ABSCHNITT 8: Kauf einer ausländischen Eigentumswohnung in Phuket

2024-12-10T08:22:49+00:00

ABSCHNITT 8: KAUF EINER AUSLÄNDISCHEN EIGENTUMSWOHNUNG IN PHUKET

Die richtigen Entscheidungen treffen

In Immobilien zu investieren ist immer eine große Entscheidung. Käufer möchten das Vertrauen haben, dass ihre Immobilieninvestition eine wohlüberlegte und sichere Wahl ist.

In vielen Ländern ist der Grundbesitz gesetzlich recht unkompliziert, aber in Phuket ist es Ausländern nicht gestattet, Land zu besitzen. Diese Einschränkung gilt auch für Immobilien wie Villen und Häuser. Ein ausländischer Käufer kann jedoch Eigentumswohnungen erwerben, die er beim örtlichen Grundbuchamt auf seinen Namen registrieren lassen kann.

Ausgestattet mit den richtigen Informationen können ausländische Käufer fundierte Entscheidungen treffen. Sie können diese Informationen auch verwenden, um die ungenauen Aussagen und fragwürdigen Ratschläge, die manchmal von Agenten oder Entwicklern stammen, abzulenken. In vielen Fällen stellen Käufer erst fest, dass sie schlechte Investitionsentscheidungen getroffen oder sogar gegen thailändische Gesetze verstoßen haben, bis es zu spät ist.

In den folgenden beiden Abschnitten möchten wir jeden Aspekt der Gesetze zum Immobilienbesitz abdecken und den anspruchsvollen Investoren, die in den Immobilienmarkt von Phuket investieren möchten, dabei helfen, intelligente und fundierte Entscheidungen zu treffen. Die nächsten beiden Abschnitte behandeln die verschiedenen Möglichkeiten für Ausländer, eine Villa in Phuket zu besitzen, entweder mit einem Pachtvertrag und/oder durch den Erwerb des Eigentums durch eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Beginnen wir mit ausländischen Eigentumswohnungen!  

Eigentumswohnungsgesetze in Phuket

Das Eigentum an Eigentumswohnungen ist relativ eindeutig und stellt für Ausländer die beste Möglichkeit dar, in Phuket Eigentum zu erwerben. Nach thailändischem Recht darf ein Eigentumswohnungskomplex bis zu 49 % in ausländischem Besitz sein, d. h. mindestens 51 % eines Komplexes müssen thailändischen Staatsbürgern gehören.

Ein Eigentumswohnungstitel umfasst einen Teil des Gebäudes, was bedeutet, dass jeder Eigentümer einen „Anteilsanteil“ am Gebäude hat. Dazu gehören die Gemeinschaftsflächen wie das Schwimmbad, der Fitnessraum, die Gärten, der Parkplatz und der Empfangsbereich. Ein Eigentumswohnungstitel sollte nicht nur die Größe der Einheit selbst, sondern auch die gesamte Gemeinschaftsfläche angeben (und welchen Prozentsatz jede Eigentumseinheit besitzt). Für ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen in Phuket stellt dieser Anteilsanteil auch den Stimmrechtsanteil dar, den der Eigentümer innerhalb der Bewohner- oder Eigentümervereinigung hat.

Einer der Viele Vorteile und Nutzen einer Eigentumswohnung ist, dass es vollständig und legal einem Ausländer gehören kann. Das Eigentum an der Eigentumswohnung ist dauerhaft und auf Dauer, bis der Eigentümer beschließt, sie zu verkaufen.

Ein weiterer Vorteil einer Eigentumswohnung in Phuket ist die günstige Gesetzgebung in Bezug auf Erbschaften. Ausländer können ihre thailändische Eigentumswohnung also an ihre Erben weitergeben. Obwohl die Erbschaftsgesetze günstiger sind als die für Villen mit Pachtrecht, sind sie weder perfekt noch vollkommen klar.

Hier gibt es konkurrierende Gesetze. Das Condominium Act besagt, dass jeder Ausländer, der eine Eigentumswohnung erbt, das zuständige Landesamt innerhalb von 60 Tagen nach der Erbschaft benachrichtigen muss. Erfüllt der ausländische Erbe keine bestimmten Eigentumsvoraussetzungen, kann er gezwungen sein, die Einheit innerhalb des 1-Jahres nach dem Tod des Eigentümers zu verkaufen.

Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) gibt jedoch an, dass der Erbteil des Eigentums auch das Eigentumsrecht erben würde, und dies war die formelle Rechtsauffassung des Landministeriums - das Recht des verstorbenen Eigentümers Eigentum erwerben und Eigentum behalten geht nach dem Tod auf seinen Erben über.

Die Auslegung des Erbrechts durch das Land Department im Rahmen des Zollkodex ist jedoch noch nicht durch eine ausreichende Rechtsprechung abgesichert, damit ein Erbe 100% sicher sein kann, dauerhafte Eigentumsrechte zu erhalten. Eine der fünf im Condominium Act festgelegten Eigentumsvoraussetzungen für Eigentumswohnungen ist ein Devisentransaktionsformular (FETF), das im Namen des Eigentümers der Eigentumswohnung ausgestellt wird.

Eine Möglichkeit, eine zukünftige Erbschaft zu erleichtern, besteht darin, dass der Käufer seine ausländische Bank mehrere Namen auf die telegrafische Überweisungsanweisung schreibt, wenn er das Geld für den Immobilienkauf nach Phuket überweist. Die thailändische Empfängerbank kann dann alle diese Namen auf dem FETF auflisten.

Die Namen auf dem FETF müssen dann als Miteigentümer der Eigentumswohnung eingetragen werden, was das Erbe im Falle des Todes des Hauptkäufers der Immobilie sichert. (Eine Offshore-Firma zum eingetragenen Eigentümer der Immobilie zu machen, ist eine weitere Möglichkeit, eine einfachere Nachfolge zu gewährleisten, da das FETF auf den Firmennamen lautet.)

Wenn jedoch eine strenge Auslegung des Condominium Act auf eine Erbschaft angewendet wird – statt der günstigeren CCC-Auslegung – wird es etwas komplizierter. Jeder, der eine Immobilie erbt (sollte er sich entscheiden, sie zu behalten), muss möglicherweise den für den Kauf der Einheit erforderlichen Betrag nach Thailand überweisen. Es mag kontraintuitiv klingen, aber es ist möglich, dass jemand tatsächlich genau die Eigentumswohnung kaufen muss, die er gerade geerbt hat. Die FETF-Anforderungen werden ausführlicher besprochen, aber weitere Informationen zu den fünf Anforderungen (oder „Türen“) für den ausländischen Besitz einer Eigentumswohnung in Phuket finden Sie weiter unten bei Sam Fauma von ILO.

Wenn Sie ernsthaft daran denken, eine Eigentumswohnung in Phuket zu kaufen, sollten Sie unseren umfassenden Leitfaden lesen, um zu erfahren, wie Sie die Dinge richtig machen und was Sie während des gesamten Prozesses erwarten können: 

So kaufen Sie eine Eigentumswohnung in Phuket: Der komplette Leitfaden

Sam-FaumaWAS SAM ÜBER "DIE FÜNF TÜREN" SAGT

Abschnitt 19 des Condominium Act enthält „Fünf Türen“ in Bezug auf den Besitz einer Phuket-Eigentumswohnung durch einen Ausländer. Wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist, kann der Ausländer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in seinem eigenen Namen fortfahren, vorausgesetzt, dass nicht mehr als 49 % dieser Anlage bereits in ausländischem Besitz sind.

Abschnitt 19: Ein Ausländer oder eine juristische Person, die vom Gesetz als Ausländer gilt, kann Eigentum an einer Einheit besitzen, wenn diese die folgenden Bedingungen erfüllt:

1: Die Person erhält eine Aufenthaltserlaubnis nach dem Einwanderungsrecht;

2: Die Person erhält eine Einreisegenehmigung gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung;

3: Die Person ist eine juristische Person gemäß Abschnitt 97 und Abschnitt 98 des Land Code und als juristische Person nach thailändischem Recht registriert.

4: Die Person ist eine ausländische juristische Person gemäß der Bekanntmachung des Revolutionsrates Nr. 281 vom 24. November BE 2515 (1972) und erhält eine Investitionsförderungsbescheinigung gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung.

5: Die Person ist ein Ausländer oder eine juristische Person, die laut Gesetz als Ausländer gilt, die Fremdwährung in das Land einführt, Geld von einem Thai-Baht-Konto einer Person mit Wohnsitz außerhalb des Landes abhebt oder Geld von einem Einlagenkonto in Fremdwährung abhebt.

Nummer 5 ist offensichtlich der FETF, der von Ausländern am häufigsten genutzte „Tor“, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Erfüllung einer beliebigen der fünf Voraussetzungen reicht jedoch aus, um sich für das uneingeschränkte Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung in Phuket zu qualifizieren.

Ausländer-Leitfaden für den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Thailand

Nutzung eines Unternehmens der Britischen Jungferninseln (BVI) zum Kauf einer Immobilie in Phuket 

Für jeden Ausländer, der sich mit der Nachfolgeplanung beschäftigt, kann es sich lohnen, eine Eigentumswohnung (oder Villa) über eine Offshore-Gesellschaft zu kaufen. Dies könnte eine Gesellschaft sein, die auf den Seychellen, Mauritius, Turks- und Caicosinseln oder in einer anderen Offshore-Jurisdiktion registriert ist, aber BVI-Gesellschaften werden im Allgemeinen als Immobilienholdinggesellschaften bevorzugt, da sie zu den etabliertesten Offshore-Zentren gehören und wettbewerbsfähige jährliche Betriebskosten haben.

Es ist wichtig, zwischen der Nutzung einer Offshore-Gesellschaft zum Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket und der Nutzung einer thailändischen Gesellschaft zur Umgehung der Eigentumsregeln für Grundbesitz zu unterscheiden. (Letztere Praxis wird ausführlicher unter „Villen, Häuser und Grundbesitz in Phuket“ erörtert.) Hier beziehen wir uns auf den legalen Kauf einer Eigentumswohnung, nicht durch eine ausländische Einzelperson, sondern durch eine ausländische Gesellschaft. Der Besitz einer Offshore-Gesellschaft löst das Erbschaftsproblem, da Gesellschaften nicht aufgelöst werden.

Über ein BVI-Unternehmen kann der Ausländer das Eigentum an der Wohnung kontrollieren, indem er die Beteiligung des Unternehmens kontrolliert. Darüber hinaus müssen sie nur die BVI-Firma verkaufen, wenn sie die Wohnung verkaufen möchten. Durch die Übertragung des Unternehmensanteils besitzt der neue Käufer das Unternehmen und die Eigentumswohnung. Dies kann jedoch bei günstigeren Eigentumswohnungen nicht kosteneffektiv sein.

Zunächst einmal kostet die Gründung eines BVI-Unternehmens ein paar Tausend Dollar. Danach liegen die jährlichen Betriebskosten bei etwas über 1,000 Dollar pro Jahr. Für ein Studio-Apartment im Wert von 100,000 Dollar ist das vielleicht mehr, als jemand bereit ist zu zahlen. Für ein Penthouse mit Meerblick in Phuket im Wert von 800,000 Dollar ist das jedoch vielleicht ein Kinderspiel.

Es stellt sich auch die Frage, was Unternehmenseigentum nach thailändischem Recht bedeutet. Wenn eine Offshore-Gesellschaft die Immobilie besitzt, gibt es potenzielle steuerliche Konsequenzen. Auch wenn geprüfte Konten im BVI nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, muss das Unternehmen in Thailand eine Bilanz vorlegen, in der die Mieteinnahmen aufgeführt sind. Ist der ausländische Mieter ein Geschäftsführer der Offshore-Gesellschaft, so gilt die „freie Miete“ als Sachleistung der Gesellschaft. Die natürliche Person muss dann die Einkommenssteuer auf den Marktwert der Jahresmiete entrichten.

Wenn die Eigentumswohnung verkauft wird, muss das BVI-Unternehmen die Körperschaftsteuer in Thailand auf jeden Kapitalgewinn entrichten. Wenn der Zweck des Unternehmens die Erleichterung der Vererbung ist, kann letzteres offensichtlich vermieden werden, indem das Eigentum an dem Unternehmen übertragen wird.

Wenn die Immobilie letztendlich verkauft wird, wird der Eigentumsanspruch möglicherweise in vielen Jahren von der BVI-Gesellschaft abgetreten. In diesem Fall muss der Endverkäufer (der endgültige Eigentümer des Unternehmens) die Einkommensteuer auf der Grundlage der gesamten auf dem Grundstück erzielten Kapitalgewinne entrichten.

Condotels und Hotel-Lizenz-Eigentumswohnungen in Phuket

Ein Condotel ist eine hybride Art von Immobilien auf Phuket, die die Dienstleistungen eines Hotels und einer Eigentumswohnung kombiniert. In anderen Teilen der Welt ist es ein verbreitetes Konzept, dass es erlaubt, einzelne Einheiten privat zu kaufen und dann als Hotelunterkunft zu mieten. Kurz gesagt, diese Art von Eigentum richtet sich an alle, die nur an einer Investition interessiert sind, und nicht an Personen, die eine Zweitwohnung suchen.

Der Eigentümer einer Condotel-Einheit kann sie monatlich, wöchentlich oder sogar täglich vermieten. (Für jeden, der die Beschränkungen befolgt hat, die von Städten und Ländern auf der ganzen Welt für Airbnb gelten, ist dies ein großer Vorteil für jeden Immobilieninvestor.)

Eine Hotelverwaltungsfirma wird in der Regel für die Leitung des Resorts eingesetzt. Alle diese Firmen bieten attraktive Mietprogramme an.

Dem Eigentümer wird in der Regel eine feste Anzahl von Tagen pro Jahr für die Nutzung seiner Einheit zugewiesen. Für den Rest der Zeit behandelt die Verwaltungsgesellschaft die Einheit jedoch als normales Hotelzimmer. In den meisten Fällen kümmern sie sich auch um die Wartung und Reparatur des Geräts.

Die meisten Phuket-Eigentumswohnungen mit Hotellizenz bieten entweder eine garantierte Rendite oder die Möglichkeit, einem „Mietpool“ beizutreten, bei dem der Eigentümer seine Einheit (zusammen mit den anderen teilnehmenden Eigentümern) zur Vermietung zur Verfügung stellt. Die Eigentümer „bündeln“ dann die Mieteinnahmen und teilen sich gemeinsam die Gewinne.

Die Attraktivität einer Condotel-Investition für Ausländer liegt auf der Hand. Erstens ist es ihnen gestattet, eine Eigentumswohnung in Phuket auf Dauer zu besitzen. Zweitens ist es ihnen gesetzlich gestattet, die Vermietung ihrer Einheit von einer professionellen Hotelverwaltungsgesellschaft verwalten zu lassen. Sie können daher von Thailands florierendem Immobiliensektor profitieren und gleichzeitig von Phukets boomender Tourismusbranche profitieren. Gleichzeitig können sie jedes Jahr einige Wochen lang eine „kostenlose“ Unterkunft in Phuket genießen.

Um sowohl als Eigentumswohnung als auch als Hotel effektiv zu funktionieren, sollte eine Condotel-Entwicklung am ersten Tag für die kommerzielle Nutzung beantragt werden. Theoretisch ist es für die juristische Person in einer Eigentumswohnung möglich, kurzfristige Anmietungen zuzulassen (oder zumindest zu genehmigen), wodurch die Eigentumswohnung für die Verwendung als Eigentumswohnung effektiv „kommerzialisiert“ wird. Wenn die juristische Person dies zulässt, ist die Zustimmung der Eigentümer nicht erforderlich. Um jedoch die Hotellizenz zu beantragen und damit die Entwicklung zu einem Condotel offiziell zu machen, muss nicht nur die juristische Person zustimmen, sondern diese rechtliche Kommerzialisierung des Gemeinschaftsbereichs erfordert auch die Zustimmung von 100% der Eigentümer.

Es ist bedauerlich, dass viele Eigentumswohnungsprojekte in Phuket überstürzt in die Entwicklung gegangen sind, ohne vorher ihre Nutzung als Hotel in Betracht zu ziehen. Kurzfristige Vermietungen (z. B. tage- und wochenweise) sind in Thailand ohne Hotellizenz technisch gesehen illegal, dennoch bieten viele Eigentumswohnungsprojekte garantierte Renditen, die größtenteils auf dem Markt für kurzfristige Vermietungen basieren.

Es ist auch möglich, dass viele Menschen, die von kurzfristigen Mieten profitieren, keine Steuern auf ihr Einkommen zahlen. Jeder, der Thailand kennenlernt, versteht schnell, dass nichts ein Problem ist, bis der Gesetzgeber entscheidet, Maßnahmen zu ergreifen. Mit anderen Worten, alles ist in Ordnung. . . bis es nicht ist.

Sollte es in Phuket zu einer Abschwächung des Tourismus kommen, könnten sich die Hoteliers verstärkt für ein Ende der illegalen Kurzzeitvermietung einsetzen. Jede Entwicklung, die bereits mit einer Hotellizenz betrieben wird, ist natürlich immun gegen das mögliche Spiel. Wenn also Hoteliers bei einer solchen Kampagne gegen Kurzzeitmieten erfolgreich wären, würden Condotels direkt davon profitieren.

Eigentumswohnungen in Thailand besitzen und vermieten

Mehr über die Situation bei Kurzzeitmieten lesen Sie in unserem Artikel zum Thema hier: 

Ein Überblick über die aktuelle Situation von Kurzzeitmieten in Phuket 2020

Phukets Markenresidenzen

Der Luxusimmobiliensektor von Phuket bietet auch hybride Hotel-/Investitionsimmobilien, die Ausländern als Eigentumsrechte zur Verfügung stehen. Während es sich bei einigen Markenresidenzen in Phuket um Villen handelt, sind viele Projekte rechtlich als Eigentumswohnungen strukturiert.

Die Attraktivität von Markenresidenzen für vermögende Privatpersonen liegt auf der Hand. Investoren profitieren von der Qualität und dem hohen Serviceniveau, die für gehobene 5-Sterne-Hotelketten kennzeichnend sind. Außerdem können sie das Resort für sich verwalten lassen, einschließlich eines Mietpools, wenn sie nicht vor Ort wohnen.

Diese Attraktion hat die Popularität dieser Einheiten in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich zugenommen. Während die USA rund ein Drittel der weltweiten Gesamtzahl ausmachen, gibt es auf dem Weltmarkt mittlerweile mehr als 50,000-Einheiten von Markenresidenzen weltweit, die sich über verschiedene 400-Entwicklungen erstrecken.

Die Ursprünge von Branded Residences gehen auf 1927 zurück, als das Sherry-Netherland Hotel in der Fifth Avenue an der südöstlichen Ecke des New Yorker Central Parks eröffnet wurde. Während andere Markenresidenzen folgten, wurde die Branche erst mit den 1980s wieder populär, als Four Seasons Eigentumswohnungen auf den Markt brachte, die an ihr Hotel in Boston angebaut waren.

Kurz darauf folgte mit dem Amanpuri in Phuket die erste Markenresidenz in Phuket, die das Konzept mit ihrer Resort-Umgebung revolutionierte.

In den letzten 30-Jahren hat sich die Branche immer stärker entwickelt. Heute gibt es über 70-Hotelgruppen, die in die Branche eingestiegen sind.

Es ist kein Zufall, dass das Jahrzehnt, in dem Markenresidenzen (die 1920s) entstanden, und die Zeiträume, in denen der Markt für luxuriöse Hotelmarken (die 1980s und die Gegenwart) gewachsen ist, alle Zeiten von erheblichem Wohlstand waren Schaffung.

Laut dem Global Wealth Report 2024 von UBS gibt es weltweit 58 Millionen Millionäre, während das Forbes-Magazin die Zahl der Milliardäre auf fast 2,800 beziffert. Und im letzten Jahrzehnt hat sich die Zahl der Millionäre und Milliardäre weltweit mehr als verdoppelt.

Diese veränderte demografische Entwicklung ist eine gute Nachricht für Markenresidenzen, da ihre Preise tendenziell ein paar Stufen über denen herkömmlicher Eigentumswohnungen liegen. Aber für dieses Geld wissen die Käufer, dass sie exquisite Designs, oft von weltbekannten Architekten, sowie luxuriöse Innenausstattungen mit Ausstattungen höchster Qualität erwarten können. In Phuket können sie außerdem Resort-Umgebungen mit herrlicher Landschaftsgestaltung und herrlicher Aussicht erwarten.

Die Qualitätsstandards, die mit dem Namen eines Luxushotels einhergehen, sorgen nicht nur dafür, dass die Eigentumswohnungen zu Spitzenpreisen verkauft werden, sondern auch dafür, dass sie als Mietobjekte stark nachgefragt sind und Spitzenmieten erzielen.

Bestehende Entwicklungen waren bei wohlhabenden thailändischen Investoren äußerst beliebt, was für die Branche in Thailand im Allgemeinen und in Phuket im Besonderen sehr gut ist.

Mit 49% aller Eigentumswohnungen, die Ausländern zur Verfügung stehen - und thailändischen Investoren, die bereits bereit sind, in die anderen 51% der Markenresidenzen zu investieren - wird der Luxus-Eigentumswohnungssektor wahrscheinlich mehr von dieser hybriden Hotel- / Eigentumswohnungsinvestition in Phuket entwickeln.

Besitz und Leasing von Luxusimmobilien in Thailand

Kurz darauf folgte die erste Markenresidenz in Thailand mit den Amanpuri in Phuket, die mit ihrer Resort-Umgebung das Konzept revolutionierten.

In den letzten 30-Jahren hat sich die Branche immer stärker entwickelt. Heute gibt es über 70-Hotelgruppen, die in die Branche eingestiegen sind.

Es ist kein Zufall, dass das Jahrzehnt, in dem Markenresidenzen (die 1920s) entstanden, und die Zeiträume, in denen der Markt für luxuriöse Hotelmarken (die 1980s und die Gegenwart) gewachsen ist, alle Zeiten von erheblichem Wohlstand waren Schaffung.

Laut Global Wealth Report 2018 der Credit Suissegibt es 42.2-Millionen-Millionäre auf der Welt, während das Forbes-Magazin die Anzahl der Milliardäre bei 2,153 platziert. Und in den letzten zehn Jahren hat sich die Zahl der Millionäre und Milliardäre weltweit mehr als verdoppelt.

Diese sich wandelnde Bevölkerungsstruktur ist eine gute Nachricht für Branded Residences, da ihre Preise in der Regel ein paar Stufen über den traditionellen Eigentumswohnungen liegen. Die Käufer wissen jedoch, dass sie für dieses Geld exquisite Designs, oft von weltberühmten Architekten, sowie luxuriöse Inneneinrichtungen mit hochwertigen Armaturen erwarten können. In Phuket können sie auch Resort-Einstellungen mit herrlicher Landschaftsgestaltung und herrlicher Aussicht erwarten.

Die Qualitätsstandards, die mit einem Luxus-Hotelnamen einhergehen, stellen nicht nur sicher, dass die Einheiten zu Premium-Preisen verkauft werden, sondern auch, dass sie als Mietobjekte sehr gefragt sind und Premium-Mietpreise erzielen.

Bestehende Entwicklungen waren bei wohlhabenden thailändischen Investoren äußerst beliebt, was für die Branche in Thailand im Allgemeinen und in Phuket im Besonderen sehr gut ist.

Mit 49% aller Eigentumswohnungen, die Ausländern zur Verfügung stehen - und thailändischen Investoren, die bereits bereit sind, in die anderen 51% der Markenresidenzen zu investieren - wird der Luxus-Eigentumswohnungssektor wahrscheinlich mehr von dieser hybriden Hotel- / Eigentumswohnungsinvestition in Phuket entwickeln.

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Abschnitt 7: Die Bedeutung einer fundierten Rechtsberatung für Ausländer beim Immobilienkauf in Phuket

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Abschnitt 9: Die Option einer 30-jährigen Pacht beim Kauf einer Villa in Phuket

Artikel zum Kauf und Leasing von Immobilien in Phuket

ABSCHNITT 8: Kauf einer ausländischen Eigentumswohnung in Phuket

Eigentumswohnungen sind für Ausländer die sicherste Möglichkeit, Immobilien in Phuket zu erwerben. Das Eigentumswohnungsgesetz erlaubt den Verkauf von 49 % der Wohnfläche in jedem Eigentumswohnungsprojekt an Ausländer als ausländisches Eigentumsrecht. Ausländisches Eigentumsrecht bedeutet, dass der Ausländer die Eigentumswohnung auf Dauer, also für immer, besitzt. Dieses Eigentum wird beim örtlichen Phuket Land Department registriert. Wenn ein Ausländer den Kauf einer Immobilie in Phuket in Erwägung zieht, erklärt dieser Artikel alles, was Sie wissen müssen, und warum eine Eigentumswohnung in Phuket die beste Option ist!!!!

ABSCHNITT 9: Die Option eines 30-jährigen Pachtvertrags beim Kauf einer Villa in Phuket

Wir bestreiten nicht unbedingt das Konzept eines Pachtvertrags in Phuket, aber jeder, der einen Pachtvertrag für ein Grundstück in Phuket abschließt, muss sich aller Risiken bewusst sein, die mit dieser Art von Rechtsvereinbarung verbunden sind. Ein Pachtvertrag in Phuket ist sehr sicher, da er Ihnen eine Pachtdauer von 30 Jahren garantiert, aber jede Laufzeit über diese anfängliche 30-Jahres-Frist hinaus muss als bloßes mündliches Versprechen betrachtet werden. Sie ist nicht garantiert. Es handelt sich lediglich um eine mündliche Garantie für die Verlängerung des Pachtvertrags für weitere Verlängerungen, aber wenn diese verweigert wird, ist es fraglich, ob sie vor Gericht zugunsten des Ausländers aufrechterhalten wird.

ABSCHNITT 10: Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung zum Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket

Es ist für einen Ausländer möglich, ein thailändisches Unternehmen in Phuket zu besitzen, sofern das thailändische Unternehmen alle thailändischen Gesellschaftsgesetze einhält. Wenn dieses thailändische Unternehmen jedoch Grundbesitz besitzt, hat dies andere Konsequenzen. Ein Unternehmen, das ausschließlich zu dem Zweck gegründet wird, Grundbesitz für einen Ausländer zu besitzen, mit Aktionären, die nicht in das thailändische Unternehmen investiert haben und die der Ausländer nicht einmal kennt, gelten als Nominees. Dies ist illegal. Alle Ausländer, die einen Kaufvertrag abschließen, in dem sie entweder das Eigentum an Anteilen einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen oder ihr eigenes thailändisches Unternehmen gründen, müssen diese Regeln und Gesetze kennen, die für thailändische Unternehmen gelten, sowie die rechtlichen Konsequenzen, die sich daraus ergeben, dass ihr Unternehmen Grundbesitz in Phuket hat.

ABSCHNITT 11: Entwicklung des Immobiliensektors in Phuket – Warum so viele Ausländer illegal Villen besitzen

Ausländern ist es in Thailand nicht gestattet, Land zu besitzen. In den letzten Jahrzehnten war es jedoch für Ausländer üblich, eine thailändische Firma zu gründen, die es ihnen ermöglicht, die Kontrolle über die Firma zu behalten, der das physische Land gehört. Das ist alles in Ordnung, wenn es richtig gemacht wird. Es hängt wirklich davon ab, ob die thailändische Firma alle Gesellschaftsgesetze Thailands einhält und ob alles richtig gemacht wird, z. B. ob die Firma legitime thailändische Anteilseigner hat. Wenn alles richtig eingerichtet ist, kann es für die Behörden akzeptabel sein. Dieser Abschnitt erklärt, warum und wie so viele Ausländer heute eklatant gegen thailändische Gesetze verstoßen, und die meisten haben keine Ahnung davon.

ABSCHNITT 12: Ein Überblick über den Thailändischen Baht

Wenn ein Ausländer in Phuket-Immobilien investiert, ist er auch der thailändischen Währung ausgesetzt. Jede Schwankung des thailändischen Baht wirkt sich natürlich auf den Wert seiner Investition aus, je nachdem, wie stark der thailändische Baht gegenüber seiner Heimatwährung wird und/oder wie schwach er wird. Er macht Gewinne, wenn der thailändische Baht stärker wird, erleidet jedoch Verluste, wenn er schwächer wird. Für Käufer ist die Situation jedoch anders, die mit einem Kauf warten könnten, wenn der thailändische Baht zu stark wird. Währungsschwankungen spielen eine große Rolle in der Dynamik des Immobilienmarktes in Phuket.

ABSCHNITT 13: Geldüberweisung nach Phuket

Wenn Sie Geld nach Phuket überweisen, um eine Immobilie in Phuket zu kaufen, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen. Viele Ausländer machen den Fehler, Geld nach Thailand zu überweisen und dann später festzustellen, dass sie die Eigentumswohnung (oder das Gebäude) nicht kaufen können, ohne das Geld erneut aus Thailand zu schicken und es erneut einzusenden, um die richtigen Unterlagen zu erhalten. Dies kommt recht häufig vor, da sich viele Ausländer dazu entschließen, nach Phuket zu ziehen, ohne die Gesetze und Verfahren zu verstehen. Dies ist insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung der Fall, da es wichtig ist zu verstehen, wie wichtig der FETF ist, wenn die Eigentumswohnung auf den Namen des Käufers registriert wird, sowie bei der Rückführung der Gelder in das Heimatland des Käufers beim Verkauf.

ABSCHNITT 14: Wie niedrig sind die Gebühren und Steuern beim Kauf von Immobilien in Phuket?

Im Vergleich zu den meisten anderen Ländern sind die staatlichen Gebühren und Steuern in Thailand niedrig. Tatsächlich gehören sie zu den günstigsten der Welt, was für potenzielle Immobilienkäufer in Phuket eine große Attraktion darstellt. Obwohl Steuern und Gebühren leicht zu verstehen sind, hängen sie von der jeweiligen Situation, der Rechtsform und davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine weiterverkaufte Eigentumswohnung oder eine Villa handelt. Ein seriöser Anwalt kann die bei jedem Immobilienkauf fälligen Steuern ermitteln.

Phuket Immobilienführer 2025/2026 – Inhaltsverzeichnis

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