Guide de la propriété de condominiums en pleine propriété à Phuket (édition 2025)

Procédure étape par étape pour l'acquisition d'un condominium en pleine propriété à Phuket pour les étrangers

Chaque étape d'acquisition comporte des exigences spécifiques en matière de documentation et de vérification. La séquence procédurale est généralement la suivante :

1) Définir les exigences
Déterminer l’emplacement, le budget, les préférences d’aménagement et les facteurs sensibles aux règlements municipaux (par exemple, les animaux de compagnie, l’utilisation du balcon, la flexibilité en matière de rénovation).

2) Inspecter et comparer
Examinez les conditions d'exploitation, la lumière naturelle, la circulation, la qualité de la construction et les performances de la gestion. Évitez de vous fier uniquement aux images de synthèse marketing.

3) Réservation
Les contrats de réservation ou les frais de réservation devraient inclure des conditions de remboursement liées aux résultats des vérifications préalables juridiques et à la disponibilité des quotas étrangers.

4) Diligence raisonnable juridique
Le conseiller juridique doit vérifier l'enregistrement de la copropriété, la disponibilité des parts, la situation du promoteur (en cas de vente sur plan), la clarté du titre de propriété, les règlements et les données financières (arriérés, fonds d'amortissement, assurance).

5) Contrat de vente et d'achat (SPA)
Définit la contrepartie, le calendrier, les conditions de transfert, les éléments inclus et la répartition des droits et taxes de transfert.

6) Fonds provenant de l'étranger (FETF)
Les fonds doivent être transférés de l'étranger en devises étrangères pour obtenir le formulaire de transaction de change permettant l'enregistrement du titre de propriété et le rapatriement ultérieur des fonds.

7) Transfert au bureau foncier
L'acheteur, le vendeur et le représentant de la personne morale assistent au transfert ; les frais gouvernementaux sont réglés ; le titre de propriété est délivré au nom de l'acheteur.

Liste de contrôle de diligence raisonnable

L’état opérationnel et la stabilité financière d’un projet de copropriété doivent être évalués à l’aide de preuves documentaires, et non par suppositions ou arguments marketing. Les éléments clés sont les suivants :

• états financiers audités (2 à 3 dernières années)

• rapports sur les arriérés (identifier les tendances de non-paiement des frais de gestion)

• Solde du fonds d'amortissement par rapport aux travaux majeurs à venir (ascenseurs/peinture/toiture)

• couverture d'assurance du bâtiment (incendie/responsabilité civile)

• contrats de maintenance et d'entretien (ascenseurs, piscines, systèmes d'incendie)

• règlements en vigueur (animaux domestiques, règles de location, utilisation des balcons, autorisations de rénovation)

Cette documentation contribue à évaluer la viabilité opérationnelle à long terme et la gouvernance des espaces communs.

Coûts et frais liés à la propriété foncière étrangère

L’acquisition d’un appartement en pleine propriété par un étranger implique des frais liés au transfert de propriété ainsi que des obligations d’exploitation courantes. Les principales catégories de coûts sont les suivantes :

Taxes et frais de transfert
Répartition selon les termes du contrat de vente. Pour les constructions neuves, la répartition habituelle est de 50/50 entre l'acheteur et le vendeur ; les frais de revente peuvent varier en fonction de la durée de détention et de la répartition prévue dans le contrat.

Frais juridiques
Les honoraires professionnels sont facturés soit forfaitaires, soit au prorata de la valeur. Un examen juridique indépendant est fortement recommandé à des fins de vérification préalable et de validation du contrat de cession de droits.

Frais de gestion des espaces communs (CAM)
Frais mensuels ou trimestriels couvrant la sécurité, le nettoyage, les services publics des espaces communs, l'entretien des installations et le personnel de direction.

Fonds d'amortissement
Une contribution au fonds de réserve pour les travaux importants (ascenseurs, peinture, étanchéité). Dans les constructions neuves, elle est généralement versée à la remise des clés ; dans les reventes, les acquéreurs héritent du montant actuel du fonds.

Assurance
Comprend la police d'assurance collective de l'immeuble souscrite par le CJP, avec une assurance optionnelle du contenu de l'unité à la discrétion du propriétaire.

Utilitaires
Les tarifs d'électricité, d'eau et d'internet varient selon que le comptage se fait directement auprès du fournisseur d'énergie ou par l'intermédiaire de l'immeuble.

Modes d’acquisition – Revente, achat sur plan et copropriétés avec licence hôtelière

L'acquisition d'un appartement en pleine propriété à l'étranger peut se faire par différents moyens, chacun ayant des implications juridiques et documentaires distinctes.

Appartements en copropriété de seconde main (unités terminées)

• Le transfert de propriété a lieu immédiatement après le règlement.

• L'état physique et la fonctionnalité des espaces communs peuvent être inspectés directement.

• Les performances de la direction et la discipline en matière de fonds d'amortissement peuvent être examinées en pratique

Vente sur plan (construction neuve du promoteur)

• échéanciers de paiement échelonnés

• Les principaux risques concernent les délais de livraison, les ajustements des spécifications et la solvabilité du promoteur.

• Les mesures de protection comprennent des structures de paiement de type séquestre, la vérification des permis et la confirmation des approbations des études d'impact environnemental.

Copropriétés sous licence hôtelière (Condotels)

• peut légalement exploiter des locations à court terme (<30 jours) à la nuitée en vertu d'une licence hôtelière

• Les modèles de revenus varient selon l'opérateur et la structure contractuelle.

• Les implications en matière d'utilisation par l'acheteur, d'usure et de frais de service doivent être examinées attentivement.

Dans tous les cas de figure, un examen juridique de l'enregistrement du projet, de la disponibilité des quotas, des conditions du contrat de gré à gré et des restrictions réglementaires est essentiel avant tout engagement.

Considérations d'investissement

La performance des copropriétés à Phuket varie selon le type de bâtiment, la qualité de la gestion, l'emplacement et la conformité réglementaire. Les principaux facteurs influençant les rendements locatifs et la pérennité du capital sont les suivants :

• emplacement - proximité des plages, des centres de loisirs et des points de vue dégagés

• normes de gestion – contrôle des arriérés, discipline du fonds d'amortissement et entretien des bâtiments

• fonctionnalité de l'unité – lumière naturelle, hauteur sous plafond, aspect pratique de l'agencement, ventilation

• conformité - Légalité du format de location (licence hôtelière vs restriction de long séjour)

• crédibilité de la marque – Les promoteurs immobiliers établis et les résidences gérées bénéficient souvent d'une liquidité de revente plus élevée.

Les copropriétés étrangères en pleine propriété, bien situées et bien gérées, ont démontré une résilience à long terme plus forte que les structures de titres reposant sur des formats de location non conformes ou des structures d'entreprises basées sur des prête-noms.

Qu’est-ce qui stimule le plus la performance ?

Plusieurs facteurs déterminent les performances d’un condominium à Phuket en termes de revenus locatifs, de valeur de revente et de stabilité à long terme.

1. Localisation et perspectives – la proximité des plages, des centres de vie et des vues dégagées entraînent souvent une demande plus élevée.

2. Qualité de la gestion des bâtiments – une gestion forte préserve la valeur et assure la stabilité financière.

3. Plan d'étage et aménagement – La lumière, la hauteur sous plafond et le rangement influent tous sur la qualité de vie et l'attrait locatif.

4. Conformité - les règlements, les licences hôtelières et le respect des réglementations sont essentiels à la performance locative.

5. Réputation du développeur ou de la marque – Les noms crédibles ajoutent de la confiance, de la valeur marchande et de la valeur de revente.

Zones où l'on trouve couramment des copropriétés en pleine propriété appartenant à des étrangers

L'offre de copropriétés en pleine propriété destinées aux étrangers se concentre le long des côtes sud et ouest de Phuket, ainsi que dans certains quartiers intérieurs dotés d'infrastructures résidentielles établies. Les emplacements varient en termes de caractère communautaire, de structure des prix et d'accès aux commodités, mais les zones suivantes présentent un parc immobilier en pleine propriété constamment attractif pour les étrangers :

• Rawai

• Nai Harn

• Kata / Karon

• Patong

• Kamala

• Surin

• Bang Tao/Laguna

• Cherng Talay

• Mai Khao

• Ville de Phuket

• Chalong

Les caractéristiques du quartier, comme l'accès à la plage, la proximité des écoles et la densité du bâti, influencent la pertinence de l'achat et les besoins d'entretien à long terme. Les acheteurs doivent tenir compte de leur style de vie, de la réglementation locale (par exemple, la présence d'animaux domestiques) et de l'usage prévu (résidence permanente ou occasionnelle).

Prix ​​typiques des appartements en pleine propriété pour étrangers à Phuket (par mètre carré)

Les prix indicatifs pour 2025 des appartements en pleine propriété destinés aux étrangers varient selon la zone et les spécifications du projet. Les fourchettes ci-dessous sont fournies à titre de référence non contractuel :

Caractéristiques émergentes des produits (2025)

Les récents projets de copropriétés à Phuket mettent davantage l'accent sur la fonctionnalité et l'adéquation aux longs séjours. Parmi les principaux éléments distinctifs, on peut citer :

• règlements municipaux autorisant les animaux domestiques

• cuisines et espaces de rangement plus spacieux

• espace extérieur agrandi (terrasses/piscines privées)

• amélioration de la ventilation et de la planification de la lumière naturelle

• installations partagées axées sur le bien-être

• Espaces de recharge pour véhicules électriques et de coworking

Bien que non universelles, ces caractéristiques reflètent une tendance générale vers une conception axée sur les longs séjours résidentiels plutôt que sur les courts séjours de vacances.

 Perspectives de conformité 2025-2030

L’évolution de la réglementation et des tendances en matière de gouvernance devrait continuer à façonner le marché des copropriétés à Phuket à moyen terme. Parmi les facteurs influençant la clarté en matière de conformité, on peut citer :

• renforcement des mesures de répression contre les structures de prête-nom et les accords de détention opaques

• accent accru sur transparence de la propriété effective selon l'OCDE normes

• amélioration progressive des infrastructures (routes, soins de santé, ports de plaisance, écoles) favorisant un cadre de vie résidentiel de qualité

• persistance d'une bifurcation entre les bâtiments autorisés à exploiter des hôtels et ceux réservés aux locations de longue durée.

Ces facteurs soutiennent la viabilité à long terme de la propriété en pleine propriété structurée juridiquement, en particulier lorsque la gouvernance et la discipline du fonds d'amortissement sont bien établies.

Liste des points essentiels pour l'acquisition d'un condominium en pleine propriété par un étranger à Phuket

Lorsque vous envisagez d'acquérir un appartement en pleine propriété à Phuket, une documentation complète et des vérifications minutieuses à chaque étape protègent vos droits et votre investissement. La boîte à outils suivante résume les éléments essentiels que les acheteurs doivent réunir et confirmer.

Documents et vérifications clés pour un condominium étranger en pleine propriété à Phuket

• Confirmation écrite de quota de propriété étrangère disponibilité.

• Lettre sans dette du CJP (pour les reventes).

• Comptes vérifiés des 2 à 3 dernières années, rapports d’arriérés et soldes des fonds d’amortissement.

• Développer règlements couvrant les animaux de compagnie, les règles de location et les rénovations.

• Contrats de services (ascenseurs, systèmes incendie, piscine).

• Bâtiment actuel police d'assurance.

• FETF (conserver les originaux pour achat et revente éventuelle).

Les indispensables d'un contrat de vente et d'achat (SPA)

• Clear calendrier de paiement avec pénalités de retard de livraison (pour les sur plan).

• Défini période de responsabilité pour les défauts et le processus de réparation.

• Liste d'inclusions (électroménagers, meubles, finitions).

• Accord sur partage des impôts et des frais (transfert, droit de timbre, SBT, retenue à la source).

• Confirmation du statut du CAM et du fonds d'amortissement au moment du transfert.

Liste de contrôle des problèmes de transfert

Les problèmes courants à surveiller lors du transfert de l'unité comprennent :

• Imperméabilisation et drainage de balcon.

• Fuites de climatisation, bruit ou capacité BTU incorrecte.

• Problèmes de pression d'eau dans les douches.

• Alignement des armoires et qualité de finition.

• Joints de fenêtres et de portes contre les intempéries et les insectes.

• Peinture, finition du coulis et rebord du plancher.

Risques et considérations juridiques à comprendre

Bien que la propriété en pleine propriété de copropriétés par des étrangers soit légalement reconnue, plusieurs problèmes récurrents peuvent affecter la valeur, la conformité et la qualité de vie. Les acheteurs doivent être attentifs aux points suivants :

• Statut de quota étranger – L'inscription ne peut pas se poursuivre si le quota de 49 % est atteint.
• faible gouvernance du CJP – Des soldes insuffisants dans les fonds d'amortissement ou des arriérés élevés de frais communs peuvent entraîner des prélèvements spéciaux.
• locations de courte durée illégales – Une licence hôtelière est requise pour les locations à la nuitée.
• solvabilité du promoteur et risque de livraison sur des projets hors plan
• agencement inadéquat ou éclairage naturel insuffisant  – a un impact sur l'attrait locatif et la revente

Une documentation bien structurée, la vérification des quotas et les principales étapes de diligence raisonnable permettent d'éviter la plupart de ces problèmes.

FAQ : Propriété en pleine propriété d'un condominium à Phuket pour étrangers

Voici quelques-unes des questions les plus fréquentes concernant la copropriété à Phuket. Chacune d'entre elles reflète le cadre juridique, les obligations financières et les considérations relatives au mode de vie que les propriétaires doivent comprendre.

Les étrangers peuvent-ils réellement posséder des condos en pleine propriété à Phuket ?

Oui. Jusqu'à 49% de la surface vendable Les étrangers peuvent être propriétaires en pleine propriété d'un bien immobilier dans un projet de copropriété enregistré. Vérifiez toujours la disponibilité des quotas auprès du CJP ou du Land Office.

Que sont les frais CAM et combien coûtent-ils ?

Frais de gestion des espaces communs (CAM) Ils couvrent l'exploitation quotidienne de l'immeuble : sécurité, nettoyage, services publics des parties communes, piscines, salles de sport et aménagement paysager. Les tarifs varient selon la qualité et la taille du projet, généralement facturés au mètre carré.

Qu’est-ce qu’un fonds d’amortissement et quand est-il versé ?

La fonds d'amortissement Il s'agit d'une réserve de capital destinée aux grosses réparations (toiture, peinture, remplacement d'ascenseur). Dans le neuf, elle est versée à l'achèvement. En cas de revente, vous héritez du niveau de fonds actuel du bâtiment.

Puis-je louer mon condo à court terme?

Seulement si le bâtiment dispose d'un licence d'hôtelSans cela, les locations sont légalement limitées à des périodes de 30 jours ou plus.

Combien de temps dure le processus d'achat ?

• Reventes : généralement 2 à 6 semaines, une fois la diligence raisonnable et les fonds en place.

• Sur plan : lié à l'achèvement des travaux, avec transfert au Bureau Foncier une fois le projet terminé et enregistré.

Ai-je besoin d'un avocat ?

Oui. Un avocat qualifié garantit un titre de propriété clair, la vérification des quotas, des contrats exécutoires et le respect de la loi thaïlandaise.

Quels types de rendements sont possibles ?

Le rendement locatif varie selon le type de bâtiment, son statut d'autorisation et la qualité de sa gestion. Il n'existe pas de rendement standardisé fixe, car les résultats dépendent de la structure opérationnelle et de la conformité de chaque bâtiment.

Qu'est-ce qui ajoute le plus de valeur de revente ?

Les facteurs clés comprennent les vues, la lumière naturelle, les aménagements bien conçus, les politiques favorables aux animaux de compagnie, une gestion solide du bâtiment et la réputation de la marque.

Considérations relatives aux acheteurs étrangers de copropriétés à Phuket en 2025

L'acquisition d'un appartement en pleine propriété à Phuket reste la voie légale la plus transparente et clairement définie pour les étrangers souhaitant devenir propriétaires en Thaïlande. Lorsque le quota de propriété étrangère est disponible et que le titre de propriété est correctement établi au nom de l'acquéreur, cette structure confère une propriété directe et reconnue en vertu de la loi sur la copropriété.

Des règlements clairs, des comptes vérifiés, une gestion rigoureuse des charges communes et des fonds de réserve correctement gérés contribuent à préserver la valeur à long terme et la stabilité de la copropriété. Le respect des normes de gouvernance, la rigueur de la documentation et la vérification des quotes-parts demeurent essentiels pour garantir la sécurité des propriétaires.

Le marché des copropriétés en pleine propriété à Phuket continue d'évoluer dans un cadre réglementaire en constante évolution, soutenu par des initiatives de transparence et un contrôle renforcé des structures de propriété. Les acheteurs qui abordent le processus avec la diligence requise, la vérification des documents et un accompagnement juridique sont les mieux placés pour bénéficier d'une visibilité et d'une stabilité à long terme.

Clause de non-responsabilité : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas un conseil juridique, financier ou d'investissement. Bien que tous les efforts aient été faits pour garantir l'exactitude de ces informations au moment de leur publication, les lois et réglementations immobilières en Thaïlande sont susceptibles d'être modifiées. Il est recommandé aux lecteurs de toujours solliciter l'avis juridique indépendant d'un avocat thaïlandais qualifié avant toute décision ou transaction immobilière.