Wir haben in den letzten Jahren einen Trend beobachtet, bei dem Entwickler Rückkaufprogramme anbieten in Phuket Dabei bieten sie den Anlegern an, die Anteile zurückzukaufen. Doch sind diese Rückkaufversprechen in Stein gemeißelt oder sollten sie mit Vorsicht genossen werden?

In diesem Artikel versuchen wir zu erklären, warum Entwickler Käufern solche Bedingungen anbieten könnten, und wir untersuchen, wie attraktiv diese Rückkäufe sind.

Der Immobiliensektor in Phuket ist weiterhin recht lebhaft, was dazu geführt hat, dass sich mehr Bauträger hier niedergelassen haben und mehr Immobilien an Ausländer vermarktet werden. Ein spürbarer Anstieg des Wettbewerbs zwischen den Bauträgern hat dazu geführt, dass jedes Unternehmen seine eigenen Anreize bietet, um Investoren anzulocken.

Wo früher garantierte Mieteinnahmen dazu dienten, potenzielle Käufer anzulocken, dreht sich heute in Phuket alles um Rückkaufprogramme, bei denen der Bauträger die Immobilie garantiert zurückkauft. Obwohl die Bedingungen bei jedem Projekt leicht variieren, bleibt der Kern des Angebots derselbe: Die Bauträger verpflichten sich, die Einheit des Eigentümers nach einer festgelegten Anzahl von Jahren (normalerweise 5, 10 oder 15) zurückzukaufen.

Die meisten dieser Entwicklungen bieten auch eine garantierte Mietrendite, was bedeutet, dass diese Art von Investition in Eigentumswohnungen oder Villen in Phuket zumindest auf dem Papier recht attraktiv erscheint.

Was genau ist ein garantiertes Rückkaufprogramm in Phuket?

Ein garantierter Rückkauf ist ein Vertrag zwischen dem Entwickler eines neuen Projekts und jedem, der eine Einheit innerhalb dieser Entwicklung kauft, der besagt, dass der Entwickler die Einheit nach einem festgelegten Zeitraum vom Eigentümer zurückkauft.

Der Vertrag bestätigt den Zeitrahmen und garantiert den Preis, den ein Entwickler am Ende der vereinbarten Laufzeit für das Gerät zu zahlen bereit ist. Der garantierte Preis kann entweder eine Rückzahlung des ursprünglichen Aufwands des Käufers sein oder einen gewissen Kapitalzuwachs (z. B. Gewinn) beinhalten.

Die Bedingungen für jeden Rückkauf variieren von Entwickler zu Entwickler und möglicherweise sogar zwischen Projekten eines einzelnen Entwicklers. In der Regel umfassen sie jedoch Folgendes:

  • Der Begriff: normalerweise 5-, 10- oder 15-Jahre (oder sogar 6-, 7-, 8-Jahre usw.)
  • Das Angebot reicht von einem Rückkauf zum Kaufpreis bis zu einem Gewinn von 30% für den Käufer (dies hängt vom Zeitrahmen der Vereinbarung ab).
  • Eigentümerstrukturen: Verfügbar für Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen, Mietwohnungen und gelegentlich für ein Eigentumswohnungs- oder Mietvillenprojekt
  • Standorte: Die Entwicklungen finden in der Regel an erstklassigen Standorten an der Westküste oder mit Blick vor der Ostküste statt
  • Mietrenditen: Die meisten Rückkaufprojekte bieten während des gesamten Zeitraums des Eigentums auch garantierte Renditen

Wie gut klingt ein garantiertes Rückkaufprogramm in Phuket für potenzielle Eigentümer?

Oberflächlich betrachtet klingen Rückkaufprogramme in Phuket für Investoren ziemlich gut. Wenn der Rückkauf planmäßig verläuft, ist es unmöglich, dass Sie mit Ihrer Investition kein Geld verdienen.

Nehmen wir zum Beispiel einen Investor, der eine 5-Millionen-Thai-Baht-Eigentumswohnung mit einem garantierten Einkommen von 7% pa für die nächsten 15 Jahre kauft. Da die Miete (auf dem Papier) eine Rendite von 105% auf ihre ursprüngliche Investition darstellen würde, würde dieser Investor sein Geld nach 15 Jahren mit dem Rückkauf im Wesentlichen verdoppeln.

Während dieses Zeitraums würden sie jedoch auch eine kostenlose Urlaubsunterkunft mit einer kostenlosen Aufenthaltserlaubnis von bis zu 30 Tagen pro Jahr erhalten.

Nach 15-Jahren mit gesunden Mieteinnahmen und einem Urlaub in Phuket pro Jahr können Anleger die Einheit für den ursprünglich investierten 5-Millionen-Baht an den Entwickler zurückverkaufen.

Der Gesamtnutzen wäre also:

  • 105% Kapitalrendite
  • So viel wie 450 Tage frei bleiben
  • Rückgabe des ursprünglichen Kapitals
  • Potenzial für Kapitalgewinn beim Rückkauf

 Während dies ein Kinderspiel klingt, müssen Anleger auch eine Reihe von relevanten Fragen stellen.

Hier sind ein paar zu Beginn:

  1. Warum sollten sie das überhaupt anbieten?
  2. Wie können sie es sich leisten, dies in 15-Jahren zu tun?
  3. Würde dieses Versprechen, das Gerät zurückzukaufen, vor Gericht stehen?
  4. Kann der Besitzer das Gerät innerhalb dieses 15-Jahres verkaufen?
  5. Wird der Entwickler in 15-Jahren überhaupt noch da sein?
  6. Ist das Eigentum Pacht oder Eigentum?
  7. Was passiert, wenn der Eigentümer während der Garantiezeit verstirbt?

Warum sollten sie diese Rückkäufe überhaupt anbieten?

Vor einigen Jahren wurde das Konzept der Rückkaufprogramme auf Phuket eingeführt. Möglicherweise wurde es von anderen dynamischen Immobilienmärkten weltweit übernommen, wo diese Regelung mittlerweile gängige Praxis ist.

Als ein Entwickler in Thailand damit begann, den Verkauf seiner Entwicklung zu fördern, erkannten andere schnell die hervorragende Marketingkraft eines Rückkaufprogramms.

Der Immobilienmarkt in Phuket ist derzeit besonders dynamisch, doch die Konkurrenz ist auch extrem hoch. Mit dieser Verkaufsstrategie können Sie der Konkurrenz einen Schritt voraus sein.

Dies gilt insbesondere für Entwicklungen, bei denen Makler ihre Immobilien für sie verkaufen müssen. Ein Immobilienmakler wird immer von Entwicklungen angezogen, die leicht zu verkaufen sind, und die meisten Makler werden die Negative (oder potenziellen Negative) beim Verkauf einer Immobilie nicht ansprechen. Verkäufer müssen eine positive Einstellung haben, und es ist leicht, positiv zu sein, wenn sie eine Immobilie mit irgendeiner Art von Garantie präsentieren.

Niemand scheint sich zu fragen, warum ein Entwickler diesen Deal anders als zu Marketingzwecken anbieten würde. Wie kann es ein lukratives Unterfangen sein, etwas zurückzukaufen, von dem Sie bereits profitiert haben? Vielleicht wäre der einzige Weg, diese Antwort zu bekommen, den Entwickler nach ein paar Drinks zu fragen.

Vom Standpunkt eines Entwicklers aus erscheint es aus finanzieller Sicht nicht sinnvoll, den Geldbetrag zu berücksichtigen, der für den Rückkauf von Einheiten in dem Resort erforderlich ist, das sie erst vor einigen Jahren fertiggestellt haben.

Vielleicht glauben sie, dass die Immobilienpreisinflation so hoch sein wird, dass sie die Einheiten nach 5, 10 oder 15 Jahren im Wesentlichen mit sofortigem Gewinn „weiterverkaufen“ können, nachdem sie sie zurückgekauft haben.

Das hört sich theoretisch gut an, aber es gibt keine Garantie dafür, dass der Entwickler in der Lage sein wird, zu gegebener Zeit einen derart hohen Kapitalaufwand zu tätigen.

Es ist auch möglich, dass ein Entwickler bei Erreichen der garantierten Zeit verstorben ist, schwere Zeiten erlebt hat oder in einem anderen Land auf grünere Weiden gezogen ist. Wenn die Gesellschaft noch besteht, kann es zu einem vollständigen Wechsel der Anteilseigner gekommen sein, die die Versprechen der früheren Direktoren einfach ablehnen.

Und wenn Entwickler ein Projekt verkaufen, neigen sie dazu, zum nächsten überzugehen und die Leitung des Resorts einer Verwaltungsgesellschaft oder der Condominium Juristic Person zu überlassen, auch bekannt als Voll-AnschlussIm Wesentlichen bedeutet dies, dass sie wenig oder in den meisten Fällen überhaupt nichts mehr mit dem Resort zu tun haben, sobald sie alle Einheiten verkauft haben.

Natürlich könnte es auch sein, dass Entwickler einfach glauben, dass niemand sie auf das Angebot aufnehmen wird. Das scheint die logischste Voraussetzung zu sein.

In jedem Fall wird den Käufern eine anscheinend risikofreie Möglichkeit geboten, vom lebhaften Immobiliensektor in Phuket zu profitieren, jedoch mit einer „Ausstiegsklausel“.

Aber es kann sein, dass Käufern ein falsches Sicherheitsgefühl geboten wird. Sie sehen nur ein geringes Risiko, da sie die Wohneinheit zu gegebener Zeit einfach entsorgen können. Dies ist äußerst attraktiv, wenn der garantierte Rückkauf innerhalb eines kürzeren Zeitraums erfolgt, z. B. innerhalb von 5 oder 10 Jahren.

Wie können sie es sich leisten, es zu tun?

Der Bau von Eigentumswohnungen kann ein sehr lukrativer Beruf sein, insbesondere in einem lebhaften Immobilienmarkt. Anstatt ein leeres Marketingversprechen zu sein, besteht immer die Möglichkeit, dass ein Entwickler jede Absicht hat, diese Verpflichtung zu erfüllen. Es sei auch darauf hingewiesen, dass einige Entwickler nur eine begrenzte Anzahl von Einheiten innerhalb des „Rückkaufprogramms“ anbieten, für das sie möglicherweise ein Budget haben. Aber selbst die Budgetierung von beispielsweise 30% der insgesamt verkauften Einheiten ist immer noch eine enorme Auszahlung, die sie leisten müssen, wenn es darum geht, diesen Vorschlag zu erfüllen.

Aber lassen Sie uns die Summen darüber machen, wie viel ein Entwickler benötigen würde, um ein gesamtes 100-Projekt für Eigentumswohnungen zurückzukaufen. Es spielt keine Rolle, ob es nach 5, 10 oder 15 Jahren ist, die Zahlen sind immer noch beängstigend.

Unabhängig davon, wie viel Gewinn ein Entwickler mit einem Projekt gemacht hat, muss die Wahrscheinlichkeit sehr hoch sein, dass es zu schnellen Verkäufen kommt, um die Finanzierung eines solchen Aufwands zu sichern.

Der Rückkauf von 100-Einheiten zu 5-Millionen-Baht pro Einheit ist ein atemberaubender 500-Millionen-Baht, der derzeit rund 17-Millionen-US-Dollar entspricht.

Nehmen wir an, sie bieten nur Rückkäufe für die Hälfte der verkauften Einheiten an, es sind immer noch 8.5 Millionen US-Dollar. Selbst wenn sie dies für ein Drittel (5.7 Millionen US-Dollar), ein Fünftel (3.4 Millionen US-Dollar) oder ein Zehntel (1.7 Millionen US-Dollar) anbieten, ist dies ein erheblicher Geldbetrag für den Entwickler.

Und dieses Beispiel ist nur eine Entwicklung mit 100 Einheiten. Einige Projekte haben 200 Einheiten oder mehr, daher könnte die finanzielle Belastung eines Rückkaufs astronomisch sein, wenn ein erheblicher Prozentsatz der Eigentümer das Angebot annimmt.

Die Attraktion eines Rückkaufvertrags für Mieteinheiten

In Phuket sind Rückkaufprogramme manchmal auch für gepachtete Eigentumswohnungen verfügbar. Ausländern stehen jedoch nur 49 % der Wohnfläche einer Eigentumswohnung als Eigentum zur Verfügung. Thailänder können die restlichen 51 % vollständig besitzen, aber Bauträger haben oft größere Schwierigkeiten, diese an Thailänder zu verkaufen. Diese 51 % können ausländischen Investoren stattdessen als Pacht angeboten werden, was in der Regel über einen 30+30+30-Pachtvertrag geschieht, was strenggenommen illegal ist.

Die Anziehungskraft eines Rückkaufs auf eine Pacht ist daher offensichtlich. Weit vor Ablauf der ersten 30-jährigen Mietdauer kann der Eigentümer das Gerät einfach wieder an den Entwickler auslagern.

Da Pachtverträge in der Regel günstiger sind als Grundbesitzverträge (da die Kosten für die Registrierung geringer sind), kann eine garantierte Mietrendite über einen festgelegten Zeitraum einen Pachtvertrag so attraktiv erscheinen lassen wie einen Grundbesitzvertrag, wenn Käufer für beide Strukturen identische Konditionen erhalten.

Pachtverträge werden für potenzielle Käufer noch attraktiver, wenn der Entwickler nur die Rückkaufoption für seine Pachtverträge anbietet. Tatsächlich ist dies eine hervorragende Möglichkeit für Entwickler, ihren Bestand an nicht verkauften Mieteinheiten auszulagern.

Aber nicht jedes Resort ist als Eigentumswohnung strukturiert, und es stehen sowohl Eigentums- als auch Pachteinheiten zur Verfügung. Stattdessen besteht das gesamte Resort aus Apartments, die in Thailand unabhängig von der Nationalität des Käufers nur als Pacht verfügbar sind.

Diese Projekte fallen nicht unter das Eigentumswohnungsgesetz, daher bieten sie nicht den gleichen Schutz wie Eigentumswohnungsentwicklungen. Die Attraktivität eines Rückkaufs innerhalb eines solchen Projekts bleibt jedoch ein starkes Verkaufsargument für Käufer.

Die meisten Ausländer, die eine Wohnung im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung kaufen, bemerken nicht einmal, dass es einen Unterschied gibt, und sie kümmern sich nicht um eine angemessene Rechtsberatung, was ein großer Fehler ist.

Die meisten kompetenten Anwälte würden wahrscheinlich von einem solchen Kauf abraten, aber wenn der Käufer fest entschlossen wäre, würde er dem Entwickler strenge Sorgfalt auferlegen. Und der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer wird geprüft, um sicherzustellen, dass er für den ausländischen Käufer so luftdicht wie möglich ist.

Wurden Rückkaufklauseln bisher anerkannt?

Wir kennen einen Entwickler, der einen Rückkauf honoriert hat. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass die Mittel, die zum Rückkauf der Einheiten von Eigentümern verwendet wurden, aus Geldern stammen, die für andere Projekte gesammelt wurden, die sich derzeit in der Entwicklung befinden.

Mit anderen Worten, es kann sein, dass Peter ausgeraubt wird, um Paul zu bezahlen. Solche Vereinbarungen, bei denen die verwendeten Mittel nicht aus derselben Entwicklung stammen (einschließlich in einigen Fällen der Zahlung garantierter Renditen), können fast einem Ponzi-System ähneln.

Obwohl dies eine Möglichkeit ist, sind wir uns nicht sicher, ob dies bei irgendeiner Entwicklung der Fall ist. Es ist jedoch ein legitimes Risiko, das berücksichtigt werden muss. Wir begrüßen alle Entwickler, die in der Vergangenheit Rückkäufe honoriert haben, um uns zu kontaktieren, damit wir den Rekord über die Häufigkeit erfolgreicher Rückkaufprogramme aufstellen können.

Diese Rückmeldung wäre besonders nützlich, wenn die Mittel, mit denen die Rückkäufe garantiert werden, andere Projekte nicht gefährden.

Kann ein Rückkaufprogramm in Phuket rechtlich durchgesetzt werden?

Was wären die Konsequenzen, wenn ein Entwickler beschließen würde, dass er seiner Verpflichtung zum Rückkauf einer Einheit vom Eigentümer nicht nachkommen kann? Gibt es einen Rechtsweg, wenn die Vereinbarung nicht eingehalten wird?

Dies ist eine schwierige Frage, da für rechtliche Schritte in erster Linie der Entwickler noch in 5-, 10- oder 15-Jahren sein muss.

Viel wird auch davon abhängen, ob der Vertrag zwischen der Muttergesellschaft des Entwicklers oder der Firma besteht, die speziell für den Bau, die Vermarktung und den Verkauf des betreffenden Projekts gegründet wurde.

Natürlich, und das versteht sich von selbst, sollte auch der Wortlaut des Vertrags genau geprüft werden. Wir sagen das oft, aber dies ist ein weiterer Grund, warum ein zuverlässiger Anwalt beim Kauf einer Immobilie in Phuket unerlässlich ist.

Was ist mit der realen Immobilienpreisinflation? Ist es nicht besser zu beobachten, wie Ihr Eigentum an Wert gewinnt?

Dies ist eine weitere wichtige Frage, die Sie sich stellen sollten. Wenn Sie mit Bedacht in ein Immobilienprojekt in Phuket in einer stark nachgefragten Gegend der Insel investiert haben, stehen die Chancen gut, dass Sie Ihre Eigentumswohnung relativ einfach verkaufen können.

Die folgenden beiden Grafiken zeigen den Immobilienpreisindex (blau) und den Eigentumswohnungspreisindex (lila) in Thailand in den letzten zehn Jahren.

Wie Sie sehen, haben die landesweiten Immobilienpreise einen neuen Höchststand erreicht, während die Preise für Eigentumswohnungen in 2019 leicht gesunken sind. Beide Indizes zeigen die Stärke des thailändischen Immobilienmarktes im letzten Jahrzehnt, sind jedoch im Hinblick auf die kurzfristigen Trends auch auf den Großraum Bangkok ausgerichtet, in dem der Immobilienmarkt in diesem Jahr unter Druck geriet.

Der Phuket-Markt ist weniger abhängig von der wirtschaftlichen Situation in der Hauptstadt, da er stärker von ausländischen Investoren angetrieben wird als der Bangkok-Markt. In Phuket wurden in den letzten zwei Jahrzehnten Infrastrukturverbesserungen durchgeführt, um mit dem wachsenden Immobilienmarkt Schritt zu halten.

Dies ist eine der Hauptattraktionen für ausländische Investoren und angehende Anwohner und trägt zweifellos dazu bei, den Markt stark zu halten.

Das größte Hindernis für den Wiederverkauf in Phuket ist oft, dass die Eigentümer bei ihrer persönlichen Einschätzung des Wertes ihrer Immobilie ein wenig gierig sind. Einheiten, die zu attraktiven, realistischen Preisen angeboten werden, sind in der Regel schnell verfügbar.

Abhängig von den Aussichten für das betreffende Gebiet kann es vorsichtiger sein, sich für eine Immobilie mit garantierter Mietrendite oder eine Mietpoolfazilität zu entscheiden, um von einer Wertsteigerung des Stückpreises über einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 zu profitieren.

Natürlich garantiert ein garantierter Rückkauf, falls er eintritt, den Verkauf einer Immobilie mühelos. Sie müssen Ihre Immobilie nicht zum Verkauf anbieten, keinen Makler einstellen oder jemandem eine Provision zahlen.

Dies bedeutet auch, dass Sie sich keine Gedanken über Marktzyklen machen müssen. In einem boomenden Markt möchten Sie vielleicht einen größeren Kapitalgewinn erzielen, aber in einem weichen Markt werden Sie sich über die Rendite Ihrer Investition freuen.

Häufig gestellte Fragen zu Entwickler-Rückkaufprogrammen in Phuket

Was ist ein vom Entwickler garantiertes Rückkaufprogramm?
Dabei handelt es sich um einen Verkaufsanreiz, bei dem der Bauträger verspricht, Ihre Immobilie nach einer festgelegten Anzahl von Jahren (oft 3–5) zu einem Festpreis zurückzukaufen – in der Regel zu einem leichten Aufschlag gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis. Dies soll Investoren anlocken, die nach risikoarmen Renditen oder Ausstiegssicherheit suchen.

Sind Rückkaufgarantien in Thailand rechtlich bindend?
Nicht immer. Diese Systeme werden oft nur von einer Absichtserklärung (MOU) oder eine separate Vereinbarung, die nicht beim Grundbuchamt registriert ist. Das bedeutet wenn der Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten gerät, akzeptieren sie den Rückkauf möglicherweise nicht – und die Durchsetzung kann schwierig sein.

Sind garantierte Rückkäufe beim Kauf einer Immobilie in Phuket eine gute Idee?
Sie können attraktiv aussehen, sind aber oft verbunden mit überhöhte Immobilienpreise und eingeschränkte Flexibilität beim Wiederverkauf. In vielen Fällen müssen Käufer im Voraus mehr bezahlen oder müssen mit unrealistischen Wiederverkaufsbedingungen rechnen. Es ist wichtig, die Bedingungen sorgfältig zu prüfen und die Erfolgsbilanz des Entwicklers zu bewerten, bevor Sie sich entscheiden.

Was sollte ich prüfen, bevor ich ein Rückkaufgeschäft annehme?

  • Wer bietet die Garantie – der Entwickler oder ein Dritter?

  • Ist der Rückkaufpreis angesichts des Marktwachstums realistisch?

  • Steht es im Kaufvertrag oder ist es nur eine informelle Vereinbarung?

  • Was passiert, wenn der Entwickler seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt?

Habe immer eine Immobilienanwalt oder ein erfahrener Agent überprüft die Dokumente vor der Unterzeichnung.

Fazit

Das Konzept eines garantierten Rückkaufs ist für alle, die einen Immobilienkauf in Thailand in Betracht ziehen, sehr attraktiv.

Diese potenziellen Käufer müssen jedoch verstehen, dass auf dem thailändischen Immobilienmarkt das Wort „Garantie“ häufig etwas großzügig verwendet wird. In der Realität kann ein Rückkauf nicht zu 100% garantiert werden.

Obwohl das Versprechen attraktiv ist, müssen Anleger verstehen, dass es keinen narrensicheren Weg gibt, um sicherzustellen, dass der Rückkauf tatsächlich zum in der Vereinbarung festgelegten Zeitpunkt erfolgt.

Während es sich durchaus um ein lukratives Mietobjekt und eine hervorragende Investition handeln kann, sollten Käufer von Anfang an akzeptieren, dass die Garantie für einen Rückkauf so dünn sein kann wie das Papier, auf dem es gedruckt wird.

Denken Sie über den Kauf einer Immobilie mit Rückkaufgarantie nach?
Wir helfen Ihnen, die Risiken einzuschätzen, die Angaben des Bauträgers zu überprüfen und bessere Investitionsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt von Phuket zu finden.

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