Entwickler-Reputabilität

Phuket verfügt über eine Reihe kompetenter Immobilienentwickler aus dem In- und Ausland mit umfassender Markterfahrung. Allerdings ist kein Entwickler unfehlbar. Selbst große Unternehmen können bei plötzlichen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in Schwierigkeiten geraten, und Käufer tragen oft die persönlichen Konsequenzen, wenn der von ihnen gewählte Entwickler in Schwierigkeiten gerät.

Die Bauträger auf Phuket reichen von kleinen Privatfirmen bis hin zu großen Unternehmen, die an der thailändischen Börse oder an ausländischen Märkten notiert sind. Zwar ist es relativ einfach, die Bilanz eines börsennotierten Unternehmens zu überprüfen, doch eine solide Finanzlage im Heimatland garantiert nicht, dass ein Projekt im Ausland nicht aufgegeben wird, wenn es unrentabel wird.

Die Finanzlage privater Unternehmen lässt sich schwieriger beurteilen. Das heißt aber nicht, dass sie automatisch eine schlechte Wahl sind. Ein gut geführtes privates Bauunternehmen mit geprüften Konten und transparenten Geschäftsabläufen kann dennoch eine sichere Investition sein.

Größe und Ruf können die Stabilität beeinflussen. Viele etablierte thailändische Bauträger verkaufen Projekte allein aufgrund ihres guten Rufs schnell, ohne über den Preis verhandeln zu müssen. Dies kann für ausländische Käufer relevant sein, insbesondere da das thailändische Gesetz vorschreibt, dass mindestens 51 % jedes Eigentumswohnungsprojekts thailändischen Staatsbürgern gehören müssen. Eine starke lokale Nachfrage seriöser Bauträger führt oft zu Stabilität und Vertrauen für ausländische Investoren.

Aus Sicht der Immobilienrisiken in Phuket bergen etablierte Unternehmen im Allgemeinen weniger Gefahren als eine „Ein-Mann-Band“, die ihr erstes Projekt startet. Selbst angesehene Entwickler können jedoch Rückschläge erleiden, sei es aufgrund einer schlechten Standortwahl, unvorhergesehener regulatorischer Probleme, überhöhter Schulden oder interner Misswirtschaft.

Bei kleineren Bauträgern besteht möglicherweise auch das sogenannte „Key Man“-Risiko. Verfügt das Unternehmen über Versicherungs- oder Notfallpläne für den Fall, dass der Eigentümer oder Seniorpartner unerwartet verstirbt? In den meisten Fällen lautet die Antwort nein. Käufer sollten bei Geschäften mit einem privaten Unternehmen nach diesen Bestimmungen fragen.

Letztendlich sollten die bisherigen Projekte und der Ruf eines Entwicklers nicht das einzige Entscheidungskriterium sein. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung jedes Entwicklers reduziert das Risiko von Problemen erheblich. Und falls Ihre Recherchen Sie immer noch unsicher machen, denken Sie an das alte Investment-Sprichwort: „Im Zweifelsfall lieber draußen bleiben.“

UVP-Genehmigung für Phukets neue Projekte

Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist in Thailand seit 1981 vorgeschrieben. Sie soll nicht nur die potenziellen Umweltauswirkungen eines Projekts bewerten, sondern auch dessen Gesamtnutzen für die Gesellschaft und die Wirtschaft. Eine UVP beschreibt die Maßnahmen, die ein Projektentwickler ergreifen muss, um sicherzustellen, dass Ressourcen effizient genutzt werden, das Projekt für Phuket von Nutzen ist und mit den langfristigen Entwicklungszielen des Landes übereinstimmt.

Bauträger betonen bei der Vermarktung neuer Projekte häufig die UVP-Genehmigung, insbesondere bei Neubauprojekten, bei denen das Grundstück noch unberührt ist. Die UVP-Genehmigung ist zwar wichtig, stellt aber nur den Beginn des Prozesses dar und kann widerrufen werden, wenn das Projekt den Vorschriften nicht entspricht.

UVP-Bewertungen decken ein breites Spektrum an Faktoren ab: Luftqualität, Boden- und Grundwasserverschmutzung, Abwasserbehandlung, Lärmpegel, Auswirkungen auf lokale Ökosysteme, Auswirkungen auf Nachbarn und sogar die optische Angemessenheit des Designs. Die meisten bedeutenden Neubauprojekte in Phuket erfordern eine UVP-Genehmigung, doch deren Erhalt garantiert nicht die Fertigstellung. Die Genehmigung ist an die Einhaltung der Bauvorschriften während der gesamten Bauzeit geknüpft, und veränderte Umstände, wie beispielsweise extreme Wetterbedingungen, können die Bewertung beeinflussen.

Beispielsweise könnte eine Wohnanlage in Hanglage Probleme mit der Einhaltung der Bauvorschriften bekommen, wenn starke Regenfälle zu Bodenabfluss führen. Wenn das Problem durch bauliche Änderungen behoben werden kann, kann das Projekt fortgesetzt werden. Andernfalls könnte es auf unbestimmte Zeit gestoppt werden.

Eine wichtige Gesetzesänderung im Dezember 2018 überraschte einige Bauträger: Bauen auf Gefällen mit mehr als 35 Prozent Steigung wurde verboten (mit Ausnahme von Einfamilienhäusern mit einer Höhe von maximal sechs Metern). Projekte ohne Baugenehmigung wurden gestoppt, wodurch Erstkäufer, von denen viele noch vom Plan gekauft hatten, finanzielle Verluste riskierten.

Wird ein Projekt abgesagt, kann es für Käufer zu langen Verzögerungen bei der Rückzahlung ihrer Investitionen kommen. Selbst wenn der Bauträger eine Entschädigung vom Staat fordert, müssen Investoren möglicherweise jahrelang auf eine Rückerstattung warten, anstatt in ein fertiges Haus einzuziehen.

Schmutziges Land: Die schlimmsten Immobilienrisiken auf Phuket

Während das Fehlen einer UVP-Genehmigung nicht immer bedeutet, dass ein Projekt zum Scheitern verurteilt ist, ist das Bauen auf „schmutzigem Land“ eine ganz andere Sache und eine der schwerwiegendsten Immobilienrisiken in Phuket einem Käufer drohen.

„Dirty Land“ bezeichnet illegal besessenes Land, oft Staatswald oder Staatseigentum, das manchmal mit jahrzehntelangen Korruptionsfällen in Verbindung gebracht wird. Leider haben einige Bauträger, wissentlich oder unwissentlich, auf solchen Grundstücken Projekte errichtet.

Für die Rückforderung staatlichen Landes gibt es keine Verjährungsfrist. Die meisten Rechtsexperten sind sich einig, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis das gesamte Land vom Staat zurückerobert wird. Sobald dies geschieht, werden die Behörden – sei es die Forstbehörde oder die Royal Navy – illegale Gebäude abreißen, das Land wiederherstellen und Bäume neu pflanzen.

Für jeden, der in ein solches Projekt investiert hat, sind die Folgen verheerend: Es besteht die sehr reale Gefahr, 100 % der Investition zu verlieren.

Kauf von Off-Plan-Eigentumswohnungen und Villen in Phuket

Für jeden angehenden Immobilienbesitzer ist der Kauf von Neubauprojekten eine der riskantesten Kaufmöglichkeiten. In Phuket ist dies gängige Praxis, und in einem starken Markt kann ein Projekt ausverkauft sein, bevor überhaupt der Grundstein gelegt ist. Der Kauf von Neubauprojekten hat sowohl Vor- als auch Nachteile, und es ist wichtig, beide zu verstehen, bevor man sich verpflichtet.

Die Vorteile liegen auf der Hand. Käufer können sich aufgrund von Rabatten und begrenzter Verfügbarkeit oft eine Immobilie zu einem reduzierten Einführungspreis sichern. Warten Sie zu lange, sind die begehrtesten Einheiten möglicherweise bereits vergeben oder die verbleibenden Einheiten sind teurer.

Off-Plan-Projekte sind oft für Investoren interessant, die Wertsteigerungen und nicht sofort eine Immobilie suchen. Käufer haben in der Regel die Möglichkeit, eine oder mehrere Einheiten vor Baubeginn zu erwerben. Obwohl die Fertigstellung noch Monate oder Jahre dauern kann, können die Preise vor Baubeginn in Phuket sehr attraktiv sein. Frühkäufer erhalten außerdem die besten Optionen, die obersten Etagen, Meerblick und Wohnungen mit Poolblick. Wer diese Chance verpasst, kann sich beim Wiederverkauf schwieriger fühlen, insbesondere wenn konkurrierende Projekte bessere Lagen oder Aussichten bieten.

Allerdings sind bei Immobilien in Phuket erhebliche Risiken zu berücksichtigen. Ein Off-Plan-Projekt kann aufgrund von Insolvenz des Bauträgers, Verlust der UVP-Genehmigung oder anderen unvorhergesehenen Problemen nie fertiggestellt werden. Selbst bei sorgfältiger Planung können unerwartete Ereignisse den Bau zum Scheitern bringen. Manche Bauträger treiben die Preise zudem in die Höhe, um Verkaufsprovisionen, Marketingkosten, garantierte Renditen oder zusätzlichen Gewinn zu decken. In diesen Fällen kann es Jahre dauern, bis der natürliche Preisanstieg die Immobilie wieder auf ihren Anschaffungswert bringt.

Trotz dieser Bedenken sorgt die Attraktivität von Frühbucherrabatten dafür, dass der Off-Plan-Markt sowohl für Käufer als auch für Investoren stark bleibt. Entscheidend ist eine sorgfältige Due Diligence, um die finanzielle und rechtliche Solidität des Projekts sicherzustellen.

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Die Risiken beim Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket außerhalb des Plans

Risikowahrnehmung

Die Risikobereitschaft ist von Käufer zu Käufer sehr unterschiedlich. Ein Multimillionär, der eine Eigentumswohnung in Phuket kauft, muss im Falle eines Scheiterns des Deals möglicherweise keine ernsthaften emotionalen oder finanziellen Konsequenzen befürchten. Der Verlust kann jedoch den Zinsen eines Tages entsprechen. Im Gegensatz dazu könnte ein Rentnerpaar, das seine gesamten Ersparnisse in eine einzige Immobilie investiert, finanziell ruiniert sein, wenn etwas schiefgeht.

Auch die Motivation der Anleger ist unterschiedlich. Angesichts jahrelang niedriger Zinsen und der jüngsten Inflation, die den Realwert ungenutzter Ersparnisse schmälert, versuchen viele Anleger, in höher rentierliche Anlagen zu diversifizieren. Käufer aus Regionen wie China und Hongkong möchten möglicherweise auch Geld ins Ausland transferieren und Vermögenswerte in verschiedenen Währungen halten.

Zwar lassen sich Risiken nie völlig ausschließen, sie lassen sich jedoch durch die Einholung der richtigen professionellen Beratung und die Zusammenarbeit mit seriösen Anwälten, Bauträgern und Maklern beherrschen oder erheblich reduzieren.

Hinterlegen einer Reservierungskaution für eine Immobilie in Phuket

Gelegentlich tauchen negative Schlagzeilen über Käufer auf, oft Urlauber, die eine Anzahlung für eine Immobilie in Phuket leisten, es sich später aber anders überlegen. Manche handeln impulsiv und bereuen den Kauf; andere stellen fest, dass sie beim Kauf in die Irre geführt wurden.

Eine Anzahlung sollte niemals ohne vorherige Rechtsberatung geleistet werden. Es ist wichtig, dass jede Reservierungsanzahlung rückzahlbar, und ein guter Anwalt wird sicherstellen, dass dies klar in den Vertrag aufgenommen wird. Der Verkäufer oder Makler sollte keine Einwände haben, einem Anwalt Zeit zur Überprüfung der Bedingungen einzuräumen.

Die Aufgabe des Anwalts besteht darin, Schutzklauseln zu vereinbaren, die dem Käufer einen Rücktritt ermöglichen, wenn die Due Diligence schwerwiegende Mängel aufdeckt. Diese Klauseln müssen so formuliert sein, dass der Bauträger oder Verkäufer rechtlich zur Rückzahlung der Anzahlung verpflichtet ist.

Idealerweise sollte der Eigentumstitel der Immobilie vor der Anzahlung geprüft werden. Ist dies nicht möglich, muss die Bestätigung eines eindeutigen Eigentumstitels Voraussetzung für den nächsten Verkaufsschritt sein. Anwälte können auch zu weiteren notwendigen Bedingungen beraten, die auf die Umstände des Käufers oder die jeweilige Immobilie zugeschnitten sind.

In Phuket gibt es immer wieder neue Entwicklungen zu berücksichtigen. Dringendes Handeln ist selten ein Erfolgsrezept für eine Investition. Bei einer Impulsentscheidung sind Schutzklauseln im Reservierungsvertrag der beste Schutz vor unnötigen finanziellen Verlusten.