Il concetto di a Thailandia 30+30+30 leasehold viene spesso pubblicizzato come "90 anni di proprietà". In realtà, solo i primi 30 anni sono garantiti dalla legge. I due termini aggiuntivi sono promesse scritte nei contratti, ma i tribunali thailandesi hanno costantemente stabilito che i rinnovi concordati in precedenza non sono legalmente vincolanti.

Questa guida spiega il quadro giuridico, come la struttura 30+30+30 viene applicata a ville e condomini, cosa hanno detto i tribunali e come gli stranieri possono tutelarsi al meglio.

Limiti di proprietà straniera secondo la legge thailandese

I cittadini stranieri non possono possedere direttamente terreni in Thailandia. Legge di promulgazione del codice fondiario BE 2497 (1954), sezioni 86-96, limita chiaramente la proprietà straniera di beni immobili.

  • Per “beni immobili” si intendono terreni che non possono essere smantellati o trasferiti.

  • I “beni mobili” includono edifici come case o ville, di cui gli stranieri possono essere proprietari, ma il terreno sottostante rimane inaccessibile.

  • In assenza di un trattato o di un'esenzione ministeriale (rara), la proprietà terriera da parte degli stranieri è proibita.

Ecco perché i contratti di locazione sono diventati il ​​modo accettato dagli stranieri per controllare l'uso del territorio.

Capire la proprietà libera e la locazione in Thailandia

Freehold È semplice. Si riceve un titolo di proprietà a proprio nome, registrato presso l'Ufficio del Territorio. La proprietà è perpetua e si può trasmettere ai propri eredi. Un condominio straniero di piena proprietà entro la quota del 49% è l'esempio più chiaro.

proprietà in affitto, al contrario, varia in tutto il mondo.

  • Nel Regno Unito, i contratti di locazione possono durare 999 anni e spesso vengono considerati come proprietà.

  • In Cina, si prevede che i contratti di locazione di 70 anni si rinnoveranno automaticamente.

In Tailandia, è molto diverso. Un contratto di locazione è tecnicamente solo un contratto di affitto, limitato a 30 anni ai sensi della Codice civile e commerciale (CCC 540).

  • Ogni termine superiore a 30 anni viene automaticamente ridotto a 30.

  • È possibile concordare rinnovi alla scadenza del contratto di locazione, ma non è possibile garantirli contrattualmente in anticipo.

  • Ogni contratto di locazione di durata superiore a 3 anni deve essere registrato presso l'Ufficio del Territorio (CCC 538) per avere validità superiore a 3 anni.

Ciò significa che mentre i condomini di proprietà assoluta entro la quota del 49% garantiscono la proprietà perpetua, la locazione su terreni o condomini con quota thailandese è solo una diritto personale di utilizzoRispetto ad altri Paesi, il quadro normativo thailandese in materia di locazione finanziaria è molto più limitato e non offre alcuna garanzia automatica a lungo termine.

Struttura di locazione 30+30+30 per ville in Thailandia

Gli sviluppatori spesso commercializzano ville con un contratto di locazione 30+30+30:

  1. I primi 30 anni – contratto di locazione registrato presso l'Ufficio del Territorio.

  2. Secondi 30 anni – promessa contrattuale di rinnovo.

  3. Terzo 30 anni – un'altra clausola di rinnovo.

Sebbene commercializzato come "90 anni", in legge contano solo i primi 30 anni.

  • L'Ufficio del Territorio registrerà solo 30 anni.

  • Le promesse di rinnovo non sono vincolanti per i nuovi proprietari terrieri se il terreno viene venduto.

  • I tribunali considerano i rinnovi prepagati come tentativi di mascherare la proprietà straniera.

Alcuni contratti fanno riferimento “contratti reciproci speciali”, in cui l'affittuario apporta miglioramenti materiali (ad esempio, la costruzione di una villa) che possono giustificare il rinnovo. La Corte Suprema thailandese ha riconosciuto tali accordi in casi limitati, ma rimangono eccezioni, non garanzie.

Thailandia 30+30+30 Leasehold per condomini

Sotto il Legge condominiale, gli stranieri possono possedere fino a 49% della superficie vendibile in piena proprietà. L'altro quota del 51% deve essere di proprietà thailandese.

Per monetizzare queste quote thailandesi, gli sviluppatori spesso le offrono agli stranieri come locazioni secondo il modello 30+30+30.

  • Viene concesso un contratto di locazione registrato della durata di 30 anni.

  • Nel contratto sono previsti due rinnovi di 30 anni ciascuno.

  • Ciò consente agli sviluppatori di vendere la quota thailandese agli stranieri, ma i rischi legali sono gli stessi delle ville.

Anche in questo caso, la sicurezza è garantita solo per i primi 30 anni.

Contratto di locazione 30+30+30 in Thailandia: limiti legali e come proteggersi

Secondo la legge thailandese, i termini di locazione sono limitati da Codice civile e commerciale (CCC) 540, che limita i contratti di locazione di beni immobili a 30 anniLe clausole di rinnovo inserite in un contratto all'inizio sono generalmente considerate come promesse, non dirittie i tribunali thailandesi hanno stabilito che i rinnovi automatici concordati in precedenza non sono esecutivi.

Tuttavia, ci sono eccezioni nella praticaIn alcuni casi in cui:

  • l'affittuario possiede l'edificio seduto sulla terra,

  • sostanziale miglioramenti o costruzioni sono stati fatti, e

  • il contratto di locazione è redatto con un contratto speciale di reciprocità da un avvocato qualificato,

…i rinnovi per ulteriori 30 anni sono stati riconosciuti dai tribunali. Queste sentenze dimostrano che, sebbene un contratto di locazione 30+30+30 non sia garantito, un accordo attentamente strutturato può fornire una base più solida per il rinnovo.

La conclusione fondamentale è questa: solo il i primi 30 anni sono sicuri per legge, ma con il giusto contratto e la giusta consulenza legale, potrebbe essere possibile negoziare e far rispettare ulteriori termini. I risultati rimangono caso per casoe gli acquirenti dovrebbero sempre rivolgersi a un consulente legale indipendente.

Se si considerano opzioni di protezione avanzate, consultare la nostra guida su Contratti reciproci di locazione di Phuket, che spiega cosa coprono gli SRC, quali diritti possono concedere e cosa resta incerto.

Cosa succede se un caso finisce in tribunale?

La giurisprudenza thailandese mostra una chiara tendenza:

  • I giudici annullano le clausole di rinnovo automatico.

  • In alcuni casi, i contratti che prevedevano rinnovi garantiti sono stati annullati nella loro interezza.

  • Le linee guida della Corte Suprema (anche quelle più recenti del 2023-2025) ribadiscono che i rinnovi possono essere concordati e registrati solo entro tre anni dalla scadenza del termine di locazione in corso.

Come riportato dal Phuket News sulle sentenze in materia di locazione finanziaria in ThailandiaQueste sentenze evidenziano i rischi per gli stranieri che assumono garanzie di locazione 30+30+30 per 90 anni. Gli acquirenti che fanno affidamento su rinnovi pre-concordati corrono il rischio di ritrovarsi con un contratto che un giudice potrebbe considerare inesistente.

Ridurre al minimo i rischi

Se stai considerando un Thailandia 30+30+30 leasehold, dovresti:

  • Valuta l'offerta solo per 30 anni. Tutto ciò che va oltre non è garantito.

  • Registrati correttamente. Assicuratevi che il vostro contratto di locazione trentennale sia correttamente registrato presso l'Ufficio del Territorio.

  • Controlla la reputazione dello sviluppatore. I rinnovi sono efficaci solo nella misura in cui lo sviluppatore è disposto a rispettarli.

  • Includere clausole compromissorie. Talvolta queste soluzioni possono aiutare a risolvere le controversie al di fuori dei tribunali locali (anche se non sono infallibili).

  • Esplora le alternative:

    • Appartamenti di proprietà straniera (entro la quota del 49%) restano l'opzione più sicura.

    • Contratto di locazione standard di 30 anni senza rinnovi prepagati evita l'aumento dei costi.

    • Percorsi di proprietà aziendale o del coniuge – ma solo se pienamente legale, conforme alle normative fiscali e adeguatamente informato.

Per esplorare gli annunci disponibili e le opzioni di proprietà, visita Phuket Property for Sale per l'inventario di mercato più recente.

Domande Frequenti

Il contratto di locazione finanziaria thailandese 30+30+30 è valido per 90 anni?
No. Sono validi solo i primi 30 anni. I rinnovi devono essere concordati e registrati al momento della loro scadenza.

Posso registrare un contratto di locazione di 90 anni presso l'Ufficio del Territorio?
No. La durata massima della registrazione è di 30 anni; qualsiasi durata superiore è ridotta a 30.

Cosa succede se il proprietario terriero vende la proprietà?
Il nuovo proprietario non è legalmente vincolato dalle precedenti promesse di rinnovo, a meno che non scelga di onorarle.

I condomini sono più sicuri?
Gli appartamenti in piena proprietà all'estero sono protetti entro la quota del 49%. Gli appartamenti in locazione finanziaria venduti come 30+30+30 sono soggetti allo stesso limite massimo legale.

Cosa succede se il mio contratto include un accordo reciproco?
In alcuni casi, se si è proprietari dell'edificio e si sono apportati miglioramenti, un contratto di mutuo soccorso accuratamente redatto ha contribuito a far valere un ulteriore rinnovo di 30 anni. Questo dipende in larga misura dalla formulazione e dalla rappresentanza legale.

Conclusione: Thailandia 30+30+30 Garanzia di locazione

L'incertezza del Thailandia 30+30+30 leasehold È comprensibilmente preoccupante per gli stranieri che hanno acquistato ville o appartamenti in questa struttura. I proprietari dovrebbero fare tutto il possibile per evitare controversie con costruttori o locatori che potrebbero portare i loro contratti in tribunale.

Un modo per ridurre il rischio è includere un clausola compromissoria nei contratti di compravendita. Ciò consente di risolvere le controversie al di fuori dei tribunali locali, a condizione che lo sviluppatore rimanga la controparte in quel momento.

I nuovi acquirenti dovrebbero riflettere attentamente prima di impegnarsi in un contratto di locazione 30+30+30. Per i condomini, è spesso più sicuro pagare il premio per un unità di proprietà estera piuttosto che rischiare l'incertezza della locazione finanziaria.

Se si acquista una villa, una Società tailandese a responsabilità limitata A volte viene presa in considerazione la struttura, ma deve essere pienamente legale, operare come una vera e propria attività, rispettare le leggi societarie, generare entrate e pagare le tasse.

In definitiva, gli stranieri che stipulano un contratto di locazione 30+30+30 in Thailandia devono comprendere che non possedere la terraSono di fatto inquilini. Qualsiasi tentativo di camuffare la locazione come proprietà rischia di violare lo spirito della legge e, quando ciò accade, i giudici thailandesi sono stati chiari: tali contratti non saranno rispettati.

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Disclaimer: Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite esclusivamente a scopo informativo generale e non costituiscono consulenza legale, finanziaria o di investimento. Sebbene sia stato fatto ogni sforzo per garantirne l'accuratezza al momento della pubblicazione, le leggi e i regolamenti sulla proprietà in Thailandia sono soggetti a modifiche. Si consiglia ai lettori di rivolgersi sempre a un avvocato thailandese qualificato per una consulenza legale indipendente prima di prendere qualsiasi decisione o transazione immobiliare.