Welche Faktoren beeinflussen die Preise von Phuket-Immobilien? Hier diskutieren wir die Faktoren, die bestimmen, was mit den Immobilienpreisen von Phuket heute geschieht und was sie in den kommenden Jahren wahrscheinlich antreiben wird.

Dieses Thema wird auch in unserem ausführlich behandelt Phuket Immobilienführer.

Ein schwimmender Immobilienmarkt in Phuket

Phuket Urlaubsziel

In den letzten drei oder vier Jahrzehnten hat sich Phuket von einer wunderschönen, aber unterentwickelten tropischen Insel zu einem weltweit wichtigen Urlaubsziel entwickelt, das Milliarden von Tourismuserträgen und internationalen Investitionen anzieht.

Immer mehr potenzielle Investoren haben dieses Wachstum zur Kenntnis genommen und sich das Ertragspotenzial der wirtschaftlichen Expansion von Phuket zu Eigen gemacht. So wie sich die Insel weiter entwickelt und prosperiert, wird auch der Immobilienmarkt wachsen.

Jahr für Jahr Zunahme der Touristenzahlen und eine stark verbesserte Infrastruktur haben zusammen Käufer aus der ganzen Welt angezogen. Das letzte Jahrzehnt des lebhaften Wachstums hat einen längerfristigen Aufwärtstrend im Immobiliensektor von Phuket unterstrichen.

Aber obwohl die Branche nicht in Betrieb ist, gibt es viele Anzeichen dafür, dass sie nicht einmal begonnen hat, ihre Schritte zu vollziehen.

Im Folgenden finden Sie unseren Artikel über das potenzielle zukünftige Wachstum der thailändischen Tourismusbranche: 

Wie viel kann Thailands Tourismusindustrie wachsen?

Phuket Immobilienpreise im Vergleich zu Thailand Preisen

Thailand-Eigenschaften

Eine aufsteigende Flut hebt alle Boote an

In den meisten Ländern bewegen sich die Immobilienpreise in einer bestimmten Region parallel zum gesamten Land. Gelegentlich ist ein Gebiet weniger volatil als ein anderes, aber letztendlich haben sie dieselben Höhen und Tiefen (obwohl Tschernobyl eine Ausnahme von dieser Regel sein könnte).

Die bundesweite Statistik deuten darauf hin, dass sich der thailändische Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren leicht verlangsamt hat und in den zehn Jahren bis Januar 10 stetige Zuwächse verzeichnete. Der Immobilienpreisindex stolperte bis Mitte 2016 und stieg dann bis Anfang 2017 weiter an Schreiben, es ist leicht von seinen jüngsten Höchstständen.

Thailand-Immobilienindex: 2010-2018

In den letzten zehn Jahren legte der thailändische Immobilienpreisindex um 48.91% zu. (Die Auswirkungen des aktuellen Pullbacks waren nur -0.65%.)

In einfachen Worten bedeutet dies einen Preisanstieg von 4.89% pro Jahr. Wenn Sie ein Anleger sind, der den Kapitalzuwachs in Form von zusammengesetzten Gewinnen betrachtet, ergibt sich eine durchschnittliche jährliche Rendite (CARR) von 3.7%.

Phuket ist ein anderes Tier

Obwohl sich die Preise von Phuket auch mit dem restlichen Thailand, einschließlich der Hauptstadt, bewegen, hat es in vielerlei Hinsicht eine unterschiedliche Dynamik.

Während die Preise mit der gesamten Nation auf und ab schwanken können, neigt die starke Nachfrage ausländischer Käufer in Phuket dazu, den Immobiliensektor unabhängig von den nationalen Zahlen zu bewegen.

Dies bedeutet, dass bestimmte inländische Wirtschaftsfaktoren, die den thailändischen Markt insgesamt beeinflussen können, nicht unbedingt die gleichen Auswirkungen auf Phuket haben.

Kein einfacher Kredit für Ausländer

Analysten und Prognostiker sind immer besorgt über Booms und Büsten, insbesondere auf den Immobilienmärkten. Die meisten Booms werden durch die Verfügbarkeit von leichtem Kredit angetrieben, und die daraus resultierenden Büsten entstehen, weil das leichte Geld versiegt. (Ein typisches Beispiel: Die Finanzkrise von 2008 war auf den Zusammenbruch von hypothekenbesicherten Wertpapieren zurückzuführen, Finanzinstrumenten, die den Markt zunächst höher gepumpt hatten.)

Blasen treten normalerweise auf, wenn Entwickler versuchen, den Boom zu nutzen und weiterhin mehr Häuser, Villen und Eigentumswohnungen zu bauen, als realistisch verkauft werden können. Es läuft alles schief, wenn es auf dem Markt eine Fülle von Immobilien gibt, die niemand kaufen will oder kann. Dies führt unweigerlich zu einem Abwärtsdruck auf die Preise.

Ein weiterer Abwärtsdruck entsteht, wenn gleichzeitige makroökonomische Ereignisse in einem Land zu Massenabschottungen führen, weil die Menschen ihre Hypotheken nicht bezahlen können. Dies ist auch in 2008 passiert.

Thailändische Währung

Das meiste Geld, das für den Kauf von Phuket-Immobilien verwendet wird, wird jedoch aus dem Ausland überwiesen, einschließlich des Geldes, das von den Entwicklern selbst stammt. All dieses Geld kommt als Bargeld und ist nicht auf Kredite thailändischer Banken angewiesen.

Während einige Entwickler Kredite aufnehmen, um neue Projekte zu erstellen, wird dies in einem lebhaften Markt hoffentlich durch Verkäufe zurückgezahlt. Eine Entwicklung, die thailändische Käufer anzieht, kann auch dazu führen, dass Einzelpersonen für ihren Kauf eine Finanzierung durch lokale Banken suchen.

Auf dem ausländischen Markt in Phuket gibt es jedoch praktisch keine oder nur sehr geringe Kredite. Dies begrenzt das Potenzial für ein Boom-Bust-Szenario auf dem Immobilienmarkt der Insel.

Es ist darauf hinzuweisen, dass in Thailand zwar die Haushalts- oder Konsumentenkredite weit über dem Durchschnitt liegen, es gibt jedoch keine sichtbaren Anzeichen dafür, dass sich die Kreditvergabe von Haushalten in der Nähe von Boom- oder Blasengebieten befindet. Der Auslandsmarkt ist noch solider.

Phukets aktuelle Preispunkte

Phuket verfügt über eine breite Palette von Immobilien, die für den anspruchsvollen Käufer oder für Investoren verfügbar sind.

Die Insel bietet Eigentumswohnungen für Eigentumswohnungen mit Einstiegsniveaus von rund THB 2 Millionen an, bis hin zu Supervillen für ultrahohe Nettowerte, die bis zu THB 400 Millionen erreichen.

Phuket ist keine riesige Insel (570km²), aber sie ist nur um 20% kleiner als Singapur oder ungefähr ein Drittel von der Größe von Greater London. Trotzdem finden es einige erstaunlich, dass Sie oft zwei Immobilien an extremen Enden der Preisklasse finden, die sich in geringer Entfernung voneinander befinden.

Wenn Sie eine 7-Millionen-THB-Wohnung besitzen, sind Ihr örtlicher Pub, Ihr Restaurant, Ihr Supermarkt und Ihr Strand dieselben wie die Eigentümer von 40-Millionen-THB-Villen. Mit anderen Worten, es gibt wirklich keinen schlechten Ort.

Was bestimmt die Immobilienpreispunkte?

Einige der Hauptfaktoren, die die Preispunkte beeinflussen, sind:

  • Land Wert
  • Lage in Phuket
  • Entfernung von der Küste / Strand
  • Ansichten (Meer oder Berg oder keine)
  • Bauqualität / Tragwerksplanung
  • Architektonische Gestaltungsqualitäten
  • Glaubwürdigkeit des Entwicklers (insbesondere bei Neubau)
  • Reputierbarkeit / Zuverlässigkeit der Condo Management Company
  • Zielkunden (Ausländer, Thais, eine Mischung)
  • Marketingstrategie (regional, international)
  • Angebot / Nachfrage Faktoren
  • Aktuelle Marktstimmung
  • Erste Eindrücke / kognitive Verzerrung
  • Andere einzigartige Merkmale

Um die Auswirkungen der oben genannten Punkte zu verstehen, verwenden wir einen Apfelvergleich. Warum würden zwei vergleichbare Eigentumswohnungen desselben Entwicklers mit einer ähnlichen Verarbeitungsqualität 5.5 Mio. THB bzw. 3 Mio. THB kosten? Wenn sich die erste an der Westküste befindet (näher an den Stränden) und die zweite im Zentrum der Insel, wäre diese Preisgestaltung durchaus sinnvoll.

Bei Villen liegt die Schönheit normalerweise im Auge des Betrachters. Ein Käufer zahlt, was er für wert hält. Solange der Verkäufer diesem Preis zustimmt, ist das Geschäft abgeschlossen. Denken Sie immer an das alte Sprichwort: Standort, Standort, Standort. Immobilien in einer erstklassigen Gegend verkaufen sich auch in einem weichen Markt immer gut.

Was ist ein guter Preis pro Quadratmeter?

Das Finden der idealen Immobilie kann für jeden eine andere Erfahrung sein. Wenn der Preis an erster Stelle steht und es Ihnen egal ist, wie nahe Sie am Strand sind, würden Sie wahrscheinlich ins Landesinnere oder nach Phuket Town schauen. Wenn das Meer nicht in Sicht ist, sinkt der Quadratmeterpreis erheblich. Tatsächlich gibt es einige sehr attraktive Entwicklungen, die rund 50,000 THB / m erreichen2oder noch weniger.

Wenn Sie jedoch den Strand lieben oder eine Einheit mit maximalem Vermietungspotenzial kaufen möchten, sollten Sie mehr bezahlen. Sie müssen näher an die Westküste schauen, wo die Preise auf ca. THB 100,000 / m steigen2. Immobilien am Strand oder am Meer, ob Eigentumswohnungen oder Villen, werden noch mehr verkaufen.

Sie variiert je nach Qualität der Entwicklung, aber in der Regel sind zentral gelegene Eigenschaften THB 50,000 / m2 oder darunter, während die Eigenschaften der Westküste im Allgemeinen THB 100,000 / m sind2 und darüber.

Die Kosten des Landes sind die Hauptdeterminante, obwohl die Bauqualität auch den Endpreis beeinflusst. Einige Entwickler sind darauf spezialisiert, günstige Preise für Einstiegspunkte zu bieten, während andere aktiv nach Land mit höheren Kosten in wünschenswerteren Gebieten suchen und bessere Bauqualität versprechen.

Wir sind gespannt, wie zukünftige Entwicklungen in der Nähe des New Central Festival ihre Einheiten kosten. Die neuen Attraktionen im Zentrum der Insel und der Zustrom von Einwohnern (hauptsächlich Chinesen), denen die Nähe zum Strand nicht unbedingt wichtig ist, können die Preise in diesen Gebieten in die Höhe treiben. Wir würden nicht erwarten, dass die Preise das „Westküstenniveau“ erreichen, aber sicherlich könnte sich die Kluft in einigen Gebieten verringern.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, lohnt es sich, den Preis / m zu beachten2 von ähnlichen Immobilien in Ihrer Nähe, bevor Sie Ihren Verkaufspreis festlegen.

Die begrenzte Landinselgeschichte

Die steigenden Landkosten, insbesondere das begrenzte Landangebot in Phuket, werden auch in den kommenden Jahren ein Treiber sein.

Die Knappheit führt sicherlich zu höheren Preisen, und Gegenden mit einer großen Bevölkerung, aber wenig Entwicklungsraum sind tendenziell teurer.

An der Westküste werden bereits die Gesetze der Knappheit auf die Probe gestellt. Villen auf großen Grundstücken verkaufen sich bereits über den größten Teil der Insel mit einer Prämie, aber einige Entwickler haben es geschafft, die Preise für Villen der unteren Preisklasse niedrig zu halten. Es gibt sogar noch Wiederverkäufe zu sehr attraktiven Preisen.

Unsere langfristige Einschätzung der Immobilie in Phuket ist, dass die Westküste für jeden Immobilieninvestor den besten ROI darstellt. Sie können nicht nur langfristige Kapitalzuwächse erwarten, sondern auch die Bereiche in Strandnähe sind am einfachsten zu mieten.

In den letzten Jahren sind vermehrt Studio- und Ein-Zimmer-Einheiten für Ausländer entstanden. Der Trend für viele Entwickler scheint sich dahingehend zu ändern, dass mehr Käufern kleinere Einheiten für weniger Geld angeboten werden, anstatt zu versuchen, eine Hand voll großer Eigentumswohnungen an ein paar vermögende Käufer zu verkaufen.

Dieser Trend kann eine direkte Folge sein niedrige Zinsen im Westen. Vor fünfzehn Jahren war der durchschnittliche Punter damit zufrieden, sein Geld auf der Bank zu lassen und zu beobachten, wie es wächst. Heute verdient Bargeld nichts mehr und in einigen Währungen (z. B. Schweizer Franken und Euro) zahlen Einleger tatsächlich die Bank, um ihr Geld zu halten.

Selbst eine kleine Immobilieninvestition in Phuket ist besser als nichts auf einem Depot zu verdienen.

Die Unvermeidlichkeit des Inflationsdrucks

Phuket Aufbau

Inflation ist eine Tatsache des Lebens. Die Kosten für Ziegel und Mörtel, Dachziegel, Haushaltsgeräte und sogar Gartensträucher sinken nicht und auch die Lohnkosten für den Bau neuer Villen und Eigentumswohnungen sinken nicht.

Auch die Lohninflation ist unvermeidlich. Wenn die Lebenshaltungskosten in ganz Phuket steigen, steigen auch die Gehälter der Arbeiter. Die Burmesen machen den größten Teil der Bauarbeiter auf der Insel aus. Während sie immer noch für niedrigere Löhne arbeiten als thailändische Arbeiter, sind ihre Löhne immer noch gestiegen und dürften in den kommenden Jahren weiter steigen.

Da alle Kosten für den Bau von Wohnungen in Phuket weiter steigen, werden auch die Preise für die Immobilien selbst entsprechend steigen. Und diese Immobilien in den Bereichen mit der höchsten Nachfrage werden offensichtlich den größten Kapitalzuwachs erzielen.

Äußere und interne Einflüsse

Eine Möglichkeit, den Wert Ihres Hauses zu erhalten, besteht offensichtlich darin, sich darum zu kümmern. Folgendes berücksichtigen:

  • Halten Sie den Innenraum modern und gepflegt
  • Denken Sie an eine neue Küche
  • Schieben Sie nicht die notwendigen DIY-Jobs aus
  • investieren in landschaftsgestaltung für den garten
  • Bauen Sie eine neue überdachte Terrasse, ein Sonnendeck oder einen stilvollen Pavillon

Manchmal gibt es jedoch Faktoren, die völlig außerhalb Ihrer Kontrolle liegen.

Makroökonomische Faktoren haben zumindest einen gewissen Einfluss auf den Immobiliensektor. Beispielsweise führt ein langsames BIP-Wachstum tendenziell zu einer höheren Arbeitslosigkeit oder einer Abschwächung des Lohnwachstums. Dies wirkt sich tendenziell auf das Eigentum aus.

Die Zinssätze wirken sich auch auf die Immobilienpreise aus. Wenn die Regierungen der Wirtschaft einen Schuss in den Arm geben wollen, werden sie die Zinsen senken. Dies verbilligt die Kreditaufnahme und trägt zum Wirtschaftswachstum bei. Niedrige Zinsen helfen auch dem lokalen Immobiliensektor.

Ein weiterer Faktor, der die Immobilienpreise beeinflusst (und Phuket ist davon nicht unberührt), ist eine Verschiebung der Demografie. Wenn Menschen aus einem Gebiet ausscheiden (in der Regel aufgrund eines bedeutenden Schließens eines Arbeitgebers), werden Immobilien auf breiter Front zum Verkauf angeboten, was normalerweise den Preis senkt.

Aber das Gegenteil ist auch wahr, und das Einwohnerzahl von Phuket wächst schneller als die Durchschnittsraten für den Rest von Thailand. Dies sind nicht nur Einheimische, die auf der Suche nach einem besseren Leben nach Phuket ziehen, sondern auch Ausländer, die auf der Insel leben möchten.

Andere Faktoren, die die Preise beeinflussen

Wir alle wissen, was mit dem Wert Ihres Hauses passieren würde, falls die örtliche Behörde beschließt, eine Mülldeponie hinter Ihrem Garten zu öffnen. Der Himmel verbietet, dass dies jemals passieren würde, aber wenn dies der Fall wäre, würden die Hauspreise in der Region sicherlich sinken.

Es gibt viele Faktoren, die den Preis von Land, Eigentumswohnungen oder Häusern nach oben oder unten beeinflussen, von denen viele nicht berücksichtigt wurden.

Hier sind ein paar:

  • Neue Hotels werden vor Ihrer Haustür geöffnet - In einigen Gegenden verbessert die Ankunft neuer Luxushotels die allgemeine Wahrnehmung und treibt die Preise auf breiter Front an.
  • Das allgemeine Erscheinungsbild der Region - Manchmal wird ein schäbiger Bereich komplett überarbeitet und erhält ein völlig neues Aussehen. Manchmal ist es nur die Ästhetik, aber manchmal führt der neu gefundene Bürgerstolz unter den Bewohnern dazu, dass in dieser Gegend ganz neue Häuser gebaut werden. All dies macht offensichtlich einen großen Unterschied für potenzielle Käufer und wirkt sich positiv auf den Preis von Bestandsimmobilien aus.
  • Ändern Sie den Namen Ihrer Villa - Dies mag überraschend sein, aber Studien haben gezeigt, dass ein Name einen Unterschied machen kann. Wenn Sie eine Villa gekauft haben, aber nicht unbedingt an ihrem Namen interessiert waren, werden zukünftige Käufer dies wahrscheinlich auch nicht tun. Ändere es einfach! Die offizielle Adresse ändert sich nicht und Sie können jederzeit einen neuen Namen festlegen.
  • Neue örtliche Einrichtungen - Wenn Sie das Glück haben, dass sich in der Nähe neue Bebauung befindet, moderne Läden, Restaurants oder Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, könnte dies die Preise in Ihrer Nähe erhöhen.
  • Das neue Schienensystem - Obwohl sich dies noch in der Ausschreibungs- und Entwurfsphase befindet, werden Immobilien in der Nähe der neuen Stationen mit ziemlicher Sicherheit teurer. Studien in den meisten anderen Ländern zeigen, dass der Zugang zu neuen Verkehrsentwicklungsprogrammen zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt. (Dasselbe passiert weiterhin in Bangkok, da sich das BTS-System nach außen ausdehnt.)
  • Neuer Straßenzugang und Links - Neue Straßenverbindungen sind auch von Vorteil. Phuket baut ständig neue Straßen und bietet meistens Zugang zum Zentrum der Insel. Einige Eigentümer werden feststellen, dass dies den Wert ihres Hauses erhöht.

Zeit und Timing ist alles

Egal welche Immobilie Sie besitzen oder in Phuket kaufen möchten, es lohnt sich, langfristig zu denken.

Die Preise in Phuket stiegen in den letzten 30-Jahren stetig an, aber auf dem Weg gab es kurze Verzögerungen. Einige Leute werden Panik verkauft haben, als die Asienkrise in 1997 eintraf; andere werden gedacht haben, Phuket würde sich nie vom Tsunami erholen, und dann ihren Besitz ausgeladen haben; Andere waren möglicherweise durch die Umstände der Finanzkrise von 2008 dazu gezwungen worden.

Wie bei jedem anderen globalen Immobilienmarkt: Wenn Sie zum falschen Zeitpunkt kaufen oder die Immobilie nicht lange genug halten oder entscheiden, zum völlig falschen Zeitpunkt zu verkaufen, sehen Sie möglicherweise nicht den gewünschten Gewinn.

Bei jeder Immobilieninvestition ist Geduld absolut eine Tugend.

Wohin mit den Phuket-Immobilienpreisen?

Das ist wirklich das, was jeder wissen will.

Unabhängig vom wirtschaftlichen Druck, dem Thailand oder seine Tourismusbranche ausgesetzt waren, hat sich der Immobiliensektor in Phuket in der Vergangenheit weiter weiterentwickelt. In den letzten 20 Jahren hat sich Thailand mit folgenden Themen befasst:

  • Die Asienkrise
  • SARS-Virusausbruch
  • Ausbruch der Vogelgrippe
  • Der Tsunami im Indischen Ozean
  • 2006-Coup d'Etat
  • Die globale Finanzkrise
  • 2014-Coup d'Etat

Das ist durchschnittlich fast ein Ereignis alle zwei Jahre, das die Wirtschaft oder den Immobilienmarkt schädigen könnte. Unabhängig von den Hindernissen ist der Immobiliensektor in Phuket immer stärker geworden.

Betrachtet man einige einfache Grundlagen (z. B. Angebot und Nachfrage), so gibt es in Thailand eine wachsende Bevölkerung, die auch immer reicher wird. Die Nachfrage von Ausländern bleibt ebenfalls stark, aber die Entwickler auf der Insel bauen nicht zu viel.

Der globale Inflationsdruck wird die Preise langfristig nur in die Höhe treiben. Für alle, die Geduld und einen langfristigen Anlagehorizont haben, wird Phuket in den kommenden Jahren erhebliche Kapitalgewinne erzielen.

Lassen Sie uns ganz klar sein: Es wird Unebenheiten auf der Straße geben, weil es immer solche gibt. Immobilien sind zyklisch, und ein Teil dieses Zyklus ist eine Zeit stagnierender oder sogar fallender Preise. Käufer müssen akzeptieren, dass es Schlüsselfaktoren gibt, die Immobilien antreiben, egal wo auf der Welt Sie sich befinden. Investoren und Hausbesitzer, die nicht darauf vorbereitet sind, sollten zweimal überlegen, ob sie in den Immobiliensektor von Phuket investieren sollen.

Fazit

Phuket wird zu einem der begehrtesten und gefragtesten Immobiliensektoren der Welt. Die Insel beeindruckt weiterhin mit ihrer Fähigkeit, sich zu verändern und sich anzupassen, und bietet neuen Bewohnern immer mehr Möglichkeiten.

Wir gehen davon aus, dass sich das Wachstum in den nächsten zehn Jahren stetig nach oben bewegen wird, rechnen jedoch weiterhin mit einigen Unebenheiten auf der Straße. Angesichts dessen, was Phuket (und Thailand) in den letzten anderthalb Jahrzehnten erlebt hat, wären katastrophale wirtschaftliche Umstände erforderlich, um die bestehenden Wachstumstrends zu entgleisen.

Solange Sie langfristig arbeiten und nicht versuchen, schnell Geld zu verdienen, sollte sich die Immobilie in Phuket als großartige Investition erweisen. Irgendwann wird die Landverfügbarkeit auf der Insel einen Wendepunkt erreichen. In diesem Fall werden sich die Immobilienpreise erheblich beschleunigen (insbesondere an der Westküste), und Sie werden das Gefühl haben, im Erdgeschoss eingekauft zu haben.

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