Ausländer, die Immobilien in Phuket kaufen, müssen sich darüber im Klaren sein, dass für die Überweisung von Geld in das Königreich Thailand eine Dokumentation in Form eines FETF erforderlich ist. Dieses Dokument ist nicht nur für die Registrierung des Eigentums beim örtlichen Phuket Land Department von entscheidender Bedeutung, sondern auch für die spätere Überweisung von Geld aus Phuket nach dem Verkauf der Immobilie.     

Wenn ein Käufer Geld nach Thailand überweist, um Immobilien zu erwerben, ist das FTEF (Foreign Exchange Transaction Form, auch bekannt als FET-Formular, Thor Tor 3 oder sogar TT3) erforderlich.

Es ist äußerst wichtig, dass dieses Dokument sicher aufbewahrt wird, entweder vom Käufer oder dem seriösen Anwalt, der ihn vertritt. Es ist wichtig, dass dieses Dokument nicht verloren geht, denn in diesem Fall kann es statt eines erfolgreichen, stressfreien Verkaufs Kopfschmerzen bereiten, ebenso wie die Überweisung der Gelder in das Heimatland des Käufers nach Abschluss des Verkaufs.

Alle Käufer von Immobilien in Phuket sind Investoren

Technisch oder besser gesagt rechtlich gesehen sind alle Ausländer in Thailand Investoren, wenn sie eine Immobilie erwerben. Dies ist der grundlegende Grund dafür, dass Ausländer nachweisen müssen, dass sie das Geld aus dem Ausland überwiesen haben.

Das FETF ist das offizielle Dokument, das gemäß den Bestimmungen der Bank von Thailand erforderlich ist, um die Überweisung einer Fremdwährung nach Thailand zum Kauf einer Immobilie nachzuweisen. Wenn die Mittel in Phuket oder irgendwo anders in Thailand eintreffen, stellt das autorisierte Bankinstitut in Phuket, das die Mittel für den Kauf erhält, das FETF aus.

Was sollte die Überweisungsanzeige enthalten?      

Das FETF zeigt die erhaltene Fremdwährung sowie den in THB erhaltenen Geldbetrag. Das FETF zeigt den Namen des Empfängers und, was noch wichtiger ist, den Grund für die Überweisung, der die Adresse der Eigentumswohnung oder der gekauften Immobilie angibt. Der Käufer muss den korrekten Wortlaut des „Überweisungsbelegs“ bei der überweisenden Bank anfordern. Dies ist wichtig, und Fehler können zu unnötigen Komplikationen führen.

Alle Auslandstransaktionen oder Überweisungen nach oder aus Thailand müssen dokumentiert werden, unabhängig davon, ob der Ausländer eine Immobilie in Phuket kauft oder verkauft. Im Jahr 2010 wurde der aktuelle Überweisungsbetrag auf 50,000 US-Dollar erhöht, was etwa 1.7 Millionen THB entspricht, was bei den heutigen Immobilienpreisen in Phuket praktisch alle Immobilientransaktionen in Phuket abdeckt, mit Ausnahme der extrem billigen Eigentumswohnungen im Gebiet Phuket Town.

Jede Transaktion muss der Bank von Thailand gemeldet werden. Dies ist insbesondere bei Eigentumswohnungskäufen wichtig, da nachgewiesen werden muss, dass der gesamte Kaufpreis in einer Fremdwährung in das Land überwiesen wurde. Abschnitt 19 des Eigentumswohnungsgesetzes legt dies eindeutig fest. Es gibt keine wirklichen Vorschriften über die Art der Fremdwährung und ihre Herkunft (abgesehen vom Ausschluss von Kryptowährungen), aber der Name des Käufers, die Adresse der gekauften Immobilie und der volle nach Phuket überwiesene Betrag müssen auf dem Überweisungsbeleg angegeben sein.

Der FETF muss gleich oder höher als der Kaufpreis sein

Es ist auch wichtig, dass die empfangende Bank, die das FETF ausstellt, einen Betrag ausweist, der gleich oder höher als der Kaufpreis ist. Wenn der Überweisungsbetrag niedriger als der Kaufpreis ist, selbst wenn es sich um ein paar hundert Thai Baht handelt, werden die Behörden die Eigentumsregistrierung ablehnen.

Es ist schon oft vorgekommen, dass der FETF etwas unter dem Kaufpreis lag und die Ausländer weitere Mittel überweisen mussten, um den Restbetrag auszugleichen. Dies lässt sich leicht beheben, da das Land Department mehr als einen FETF akzeptiert, solange dieser dem Kaufpreis entspricht oder diesen übersteigt.

Hinterlassen Sie Ihr Eigentum in Phuket Ihren Lieben, wenn Sie sterben

Für Käufer, die ihr Vermögen ihren Angehörigen hinterlassen oder einfach nur ihre Nachlassplanung durchführen möchten, ist es ratsam, die Namen der vorgesehenen Begünstigten ebenfalls auf die Übertragungsmitteilung zu setzen. Dies beschleunigt das Nachlassverfahren und erleichtert die Übertragung des Nachlassvermögens an die benannten Begünstigten des Verstorbenen erheblich.

Es ist außerdem ratsam, für sämtliche Vermögenswerte im Königreich Thailand ein Testament aufzusetzen. Dadurch entfallen auch die Anwaltskosten, da die Nachlassabwicklung mit einem thailändischen Testament weitaus schneller und damit kostengünstiger erfolgt.

Das ist wichtig!!

Dies muss wiederholt werden. Alle erforderlichen Dokumente werden am Tag der Eigentumsübertragung dem Regierungsbeamten im Land Department übergeben. Alles ist relativ einfach, solange:

  • der Name des Käufers (und eventueller Begünstigter) wird angezeigt
  • der Betrag liegt über dem Kaufpreis
  • die Adresse der zu kaufenden Immobilie wird angezeigt

Die fünf Türen zum Eigentumswohnungseigentum

Wie in unserem Ratgeber zu thailändischem Wohneigentum (Die fünf Türen zum Eigentum an einer Eigentumswohnung in Phuket), Abschnitt 19 des Condominium Act, legt fest, dass es für Ausländer mehrere Möglichkeiten gibt, ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen in Phuket zu erwerben. Der bei weitem einfachste Weg für Ausländer besteht jedoch darin, für den Kauf Fremdwährung nach Thailand zu überweisen.

Manche Ausländer machen den Fehler, ihre Koffer in ihrem Heimatland zu packen und ihr gesamtes Geld auf ein thailändisches Bankkonto zu überweisen. Dann müssen sie das Geld aber wieder in ihr Heimatland überweisen, wenn ihnen klar wird, dass sie keine Eigentumswohnung oder kein Gebäude in ihrem eigenen Namen kaufen können, ohne Fremdwährung zu überweisen, um ein FETF zu erhalten. Für einen ausländischen Käufer ist es wichtig zu verstehen, dass er nachweisen muss, dass das Geld in einer Fremdwährung und nicht in der Landeswährung, d. h. Thailändischem Baht, nach Thailand überwiesen wurde.

So erhalten Sie den FETF von der Bank

Viele Ausländer, die Eigentumswohnungen oder Villen kaufen, haben kein thailändisches Bankkonto. Wenn der Ausländer noch kein thailändisches Bankkonto hat, ist es üblich, dass er Geld auf das Kundenkonto seines Anwalts oder an den Bauträger überweist, die beide den FETF im Namen des Käufers erhalten können.

Sorgen Sie für eine kompetente Rechtsvertretung!!!

Wenn ein Käufer Zweifel hat, empfehlen wir Ausländern wie immer, sich bei allen Immobilienkäufen in Phuket rechtlich vertreten zu lassen.