Käufer haben in der Regel die Möglichkeit, eine oder mehrere Einheiten einer Eigentumswohnung zu kaufen, lange bevor der Bau tatsächlich begonnen hat. In manchen Fällen kann es Monate oder sogar Jahre dauern, bis ein Projekt abgeschlossen ist.

Off-Plan-Käufer werden jedoch in der Regel dafür belohnt, dass sie frühzeitig in Form attraktiver Preisnachlässe eintreffen.

Investoren, die sich für den Kauf von Off-Plan-Entwicklungen begeistern, sind diejenigen, die an einem kurzfristigen Kapitalzuwachs interessiert sind, im Gegensatz zu Einzelpersonen oder Familien, die ein neues Zuhause suchen.

Der Off-Plan-Kauf hat jedoch Vor- und Nachteile, und es ist entscheidend, dass jeder Käufer beides versteht.

Off-Plan-Kauf von Phuket-Immobilien 

Der offensichtlichste Vorteil des Off-Plan-Kaufs ist der erhebliche Rabatt auf den Kaufpreis, der jedem angeboten wird, der frühzeitig kauft.

Dies ist eine auf der Insel weit verbreitete Praxis, und es ist möglich, dass eine Siedlung ausverkauft ist, bevor der erste Ziegelstein gelegt wird, insbesondere in einem lebhaften Markt.

Hier können Sie unseren Artikel über die Vorteile eines Ausverkaufs lesen:

Die Vorteile des Kaufs einer Phuket Condominium Off Plan

Diese Strategie birgt jedoch mehr potenzielle Nachteile als der Kauf einer Einheit bei einem abgeschlossenen Projekt. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Risiken, die mit der Übergabe von Geld an einen Entwickler so früh im Entwicklungsprozess verbunden sind.

Die wichtigsten Nachteile des Off-Plan-Kaufs in Phuket

Das Hauptrisiko, dem ein Investor beim Kauf von Einheiten in der Vorkonstruktionsphase ausgesetzt ist, besteht darin, dass die Entwicklung möglicherweise nie abgeschlossen wird. Dies kann weltweit vorkommen, nicht nur in Thailand.

Wenn diese Vorverkäufe für die Pläne des Entwicklers von entscheidender Bedeutung sind und die Nachfrage nach Einheiten aus irgendeinem Grund nachlässt, kann es sein, dass das Projekt aus Geldmangel niemals abgeschlossen wird.

Die Risiken einer Insolvenz von Entwicklern

Es gibt in den letzten zwei Jahrzehnten zahlreiche Horrorgeschichten, aus denen Anleger hätten lernen sollen, aber leider nicht jeder.

Ein Grund ist, dass viele neue Käufer auch neu in Phuket angekommen sind. Sie waren einfach nicht lange genug auf der Insel, um Zeuge der Dinge zu werden, die schief gehen könnten, oder um die Geschichten darüber zu hören, was andere in der Vergangenheit vor ihnen erlebt haben.

In einem weichen Markt, in dem die Verkaufserwartungen nicht erfüllt werden, können einige Entwicklungen Schwierigkeiten haben, Einheiten zu verkaufen und die Kosten zu decken.

Um mit anderen Entwicklungen mithalten zu können, müssen sie möglicherweise die Verkaufspreise der von ihnen verkauften Einheiten senken und damit ihre Gewinnmargen weiter senken.

Wenn sie sich Geld von einem Kreditinstitut geliehen haben und unter dem Druck stehen, es zurückzuzahlen, müssen sie möglicherweise weitere Kredite zu höheren Zinssätzen als ursprünglich angenommen aufnehmen.

Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, dass dies häufiger vorkommt, als sie glauben, und dass dies zu unerwarteten Insolvenzen führen kann.

Leider überfordern sich einige Entwickler auch bei der Anzahl ihrer neuen Projekte und setzen ihre Finanzen einem enormen Druck aus.

Sollte sich der Markt auch nur geringfügig verlangsamen, wird das eigene finanzielle Risiko durch die Anzahl der Projekte erhöht, mit denen sie konfrontiert sind.

Als Investor sollten Sie Stellen Sie sicher, dass Ihr gewählter Entwickler von gutem Ruf istund sind keinem Risiko ausgesetzt, das sich nachteilig auf die von Ihnen getätigte Investition auswirken könnte.

Das Risiko der Umweltverträglichkeitsprüfung

In der Regel kann mit dem Bau eines neuen Eigentumswohnungsprojekts nur mit den richtigen Lizenzen und begonnen werden Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erhalten wurden.

Dies bedeutet nicht, dass sie das Projekt nicht durch den Verkauf von Einheiten vermarkten können. Dies bedeutet jedoch, dass sie keine Bauarbeiten wie Pfähle und Fundamente beginnen können. Sie können jedoch damit beginnen, Bäume zu fällen und das Land für den Baubeginn zu roden.

Käufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass Gesetzesänderungen oder sogar unvorhergesehene Hindernisse für das bebaute Land oftmals Änderungen an einer Entwicklung erzwingen können. Dies führt nicht nur zu unerwarteten Verzögerungen beim Bau, sondern kann im Extremfall auch zum Widerruf der Zulassung für die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) führen.

Das Endprodukt ist nicht wie erwartet

Ein weiteres Risiko, das beim Kauf außerhalb des Plans beachtet werden sollte, besteht darin, dass das Endprodukt nicht dem entspricht, was in den Broschüren und im Marketingmaterial dargestellt wird.

Änderungen an Das Condominium Act 2008 wurde viel unternommen, um den Käuferschutz zu verbessern, einschließlich der Versuche, Kunden mit Marketingmaterial irrezuführen. Jegliches von einem Entwickler produzierte Marketingmaterial ist tatsächlich Teil des Kauf- und Verkaufsvertrags, und eine grobe Abweichung von der Werbung ist technisch gesehen ein Verstoß gegen den Vertrag des Entwicklers mit Ihnen.

Diese Änderungen haben viel dazu beigetragen, das Problem zu verringern, aber einige Entwickler haben diese Regeln entweder vergessen oder ignorieren sie weiterhin freiwillig. Es ist für Käufer immer noch schwierig zu wissen, wie das Endprodukt aussehen wird und welche Qualität sie erwarten können.

Leider sind die meisten Mängel erst nach Fertigstellung erkennbar. Käufer werden möglicherweise erst viel später auf bestimmte Qualitätsprobleme und Mängel aufmerksam. Es kann Monate oder sogar Jahre dauern, bis Sie feststellen, dass Sie von der Verarbeitungsqualität enttäuscht sind.

Die Probleme können geringfügig sein, es kann jedoch auch zu schwerwiegenden Lecks oder strukturellen Problemen kommen, für die der Entwickler niemals die Verantwortung übernimmt und daher niemals Korrekturen vornimmt.

In solchen Fällen können Sie möglicherweise nur wenig tun, um etwaige Missstände zu beheben. Obwohl der Entwickler eindeutig rechtlich im Unrecht ist, ist es höchst unwahrscheinlich, dass eine Entschädigung fällig wird, wenn Ihre Einheit oder die gesamte Entwicklung nicht den vom Plan abweichenden Erwartungen entsprochen hat.

Auch hier zahlt es sich für Investoren aus, sicherzustellen, dass sie die besten Entwickler mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz für die Bereitstellung eines qualitativ hochwertigen Endprodukts einsetzen.

Eine Reservierungskaution hinterlassen

Auch wenn Ihr Anwalt bei einem Projekt, das Sie interessiert, die gebotene Sorgfalt walten lässt, entspricht das Ergebnis möglicherweise nicht Ihren Erwartungen, und Sie möchten möglicherweise den Kauf stornieren.

Es gibt daher bestimmte Risiken im Zusammenhang mit der Hinterlegung einer Anzahlung. 

In vielen Fällen werden Einzahlungen nicht zurückerstattet, unabhängig davon, wessen Schuld es ist. Der Käufer muss daher sicherstellen, dass eine Anzahlung vollständig zurückerstattet wird, falls Ihr Anwalt einen Fehler feststellt oder einfach nicht genau den Angaben im Kaufvertrag oder im Reservierungsvertrag entspricht.

Risikominderung durch einen erfahrenen Anwalt

Viele der mit dem Off-Plan-Kauf verbundenen Risiken können gemindert werden, wenn Sie die Dienste eines guten Anwalts in Anspruch nehmen Führen Sie eine gründliche Due Diligence auf dem Grundstück durch gesucht werden.

Aber viele Käufer tun dies nicht. In Russland und China ist beispielsweise der Einsatz eines Anwalts während eines Immobilienkaufs nicht erforderlich. Aus diesem Grund glauben sie auch, dass ein Anwalt in Thailand nicht notwendig ist.

Dies ist bedauerlich, da viele russische und chinesische Staatsangehörige Off-Plan-Geschäfte tätigen. Dies ist sicherlich der riskanteste Weg, um Immobilien zu erwerben, und dies ohne Anwalt zu tun, erhöht das Risiko.

Bitte lesen Sie unseren Artikel über die Bedeutung einer soliden rechtlichen Vertretung:

Die Bedeutung solider rechtlicher Hinweise beim Kauf von Immobilien in Phuket

Wenn Sie mit dem Begriff „Due Diligence“ nicht vertraut sind und mehr darüber wissen möchten, was es ist und warum es so wichtig ist, dann könnte der folgende Artikel hilfreich sein:

Verständnis der Wichtigkeit von Due Diligence und genau, was Due Diligence beim Kauf von Immobilien in Phuket ist

Zusammenfassung

Off-Plan-Käufe sind in der Regel mit sehr attraktiven Vorbaurabatten verbunden, aber auch mit Risiken.

Wenn Sie bei der Auswahl der Entwickler mit Bedacht vorgehen und Ihr Anwalt vor dem Kauf die erforderliche Due Diligence durchführt, werden diese Risiken erheblich reduziert.

Dies ist ein Auszug aus dem Thai Residential Phuket Property Guide 2019/20. Um Ihr kostenloses Exemplar herunterzuladen, klicken Sie bitte auf .

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