Jeder Villa- oder Eigentumswohnungseigentümer in Phuket, der darauf hofft, Mieteinnahmen aus seinem Eigentum zu erzielen, muss sicherstellen, dass er die thailändischen Gesetze einhält.

Es gibt viele Gesetze, die ausländische Eigentümer schützen, aber Anleger können auch bestimmte Gesetze als Hindernisse ansehen, die es zu überwinden gilt.

Zum Beispiel müssen Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung kurzfristig an Urlauber vermieten, wissen, dass dies ohne eine Hotellizenz technisch illegal ist. (Rechtliche Schritte gegen Airbnb in verschiedenen Ländern und Städten auf der ganzen Welt haben ähnliche Einschränkungen in anderen Ländern hervorgehoben.)

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Phuket nur als Investition mit begrenzter Eigennutzung kaufen, ist es wichtig, solche „kleinen Nuancen“ zu verstehen.

Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die aktuelle Situation im Zusammenhang mit kurzfristigen Mieten und wie sich die Dinge in Zukunft ändern könnten.

Sie werden in Thailand viele Menschen treffen, die eine Meinung dazu haben, ob die Regierung (oder sogar die Gerichte) Schritte unternehmen wird, um die Beschränkungen für die kurzfristige Vermietung von Immobilien zu verschärfen. Aber einige Eigentümer von Eigentumswohnungen und Villen sind besorgt, und das nicht ohne Begründung.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie besitzen, die Sie regelmäßig kurzfristig vermietet haben (z. B. täglich oder wöchentlich, über Airbnb oder booking.com) kann eine behördliche Einschränkung dieser rechtswidrigen Praxis Sie zwingen, nur für eine Dauer von einem Monat (oder länger) mit der Vermietung zu beginnen.

Dies wird Ihre Kapitalrendite drastisch reduzieren und könnte sogar Ihre zukünftige Fähigkeit zum Weiterverkauf der Eigentumswohnung beeinträchtigen.

Aber auch wenn kurzfristige Anmietungen über Online-Buchungsportale weit verbreitet sind und offen ausgeschrieben werden, haben wir in Phuket bisher wenig bis gar keine Durchsetzung gesehen.

Was genau sagt das Gesetz?

Das Hotelgesetz 2004 macht deutlich, dass Mietzeiten von weniger als einem Monat ohne die erforderliche Lizenz nicht zulässig sind. Aus diesem Grund verstoßen die meisten Eigentümer von Eigentumswohnungen gegen das Gesetz, wenn sie für jeweils ein paar Tage oder Wochen an Urlauber vermieten.

In 2008 wurde jedoch eine Ministerialverordnung erlassen, die eine Ausnahme von diesem Gesetz vorsieht. Darin heißt es: „Jeder Wohnort mit einer Anzahl von Räumen, die nicht mehr als vier Räume umfasst, sei es in einem einzelnen Gebäude oder in mehreren Gebäuden, und mit einer Gesamtdienstleistungskapazität von nicht mehr als 20-Gästen, der als Geschäft fungiert, das zusätzliche Räume bietet Einnahmequelle für die Eigentümer. “

Dies bedeutet, dass eine Villa oder Eigentumswohnung - vorausgesetzt, sie verfügt über weniger als vier Schlafzimmer und kann nicht mehr als 20-Personen beherbergen - entweder nicht als Hotel eingestuft wird oder in die Kategorie fällt, für die keine Hotellizenz erforderlich ist.

Die Interpretation ist für die meisten noch ein wenig unklar, aber sie öffnet möglicherweise die Tür für Eigentümer von Villen und Eigentumswohnungen, die bei den Behörden eine solche Ausnahmeregelung für ihr Eigentum beantragen.

Obwohl sie sich bewusst sind, dass eine Ausnahme besteht, haben viele Eigentümer entschieden, dass der beste Ansatz darin besteht, ein geringes Profil zu bewahren, anstatt sogar zu versuchen, die Ausnahme zu beantragen.

Ihre Zurückhaltung kann zumindest teilweise darauf zurückzuführen sein, dass die Ministerialverordnung nicht ausreichend getestet wurde.

Aber wenn sie weniger als 4-Zimmer haben (weniger als 20-Personen schlafen) und sie sich beim Hotel-Registrar melden, zahlen sie ihre Grund- und Haussteuer sowie die Einkommenssteuer auf Mieten, sind sie wirklich frei und klar?

Wir wissen es immer noch nicht.

Bei Villen scheint die 2008-Verordnung weniger Unklarheiten zu hinterlassen, aber die Führung eines Mietgeschäfts für eine Eigentumswohnung ist eine gewerbliche Tätigkeit und ohne eine Hotellizenz ein klarer Verstoß gegen das Eigentumswohnungsgesetz.

Wenn ein Ausländer in Thailand lebt und seine Wohnung mietet, ist dies ein Verstoß gegen das Foreign Business Act, es sei denn, er verfügt über eine Arbeitserlaubnis.

Es ist auch unklar, ob Sie für eine einzelne Eigentumswohnungseinheit sogar eine Ausnahme erhalten können oder ob sie für den gesamten Komplex gelten muss. (In letzterem Fall wären offensichtlich weit mehr als 4-Räume beteiligt, sodass sie wahrscheinlich nicht vergeben würden.)

All dies wird in den kommenden Jahren zweifellos ein wenig klarer werden, entweder durch weitere Ministerialverordnungen oder durch Gerichtsurteile.

Was ist mit monatlichen Mieten?

Die meisten Menschen wissen, dass monatliche Mieten durchaus akzeptabel sind, da das Hotelgesetz, insbesondere in Abschnitt 4, vorsieht, dass das Gesetz über die Bereitstellung eines zeitweiligen Wohnsitzes (dh Hotels) Mieten von einem Monat oder länger ausschließt.

Dies bedeutet, dass Ihr Mietobjekt in Thailand möglicherweise Online-Websites wie booking.com oder Airbnb verwendet, jedoch nur für Buchungszeiträume von mindestens einem Monat.

Wenn Sie in Phuket den richtigen Mieter finden, können monatliche Mieten so lukrativ wie kurzfristig sein.

Es gibt natürlich eine Vielzahl von Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, aber es gibt sicherlich viele Vorteile, wenn man einen langfristig stabilen Wohnsitz hat. Einige Eigentümer bevorzugen tatsächlich mehr Dauermieter, als wenn das ganze Jahr über gelegentlich Kavalkaden von rauflustigen Urlaubern auf ihrem Grundstück landen.

Die späteste Hotel Grace Period

Die thailändische Regierung gewährte kürzlich weitere Amnestien für illegale Hotels. Die neue Nachfrist sieht vor, dass illegale Hotels bis August 2021 einhalten.

Von allen illegalen Hotels wird erwartet, dass sie sich bei den Behörden registrieren und sicherstellen, dass sie das Hotelgesetz, das Bauaufsichtsgesetz und alle anderen Vorschriften vollständig einhalten.

Anmeldeschluss war der 19.August 2019. Hier können Sie darüber lesen:

https://www.bangkokpost.com/thailand/general/1698836/illegal-hotels-must-register-by-aug-19

Hotels, die sich für die Amnestie qualifizieren, müssen sich als nicht konformes Hotelunternehmen registrieren lassen. Sie müssen dann alle Sicherheitsverletzungen gemäß den relevanten Gesetzen angehen, die für viele Boutique-Hotels oder Eigentumswohnungen wahrscheinlich unmöglich sind.

Wie sich diese Amnestie auf im Bau befindliche Eigentumswohnungen auswirkt, die kurzfristige Mieten anbieten, ist nicht bekannt. Sobald ein Projekt ausverkauft ist, werden die meisten Entwickler einfach weitermachen und die Verwaltung des Resorts einem Dritten überlassen. Mit anderen Worten, Entwickler haben kein wirkliches Interesse daran, was sich nach dem Ausverkauf eines Resorts abspielt.

Aufgrund der damit verbundenen Kosten ist es unwahrscheinlich, dass viele Eigentumswohnungen sich die Mühe machen, diese weitere Amnestie zu beantragen, indem sie sich bei den Behörden registrieren lassen oder die erforderlichen Schritte unternehmen, um die Konformität zu gewährleisten. Die meisten werden die damit verbundenen Kosten verstehen.

In einer reifen Entwicklung, in der die Menschen jahrelang gelebt haben, sind weitere Hindernisse zu überwinden. Denn wenn es darum geht, dass eine Eigentumswohnung dem Gesetz entspricht, sind es nicht nur die Behörden, die es schwieriger machen.

Die juristische Person für Eigentumswohnungen hat auch ein großes Mitspracherecht bei der Vermarktung und Vermietung Ihrer Wohnung, ebenso wie die anderen Eigentümer in Ihrer Entwicklung (insbesondere diejenigen im Anwohnerausschuss). Und ihre Entscheidungen und Handlungen stehen möglicherweise sogar im Widerspruch zu Eigentümern, die vom aufkeimenden Tourismus in Phuket profitieren möchten.

Wo stehe ich also mit kurzfristigen Mieten meiner Villa?

Obwohl wir von vielen Villenbesitzern wissen, die erfolgreich eine Hotelbefreiung beantragt haben, scheinen die Behörden heute diese Befreiungen nicht so großzügig zu erteilen. Eines ist jedoch sicher: Die Eigentümer von Villen haben ein viel weniger kompliziertes Argument für die Gründung ihres Mietgeschäfts als die Eigentümer von Eigentumswohnungen.

Selbst wenn es sich bei den Behörden um langsame Anträge handelt, kann sich ein Eigentümer technisch immer noch für eine Ausnahmeregelung qualifizieren, sodass die Beantragung hilfreich ist. Die Tatsache, dass sie sich um die Beantragung bemüht haben, zeigt, dass sie dem Gesetz folgen wollen, was ihrem Fall Glaubwürdigkeit verleiht, wenn zukünftige kurzfristige Mieten in Frage gestellt werden.

Noch vor dem Erhalt einer Befreiung können die Eigentümer alles tun, um „über Bord“ zu sein, indem sie die Richtlinien befolgen.

Für einen ausländischen Villenbesitzer beginnt dies mit der Sicherstellung, dass er eine legitime thailändische Firma hat, die sein Mietgeschäft betreibt, die den thailändischen Gesetzen entspricht, Konten einreicht und Steuern zahlt. Als nächstes müssen sie sich mit den Gesundheits- und Sicherheitsanforderungen vertraut machen, insbesondere durch die Installation von Feuerlöschern.

Schließlich und vor allem müssen sie ein detailliertes Gästeregister (einschließlich Passkopien) führen und sicherstellen, dass die Namen wöchentlich dem Hotelregistrar gemeldet werden.

Und was ist mit kurzfristigen Mieten für meine Eigentumswohnungen?

Die Situation ist für Eigentumswohnungen weniger klar als für Villen.

Theoretisch ist es möglich. Es gibt nichts, was besagt, dass Eigentumswohnungen von einer Ausnahme ausgeschlossen sind, aber in der Praxis ist es schwieriger, eine Eigentumswohnung zu erhalten. Tatsächlich wissen wir bis heute nicht, dass einem Eigentümer einer Eigentumswohnung eine solche Ausnahme gewährt wird.

Die meisten Regeln und Vorschriften für Eigentumswohnungen legen ausdrücklich fest, dass kurzfristige Anmietungen nicht zulässig sind. Damit die CJP diese Praxis nach ihren eigenen Regeln sogar dulden kann, müssen 100% der Eigentümer innerhalb des Resorts zustimmen, kurzfristige Anmietungen zuzulassen. Aber die Regeln der Wohnung zu ändern ist nur der erste Schritt.

Als nächstes folgt eine lange Liste von behördlichen Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um eine Hotellizenz zu erhalten. Zum Beispiel muss das Gebäude dem Baukontrollgesetz entsprechen, die korrekten Nutzungsgenehmigungen haben und die Wohnanlage muss einen lizenzierten Hotelmanager beauftragen.

Die traurige Wahrheit für die meisten Eigentumswohnungen ist, dass es nach ihrer Errichtung oftmals sowohl strukturell als auch finanziell unmöglich ist, die Hotellizenzanforderungen zu erfüllen.

Wie finden Thailands 5-Sterne-Hotels Airbnb?

Es liegt auf der Hand, dass ein Verband, der die Hotellerie in Thailand fördert, die buchstäblich Tausenden illegaler Hotels in Thailand nicht befürwortet.

Das Thailand Hotelverband wurde gegründet, um seine Mitglieder, die legitime Hotelunternehmen sind, sowie Organisationen und Einzelpersonen, die in der Hotellerie- und Tourismusbranche tätig sind, zu unterstützen.

Ihre nicht unbegründete Position ist, dass illegale Unternehmen von der Branche profitieren, ohne jedoch gezwungen zu sein, die erheblichen Investitionen ihrer Mitglieder zu tätigen, um in Thailand tätig zu werden.

Hotels zahlen viel Geld, um sich in Thailand niederzulassen. Die Hotelbesitzer gehen entweder auf die Kosten des Landkaufs und des Baus eines Luxushotels oder kaufen ein bestehendes Hotelprojekt (manchmal für Milliarden von thailändischen Baht).

Lizenzierte Hotels haben auch alle erforderlichen behördlichen Vorschriften angekreuzt, einschließlich Betriebsgenehmigungen, Sicherheitsrichtlinien, Bauvorschriften und Platzzuweisung für den Gemeinschaftsbereich.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass der Eigentümer zusätzlich zu den Kosten für den Bau oder den Kauf eines Hotels nur ungefähr zwei Drittel der Landfläche für die Hotelgebäude verwenden darf, die ihre Einnahmen einbringen.

Um als Hotel lizenziert zu werden, müssen 40% des Grundstücks dem Gemeinschaftsbereich zugewiesen werden, einschließlich Gärten, Schwimmbädern, Tennisplätzen, Restaurants oder sogar der Lobby. Nach möglichen Milliardeninvestitionen dürfen sie 60% ihrer Investition nur für tatsächliche Hotelzimmer verwenden.

Kein Wunder, dass Hotels privaten Eigentümern missbilligen, die von ihrer Branche profitieren, ohne die notwendigen Schritte zu unternehmen, um sich auf fairem Fuß zu behaupten.

Dies ist keine neue Ausgabe. Die wachsende Zahl illegaler Hotels hat den Einnahmequellen der großen Hotelketten, die sehr viel Geld in ihre Aktivitäten in Phuket und Thailand investiert haben, mit Sicherheit Abstriche gemacht.

In 2015 leitete Dr. Kritsada Tonsakul, zu der Zeit Leiter der Sektion Südthailand der Thai Hotels Association in Phuket, eine Petition, um allein gegen die damals 92,000-illegalen Hotelzimmer in Phuket vorzugehen. Schätzungen zufolge machen illegale Hotels fast 70% aller in Phuket verfügbaren Hotelzimmer aus.

Phuket Hoteliers Petition gegen 92,000 illegale Hotelzimmer

Es ist leicht einzusehen, warum der Hotelverband, der im besten Interesse seiner Mitglieder handelt und die Branche schützt, gegen die illegale Anmietung so vieler Zimmer vorgehen möchte.

Die Situation für den aktuellen Wohnungsmarkt

Die meisten Eigentumswohnungen, die derzeit in Phuket gebaut werden, werden als Wohnsiedlungen errichtet. Dies ist sinnvoll, da die Menschen in Eigentumswohnungen wohnen.

Leider werden sie häufig als „Ferienimmobilien“ an Ausländer verkauft, sogar um ihr Potenzial als Anlageimmobilien zu würdigen, und bieten eine garantierte Mietrendite für eine bestimmte Anzahl von Jahren.

Dieses Anlageelement ist für viele Käufer sehr attraktiv, die im Rahmen des Deals auch jedes Jahr einige Wochen von ihrer Immobilie Gebrauch machen.

Nach Ablauf der Mietgarantiefrist wird den Eigentümern angeboten, an einem Mietpool teilzunehmen, wobei ein Teil des Gewinns unter allen Eigentümern aufgeteilt wird.

Es können jedoch jederzeit Probleme auftreten, falls die Behörden beschließen, die rechtswidrig als Hotels betriebenen Eigentumswohnungen über einen längeren Zeitraum hinweg zu verfolgen. Ein paar Gerichtsurteile haben die Menschen sicherlich stärker darauf aufmerksam gemacht.

In 2018, in der Provinz Prachuap Khiri Khan in Hua Hin, entschied das Amtsgericht, dass Eigentümer von Eigentumswohnungen, die ihre Eigentumswohnungen kurzfristig vermieten, nicht über die entsprechende Lizenz verfügten. Daher waren diese kurzfristigen Mieten illegal.

Das Gericht erklärt kurzfristige Mieten für illegal

Kurz darauf entschied dasselbe Gericht auch gegen 10-Hotels, die entweder ohne ordnungsgemäße Hotellizenz oder mit gefälschten Lizenzen betrieben wurden. Diese Hotels stehen nun vor der Schließung.

Trotz der durch diese Gerichtsverfahren hervorgerufenen Publizität scheinen die Eigentümer in Phuket und anderswo nicht übermäßig besorgt über mögliche Auswirkungen auf sie zu sein.

In der Tat ist es möglich, dass die meisten Menschen, die ihre Eigentumswohnungen über ein paar Tage oder länger mieten, nicht einmal das Gesetz kennen, das ihnen dies verbietet.

Tatsächlich kann man mit Sicherheit sagen, dass den meisten Eigentümern Eigentumswohnungen verkauft wurden, deren versprochene Mieteinnahmen durch das Fehlen einer ordnungsgemäßen Lizenz gefährdet sein könnten. Es ist auch wahrscheinlich, dass sie keine kompetente rechtliche Vertretung hinzugezogen haben, um sich an ihnen zu orientieren.

Wenn die Haltung der Behörden und Gerichte in Hua Hin und Bangkok zu einem landesweiten Trend wird, könnten die Renditen, die sie von ihrer Wohnung in Phuket erwartet haben, drastisch reduziert werden.

Was sind die Strafen für kurzfristige Mieten von den Behörden?

Obwohl diejenigen, die illegale Hotels betreiben, mit einer Geldstrafe von 20,000 Thai Baht zu einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr verurteilt werden könnten, ist es unwahrscheinlich, dass die Anmietung einer einzelnen Wohneinheit oder Villa zu solchen Strafen führt.

Tatsächlich stehen die meisten Eigentümer bei kurzfristigen Vermietungen dem strengeren Ansatz, den die Behörden für wahrscheinlich halten, eher gleichgültig gegenüber. Selbst wenn sie Pech haben und erwischt werden, wären die Strafen im Vergleich zu den Einnahmen, die sie aus der Vermietung an Urlauber über Portale wie Airbnb erzielen könnten, relativ gering.

Dies mag sich irgendwann in der Zukunft ändern, aber vorerst sind kleine Geldbußen kein großer Hemmschuh. In 2018 entschied das Provinzgericht Hua Hin über zwei Verstöße. Der erste musste eine Geldstrafe in Höhe von 5,000 Thai Baht sowie einen zusätzlichen 500 Baht für jeden Tag, den die Gäste in seinem Anwesen verbrachten, zahlen. Es waren 20-Tage und die Gesamtstrafe war 15,000 Thai Baht.

Der zweite Verstoß wurde ebenfalls mit einer Geldstrafe von 5,000 Thai Baht belegt, musste jedoch 100 Baht für jeden 81-Tag, an dem sein Eigentum vermietet wurde, bezahlen. Gesamtgeldstrafe: 13,000 Thai Baht.

Aber seit dieser Entscheidung haben Condominium Juristic Persons (CJPs), sicherlich in ganz Bangkok, die illegalen Aktivitäten von Eigentümern durchgesetzt, die sich für eine kurzfristige Vermietung entscheiden.

Die von CJPs erhobenen Geldbußen übersteigen die von den Gerichten verhängten Geldbußen bei weitem. Es sieht also so aus, als würde die größte Bedrohung für die Kurzzeitmieter von ihrem eigenen CJP ausgehen, wenn die Behörden (zum Guten oder zum Schlechten) nicht einigermaßen Klarheit schaffen, falls sie sich vehement gegen illegale Kurzzeitmieten aussprechen.

Das Eigentumswohnungsgesetz enthält Bestimmungen in Bezug auf die Regeln und Vorschriften für Eigentumswohnungen, die juristische Person für Eigentumswohnungen sowie Bestimmungen zu den vom Eigentümerausschuss abgehaltenen Hauptversammlungen und etwaigen von diesem Ausschuss gefassten Beschlüssen.

Das Eigentumswohnungsgesetz sieht vor, dass im Eigentumswohnungsgebäude keine gewerblichen Tätigkeiten stattfinden dürfen, bei denen diese Tätigkeiten andere Bewohner stören könnten. Dies beinhaltet die kurzfristige Vermietung von Einheiten.

„ABSCHNITT 17 / 1 Für den Fall, dass ein Gewerbegebiet innerhalb des Wohngebäudes zur Verfügung gestellt wird, muss der Zugang zu diesem Gebiet vom normalen Zugang zu Wohngebäuden getrennt sein, um das friedliche Leben der Miteigentümer nicht zu stören. In einem Eigentumswohnungsgebäude darf außer in dem in Absatz 1 genannten Gewerbegebiet kein gewerblicher Handel betrieben werden. “

Einige juristische Personen wenden dieses Gesetz bereits an, um die Eigentümer zu unterbinden. Und laut Section 65 haben sie das Recht dazu. Das CJP kann Verstöße gegen das Condominium Act mit einer Geldbuße von bis zu 50,000 Thai Baht und bis zu 5,000 Baht pro Tag während des Zeitraums des Verstoßes oder der Nichteinhaltung ahnden.

ABSCHNITT 65 Wer gegen Abschnitt 17 / 1 verstößt, wird mit einer Geldstrafe von höchstens fünfzigtausend Baht bestraft, und der Täter wird während der Dauer des Verstoßes mit einer täglichen Geldstrafe von höchstens fünftausend Baht bestraft oder hält diese Bestimmungen nicht ein .

In einigen Fällen wurden auch die Regeln und Vorschriften geändert, um der CJP mehr Befugnisse zu geben, illegale Mieten zu stoppen, und die Strafen wurden verschärft.

Wir haben bereits erlebt, dass Eigentümer in Bangkok eine Geldstrafe von 70,000 Baht erhalten, weil sie illegal gemietet haben. Der Eigentümer lebt in Hongkong und hat seine Einheit mit einem Jahresvertrag an einen chinesischen Staatsbürger vermietet. Leider hat der chinesische Mieter dann begonnen, das Gerät (mit kurzfristiger Vermietung) über Airbnb weiterzuvermieten.

Als der Eigentümer vom CJP einen Brief erhielt, in dem er aufgefordert wurde, die Geldbuße zu zahlen oder die Konsequenzen zu tragen, war der Mieter verschwunden. Der Eigentümer hat auch keine rechtliche Stellung, da er für die Handlungen seines Mieters verantwortlich ist.

In diesem Fall hatte die CJP die Entscheidung getroffen, Geldstrafen gegen Anwohner wegen illegaler Vermietung zu verhängen. Indem sie die Pässe von Gesichtern überprüften, die sie im Empfangsbereich nicht erkannten, und sie protokollierten, konnten sie mit diesem Gerät das Muster von Kurzzeitmietern ermitteln.

Leider kann sich dies in ganz Thailand als eine verbreitete Situation herausstellen. Eigentümer, die nicht in Thailand bleiben, werden möglicherweise ebenfalls Opfer und stellen zu spät fest, dass ihr Langzeitmieter die Immobilie kurzfristig illegal an Urlauber untervermietet hat. Eine berechtigte Unkenntnis der Handlungen des Mieters kann eine Geldstrafe nicht verhindern.

Besitzer könnten gezwungen sein, hohe Bußgelder zu zahlen, obwohl sie nicht im Land waren und keine Kenntnis davon hatten, dass ihr Gerät kurzfristig vermietet wird.

Die vollständige englische Übersetzung der Änderungen des Condominium Act 2008, die vom thailändischen Landministerium zur Verfügung gestellt wurden, können Sie hier lesen:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Warum werden Condominium Juristic Persons (CJPs) strenger gegen illegale Kurzzeitmieten vorgehen?

Mit zunehmender Verbreitung der Öffentlichkeitsarbeit im Zusammenhang mit kurzfristigen Vermietungen erwachen CJPs von Eigentumswohnungen zu der Tatsache, dass möglicherweise auch ein Teil der rechtlichen Schuld für die Handlungen der Eigentümer auf sie zurückzuführen ist.

Ein wichtiger Teil der Verantwortung eines CJP ist es, sicherzustellen, dass seine Eigentümer nicht nur die Regeln und Vorschriften der Eigentumswohnung einhalten, sondern auch nicht gegen das Gesetz verstoßen.

Vor nicht allzu langer Zeit versuchte der CJP eines Resorts, die Eigentümer darüber in Kenntnis zu setzen Kurzfristig zu mieten wäre bestenfalls halbherzig gewesen: eine kleine Notiz an der kommunalen Anschlagtafel oder vielleicht eine Broschüre, die jedem Briefkasten beiliegt.

Aber in den letzten Jahren hat die Geschwindigkeit, mit der die Durchsetzung umgesetzt wird, zu einem viel schnelleren Wandel geführt. Und die meisten CJPs haben ihr eigenes internes Vorgehen gegen Eigentümer eingeleitet, die ihre Eigentumswohnungen kurzfristig illegal vermieten.

Einige Entwicklungen haben ein internationales Markennamen-Resort, das als CJP und / oder Management fungiert, und solche Unternehmen haben den Ruf aufrechtzuerhalten. Während sie in der Vergangenheit möglicherweise kurzfristige Mieten „geduldet“ haben, werden sie wahrscheinlich eine andere Haltung einnehmen, wenn die Durchsetzung des Gesetzes robuster wird.

Sie wollen sich auf keinen Fall strafrechtlich verfolgen lassen, indem sie entweder kurzfristige Mieten öffentlich billigen oder diejenigen, die gegen die Regeln verstoßen, nicht durchsetzen oder verurteilen.

In einer Reihe von Entwicklungen sind als erster Schritt große Zeichen zu sehen, die die Eigentümer darauf hinweisen, dass kurzfristige Anmietungen nicht zulässig sind. Auf diese Weise hoffen sie, dass sie das Richtige tun, indem sie eine illegale Handlung verurteilen.

Wir kennen auch einige CJPs, die Berater eingestellt haben, die ihnen bei der Umsetzung von Verfahren zur Lösung dieses Problems behilflich sind, einschließlich des Umgangs mit Personen, die gegen die Regeln und Vorschriften verstoßen.

Sicherlich möchte kein CJP als schuldhaft angesehen werden, wenn die Eigentümer weiterhin gegen das Gesetz verstoßen.

Kann ich wirklich erwischt werden?

Die Frage, die Sie hier stellen müssen, lautet: Von wem gefangen? Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie von den tatsächlichen „Behörden“ erwischt werden, ist sehr gering - manche sagen sogar, dass es sie nicht gibt.

Wenn Sie darüber nachdenken, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass eines Tages jemand an Ihre Tür klopft oder einen offiziellen Brief über Ihren Verstoß abgibt.

Damit ein CJP leicht erkennen kann, dass Sie illegale Kurzzeitmieten durchführen, hängt es wirklich von Ihrem Eigentumswohnungsresort ab, wie die Ein- und Ausgänge angeordnet sind.

Wenn Anwohner / Gäste ein Hauptwächterhaus oder einen Empfangsbereich passieren müssen - entweder mit Sicherheitspersonal oder mit diensthabenden Empfangsmitarbeitern, bevor Sie die Aufzüge erreichen - ist es mit Sicherheit möglich, wenn nicht sogar wahrscheinlich, dass sie die Rotation von Urlaubern bemerken, die diese benutzen Ihr Gerät.

Es ist auch möglich, dass ein neugieriger Nachbar die ständig wechselnde Anzahl von Personen bemerkt, die in Ihre Einheit ein- und aussteigen, und beschließt, die Angelegenheit an die CJP weiterzuleiten.

In beiden Fällen steht es CJP frei, eine Geldbuße wegen Verstoßes gegen die Kondominiumsregeln und -bestimmungen zu erheben, wenn sie dazu motiviert sind.

Was können Sie tun, wenn Sie Eigentümer sind und sich anderen widersetzen, die kurzfristig in Ihrer Eigentumswohnung vermieten?

Bei vielen Entwicklungen sind die meisten Bewohner auch Eigentümer, und diese Räumlichkeiten sind ihre Heimat. Sie haben hier speziell für die Ruhe des Resorts gekauft, und sie wollen keine Urlauber auf dem Gelände.

Es besteht kein Zweifel, Urlauber machen sicherlich mehr Lärm, kommen viel später herein und haben insgesamt weniger Respekt vor dem Gebäude, den Einrichtungen oder den anderen Bewohnern.

Wenn keine spezifische Regel gegen kurzfristige Aufenthaltsverbote besteht, können sich unglückliche Miteigentümer zusammenschließen und einen Beschluss unterzeichnen. Anschließend können sie das CJP auffordern, Maßnahmen zur Durchsetzung eines kurzfristigen Aufenthaltsverbots zu ergreifen.

Einzelne Eigentümer können auch unabhängig handeln. Diejenigen, die das Gefühl haben, von lauten Urlaubern verletzt zu werden, sind durch das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch geschützt, das Bestimmungen zum Schutz der Miteigentümer vor solchen Situationen enthält.

Die beleidigten Eigentümer können den Miteigentümer, der für die kurzfristige Vermietung ihres Geräts verantwortlich ist, tatsächlich verklagen. Eine Entscheidung zugunsten des Geschädigten kann von Schadensersatz bis hin zu einer einstweiligen Verfügung gegen künftige Ferienvermietungen reichen.

Wenn ein unglücklicher Bewohner das Gefühl hat, von seinem CJP keine Maßnahmen zu erhalten, kann er sich auch dafür entscheiden, die Behörden auf den Verstoß gegen das Hotelgesetz hinzuweisen. Es mag in einem Zivilverfahren nicht haltbar sein, aber ein Verstoß gegen die Regeln und Vorschriften gegenüber den örtlichen Behörden könnte ausreichen, damit ein CJP die Praxis einstellt.

Was die Zukunft bringen könnte

Dies ist jedermanns Vermutung.

Es scheint, dass die Regierung bereit war, Airbnb und ähnlichen Portalen das Anbieten von Kurzzeitmieten zu gestatten, aber dies mehr Laissez-faire Die Einstellung gilt möglicherweise nur für ländliche Gebiete, in denen einkommensschwache Familien vom Einkommen abhängen, das sie durch die Vermietung von Zimmern oder Apartments erhalten.

Wenn sich jedoch multinationale 4-Star- und 5-Star-Hotelketten in touristischen Gebieten mit hoher Dichte lautstark darüber beschweren, dass sie unter privaten Vermietungen leiden, werden wir wahrscheinlich einen anderen Ansatz sehen.

Die Behörden können eines Tages beschließen, den Vorbildern anderer Länder zu folgen, beispielsweise Spanien oder Portugal, in denen kurzfristige Anmietungen ohne eine ordnungsgemäße Lizenz illegal sind.

In diesen beiden Ländern darf Airbnb keine Objekte bewerben, die keine Lizenz haben. Zuwiderhandlungen werden schwer bestraft und bedeuten schwer bis zu € 30,000.

Viele Regionen in Spanien haben kurzfristige Ferienunterkünfte im Airbnb-Stil eingeschränkt, aber einige Gegenden in Spanien, wie beispielsweise Mallorca, haben sie insgesamt verboten.

Es ist erwähnenswert, dass viele neue Entwickler ein wenig Voraussicht walten lassen, indem sie beide Arten von Unterkünften in einem einzigen Projekt anbieten.

Beispielsweise ist das Resort in zwei Abschnitte unterteilt, einen für Wohnzwecke und einen für Investitionen. Die ausgewiesenen Wohnimmobilien sind für Personen gedacht, die in der Wohneinheit wohnen möchten, ohne dass sie Mieteinnahmen erzielen möchten, während die vom Hotel lizenzierten Wohneinheiten entweder kurzfristig oder langfristig gemietet werden können.

Dies könnte der Weg in die Zukunft sein, und wir wären nicht überrascht, wenn in Zukunft weitere Resorts auf diese Weise strukturiert würden.

Kann meine alte Wohnanlage eine Hotellizenz erhalten?

Wie oben erwähnt, muss jedes Eigentumswohnungsprojekt als Erstes die Zustimmung jedes Eigentümers des Resorts einholen, kurzfristige Anmietungen zu akzeptieren. Dies liegt hauptsächlich daran, dass Urlauber, die kurzfristig mieten, in der Regel lauter, lauter und unordentlicher sind als diejenigen, die sich in einer Eigentumswohnung niedergelassen haben.

Einige Eigentümer möchten nicht, dass Urlauber den Ton ihres geschmackvollen, entspannten Lebensumfelds einschränken, und wenn ja, wird ihr Resort diesen Schritt wahrscheinlich nie machen.

Aber auch wenn die Eigentümer einer 100% -Vereinbarung unterliegen (und dies meist nicht der Fall ist), muss das Resort noch viele andere strukturelle und sicherheitstechnische Anforderungen erfüllen, um eine vollständige Hotellizenz zu erhalten.

Das ist aber nicht unmöglich. Viele etablierte Eigentumswohnungen in ganz Thailand und einige, die wir in Phuket kennen, haben es geschafft, eine Hotellizenz zu erhalten.

Fazit

Käufer von Immobilien in Phuket oder Thailand, die sich bei der Auswahl ihrer Immobilien sicher sein möchten, müssen sowohl die Regeln und Vorschriften für Eigentumswohnungen der einzelnen Resorts als auch die Bestimmungen der Minister berücksichtigen, von denen wir bereits wissen, dass sie landesweit gelten.

Wenn Sie sich für den Kauf in einem Resort ohne Hotellizenz entscheiden und die juristische Person der Eigentumswohnung beginnt, die Gesetze für Kurzzeitmieten genau einzuhalten, müssen Sie möglicherweise nur längerfristig (z. B. monatlich) mieten. Wenn die Behörden beschließen, illegale Mieten zu unterbinden, wäre dies das gleiche Ergebnis, auch wenn es definitiver angewendet wird.

Das Erfordernis, nur Langzeitmieten anzubieten, kann Ihr Einkommen und damit Ihre Kapitalrendite drastisch reduzieren. Dies könnte auch die Entscheidung potenzieller zukünftiger Käufer beeinflussen und sich somit auf Ihre Fähigkeit auswirken, die Wohnung später zu verkaufen.

Anspruchsvolle Käufer, die ein Einkommen erzielen möchten, sollten den Kauf in einem Resort anstreben, das über eine nachweisbare Hotellizenz verfügt und nicht nur für Investitionen, sondern auch für diejenigen geeignet ist, die eine eigene Wohnunterkunft suchen.