% di tutte le camere d'albergo disponibili a Phuket.

Petizione di albergatori di Phuket contro le camere d'albergo illegali 92,000

È facile capire perché l'Associazione Alberghiera, incaricata di agire nel migliore interesse dei suoi membri e di proteggere l'industria, dovrebbe voler lottare contro così tante stanze che vengono affittate illegalmente.

La situazione per l'attuale mercato dei condomini

La maggior parte dei condomini in costruzione a Phuket oggi vengono costruiti come sviluppi residenziali, il che ha senso perché le persone risiedono in condomini.

Sfortunatamente, vengono spesso venduti agli stranieri come "case per le vacanze", persino sfruttando il loro potenziale come proprietà di investimento e offrendo un rendimento locativo garantito per un determinato numero di anni.

Questo elemento di investimento è molto interessante per molti acquirenti, che usufruiscono anche di alcune settimane di utilizzo della loro proprietà ogni anno come parte dell'accordo.

Al termine del periodo di garanzia del noleggio, ai proprietari viene offerto di partecipare a un pool di noleggio, per cui una parte degli utili viene suddivisa tra tutti i proprietari.

Tuttavia, potrebbero sorgere problemi in qualsiasi momento se le autorità decidessero di reprimere a lungo i condomini che operano illegalmente come alberghi. Alcune sentenze dei tribunali hanno sicuramente reso le persone più consapevoli di questo.

A 2018, nella provincia di Prachuap Khiri Khan di Hua Hin, il tribunale locale ha stabilito che i proprietari di condomini che affittano i loro condomini a breve termine non avevano la licenza necessaria per farlo. Pertanto, questi noleggi a breve termine erano illegali.

Il tribunale dichiara illegali i noleggi a breve termine 

Non molto tempo dopo, la stessa corte decise anche contro gli hotel 10 che funzionavano senza una licenza alberghiera adeguata o che utilizzavano licenze false. Questi hotel ora devono affrontare la chiusura.

Nonostante la pubblicità generata da questi casi giudiziari, i proprietari a Phuket e altrove non sembrano eccessivamente preoccupati per eventuali ripercussioni su di essi.

In effetti, è possibile che la maggior parte delle persone che affittano i loro condomini per qualche giorno o più non siano nemmeno a conoscenza della legge che proibisce loro di farlo.

In effetti, è sicuro dire che la maggior parte dei proprietari sono stati venduti unità condominiali con l'indicazione zero che il loro reddito locativo promesso potrebbe essere compromesso dalla mancanza di una licenza adeguata. È anche probabile che non siano riusciti a ottenere una rappresentanza legale competente per guidarli.

Se la posizione assunta dalle autorità e dai tribunali di Hua Hin e Bangkok diventasse una tendenza a livello nazionale, i ritorni previsti dal loro condominio di Phuket potrebbero essere drasticamente ridotti.

Quali sono le sanzioni per i noleggi a breve termine da parte delle autorità?

Sebbene coloro che gestiscono hotel illegali potrebbero essere soggetti a pene detentive fino a un anno, con multe di 20,000 Thai Baht, è improbabile che l'affitto di una singola unità condominiale o villa comporti tali sanzioni.

In effetti, quando si tratta di affitti a breve termine, la maggior parte dei proprietari è in qualche modo indifferente all'approccio più rigoroso che sembra probabile dalle autorità. Anche se sono sfortunati e vengono scoperti, le sanzioni sarebbero relativamente minori rispetto al reddito che potrebbero generare dall'affitto ai villeggianti attraverso portali come Airbnb.

Questo potrebbe cambiare ad un certo punto in futuro, ma certamente per ora le piccole multe non sono molto disincentive. In 2018 il tribunale provinciale di Hua Hin ha decretato due violatori. Al primo è stato ordinato di pagare una multa di 5,000 baht thailandesi, più un 500 baht aggiuntivo per ogni giorno in cui gli ospiti hanno soggiornato nella sua proprietà. Erano i giorni 20 e la multa totale era 15,000 Baht thailandese.

Anche il secondo trasgressore è stato multato di 5,000 baht thailandesi, ma gli è stato ordinato di pagare 100 baht per ciascuno degli 81 giorni in cui la sua proprietà è stata affittata. Multa totale: 13,000 baht thailandesi.

Ma da quella sentenza, certamente in tutta l'area di Bangkok, le persone giuridiche condominiali (CJP) hanno fatto rispettare l'attività illegale dei proprietari che decidono di affittare a breve termine.

Le ammende inflitte dai CJP superano di gran lunga le ammende emesse dai tribunali. Sembra quindi che, fino a quando non avremo un po 'di chiarezza da parte delle autorità (nel bene e nel male), la principale minaccia per gli affittuari a breve termine provenga dal loro stesso CJP, qualora si opponga con veemenza ai noleggi a breve termine illegali.

La legge sul condominio contiene disposizioni relative alle norme e ai regolamenti sul condominio, alla persona giuridica del condominio, nonché alle disposizioni sulle assemblee generali tenute dal comitato dei proprietari e alle eventuali risoluzioni che tale comitato può approvare.

La legge sul condominio afferma che nessuna attività commerciale dovrebbe svolgersi all'interno dell'edificio condominiale quando queste attività potrebbero disturbare gli altri residenti. Ciò include il noleggio di unità a breve termine.

“SEZIONE 17 / 1 Nel caso in cui sia presente un'area commerciale all'interno dei locali del condominio, l'accesso a tale area deve essere organizzato in modo da essere separato dal normale accesso residenziale al fine di non disturbare la vita pacifica dei comproprietari. Nessuna negoziazione commerciale deve essere condotta in un edificio condominiale, tranne nella zona commerciale di cui al paragrafo 1 ".

Alcune persone giuridiche stanno già utilizzando questo statuto per reprimere i proprietari. E secondo la Sezione 65 hanno il diritto di farlo. Il CJP può multare coloro che violano il Condominium Act fino a 50,000 Thai Baht, oltre a 5,000 Baht al giorno durante il periodo di violazione o non conformità.

SEZIONE 65 Chiunque violi la Sezione 17 / 1 sarà sanzionato con una multa non superiore a cinquantamila baht e l'autore del reato sarà ulteriormente sanzionato con una multa giornaliera non superiore a cinquemila baht durante il periodo di violazione o non rispettando tali disposizioni .

In alcuni casi, anche le Regole e i Regolamenti sono stati modificati per dare al CJP più potere per fermare i noleggi illegali e le sanzioni sono state più severe.

Abbiamo già sperimentato proprietari a Bangkok che hanno ricevuto una multa di 70,000 Baht per il noleggio illegale. Il proprietario abita a Hong Kong e ha affittato la sua unità a un cittadino cinese con un contratto di un anno. Sfortunatamente, l'inquilino cinese ha quindi iniziato a sub-affittare l'unità (con affitti a breve termine) su Airbnb.

Quando il proprietario ha ricevuto una lettera dal CJP che gli ordinava di pagare la multa o di affrontarne le conseguenze, l'inquilino era scomparso. Il proprietario non ha alcuna posizione legale, in quanto sono responsabili delle azioni del loro inquilino.

In questo caso, il CJP aveva preso la decisione di imporre multe ai residenti per l'affitto illegale. Controllando i passaporti di tutti i volti che non riconoscevano nell'area di ricezione e registrandoli, sono stati in grado di stabilire il modello di inquilini a breve termine utilizzando questa unità.

Purtroppo, questa potrebbe rivelarsi una situazione comune in tutta la Thailandia. Allo stesso modo, i proprietari che non rimangono in Thailandia possono diventare vittime, scoprendo troppo tardi che il loro affittuario a lungo termine ha illegalmente subaffittato la proprietà a vacanzieri a breve termine. La legittima ignoranza delle azioni dell'inquilino non impedirà loro di essere multati.

I proprietari potrebbero trovarsi costretti a pagare pesanti multe anche se non erano nel paese e non erano a conoscenza della loro unità in affitto a breve termine.

Puoi leggere la traduzione inglese completa degli emendamenti 2008 del Condominium Act forniti dal Dipartimento delle Terre della Thailandia qui:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Perché le persone giuridiche condominiali (CJP) diventeranno più rigorose nel non consentire affitti illegali a breve termine?

Man mano che la pubblicità sui noleggi a breve termine diventa più diffusa, i CJP del condominio si stanno svegliando al fatto che parte della colpevolezza legale per le azioni dei proprietari potrebbe anche ricadere su di loro.

Una parte importante delle responsabilità di un CJP è quella di garantire che i loro proprietari non solo aderiscano alle norme e ai regolamenti del condominio, ma anche che non stiano violando la legge.

Non molto tempo fa, ogni tentativo del CJP di un resort di informare i proprietari che avrebbero dovuto non affittare a breve termine sarebbe stato, nel migliore dei casi, poco convinto: un piccolo avviso sulla bacheca comunale, o forse un volantino posto su ogni cassetta delle lettere.

Ma negli ultimi anni, la velocità con cui l'applicazione viene implementata ha significato che il cambiamento sta avvenendo a un ritmo molto più veloce. E i CJP nella maggior parte dei casi hanno avviato il loro "giro di vite" interno sui proprietari che stanno illegalmente affittando i loro condomini per il breve termine.

Alcuni sviluppi hanno un resort di marca internazionale che funge da CJP e / o gestione, e tali società hanno una reputazione da difendere. Sebbene possano aver "tollerato" affitti a breve termine in passato, è probabile che assumano una posizione diversa man mano che l'applicazione della legge diventa più solida.

Sicuramente non vogliono lasciarsi andare all'accusa né appoggiando pubblicamente i noleggi a breve termine, né facendo rispettare o condannando quelli che infrangono le regole.

Come primo passo, una serie di sviluppi stanno mostrando in modo evidente grandi segni che informano i proprietari che non sono consentiti affitti a breve termine. In questo piccolo modo, sperano di essere visti come fare la cosa giusta condannando un'attività illegale.

Conosciamo anche alcuni CJP che hanno reclutato consulenti per aiutarli ad attuare le procedure per affrontare questo problema, incluso il modo in cui gestire coloro che violano le Regole.

Certamente nessun CJP vuole essere considerato colpevole se i proprietari continuano a infrangere la legge.

Posso davvero essere catturato?

La domanda che devi porre qui è: catturato da chi? La possibilità che tu sia colto dalle "autorità" reali è molto scarsa - alcuni potrebbero dire addirittura inesistenti.

Se ci pensi, le possibilità che qualcuno bussa alla tua porta un giorno o consegni una lettera ufficiale che ti informi della tua infrazione, sembrano estremamente improbabili.

Per un CJP capire facilmente che stai conducendo affitti illegali a breve termine dipenderebbe davvero dal tuo resort condominiale e da come sono disposti gli ingressi e le uscite.

Se i residenti / ospiti devono passare attraverso una casa di guardia principale o un'area di accoglienza - con le guardie di sicurezza o gli addetti alla reception in servizio prima di raggiungere gli impianti di risalita - è certamente possibile, se non probabile, che noteranno la rotazione dei vacanzieri che utilizzano la tua unità.

È anche possibile che un vicino ficcanaso si accorga del numero in continua evoluzione di persone che entrano ed escono dalla tua unità e decidono di portare il problema al CJP.

In entrambi i casi, se qualsiasi CJP è motivato a farlo, è nel suo diritto imporre una sanzione per aver infranto le Regole e i Regolamenti condominiali.

Cosa puoi fare se sei un proprietario e ti opponi ad altri che affittano a breve termine nel tuo condominio?

In molti complessi, la maggior parte dei residenti è anche proprietaria e questi locali sono la loro casa. Hanno acquistato qui appositamente per la tranquillità del resort e non vogliono i vacanzieri sul posto.

Non c'è dubbio, i vacanzieri fanno sicuramente più rumore, entrano molto più tardi e hanno del tutto meno rispetto per l'edificio, le strutture o gli altri residenti.

Laddove non esiste una norma specifica che si opponga ai soggiorni di breve durata, i comproprietari infelici possono unirsi e firmare una risoluzione, quindi chiedere al CJP di agire per applicare un divieto di soggiorno di breve durata.

I singoli proprietari possono anche agire in modo indipendente. Coloro che si sentono violati dai rumorosi vacanzieri sono protetti dal Codice civile e commerciale della Thailandia, che in realtà contiene disposizioni per proteggere i comproprietari da tali situazioni.

I proprietari offesi possono effettivamente fare causa al comproprietario responsabile per l'affitto della loro unità a breve termine. Una sentenza a favore della parte lesa può variare dal risarcimento del danno a un'ingiunzione contro i futuri affitti per le vacanze.

Se un residente infelice ritiene di non ricevere alcuna azione dal proprio CJP, può anche scegliere di portare la violazione della legge sugli hotel all'attenzione delle autorità. Potrebbe non reggere in una causa civile, ma portare una violazione delle norme e dei regolamenti alle autorità locali potrebbe essere sufficiente per un CJP per porre fine alla pratica.

Che cosa può portare il futuro

Questa è la supposizione di chiunque.

Sembra che il governo sia stato disposto a consentire ad Airbnb e portali simili di offrire affitti a breve termine, ma questo è più laissez faire l'atteggiamento può essere solo per le zone rurali in cui le famiglie a basso reddito dipendono dal reddito che ricevono affittando stanze o appartamenti.

Tuttavia, se le catene alberghiere multinazionali 4-Star e 5-Star nelle aree turistiche ad alta densità iniziano a lamentarsi più rumorosamente di essere affette da affitti privati, probabilmente vedremo un approccio diverso.

Le autorità potrebbero un giorno decidere di seguire i modelli trovati altrove, come in Spagna o in Portogallo, dove i noleggi a breve termine sono illegali senza una licenza adeguata.

In entrambi questi paesi Airbnb non è autorizzato a pubblicizzare proprietà che non dispongono di una licenza. I trasgressori vengono multati pesantemente e significano pesantemente fino a € 30,000.

Molte regioni in Spagna hanno limitato le case vacanza in affitto a breve termine in stile Airbnb, ma alcune zone della Spagna, come Maiorca, le hanno vietate del tutto.

Vale la pena notare che molti nuovi sviluppatori stanno usando un po 'di previsione offrendo entrambi i tipi di alloggio all'interno di un singolo sviluppo.

Ad esempio, il resort è diviso in due sezioni, una per scopi residenziali e una per investimento. Le proprietà residenziali designate saranno per le persone che desiderano vivere nell'unità senza interesse a generare un reddito da affitto, mentre le unità autorizzate dell'hotel possono essere affittate sia a breve che a lungo termine.

Questa potrebbe essere la strada da percorrere, e non saremmo sorpresi di vedere più resort strutturati in questo modo in futuro.

Il mio vecchio condominio può ottenere una licenza alberghiera?

Come accennato in precedenza, la prima cosa che deve fare qualsiasi progetto condominiale è ottenere il consenso di ogni proprietario del resort per accettare affitti a breve termine. Ciò è dovuto principalmente al fatto che i turisti che affittano a breve termine sono generalmente più rumorosi, più rumorosi e più caotici di quelli che hanno costruito le loro case in un complesso condominiale.

Alcuni proprietari non vogliono che i vacanzieri abbassino il tono del loro ambiente di vita raffinato e rilassante e, in tal caso, è improbabile che il loro resort possa mai fare quella mossa.

Ma anche se i proprietari sono in accordo con 100% (e ​​per lo più non lo sono), ci sono ancora molti altri requisiti strutturali e di sicurezza che il resort deve soddisfare per ottenere una licenza alberghiera completa.

Ma non è impossibile. Molti condomini stabiliti in tutta la Thailandia, e alcuni che conosciamo a Phuket, sono riusciti a ottenere una licenza alberghiera.

Conclusione

Gli acquirenti di immobili a Phuket o in Thailandia che desiderano avere fiducia nella scelta della proprietà devono prendere in considerazione sia le norme condominiali e i regolamenti di ciascun resort, sia i regolamenti ministeriali che già sappiamo applicare a livello nazionale.

Se decidi di acquistare in un resort senza licenza alberghiera e la persona giuridica condominiale inizia ad aderire strettamente alle leggi che regolano gli affitti a breve termine, potresti essere costretto ad affittare solo a lungo termine (ad esempio su base mensile). Se le autorità decidessero di reprimere gli affitti illegali, sarebbe lo stesso risultato, anche se applicato in modo più definitivo.

L'obbligo di offrire solo noleggi a lungo termine può ridurre drasticamente le entrate e quindi il ritorno sull'investimento. Potrebbe anche influenzare la decisione di potenziali futuri acquirenti, influenzando così la tua capacità di vendere l'appartamento in seguito.

Gli acquirenti più esigenti che desiderano generare un reddito, dovrebbero puntare ad acquistare all'interno di un resort che ha una licenza alberghiera verificabile e che si rivolge non solo agli investimenti, ma anche a coloro che cercano un alloggio residenziale per conto proprio.