Se stai cercando la proprietà ideale a Phuket e hai trovato quella su cui il tuo cuore è impegnato, il passo successivo è effettuare un deposito e firmare il contratto di prenotazione.

Mentre il processo è molto simile nei mercati immobiliari di tutto il mondo, ogni paese avrà una propria serie di procedure e la Thailandia non è diversa. Anch'esso ha una propria serie di pratiche che la maggior parte degli avvocati seguirà.

Gli accordi di prenotazione sono relativamente semplici, spesso una singola pagina, ma dovrebbero coprire i punti più salienti della transazione immobiliare. È importante che un accordo di prenotazione "spunta tutte le caselle" per garantire che l'acquirente sia protetto in modo tale che qualsiasi deposito sia restituibile.

In sostanza, ciò significa che se il tuo avvocato dovesse trovare qualcosa di spiacevole con la proprietà che causerebbe la mancata dovuta diligenza, l'acquirente ha il diritto di ricevere l'intero deposito dal venditore o dallo sviluppatore.

L'accordo di prenotazione è normalmente fornito dal venditore o dall'avvocato del venditore e spesso firmato prima che l'acquirente si impegni con un avvocato. In effetti, molte persone decidono di sottoporsi all'intero acquisto di proprietà senza l'uso di un avvocato competente, ma in alcuni casi questo può rivelarsi un errore.

Per salvaguardare il tuo acquisto, dovresti idealmente assumere un avvocato prima (o al più tardi immediatamente dopo) di firmare il contratto di prenotazione. Se puoi, dovresti cercare di avere un avvocato prima di pagare qualsiasi deposito.

Un avvocato esperto può assicurarsi che la caparra venga versata con determinate garanzie di restituzione se la due diligence presenta problemi con la proprietà. Il tuo avvocato farà anche in modo che eventuali fondi futuri siano pagati solo a condizione che lo sviluppatore raggiunga in modo soddisfacente le fasi di costruzione o sviluppo descritte nell'accordo.

Vale anche la pena sottolineare che molti avvocati dell'isola saranno già a conoscenza dei problemi che alcuni sviluppatori o progetti hanno affrontato in passato, e sapranno consigliarti quali dovrebbero essere evitati. Assumendo un avvocato prima di firmare il contratto di prenotazione, è possibile risparmiare tempo, seccature e costi potenziali di versamento di un deposito di prenotazione su un progetto che l'avvocato già sa non reggerà se sottoposto a due diligence.

Alcuni avvocati insisteranno su un "periodo di ripensamento", in base al quale l'acquirente può ritirarsi dall'accordo entro un certo periodo di tempo - senza alcuna penalità e con un rimborso completo del deposito.

Per questo motivo, gli avvocati o gli agenti che rappresentano il venditore potrebbero tentare di confonderti e potrebbero persino suggerire che la tua rappresentanza legale indipendente non è necessaria. In tali casi qualsiasi deposito effettuato potrebbe non essere restituibile e dovresti essere sospettoso nei confronti di qualsiasi rappresentante del venditore che tenti di esercitare tale pressione su di te.

Le controversie in Thailandia possono richiedere molto tempo per essere risolte e gli acquirenti devono considerare i costi delle spese legali quando cercano di recuperare un deposito da uno sviluppatore o venditore. Pagare un avvocato per assicurarti di avere un solido contratto di prenotazione è molto meno costoso che tentare di recuperare il tuo deposito se non lo fai.

Vale la pena usare un avvocato, ma a volte lo sviluppatore può raccomandare un avvocato per te. Se decidi di assumere i servizi di un avvocato dello sviluppatore, dovresti almeno essere armato con la conoscenza di ciò che dovrebbe includere un accordo di prenotazione.

Oltre ad avere tutti i dettagli sia dell'acquirente che del venditore, ecco gli altri punti chiave che un accordo di prenotazione dovrebbe contenere:

1: Dovrebbe confermare esattamente ciò che viene venduto. Ad esempio, la proprietà è una villa, un condominio o un appartamento? Il contratto di prenotazione dovrebbe anche confermare l'area (in rai o metri quadrati) della proprietà. Dovrebbe delineare la struttura giuridica. Ad esempio, è una proprietà o una proprietà in affitto? E se si tratta di una proprietà, esiste un titolo di proprietà di Chanote e qual è il numero del titolo della terra? La proprietà include mobili o viene venduta come si vede? In alcuni casi, potrebbe essere necessario elencare anche tutti gli infissi e gli arredi inclusi nella vendita.

2: Dovrebbe indicare che il deposito fa parte del prezzo totale di vendita e verrà applicato come pagamento anticipato una volta che la dovuta diligenza è stata completata e la vendita sembra destinata a proseguire. Dovrebbe inoltre indicare il piano di pagamento per il pagamento completo.

3: Gli acquirenti devono assicurarsi di avere tutto il tempo per svolgere la due diligence (qualsiasi cosa tra 7 e 30 giorni) e dovrebbero anche includere solo ciò di cui l'avvocato avrà bisogno per condurre la necessaria due diligence per tuo conto. Un accordo di prenotazione ben strutturato dovrebbe dare all'avvocato tutto il tempo per fare la dovuta diligenza necessaria. Dovrebbe anche indicare il tempo necessario prima della firma del più importante Contratto di vendita e acquisto.

4: Se la proprietà viene venduta al di fuori del piano, dovrebbe anche indicare i tempi per il completamento della proprietà. Tuttavia, dovrebbe anche indicare che, qualora fosse necessario più tempo, un programma rivisto per il completamento può essere redatto con l'accordo reciproco (per iscritto) sia del Venditore che dell'Acquirente.

5: Dovrebbe chiarire cosa succede con il deposito se l'acquirente o il venditore si ritirano dalla transazione. Se il venditore viola il contratto, il deposito deve essere rimborsato per intero. Se l'acquirente viola il contratto, il deposito viene normalmente incamerato.

6: Dovrebbe affermare categoricamente che eventuali problemi derivanti dalla due diligence - problemi che avrebbero un impatto negativo sull'acquirente della proprietà - comporteranno la restituzione del deposito all'acquirente. Nella maggior parte dei casi, un avvocato deve essere in grado di dimostrare i motivi della mancata due diligence. Se un problema identificato è relativamente facile da superare, l'avvocato dell'acquirente può anche dare allo sviluppatore o al venditore l'opportunità di risolvere il problema entro un determinato periodo di tempo.

7: La maggior parte degli accordi di prenotazione stabilisce anche come le tasse sono condivise tra il venditore e l'acquirente ed esattamente quali saranno tali imposte.

8: Infine, l'accordo dovrebbe dichiarare che è regolato dalle leggi della Thailandia, per facilitare il perseguimento di un ritorno del deposito, nel caso in cui ciò fosse necessario.

Il contratto di prenotazione deve essere firmato da entrambe le parti e i documenti originali devono essere conservati in un luogo sicuro. Se l'acquirente conferisce al proprio avvocato una procura, l'avvocato può firmare per conto dell'acquirente. Qualsiasi rappresentante che firmi per conto dello sviluppatore dovrebbe anche fornire i documenti legali necessari a dimostrare di avere il "potere di firma" legale necessario. Se non lo fanno, l'accordo non reggerà in tribunale. Tutti i documenti devono inoltre essere timbrati con il timbro aziendale ufficiale dello sviluppatore.

Conclusione

Utilizzando l'elenco di controllo di cui sopra, puoi assicurarti di aver coperto tutti i punti rilevanti nel contratto di prenotazione, in modo che l'intero processo di acquisto sia rapido e sicuro.

E utilizzando un avvocato qualificato nelle prime fasi del processo di acquisto, puoi assicurarti che il tuo contratto di prenotazione sia correttamente strutturato fin dall'inizio, in modo che tu possa anche goderti la tranquillità.