Tout propriétaire de villa ou de condo à Phuket qui espère générer un revenu de location de sa propriété doit s’assurer de respecter les lois de la Thaïlande.

De nombreuses lois protègent les propriétaires étrangers, mais les investisseurs peuvent également considérer certaines lois comme des obstacles à surmonter.

Par exemple, les propriétaires qui louent leur logement en copropriété à des vacanciers à court terme doivent savoir que c'est techniquement illégal sans licence d'hôtel. (Les poursuites judiciaires engagées contre Airbnb par divers pays et villes du monde entier ont mis en évidence des restrictions similaires ailleurs.)

Si vous achetez un condominium à Phuket à titre purement un investissement, avec une utilisation limitée du vôtre, il est important de comprendre ces «petites nuances».

Cet article présente une vue d'ensemble de la situation actuelle en matière de location à court terme et de la manière dont les choses pourraient changer à l'avenir.

Vous rencontrerez de nombreuses personnes en Thaïlande qui se demandent si le gouvernement (ou même les tribunaux) s’emploiera à resserrer les restrictions sur la location de propriété à court terme. Mais certains propriétaires de condos et de villas sont concernés, et non sans justification.

Si vous possédez actuellement un bien que vous louez régulièrement à court terme (par exemple, quotidiennement ou hebdomadairement, en utilisant Airbnb ou Réservation via booking.com), toute répression exercée par les autorités sur cette pratique illégale peut vous obliger à commencer à louer des locataires pour une durée d’un mois ou plus.

Cela réduira considérablement votre retour sur investissement et pourrait même affecter votre capacité future de revendre le condo.

Mais même si les locations à court terme via des portails de réservation en ligne sont courantes et annoncées ouvertement, nous n’avons vu jusqu’à présent que peu ou pas de mesures coercitives à Phuket.

Que dit exactement la loi? 

La loi de 2004 sur les hôtels précise que les périodes de location de moins d'un mois ne sont pas autorisées sans la licence nécessaire. C'est pourquoi la plupart des propriétaires de condominiums enfreignent la loi lorsqu'ils louent à des vacanciers pour quelques jours ou semaines à la fois.

Cependant, dans 2008, un règlement ministériel prévoyant une exemption de cette loi avait été publié. On y lit: «Tout lieu d’habitation qui ne compte pas plus de quatre pièces, que ce soit dans un seul bâtiment ou dans plusieurs bâtiments, et dont la capacité de service totale n’est pas supérieure à celle des invités 20, est exploité comme une entreprise fournissant une source de revenus pour les propriétaires. "

Cela implique qu'une villa ou un condominium (à condition d'avoir moins de quatre chambres et de ne pas dormir plus de personnes 20) ne soit pas classé dans la catégorie hôtel, ou tombe dans la catégorie ne nécessitant pas de licence d'hôtel.

L'interprétation est encore un peu floue pour la plupart, mais elle ouvre potentiellement la porte aux propriétaires de villas et de copropriétés demandant aux autorités une telle exemption pour leur propriété.

Cependant, même s'ils sont au courant de l'existence d'une exemption, de nombreux propriétaires ont décidé que la meilleure approche consiste à faire profil bas, plutôt que de tenter de faire une demande d'exemption.

Leur réticence peut s'expliquer, du moins en partie, par le fait que le règlement ministériel n'a pas été suffisamment testé.

Mais s'ils ont moins de chambres 4 (moins de personnes que 20) et qu'ils se rapportent au registraire de l'hôtel, paient leurs taxes foncières et d'habitation, ainsi que l'impôt sur le revenu des locations, sont-ils vraiment libres et clairs?

Nous ne savons toujours pas.

Avec les villas, le règlement 2008 semble laisser moins d'ambiguïté, mais le fait de louer une copropriété est une activité commerciale et que sans permis d'hôtel, cela constitue une violation flagrante de la Loi sur les condominiums.

En outre, si un étranger habite en Thaïlande et loue son appartement, il s'agit d'une violation de la loi sur les entreprises étrangères à moins d'avoir un permis de travail.

Il est également difficile de savoir si vous pouvez même obtenir une exemption pour un logement en copropriété individuel, ou si elle doit s’appliquer à l’ensemble du complexe. (Si c'était le dernier cas, il y aurait évidemment beaucoup plus que des salles 4 impliquées, donc cela ne serait probablement pas attribué.)

Tout cela sera sans doute un peu plus clair dans les années à venir, soit par d'autres règlements ministériels, soit par des décisions de justice.

 Qu'en est-il des locations mensuelles?

La plupart des gens savent que les loyers mensuels sont parfaitement acceptables car la loi sur les hôtels stipule, en particulier dans la section 4, que la loi régissant la fourniture d'une résidence temporaire (c.-à-d. Les hôtels) exclut les locations d'un mois ou plus.

Cela signifie que votre bien locatif en Thaïlande peut utiliser des sites en ligne tels que booking.com ou Airbnb, mais uniquement pour des périodes de réservation d'au moins un mois.

À Phuket, si vous trouvez le bon locataire, les loyers mensuels peuvent s'avérer aussi lucratifs que de courte durée.

Il y a naturellement une multitude de facteurs à prendre en compte, mais il y a certainement de nombreux avantages à avoir un résident stable à long terme. Certains propriétaires préfèrent en réalité davantage de locataires permanents que de voir des cavalcades intermittentes de vacanciers chahuteurs descendre sur leur propriété tout au long de l'année.

La dernière période de Grace Hotel

Le gouvernement thaïlandais a récemment accordé de nouvelles amnisties pour des hôtels illégaux. La nouvelle période de grâce donne aux hôtels illégaux jusqu’au mois d’août 2021 le respect

Tous les hôtels illégaux sont tenus de s’inscrire auprès des autorités et de s’assurer que leur hôtel est pleinement conforme à la loi sur les hôtels, à la loi sur la protection des bâtiments et à tout autre règlement.

La date limite d'inscription était le 19 d'août 2019. Vous pouvez lire à ce sujet ici:

https://www.bangkokpost.com/thailand/general/1698836/illegal-hotels-must-register-by-aug-19

Les hôtels éligibles à l’amnistie doivent s’inscrire en tant qu’hôtellerie non conforme. Ils doivent ensuite procéder pour remédier aux violations de la sécurité en vertu des lois applicables, ce qui sera probablement impossible pour de nombreux hôtels de charme ou condominiums.

On ne sait pas comment cette amnistie affectera les condominiums en construction proposant des locations à court terme. Une fois qu'un projet est épuisé, la plupart des développeurs vont simplement passer à autre chose, laissant la gestion du complexe à un tiers. En d'autres termes, les développeurs ne s'intéressent pas vraiment à ce qui se passe après la vente d'une station.

En raison des coûts que cela implique, il est peu probable que de nombreux condominiums se donnent la peine de demander cette amnistie supplémentaire en s’inscrivant auprès des autorités ou en prenant les mesures nécessaires pour se conformer. La plupart comprendront les coûts impliqués pour le faire.

Dans un développement mature, où les gens vivent depuis des années, il y a d'autres obstacles à surmonter. Parce qu'en matière de copropriété conformément à la loi, ce ne sont pas seulement les autorités qui rendent les choses plus difficiles.

La personne juridique du condominium a également un mot à dire sur la façon dont vous faites la promotion et la location de votre condo, tout comme les autres propriétaires de votre développement (en particulier ceux du comité des résidents). Et leurs décisions et actions peuvent même être opposées aux propriétaires qui souhaiteraient tirer parti du commerce touristique en plein essor à Phuket.

Alors, où suis-je avec les locations à court terme de ma villa?

Bien que nous connaissions de nombreux propriétaires de villas qui ont demandé avec succès une exemption d'hôtel, les autorités ne semblent pas aujourd'hui aussi généreuses dans l'octroi de ces exemptions. Cela dit, une chose est sûre: les propriétaires de villas ont un argument beaucoup moins compliqué pour établir leur entreprise de location que les propriétaires de condos.

Même si les autorités sont des applications à marche lente, un propriétaire peut toujours être techniquement admissible à une exemption, ce qui facilite la demande. Le fait qu'ils aient fait l'effort de postuler montre une intention de suivre la loi, ce qui ajoute du crédit à leur cas si de futures locations à court terme sont contestées.

Même avant d’obtenir une dérogation, les propriétaires peuvent faire tout leur possible pour se surpasser en suivant les directives.

Pour un propriétaire de villa étranger, il faut commencer par s’assurer qu’une entreprise thaïlandaise légitime gère son entreprise de location, qui se conforme à la loi thaïlandaise, établit des comptes et paie des impôts. Ensuite, ils doivent se familiariser avec les exigences en matière de santé et de sécurité, notamment en installant des extincteurs.

Enfin, et surtout, ils doivent tenir un registre détaillé de leurs clients (y compris les copies de passeport) et veiller à ce que les noms soient rapportés chaque semaine au registraire de l’hôtel.

Et qu'en est-il des locations à court terme pour mes condos?

La situation est moins claire pour les projets de condos que pour les villas.

En théorie, c'est possible. Rien n'indique que les condos sont exclus de l'exemption, mais en pratique, il est plus difficile d'obtenir un condo. En fait, à ce jour, nous ne savons pas qu'une telle exemption ait été accordée à un propriétaire de condominium.

La plupart des règles et règlements relatifs aux copropriétés stipulent spécifiquement que les locations à court terme ne sont pas autorisées. Pour que le CJP approuve même cette pratique selon ses propres règles, 100% des propriétaires de la station doivent accepter d'autoriser les locations à court terme. Mais changer les règles du condo n'est que la première étape.

Vient ensuite une longue liste d'exigences réglementaires qui doivent être remplies pour obtenir une licence d'hôtel. Par exemple, le bâtiment doit être conforme à la Loi sur le contrôle du bâtiment, disposer des permis d'utilisation appropriés et le condominium doit engager un gérant d'hôtel agréé.

La triste vérité pour la plupart des condos est qu’une fois qu’ils ont été construits, il leur est souvent impossible, d’un point de vue structurel et financier, de respecter les exigences en matière de licence d’hôtel.

Comment les hôtels 5-Star thaïlandais se sentent-ils à propos d'Airbnb?

Il est évident que toute association de promotion de l'industrie hôtelière en Thaïlande n'aurait pas une opinion favorable des milliers d'hôtels illégaux en Thaïlande.

La Association des hôtels de Thaïlande a été créé pour apporter un soutien à ses membres, qui sont des entreprises hôtelières légitimes, ainsi qu’aux organisations et aux personnes impliquées dans les secteurs de l’hôtellerie et du tourisme.

Leur position, qui n'est pas dénuée de fondement, est que des entreprises illégales tirent profit du secteur, sans pour autant être obligées de faire les investissements importants que leurs membres ont consentis pour opérer en Thaïlande.

Les hôtels paient de grosses sommes d'argent pour s'installer en Thaïlande. Les propriétaires d’hôtels choisissent soit d’acheter un terrain et de construire un hôtel de luxe, soit de racheter un projet d’hôtel existant (parfois pour des milliards de Baht thaïlandais).

Les hôtels agréés ont également coché toutes les cases réglementaires nécessaires, notamment les licences d'exploitation, les consignes de sécurité, le code de la construction et l'attribution d'espace dans l'espace commun.

Il convient également de noter que, outre les dépenses liées à la construction ou à l'achat d'un hôtel, le propriétaire n'est autorisé à consacrer qu'environ deux tiers de la superficie du terrain aux bâtiments hôteliers qui génèrent des revenus.

Pour être agréé en tant qu'hôtel, 40% du terrain doit être attribué à l'espace commun, y compris les jardins, les piscines, les courts de tennis, les restaurants ou même le hall. Après potentiellement des milliards investis, ils ne sont autorisés à utiliser que 60% de leur investissement pour des chambres d'hôtel réelles.

Rien d'étonnant à ce que les hôtels reprochent aux propriétaires privés de tirer profit de leur industrie sans prendre les mesures nécessaires pour être concurrentiel sur une base équitable.

Ce n'est pas un nouveau problème. Le nombre croissant d’hôtels illégaux a atteint un point tel qu’ils réduisent certes les revenus des grandes chaînes hôtelières qui ont investi d’énormes sommes d’argent pour opérer à Phuket et en Thaïlande.

En 2015, le Dr Kritsada Tonsakul, à l'époque à la tête de la section sud-thaïlandaise de la Thai Hotels Association à Phuket, a dirigé une pétition pour prendre des mesures contre les 92,000 chambres d'hôtel alors illégales à Phuket seulement. On estime que les hôtels illégaux représentent près de 70% de toutes les chambres d'hôtel disponibles à Phuket.

Pétition des hôteliers de Phuket contre les chambres d'hôtel illégales 92,000

Il est facile de comprendre pourquoi l’Association des hôtels, chargée de défendre les intérêts de ses membres et de protéger l’industrie, devrait souhaiter faire campagne contre le nombre de chambres louées illégalement.

La situation du marché actuel des copropriétés

La plupart des condominiums en construction à Phuket aujourd'hui sont construits en tant que développements résidentiels, ce qui est logique car les gens résident dans des condominiums.

Malheureusement, ils sont souvent vendus à des étrangers en tant que «maisons de vacances», vantant même leur potentiel en tant que biens d'investissement et offrant un rendement locatif garanti pour un nombre d'années donné.

Cet élément d'investissement est très attrayant pour de nombreux acheteurs, qui bénéficient également de quelques semaines d'utilisation de leur propriété chaque année dans le cadre de la transaction.

Une fois la période de garantie locative terminée, les propriétaires se voient proposer de participer à un pool locatif, une partie des bénéfices étant répartie entre tous les propriétaires.

Cependant, des problèmes pourraient survenir à tout moment si les autorités décidaient de procéder à une répression prolongée des condominiums fonctionnant illégalement comme des hôtels. Quelques décisions judiciaires ont certainement rendu les gens plus conscients de cela.

À 2018, dans la province de Hua Hin, dans la province de Prachuap Khiri Khan, le tribunal local a statué que les propriétaires de copropriétés louant leur copropriété à court terme n'avaient pas l'autorisation nécessaire pour le faire. En tant que tels, ces locations à court terme étaient illégales.

Le tribunal déclare les locations à court terme illégales 

Peu de temps après, le même tribunal s'est également prononcé contre les hôtels 10, qui fonctionnaient soit sans une licence d'hôtel appropriée, soit en utilisant de fausses licences. Ces hôtels sont maintenant fermés.

En dépit de la publicité générée par ces procès, les propriétaires à Phuket et ailleurs ne semblent pas trop inquiets des répercussions potentielles sur eux.

En fait, il est possible que la plupart des gens qui louent leurs condos pour quelques jours ou plus ne soient même pas au courant de la loi qui leur interdit de le faire.

En fait, on peut affirmer que la plupart des propriétaires ont été vendus à des unités de copropriété sans aucune indication que leurs revenus locatifs promis pourraient être compromis par l’absence d’un permis approprié. Il est également probable qu'ils n'aient pas réussi à faire appel à une représentation légale compétente pour les guider.

Si la position prise par les autorités et les tribunaux de Hua Hin et de Bangkok devenait une tendance nationale, les rendements envisagés de leur condo à Phuket pourraient être considérablement réduits.

Quelles sont les pénalités pour les locations à court terme des autorités?

Bien que ceux qui exploitent des hôtels illégaux puissent être passibles d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an, le 20,000 Thai Baht étant passible d’une amende, la location d’un seul condominium ou d’une villa n’est pas susceptible d’entraîner de telles sanctions.

En fait, en ce qui concerne les locations à court terme, la plupart des propriétaires sont quelque peu indifférents à l'approche plus stricte qui semble vraisemblable de la part des autorités. Même s'ils sont malchanceux et se font prendre, les pénalités seraient relativement minimes par rapport aux revenus qu'ils pourraient générer en louant à des vacanciers via des portails tels qu'Airbnb.

Cela pourrait changer à l'avenir, mais pour le moment, de petites amendes ne dissuadent guère. Dans 2018, la Cour provinciale de Hua Hin a statué sur deux contrevenants. Le premier a été condamné à une amende de baht thaïlandais 5,000, ainsi qu’à un baht 500 supplémentaire pour chaque jour passé dans sa propriété. C'était le 20 days, et l'amende totale était le 15,000 Thai Baht.

Le deuxième contrevenant a également été condamné à une amende de 5,000 100 bahts thaïlandais, mais a été condamné à payer 81 bahts pour chacun des 13,000 jours où sa propriété a été louée. Amende totale: XNUMX XNUMX Baht thaïlandais.

Mais depuis cette décision, certainement dans toute la région de Bangkok, les personnes juridiques en copropriété renforcent l’activité illégale des propriétaires qui décident de louer à court terme.

Les amendes imposées par les CJP dépassent de loin les amendes infligées par les tribunaux. Il semble donc certainement que, jusqu'à ce que les autorités nous éclairent (pour le meilleur ou pour le pire), la principale menace pour les locataires à court terme proviendra de leur propre PCJ, si celui-ci s'opposait farouchement aux locations illégales à court terme.

La Loi sur les condominiums contient des dispositions relatives aux règles et règlements des condominiums, à la personne juridique du condominium, ainsi qu'aux dispositions relatives aux assemblées générales du comité des propriétaires et aux résolutions que ce comité peut adopter.

La loi sur les copropriétés stipule qu'aucune activité commerciale ne devrait avoir lieu dans l'immeuble en copropriété si cela risque de gêner d'autres résidents. Cela comprend la location d'unités à court terme.

«SECTION 17 / 1 Au cas où une zone commerciale est aménagée dans les locaux du condominium, l'accès à cette zone doit être séparé de l'accès résidentiel normal afin de ne pas perturber la vie paisible des copropriétaires. Aucune transaction commerciale ne doit être effectuée dans un immeuble en copropriété, sauf dans la zone commerciale spécifiée au paragraphe 1. "

Certaines personnes juridiques utilisent déjà cette loi pour réprimer les propriétaires. Et selon la section 65, ils ont le droit de le faire. Le CJP peut imposer une amende aux personnes qui enfreignent la Loi sur les condominiums jusqu'à 50,000 Thai Baht, ainsi que jusqu'à 5,000 Baht par jour pendant la période de violation ou de non-conformité.

SECTION 65 Quiconque enfreint la section 17 / 1 sera puni d’une amende maximale de cinquante mille bahts et son auteur sera puni d’une amende quotidienne maximale de cinq mille bahts ou ne se conformera pas à ces dispositions. .

Dans certains cas, les règles et règlements ont également été modifiés pour donner à la CJP plus de pouvoir pour mettre fin aux locations illégales, et les peines ont été plus sévères.

Nous avons déjà vu des propriétaires à Bangkok se voir infliger une amende de 70,000 Baht pour avoir loué illégalement. Le propriétaire habite à Hong Kong et a loué son unité à un ressortissant chinois pour un contrat d'un an. Malheureusement, le locataire chinois a alors commencé à sous-louer l'unité (avec location à court terme) sur Airbnb.

Lorsque le propriétaire a reçu une lettre de la CJP lui ordonnant de payer l'amende ou de faire face aux conséquences, le locataire avait disparu. Le propriétaire n'a également aucun statut légal, car il est responsable des actes de son locataire.

Dans ce cas, la CJP avait pris la décision d'imposer des amendes aux résidents pour location illégale. En vérifiant les passeports de tous les visages qu’ils ne reconnaissaient pas à la réception et en les enregistrant, ils ont pu établir le schéma de locataires à court terme utilisant cet appareil.

Malheureusement, cela peut s'avérer être une situation courante dans toute la Thaïlande. Les propriétaires qui ne restent pas en Thaïlande peuvent également devenir des victimes, découvrant trop tard que leur locataire à long terme a illégalement sous-loué la propriété à des vacanciers à court terme. Une ignorance légitime des actions du locataire ne l'empêchera pas de se voir infliger une amende.

Les propriétaires peuvent être forcés de payer de lourdes amendes alors même qu'ils ne se trouvaient pas dans le pays et qu'ils ne savaient pas que leur logement était loué à court terme.

Vous pouvez lire la traduction anglaise complète des modifications 2008 de la loi sur les condominiums fournies par le Département des terres de la Thaïlande ici:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Pourquoi les personnes juridiques en copropriété deviendront-elles plus sévères lorsqu'elles interdisent les locations à court terme illégales?

Alors que la publicité entourant les locations à court terme se généralise, les CJP des copropriétés commencent à prendre conscience du fait qu'une partie de la culpabilité légale des actes des propriétaires peut également leur échoir.

Un point important des responsabilités d'un CJP consiste à s'assurer que leurs propriétaires respectent non seulement les règles et les règlements de la copropriété, mais qu'ils ne violent pas la loi.

Il n'y a pas si longtemps, le CJP d'un complexe avait tenté de faire savoir aux propriétaires qu'ils devaient ne sauraient louer à court terme aurait été au mieux sans enthousiasme: un petit avis sur le panneau d'affichage communal, ou peut-être un dépliant placé dans chaque boîte aux lettres.

Mais au cours des dernières années, la rapidité avec laquelle l'application est mise en œuvre a fait en sorte que le changement se produit à un rythme beaucoup plus rapide. Et les CJP dans la plupart des développements ont lancé leur propre «répression» interne contre les propriétaires qui louent illégalement leurs condos à court terme.

Certains développements ont une marque internationale de villégiature agissant en tant que CJP et / ou de direction, et ces entreprises ont une réputation à défendre. Bien qu'ils aient peut-être «toléré» les locations à court terme dans le passé, ils prendront probablement une position différente à mesure que l'application de la loi deviendra plus rigoureuse.

Ils ne veulent en aucun cas se laisser poursuivre par des poursuites judiciaires, soit en approuvant publiquement les contrats de location à court terme, soit en ne faisant pas respecter ou en condamnant ceux qui enfreignent les règles.

Dans un premier temps, un certain nombre de développements affichent bien en vue de grands panneaux informant les propriétaires que les locations à court terme ne sont pas autorisées. De cette manière, ils espèrent être considérés comme faisant la bonne chose en condamnant une activité illégale.

Nous connaissons également certains CJP qui ont recruté des conseillers pour les aider à mettre en œuvre des procédures permettant de résoudre ce problème, notamment de savoir comment traiter ceux qui enfreignent les règles et les règlements.

Aucun CJP ne veut certainement être considéré comme coupable si les propriétaires continuent à enfreindre la loi.

Puis-je vraiment me faire prendre?

La question que vous devez vous poser ici est: pris par qui? Les chances que vous soyez attrapé par les «autorités» réelles sont très minces - certains peuvent même dire inexistantes.

Si vous y réfléchissez, les chances qu’une personne frappe à votre porte un jour ou vous remette une lettre officielle vous informant de votre infraction semblent extrêmement improbables.

Pour qu'un CJP puisse facilement comprendre que vous effectuez des locations illégales à court terme, cela dépendrait vraiment de votre complexe de condominiums et de la manière dont les entrées et les sorties sont disposées.

Si les résidents / invités doivent passer par une maison de garde principale ou une zone de réception - avec des agents de sécurité ou des réceptionnistes en service avant d'atteindre les remontées mécaniques - il est certainement possible, sinon probable, qu'ils remarquent la rotation des vacanciers votre unité.

Il est également possible qu'un curieux voisin remarque le nombre toujours croissant de personnes entrant et sortant de votre unité et décide de porter l'affaire devant le CJP.

Dans les deux cas, si un CJP est motivé à le faire, il lui est loisible d'imposer une amende pour avoir enfreint les règles et règlements de copropriété.

Que pouvez-vous faire si vous êtes propriétaire et opposez d'autres personnes à la location à court terme dans votre condominium?

Dans de nombreux développements, la majorité des résidents sont également propriétaires, et ces locaux sont leur maison. Ils ont acheté ici spécifiquement pour la tranquillité de la station, et ils ne veulent pas de vacanciers sur place.

Il n'y a pas de doute, les vacanciers font certainement plus de bruit, entrent beaucoup plus tard et respectent moins le bâtiment, les installations ou les autres résidents.

En l'absence de règle spécifique s'opposant aux séjours de courte durée, les copropriétaires mécontents peuvent s'associer et signer une résolution, puis demander au CJP de prendre des mesures pour faire respecter une interdiction de séjour de courte durée.

Les propriétaires individuels peuvent également agir de manière indépendante. Ceux qui se sentent lésés par les vacanciers bruyants sont protégés par le Code civil et commercial thaïlandais, qui contient en fait des dispositions visant à protéger les copropriétaires de telles situations.

Les propriétaires offensés peuvent effectivement poursuivre le copropriétaire responsable de la location de leur logement à court terme. Une décision en faveur de la partie lésée peut aller de la réparation de dommages à une injonction contre de futures locations de vacances.

Si un résident malheureux estime qu'il ne reçoit aucune action de son CJP, il peut également choisir de porter la violation de la loi sur les hôtels à l'attention des autorités. Cela peut ne pas tenir dans une affaire civile, mais porter une infraction aux règles et règlements aux autorités locales pourrait suffire à un CJP pour mettre fin à la pratique.

Ce que l'avenir peut apporter

Ceci est à deviner.

Il semble que le gouvernement ait accepté d'autoriser Airbnb et des portails similaires à proposer des locations à court terme, mais cette laissez-faire Cette attitude peut ne concerner que les zones rurales où les familles à faible revenu dépendent du revenu qu'elles gagnent en louant des chambres ou des appartements.

Toutefois, si les chaînes hôtelières multinationales 4-Star et 5-Star situées dans des zones touristiques à forte densité de population commencent à se plaindre plus véhément qu’elles souffrent des locations privées, nous verrons probablement une approche différente.

Les autorités peuvent un jour décider de suivre les modèles trouvés ailleurs, comme en Espagne ou au Portugal, où la location à court terme est illégale sans permis approprié.

Dans ces deux pays, Airbnb n'est pas autorisé à annoncer des propriétés sans licence. Les contrevenants sont lourdement condamnés à des amendes, ce qui signifie jusqu'à € 30,000.

De nombreuses régions d'Espagne ont limité les locations de vacances à court terme de style Airbnb, mais certaines régions d'Espagne, telles que Majorque, les ont totalement interdites.

Il convient de noter que de nombreux nouveaux développeurs utilisent un peu de prévoyance en proposant les deux types d'hébergement au sein d'un même développement.

Par exemple, la station est divisée en deux sections, une pour les besoins résidentiels et une pour l’investissement. Les propriétés résidentielles désignées seront destinées aux personnes qui souhaitent vivre dans le logement sans aucun intérêt à générer un revenu locatif, tandis que les logements sous licence d'hôtel peuvent être loués à court terme ou à long terme.

C'est peut-être la voie à suivre, et nous ne serions pas surpris de voir davantage de stations de ce type structurées à l'avenir.

Mon ancien condominium peut-il obtenir une licence d'hôtel?

Comme mentionné ci-dessus, la première chose que tout projet de copropriété doit faire est d'obtenir le consentement de tous les propriétaires du complexe pour accepter les locations à court terme. Ceci est principalement dû au fait que les vacanciers qui louent des logements à court terme sont généralement plus bruyants, plus nombreux et plus désordonnés que ceux qui ont élu domicile dans un complexe de condominiums.

Certains propriétaires ne veulent pas que les vacanciers baissent le ton de leur cadre de vie élégant et reposant. Si tel est le cas, il est peu probable que leur lieu de villégiature agisse de la sorte.

Mais même si les propriétaires sont en accord% 100 (et la plupart du temps ils ne le sont pas), il existe encore de nombreuses autres exigences en matière de structure et de sécurité que le complexe doit respecter pour obtenir une licence d'hôtel complète.

Mais ce n'est pas impossible. De nombreux condominiums établis dans toute la Thaïlande, et quelques-uns que nous connaissons à Phuket, ont réussi à obtenir une licence d'hôtel.

Conclusion

Les acheteurs de biens immobiliers à Phuket ou en Thaïlande qui souhaitent pouvoir choisir leur propriété en toute confiance doivent prendre en compte à la fois les règles et règlements de copropriété de chaque complexe, ainsi que les réglementations ministérielles que nous connaissons déjà, applicables dans tout le pays.

Si vous décidez d'acheter dans un complexe sans licence d'hôtel et que la personne juridique de copropriété commence à adhérer étroitement aux lois régissant la location à court terme, vous pouvez être contraint de louer uniquement pour le long terme (par exemple sur une base mensuelle). Si les autorités décidaient de réprimer les locations illégales, ce serait le même résultat, mais appliqué de manière plus définitive.

L'obligation de n'offrir que des locations à long terme peut réduire considérablement vos revenus, et donc votre retour sur investissement. Cela pourrait également influencer la décision des futurs acheteurs potentiels, ce qui aurait une incidence sur votre capacité à vendre le condo ultérieurement.

Les acheteurs avertis souhaitant générer un revenu devraient viser à acheter dans un complexe disposant d'une licence d'hôtel vérifiable et qui s'adresse non seulement aux investissements, mais également à ceux qui recherchent un logement en résidence.