Die Vorteile des Kaufs einer Pachtvilla in Phuket
Eine freistehende Villa bietet Ausländern nicht nur das Zuhause in den Tropen, von dem sie immer geträumt haben, sondern viele Villen in Phuket bieten auch einige der besten Mietrenditen, insbesondere jene, die in der Nähe der Strände an der Westküste liegen. Während der Hochsaison ist es fast unmöglich, dass eine Villa in Phuket leer bleibt. Die Villen an der Westküste sind in der Regel mehrere Monate lang ausgebucht. Villen mit vier Schlafzimmern lassen sich normalerweise besser vermieten als solche mit drei Schlafzimmern und mit drei besser als mit zwei, aber alle Villen in Phuket haben ein ausgezeichnetes Mietpotenzial.
Wenn es darum geht, einen hohen Return on Investment zu erzielen, bevorzugen die meisten Ausländer eine freistehende Villa, nicht zuletzt, weil sie ihnen in den wenigen Wochen, die die Eigentümer selbst jedes Jahr auf der Insel verbringen, auch eine friedliche Villa mit privatem Pool bietet was zum entspannen. Sie können sicher sein, dass jede Villa Ihren hohen Ansprüchen sowohl von innen als auch von außen gerecht wird, da ein Mieter das volle Mitspracherecht in Bezug auf Dekoration und Landschaftsgestaltung hat. Und mit einer gut gepflegten Poolvilla ist es relativ einfach, das ganze Jahr über sowohl kurzfristige als auch längerfristige Monatsmieter zu finden.
Wie oben erwähnt, kann eine Villa, wenn Sie die beste Rechtsberatung in Anspruch nehmen, sowohl ein solides Einkommen generierendes Vermögen als auch eine solide Investition sein. Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie beides ist, ist es absolut wichtig, dass Sie beim Abschluss des Mietvertrags einen guten Anwalt hinzuziehen. Bei richtiger Strukturierung und mit der Zusammenarbeit des Eigentümers/Entwicklers kann der Mietvertrag an jeden interessierten Käufer weiterverkauft werden, und der Käufer hätte das Recht, den Mietvertrag in ein freies Eigentum umzuwandeln, falls ein neuer zukünftiger Käufer eine thailändische juristische Person ist. Ein Pachtvertrag ist möglicherweise kein vollständiger Eigentumstitel, bietet jedoch für die Dauer des Pachtvertrags die Verfügungsgewalt über die Immobilie. Darüber hinaus bieten die meisten Vermieter in Phuket an, den Pachtvertrag nach der anfänglichen 30-jährigen Pachtzeit zu verlängern, was dem Mieter die Aussicht auf längerfristiges Eigentum gibt.
Die meisten Mietverträge sind im Voraus bezahlt, sofern der Mietkaufpreis dem Preis der Villa entspricht, einschließlich aufeinanderfolgender Verlängerungen bis zu 90 Jahren. Dies scheint ein akzeptiertes Mittel zur Verlängerung / Erneuerung eines Mietvertrags geworden zu sein, und es erleichtert offensichtlich die Förderung einer Mietvilla, aber es gibt Fragen, wie sie aus rechtlicher Sicht durchgesetzt werden kann. Während ein guter Mietvertrag immer eine Klausel enthält, die besagt, dass der Mieter die Möglichkeit hat, seinen Mietvertrag nach den ersten 30 Jahren zu verlängern, ist die Garantie, dass eine Verlängerung im Voraus oder die Vorauszahlung eines Mietvertrags für 90 Jahre nicht streng legal ist.
Der Finanzielle Logik eines Phuket-Pachtbesitzes
Obwohl das Konzept einer Mietvilla für einige Käufer möglicherweise nicht attraktiv klingt, kann das finanzielle Argument für einen 30-jährigen Mietvertrag durchaus angeführt werden. (Wenn Sie die Tatsache berücksichtigen, dass die Villa jederzeit als Eigentum an einen anderen Käufer verkauft werden kann, z. B. an einen thailändischen Staatsangehörigen oder eine Thai Co. Ltd., wird der Fall noch schlimmer.)
Wer langfristig in einer Villa in Phuket wohnen möchte, hat nur die Wahl zwischen Miete, Pacht für 30 Jahre oder dem Erwerb des Eigentums durch Gründung einer thailändischen Gesellschaft. Es gibt sicherlich ein Argument dafür, dass ein Pachtbesitz die sicherere Option ist.
Vergleicht man Leasing mit Miete, sind 30 Jahre eine lange Zeit, und die Mietpreise steigen nur. Luxusvillen in Phuket erzielen sogar auf Monats- oder Jahresbasis Höchstpreise, und die Kosten für ein Pachtgrundstück können im Vergleich zu einer Miete über einen Zeitraum von 30 Jahren verblassen.
Die Anschaffungskosten eines Mietvertrags könnten langfristig viel Geld für jemanden sparen, der in Phuket bleiben möchte und in einer Villa leben möchte. Und weil ein Mietvertrag im Voraus bezahlt wird, schützt sich der Mieter vor den Auswirkungen der Inflation, da die Kosten für Villen auf der Insel stetig steigen.
Wenn Sie außerdem die jährlichen Mietpreissteigerungen berücksichtigen, profitieren auch Privatpersonen, die ihre Villa vermieten möchten, von einem stetig steigenden Einkommen. In den nächsten 15 bis 20 Jahren könnten sich die Mietpreise für eine Luxusvilla in Phuket im Vergleich zu heute leicht verdoppeln oder sogar verdreifachen.
Vergleicht man Leasing mit dem Kauf von Eigentum über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, spricht beides für sich. Käufer müssen jedoch die Folgen des Kaufs von Eigentum über eine falsch gegründete thailändische Gesellschaft bedenken.
Ein ausländischer Mieter hingegen steht aufgrund des oben erwähnten Rechts auf „ausschließlichen Besitz“ auf einer solideren rechtlichen Basis. Sowohl der ausländische Mieter als auch der ausländische Firmeneigentümer können ihre Villa als langfristige einkommensschaffende Investition betrachten, aber nur der Mieter kann sicher sein, dass ihm das Objekt für die nächsten 30 Jahre zur Miete gehört.
Wenn man außerdem bedenkt, dass die Kosten für die Registrierung eines Pachtvertrags lediglich 1.1 % betragen, wird die finanzielle Logik für Pachtvillen in Phuket noch klarer.
Andere Arten von Pachteigentum in Phuket
Obwohl Phukets Villen mit privatem Pool zu den beliebtesten Immobilienarten gehören, die von Ausländern mit einer Pachtrechtsstruktur (siehe oben) erworben werden, sind einige Langzeitbewohner (und sogar Investoren) auch an Eigentumswohnungen und Apartments interessiert. Diese sind günstiger als Villen und stehen daher mehr potenziellen Mietern zur Verfügung.
Pachteigentumswohnungen in Phuket
Da die Zuweisung ausländischer Eigentumseinheiten weniger als die Hälfte der in einem bestimmten Eigentumswohnungskomplex verfügbaren Gesamtsumme ausmacht, werden manchmal Mieteinheiten als praktikable Alternative vorgeschlagen.
Ein Entwickler von Eigentumswohnungen (oder ein Makler) könnte den Ausländer dazu ermutigen, eine thailändische Company Ltd. zu gründen, um eine Einheit mit Pachtbesitz zu erwerben, da der Käufer ein thailändisches Unternehmen wäre und somit einen Teil der 51 % des thailändischen Eigentums ausmachen könnte.
Wie bei BVI-Unternehmen ist die Führung eines thailändischen Unternehmens für Eigentümer von Eigentumswohnungen der unteren Preisklasse möglicherweise finanziell nicht machbar. Vor allem aber kann es aus rechtlicher Sicht fragwürdig sein (mehr dazu auf den folgenden Seiten). Sofern Sie nicht ein Unternehmen führen, das tatsächlich etwas tut und Umsatz macht, ist es wahrscheinlich am besten, stattdessen nach einer der vielen Eigentumswohnungen in Phuket zu suchen.
Wenn Sie sich in eine bestimmte Eigentumswohnung in Phuket verliebt haben und nur Mietwohnungen verfügbar sind, haben Sie die Wahl zwischen dem rechtmäßigen Eigentum einer thailändischen Firma oder einem 30-jährigen Mietvertrag. Wenn Sie sich für einen Mietvertrag entscheiden, sollten Sie dies am besten als langfristige Miete und nicht als Eigentum betrachten. Wie bei Villen kann sich dies als günstiger erweisen, als 30 Jahre lang Miete zu zahlen. Bei richtiger Strukturierung kann es auch eine Verlängerung bieten oder auf einen neuen Eigentümer übertragbar sein.
Aber das Schlüsselwort hier ist Macht. Wenn Sie diesen Abschnitt weiter lesen, werden Sie die potenziellen Gefahren einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag verstehen. Das größte Problem für Pächter in der Zukunft ist die Wahrnehmung dessen, was sie tatsächlich „besitzen“ bzw. nicht besitzen.
Manche Ausländer denken, es sei mehr oder weniger dasselbe wie der Besitz einer Eigentumswohnung in Phuket. Mit einer Eigentumswohnung mit Pachtrecht glauben sie, sie hätten etwas „gekauft“, das einem britischen Pachtrecht gleicht. Aber sie haben kein Eigentumsrecht von 999 Jahren. Zwar wurden ihnen möglicherweise Pachtverlängerungen auf bis zu 90 Jahre angeboten, aber auch diese 90 Jahre sind nicht garantiert.
Aufgrund dieser Missverständnisse halten die Menschen ihre Erbpacht für ein verkaufsfähiges Gut für das nächste Jahrhundert. In Zusammenarbeit mit dem Eigentümer / Vermieter kann es eines Tages übertragbar sein und Sie können es sogar verkaufen. Es ist jedoch am besten, sich eine Pacht als Langzeitmiete vorzustellen.
Durch die Betrachtung eines Mietvertrags als 30-Jahresmiete mit der Möglichkeit künftiger Verlängerungen wird verhindert, dass die falschen Vorstellungen Ihr Verständnis beeinträchtigen.
Sie können hier mehr über die Verwendung einer thailändischen Unternehmensstruktur zum Kauf einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag lesen:
Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit
Phuket Apartment Pachtverträge
Anders als bei Eigentumswohnungen in Phuket, wo Sie ausländisches Eigentum an einigen Einheiten besitzen und der Rest gepachtet oder an thailändische Staatsbürger verkauft wird, sind alle Wohnanlagen, die rechtlich als Wohnungen strukturiert sind, in Thailand nur auf Pachtbasis erhältlich. Dies gilt für thailändische Staatsbürger und Ausländer gleichermaßen.
Gelegentlich kann eine hervorragend verwaltete Wohnanlage attraktiv sein, aber einige Wohnungen können in die gleiche Preisspanne fallen wie Eigentumswohnungen. Aus diesem Grund sollten die Eigentumsbeschränkungen jeden Käufer überlegen, bevor er eine in Betracht zieht.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Condominium Act in 1979 verabschiedet wurde. Die einfache Registrierung einer Eigentumswohnungsstruktur und die Vermarktung der Einheiten an Thailänder und Ausländer haben dazu geführt, dass die meisten neuen Entwicklungen in den letzten vier Jahrzehnten als Eigentumswohnungen strukturiert wurden.
Wenn Sie sich eine Wohnung in Phuket ansehen, die nach 1979 gebaut wurde, müssen Sie sich wirklich fragen, warum der Bauträger sich dafür entschieden hat, sie als Wohnung und nicht als Eigentumswohnung zu strukturieren.
ZUSAMMENFASSUNG DER POSITIVEN VORTEILE EINER VILLA IN PHUKET
Da die Möglichkeiten für einen Ausländer, in Phuket Grundbesitz wie Poolvillen zu erwerben, begrenzt sind, ist es sicherlich einfach, Pachtbesitz als eine „halbvolle“ Lösung zu betrachten, insbesondere wenn die nächste Alternative den zusätzlichen Schritt der Gründung eines richtig strukturierten Unternehmens erfordert, um im Rahmen des Gesetzes zu bleiben. Obwohl ein Pachtbesitz nicht perfekt ist, bietet er die meisten Eigentumsvorteile, die Ausländer suchen, wenn sie in eine Immobilie in Phuket investieren.
In der Tat hat der Besitz eines Pachtvertrags viele Vorteile und Attraktionen, darunter:
- Ausländer können in jeder Phuket-Villa ihrer Wahl wohnen
- Es ist ein 100% legales Mittel für einen Ausländer, ungestörten Besitz seiner Villa zu haben
- Mit einer Kündigungsklausel kann die Mietdauer für einen potentiellen Käufer neu gestartet werden
- Es kann als Eigentum eines thailändischen Staatsangehörigen oder einer thailändischen Company Limited weiterverkauft werden
- Wenn der Mietvertrag richtig strukturiert ist, haben die Mieter dasselbe Eigentumsgefühl wie die Eigentümer
- Das Schreiben eines Mietvertrags in mehreren Namen (einschließlich Kinder oder Enkelkinder) kann die Nachfolge sicherstellen und sicherstellen, dass der Mietvertrag bis zur vollen Laufzeit genutzt wird
- Pächter von Phuket-Villen können Inflation und stetig steigende Mietpreise vermeiden
- Die Pächter haben die volle Kontrolle über die Innen- und Außengestaltung der Villa, einschließlich der Gartengestaltung
- Ein ausländischer Pächter des Grundstücks kann Eigentümer aller Gebäude oder anderer Bauten sein, die er auf diesem Grundstück errichtet.
- Die Mieteinnahmen aus Villen in Phuket sind denen aus Eigentumswohnungen weit überlegen
- Eine Villa mit Pachtrecht kann auch eine Hotelbefreiung erhalten und legal kurzfristige Vermietungen anbieten (diese Genehmigung ist bei einer Eigentumswohnung komplizierter)
- Die Abschlusskosten sind gering, dh die Registrierung von Mietern ist relativ günstig
- Mieter können nach der ersten Laufzeit des 30-Jahres weitere Verlängerungen erhalten
- Das rechtliche Interesse an einem Mietvertrag kann an Dritte weiterverkauft werden
- Die Kaufoption ermöglicht es den Mietern, Änderungen der Eigentumsrechte (falls sie eintreten) in Anspruch zu nehmen, und ermöglicht eine größere Flexibilität beim Weiterverkauf
- Eine Pacht kann zu einem „Special Reciprocal Contract“ werden (dazu später mehr)
Worauf Sie bei Pachtverträgen für Villen und Eigentumswohnungen in Phuket achten sollten
Die meisten Entwickler von Villen und Eigentumswohnungen sind sich bewusst, dass es in ihrem Interesse ist, Ausländern Strategien anzubieten, um ihnen bei der Verlängerung der ursprünglichen Pachtdauer zu helfen. Die Entscheidung, den Pachtvertrag nach 30 Jahren zu verlängern, liegt jedoch ausschließlich im Ermessen des Vermieters (oder Eigentümers).
Wie oben erwähnt, bieten Leasingverträge in der Regel die Möglichkeit, den Leasingvertrag nach 30-Jahren zu verlängern (oder zu verlängern). In dem Bestreben, vom ersten Tag an einen höheren Grad an Beständigkeit zu bieten, bieten einige Entwickler „30 + 30 + 30 Leases“ (oder sogar 30 + 30 + 30 + 30) an eine Villa für 90 oder 120 Jahre.
Dies ist als Nachtrag in Ordnung, aber jeder Versuch, den Mietvertrag für 90- oder 120-Jahre vertraglich / bindend zu machen, könnte als zulässig angesehen werden gegen den Geist des Gesetzes verstoßen und mit ziemlicher Sicherheit von den Gerichten für ungültig erklärt werden.
Gemäß Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs kann ein Mietvertrag nach 30-Jahren verlängert werden, und das Gesetz unterscheidet nicht zwischen ausländischen und thailändischen Mietern. In Abschnitt 540 wird jedoch auch die maximale Laufzeit eines Leasingvertrags sowie die Verlängerung des Leasingvertrags deutlich.
Richter sind die Schiedsrichter im Sinne des Gesetzes, und die Gerichte haben bereits entschieden, dass Verlängerungen, die in einem Mietvertrag „in Stein gemeißelt“ sind, Versuche sind, Ausländer de facto zu besitzen. Verlängerungen für Ausländer müssen stattdessen eine Option sein - nicht mehr als ein Versprechen - und eine, die nur gegen den ursprünglichen Vermieter der Immobilie durchsetzbar ist.
Dies ist eine Tatsache, die jeder Ausländer berücksichtigen muss, der plant, eine Immobilie von einer Privatperson in Phuket zu pachten. Wenn der Eigentümer stirbt und seine Frau, Kinder oder Enkelkinder die Immobilie erben, könnte der ausländische Mieter am Ende des Pachtvertrags obdachlos und ohne Geld dastehen, wenn die Erben einer Verlängerung nicht zustimmen.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ausländer einem Entwickler automatisch vertrauen sollten. Wenn ein Unternehmen verkauft wird oder sogar die Geschäftsführung wechselt, kann die Geschäftsführung des neuen Unternehmens beschließen, eine zuvor vereinbarte Verlängerung / Erneuerung nicht einzuhalten, und der Mieter muss ausziehen. Es geht aber nicht nur um eine Erweiterung, sondern auch um das Grundeigentum des Grundstücks.
In 2016 auf der Insel Koh Samui wurden eine Reihe von Ausländern (nach nur 20 Jahren) aus den von ihnen gebauten Luxusvillen vertrieben. Die Bauherren waren nicht die Eigentümer des Grundstücks, und die gesetzlichen Eigentümer beschlossen, den Pachtvertrag nicht zu verlängern. Sie hatten ferner vereinbart, dass alles, was auf dem Land gebaut wurde, Eigentum des Vermieters war. Dies unterstreicht weiter die Wichtigkeit der Untersuchung des Chanote-Titels - und der Einstellung eines guten Anwalts!
ETWAS ANDERES, AUF DAS SIE ACHTEN MÜSSEN: SICHERSTELLEN, DASS DIE STEUERN BEZAHLT WERDEN
Es gibt eine Steuer, die von Immobilienbesitzern in Phuket oft ignoriert wird. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie sich dessen unbedingt bewusst sein. Die Haus- und Grundsteuer ist jährlich an die lokale Regierung zu entrichten und beträgt 12.5 % p. a. für jede Immobilie, die für gewerbliche Zwecke genutzt wird (d. h. eine Vermietung oder Pacht). Die Steuer muss von jedem Immobilienbesitzer selbst berechnet werden und basiert auf dem jährlichen Mietwert des Mietvertrags.
Das Formular „Por Ror Dor 2“ muss jedes Jahr beim Bezirksamt eingereicht werden und die Steuer muss vor Ende Februar auf den Leasingwert des Vorjahres entrichtet werden. Aber selbst wenn der Eigentümer den genauen jährlichen Mietwert angibt und die Steuer zahlt, haben die lokalen Behörden das Recht, den Wert in Frage zu stellen und den Steuerbescheid zu ändern, was natürlich die Steuerbelastung erhöht.
Es ist möglich, innerhalb von 15-Tagen beim Bezirksamt Einspruch gegen die Beurteilung einzulegen. Ein Rechtsbehelf bei den Gerichten kann innerhalb von 30-Tagen eingelegt werden. Wenn der Eigentümer die Por Ror Dor 2 nicht eingereicht hat, ist jedoch kein Einspruch möglich, und der höhere Steuerbetrag wird als Grundlage für die Steuerbelastung herangezogen.
Warum ist das besonders besorgniserregend für jemanden, der seine Immobilie in Phuket vermietet? Weil die Belastung durch diese Haus- und Grundsteuer im Mietvertrag häufig auf den Mieter abgewälzt wird.
Diese Steuer soll in eine herkömmliche Grundsteuer umgewandelt werden, und zwar zum 1.st Januar 2020. Die neue Steuer beträgt 0.3 % des geschätzten Wertes der gesamten Immobilie, nicht nur des Mietwerts. Dies kann die Steuerlast der Immobilie erhöhen oder auch nicht, aber es bedeutet, dass Sie jeden Mietvertrag sorgfältig lesen müssen, um sicherzustellen, dass Sie nach dem neuen Gesetz auf einer hohen Grundsteuerrechnung sitzen bleiben.
Lassen Sie sich bitte von einem kompetenten Rechtsanwalt genau bestätigen, wie hoch diese Steuerlast jedes Jahr sein muss und ob sie bereits bei der vorausbezahlten Leasingrate berücksichtigt wurde.
Registrieren Sie immer einen Mietvertrag in Phuket
Es ist wichtig, dass jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren beim Land Department registriert wird. Da die meisten Mietverträge für Villen in Phuket eine Laufzeit von 30 Jahren haben, ist der Schutz eines registrierten Mietvertrags äußerst relevant, falls das Land den Besitzer wechselt. Wenn der Vermieter stirbt, insolvent wird oder das Land an eine andere Partei verkauft, muss der neue Eigentümer die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags einhalten.
Wenn ein Mietvertrag, der länger als 3 Jahre dauert, nicht beim Land Department registriert wurde, sind die neuen Eigentümer nicht einmal verpflichtet, dem Mieter das Weiterleben zu ermöglichen. Der Mieter könnte nach 3-Jahren effektiv vertrieben werden, weil es das ist, was er ist.
Versprechen, wie ein nicht eingetragener Mietvertrag, halten nicht vor Gericht. Ein neuer Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung des früheren Eigentümers zu erfüllen. Der Mietvertrag kann geschützt werden, aber jeder Konsens mit dem früheren Eigentümer, den Mietvertrag nach 30-Jahren zu verlängern, wird nun nach Belieben des neuen Eigentümers erfolgen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer Kündigungsklausel und der Zuordnung des Mietvertrags zu mehreren Namen, auf die im Folgenden näher eingegangen wird.
Was Olaf über Pachtgrundstücke in Thailand sagt
"Leasing" bedeutet nicht "Eigen" ...
Da Ausländer im Großen und Ganzen daran gehindert sind, Grundbesitz in Thailand zu besitzen, ist es üblich, dass sie alternativ einen Mietvertrag für eine Immobilie abschließen. Leasing ist jedoch kein Eigentum, und es ist wichtig, den Unterschied zu verstehen, wenn es um Eigentum geht. Wenn Sie eine Immobilie leasen, „vermieten“ Sie sie tatsächlich, vorbehaltlich der Bestimmungen des Leasingvertrags, der mit dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie vereinbart wurde. Obwohl es sich in der Regel um eine langfristige Vereinbarung handelt, kann ein Verstoß gegen eine der Klauseln in Ihrem Mietvertrag Grund dafür sein, den Mietvertrag zu kündigen und Sie aus dem Eigentum zu entfernen.
Ein Mietvertrag ist im Wesentlichen ein Vertrag zur Nutzung eines Produkts - in diesem Fall einer Immobilie - gegen Bezahlung. Aber wie lange dauert ein Mietvertrag? Es ist eine Besonderheit des thailändischen Immobilienrechts, dass die Laufzeit eines Immobilienmietvertrags 30 Jahre nicht überschreiten darf, obwohl es möglich ist, den Mietvertrag durch Einfügen einer „Verlängerungsklausel“ in den Mietvertrag zu verlängern. Dies ist jedoch eine weitere wichtige Besonderheit des Gesetzes in Thailand. Nur der ursprüngliche Eigentümer (oder Vermieter) ist an die Verlängerungsklausel gebunden. Sollte sich der Vermieter während der Mietdauer ändern (z. B. der Eigentümer stirbt, das Unternehmen verkauft die Immobilie an einen neuen Eigentümer oder geht aus dem Geschäft usw.), ist der neue Eigentümer nicht an eine vom Original unterzeichnete Verlängerungsklausel gebunden Inhaber.
Mit anderen Worten, ein typischer Immobilienmietvertrag in Thailand, auch wenn er eine Verlängerungsklausel enthält, ist keine sichere langfristige Investition. Um dies auszugleichen, gibt es Entwicklungen, die "kollektive Leasingverträge" (auch "gesicherte Leasingverträge" genannt) für Ausländer fördern. Die Sicherheit ist jedoch fraglich, da Leasing, wie oben erwähnt, nicht das Eigene bedeutet.
… Und eine Baugenehmigung ist kein Eigentum
Sie haben wahrscheinlich jemanden sagen hören, dass er ein Gebäude besitzt, weil sein Name auf der Baugenehmigung vermerkt ist. Hoffentlich werden Sie eines Tages nicht diese falsch informierte Person sein.
Während ein Ausländer normalerweise kein Land in Thailand besitzt, ist er in der Lage, eine physische Struktur wie eine Villa zu besitzen. Früher war es für Bauträger, die Immobilien an Ausländer vermarkteten, üblich, den Begriff des „Eigentums“ an einer Villa zu verkaufen, indem sie sich dazu verpflichteten, eine Baugenehmigung im Namen des Ausländers auszustellen. Es ist eine reine Spekulation von unserer Seite, aber der Zweck könnte in der „Steuerplanung“ des Entwicklers liegen (ein Verkäufer erhebt keine Grunderwerbsteuer für den Verkauf einer Baugenehmigung).
Was keine Spekulation ist, ist, dass der Besitz einer Baugenehmigung in Ihrem Namen für Sie als Ausländer nichts bringt. Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für den Bau eines (genehmigungspflichtigen) Bauwerks auf einem bestimmten Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Das ist es. Nichts mehr. Auch wenn es heute vielleicht nicht mehr so häufig ist, können Sie dennoch Menschen (sogar Entwicklern) begegnen, die die Idee einer Baugenehmigung als Eigentum verkaufen.
STÄRKUNG DES MIETVERTRAGS
Bestimmte Klauseln sollten in jedem Mietvertrag Standard sein. Ein ausländischer Käufer kann jedoch ohne die entsprechende Rechtsberatung möglicherweise nicht alle relevanten Kriterien erfüllen, um seine Investition zu schützen.
Kaufoption
Wenn der Grundstückseigentümer oder der Immobilienverwalter einverstanden ist, ist es ratsam, eine „Kaufoption“ in den Mietvertrag für die Phuket-Villa aufzunehmen. Diese wird normalerweise als Nachtrag verfasst und ermöglicht dem Mieter, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, wenn er dies wünscht.
Diese Option kann jederzeit während der Mietdauer ausgeübt werden. Beispielsweise hat der Mieter möglicherweise geheiratet und möchte die Immobilie auf den Namen seines Ehepartners setzen.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Kaufoption im Falle des Todes des Anteilinhabers nicht ungültig wird. Ist der Vermieter eine natürliche Person, hat der ausländische Mieter ein Jahr ab dem Zeitpunkt des Todes Zeit, die Kaufoption auszuüben.
Obwohl die Wahrscheinlichkeit gering ist, besteht immer die Möglichkeit, dass sich Thailands Gesetze zum Landbesitz eines Tages ändern. Sollte dies passieren, könnte ein Ausländer eines Tages den Chanote-Titel und die Villa und das Land auf seinen eigenen Namen übernehmen. Es wäre töricht, diese relevante Klausel nicht in den Mietvertrag aufzunehmen, so unwahrscheinlich dieses Ergebnis auch sein mag.
Stornierungsklausel
Es mag seltsam klingen, auf einer Klausel zu bestehen, um die Kündigung des Mietvertrags zuzulassen, aber es gibt einen sehr guten Grund dafür.
Stellen Sie sich vor, ein Ausländer hat 15 Jahre lang einen Pachtvertrag für eine Villa in Phuket abgeschlossen und beschließt dann, wegzuziehen. Jeder potenzielle Käufer dieses Pachtvertrags hätte nur 15 Jahre Zeit, die Immobilie zu nutzen, bevor er eine Verlängerung oder Erneuerung beantragen könnte. Was würde mit dem Wert dieser Immobilie passieren? Der Preis würde eindeutig sinken, da die Pachtdauer halbiert wurde.
Eine Klausel, die es erlaubt, den Pachtvertrag zu kündigen und einen neuen Pachtvertrag abzuschließen, schützt den Wert der Villa. Jeder potenzielle Käufer kann sich auf die volle 30-jährige Pacht freuen, was bedeutet, dass der Pachtvertrag für die Villa zum Marktwert verkauft wird.
Eine Kündigungsklausel ist nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter - ob Einzelperson oder Kapitalgesellschaft - durchsetzbar. Wechselt der Eigentümer den Eigentümer, muss der neue Eigentümer die Klausel nicht einhalten.
Für die Neuausstellung eines Leasingvertrags wird eine Gebühr erhoben, die jedoch sowohl vom derzeitigen Leasingnehmer als auch vom neuen Käufer geteilt werden kann. Es kann auch eine zusätzliche Steuerbelastung für den Entwickler geben, falls ein neuer Mietvertrag generiert wird (aufgrund der Hinzufügung weiterer 15-Einkommensjahre), und dies könnte Teil der Bedingungen einer Stornierungsklausel sein.
Wenn die oben erwähnte Haus- und Grundsteuer nicht bezahlt wurde, kann der Mietvertrag überhaupt nicht neu registriert werden. Und ob der Mietvertrag jemals auf den Namen eines neuen Eigentümers eingetragen wird oder nicht, das örtliche Bezirksamt wird sich bei jemandem für die Nachsteuern bedanken.
Untervermietungsklausel
Wenn ein Mieter sein Eigentum untervermieten möchte, ist daran nichts auszusetzen. Tatsächlich schließen viele Ausländer, die ihre Villa in Phuket für 30 Jahre pachten – oder das Land pachten und dann die Villa bauen –, dies mit der Absicht ab, die Villa als Kapitalertrag unterzuvermieten.
In diesem Fall bedarf es jedoch der Mitwirkung des Vermieters und muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.
Abtretungsklausel
Wie bei jeder Klausel oder jedem Nachtrag zu einem Mietvertrag in Phuket ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich, um den Mietvertrag an einen neuen Mieter zu übertragen, und diese muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.
Schiedsklausel
Bei einem Schiedsverfahren können die Streitparteien ihre Argumente von einer unabhängigen Stelle anhören lassen, ohne dass ein möglicherweise langwieriges Gerichtsverfahren erforderlich ist. Ausländer dürfen seit 2000 in Thailand als Schiedsrichter fungieren. Einzelpersonen können sich auch in Schiedsverfahren durch ausländische Rechtsanwälte vertreten lassen.
Thailand befolgt seit 2002 das Mustergesetz der Kommission der Vereinten Nationen für internationales Handelsrecht (UNCITRAL), das sicherstellt, dass die Entscheidung des Schiedsrichters in solchen Fällen international eingehalten wird.
Schiedsverfahren können in jeder beliebigen Sprache abgehalten werden und es besteht keine Verpflichtung, Dokumente ins Thailändische zu übersetzen (wie dies bei thailändischen Gerichten der Fall ist). Mediation ist zwar potenziell kostengünstiger, doch bei einem Schiedsverfahren bestimmen die Parteien selbst über ihr Verfahren und der Schiedsrichter kann am Ende des Verfahrens einen Vergleich fällen. Der Vergleich stellt keinen Präzedenzfall dar, ist aber rechtlich bindend.
Geben Sie den Mietvertrag in mehrere Namen ein
Wenn jemand eine Villa in Phuket in seinem Namen pachtet und dann plötzlich verstirbt, wird der Pachtvertrag sofort gekündigt. Der Eigentümer des Grundstücks hat dann das Recht, die Villa jederzeit zurückzufordern. Sobald er dies tut, steht es ihm frei, einen weiteren 30-jährigen Pachtvertrag an jemand anderen zu verkaufen. Eine Erbfolgeklausel kann den Ehepartner oder die Kinder des Pächters schützen, aber nur, wenn die Klausel gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer/Vermieter durchgesetzt wird.
Weder durch ein Testament noch durch einen Trust kann ein Pachtvertrag an einen Ehepartner vererbt werden, und frustrierenderweise werden Nachfolgeklauseln als Versprechen und nicht als Pachtrechte angesehen. Wenn der Eigentümer/Vermieter wechselt, ist eine Nachfolgeklausel gegenüber dem neuen Eigentümer ebenso wenig durchsetzbar wie eine Verlängerung um 30 Jahre. Dies kann besonders ärgerlich sein, wenn der Ehepartner des Pächters gezwungen ist, seine Villa zu räumen, weil der neue Vermieter sie faktisch zurücknehmen darf.
Jeder Mietvertrag für eine Villa in Phuket sollte daher auf einen gemeinsamen (oder mehrere) Namen ausgestellt werden. Je nach Alter kann der ausländische Käufer erwägen, die Namen seiner Kinder in den Mietvertrag aufzunehmen. Sollte einem ausländischen Paar etwas zustoßen, hätten die Kinder dann das Recht, in der Villa zu wohnen oder sogar den Mietvertrag zu verkaufen.
Pachtbesitz Phuket Eigentum und Nachfolge
Dies wurde bereits angesprochen, aber eine kurze Zusammenfassung des Erbrechts für Pachtvillen in Phuket ist recht wichtig.
In Phuket gilt ein Mietvertrag als persönliches Recht im Rahmen des Miet- und Eigentumsrechts und nicht als vererbbares vertragliches Recht. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat entschieden: „Der Mieter ist die Essenz des Mietvertrags“, was bedeutet, dass es ohne einen Mieter keinen Vertrag mehr gibt.
Wenn ein Mieter den Mietvertrag für die Villa nach seinem Tod an seine Erben abtreten möchte, muss dies als spezielle Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Klausel ist jedoch ein persönlicher Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Wenn der Mieter stirbt, können seine Erben die Nachfolgeklausel gegenüber dem Vermieter geltend machen. Wechselt der Vermieter jedoch, sei es durch Verkauf oder Vererbung des Titels, ist der neue Eigentümer der Villa nicht an die Nachfolgeklausel gebunden.
Wird der Mietvertrag hingegen als ein besonderer gegenseitiger Vertrag angesehen (siehe weiter unten von Sam Fauma), ändert sich das anwendbare Recht und die Erbrechte können auf die Erben des Mieters übertragen werden.
MÄCHTIG, RECHTLICH, ABER NICHT NOTWENDIG VERFÜGBAR
Nießbrauch, Erbbaurecht und Wohnen sind drei Rechte, die einem Mieter zugestanden werden können, und jedes dieser Rechte verleiht dem Mietvertrag für eine Villa in Phuket zusätzliche und einzigartige Rechtskraft.
Diese sind erwähnenswert, da ihre Einbeziehung jeden Mietvertrag zum Vorteil des Mieters stärkt. Leider gibt es keine Garantie dafür, dass diese Rechte einem Ausländer zustehen, der einen Mietvertrag für eine Villa in Phuket besitzt.
Nutznießung in Phuket
Ein Nießbrauch ist im Wesentlichen ein Vertrag, mit dem eine Person das Eigentum einer anderen Person nutzen kann. Es hat seinen Ursprung im römischen Recht, wo Frauen das Recht verweigert wurde, Land zu besitzen. Ein Nießbrauch wurde verwendet, um das Haus der Familie zu schützen, wenn ihr Ehemann vorzeitig starb.
Nießbrauchverträge werden mit geringfügigen Abweichungen weltweit noch immer verwendet. Obwohl sie ein Leben lang gültig sein können, werden sie normalerweise für einen festen Zeitraum abgeschlossen. In Phuket kann ein Nießbrauch für die Lebensdauer des Nießbrauchers (der Person, die das Eigentum bewohnen oder nutzen möchte) oder für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren abgeschlossen werden.
Das Wort "Nießbrauch" kommt von den lateinischen Wurzeln "usus" (zu gebrauchen) und "fructus" (bedeutet Genuss oder wörtlich "Frucht"). Mit anderen Worten, es ist das Recht, das Eigentum eines anderen zu nutzen und davon zu profitieren (ohne es zu beschädigen).
Die Gewinne (Fructus) bezogen sich ursprünglich auf Obst oder Getreide, das auf dem Land angebaut und verkauft werden kann, aber die Definition erstreckt sich auch auf die Anmietung oder das Leasing eines Gebäudes oder die Erhebung einer Abgabe für andere, um Zugang zum Land zu erhalten. Es wird in keiner Weise ein Recht übertragen, das den Verkauf oder die Verpfändung des Grundstücks selbst gestattet.
Wenn einem Nutznießer ein lebenslanges Nutzungsrecht für eine Poolvilla oder ein anderes Anwesen in Phuket gewährt wird, steht es ihm sein Leben lang zur Verfügung. Nach dem Tod des Nutznießers geht das Eigentum an der Immobilie vollständig auf den wahren Landeigentümer über.
Nießbrauch als Pachtstrategie in Phuket?
Der Nießbrauch wird oft als ideale Möglichkeit für Ausländer genannt, in Phuket ein Pachtrecht auf Lebenszeit zu besitzen, aber gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass diese Annahme zutrifft. Zwar kann ein Nießbrauch in einen Pachtvertrag aufgenommen werden, es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass aus einem Standardpachtvertrag über 30 Jahre für eine Immobilie in Phuket tatsächlich ein Pachtrecht auf Lebenszeit gemacht werden kann.
Obwohl Nießbrauchrechte im Zivil- und Handelsgesetzbuch anerkannt sind, ist es nicht sicher, ob die Anwälte eines Vermieters irgendetwas zustimmen würden, was seinen Klienten möglicherweise Geld kosten könnte oder eine 30-jährige Pachtdauer überschreiten könnte. Außerdem kann ein Nießbrauch zwar verkauft oder übertragen werden, er kann jedoch nicht an Erben weitergegeben werden, sodass er nur für die Lebensdauer des Nießbrauchers gültig ist.
Wenn der Käufer in Phuket einen Nießbrauch geltend machen kann, ist ein guter Anwalt unerlässlich, um sicherzustellen, dass dieser gültig ist und effizient arbeitet. In solchen Bereichen verdienen die thailändischen Rechtsvertreter eines Ausländers ihr Geld.
Oberflächen in Phuket
Superficies ist ein anderer lateinischer Begriff und wird verwendet, um alles zu beschreiben, was auf das Land gelegt wird. Es bezieht sich im Allgemeinen auf alle Gebäude auf dem Grundstück, die von jemand anderem als dem Eigentümer errichtet wurden.
Wenn Sie über einen Grundstückskauf in Phuket nachdenken, lesen Sie bitte unseren folgenden Artikel:
Kauf oder Pacht von Grundstücken in Phuket
Und wenn Sie etwas mehr über das Landvermessungssystem von Phuket erfahren möchten, können Sie hier mehr erfahren:
Konvertierung von thailändischen Landmaßen in metrisch / imperial
Abschnitt 1410 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs - Das Recht auf Oberflächlichkeit
„Der Eigentümer eines Grundstücks kann ein Recht auf Oberflächennutzung zugunsten einer anderen Person schaffen, indem er ihm das Recht einräumt, auf oder unter dem Grundstück Gebäude, Bauwerke oder Plantagen zu besitzen.“
Vor zweitausend Jahren besagten römische Gesetze, dass Gebäude und Land untrennbar miteinander verbunden sind. Jede Person mit dem Recht, das Land zu nutzen, hatte auch das Recht, Gebäude zu nutzen, unabhängig davon, dass sie das Land nicht besaß. Dies ist der Ursprung des Rechts auf Oberflächlichkeit.
Dies ist ein Konzept, das immer noch auf der ganzen Welt verwendet wird. In Thailand trennt das Recht auf Oberflächen jedoch das Eigentum an dem Land von den Gebäuden auf dem Land. Hier ist das Gesetz insofern universell, als es im Gegensatz zu den Grundbesitzgesetzen für Ausländer und thailändische Staatsangehörige gleichermaßen gilt.
Vor zweitausend Jahren besagten römische Gesetze, dass Gebäude und Land untrennbar miteinander verbunden sind. Jede Person mit dem Recht, das Land zu nutzen, hatte auch das Recht, Gebäude zu nutzen, unabhängig davon, dass sie das Land nicht besaß. Dies ist der Ursprung des Rechts auf Oberflächlichkeit.
Dieses Konzept wird noch immer weltweit angewendet. In Phuket jedoch trennt das Erbbaurecht das Eigentum an dem Grundstück von den Gebäuden auf dem Grundstück. Hier ist das Gesetz universell, da es (anders als die Gesetze zum Grundbesitz) für Ausländer und thailändische Staatsbürger gleichermaßen gilt.
Entgegen der landläufigen Meinung hat ein Pächter in Phuket kein automatisches Eigentumsrecht an einer Villa oder einem Haus, das auf diesem Grundstück steht. Das rechtliche Eigentum an einer Villa geht oft mit einem Erbbaurecht einher. Aber wenn ein Ausländer einen Pachtvertrag hat, ohne gleichzeitig Erbbaurecht zu haben, besitzt er nichts.
Damit das Erbbaurecht irgendeine Bedeutung hat (d. h. rechtlich durchsetzbar ist), muss es zwingend im Grundbuch eingetragen sein. Eine Person, der das Erbbaurecht zuerkannt wurde, kann dann das Eigentum an jedem auf dem Grundstück errichteten Gebäude erwerben, ohne das Grundstück selbst besitzen zu müssen. Sollte ein Ausländer ein Grundstück in Phuket pachten, um dort eine schöne Poolvilla zu bauen, sollte das Erbbaurecht vor Baubeginn erworben werden. Wenn damit bis nach dem Bau des Hauses gewartet wird, wäre technisch gesehen ein Eigentumsübergang erforderlich. Und das würde die Zahlung einer Übertragungssteuer nach sich ziehen.
Jeder Mieter einer Villa in Phuket erhält mit ziemlicher Sicherheit Unmengen an Unterlagen und Hochglanzbroschüren, bevor er einen Mietvertrag abschließt. In den meisten Fällen wird weder in der Dokumentation noch im Mietvertrag ein Erbbaurecht erwähnt, was den attraktivsten Marketingaussagen in Bezug auf „Eigentum“ widerspricht. Erbbaurechte werden normalerweise nicht erwähnt, es sei denn, der Mieter bringt es selbst zur Sprache.
Wenn einem ausländischen Käufer eine Obergrenze eingeräumt wird, kann das Recht auf 30 Jahre beschränkt sein, es kann sich jedoch auch auf die Lebensdauer des Rechtegebers oder des Rechteempfängers erstrecken. Nach Ablauf der Oberflächendauer kann der Vermieter anbieten, das vom Ausländer gebaute Haus zu kaufen. Der Ausländer kann das Haus auch gegen eine Verlängerung des Mietvertrags tauschen, dh den Mehrwert einer schönen Villa auf dem Grundstück als Zahlung für einen weiteren 30-Jahres-Mietvertrag nutzen. *
Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass einem ausländischen Käufer dieses Recht in Phuket überhaupt gewährt wird. Obwohl die Registrierung von Erbbaurechten durch Ausländer in Phuket vollkommen legal ist, liegt die Entscheidung beim Land Department. Es liegt praktisch im alleinigen Ermessen dieser Regierungsbehörde, ob ein Erbbaurecht gewährt wird oder nicht.
* Diese Strategie, das von einem Ausländer errichtete Haus als Mittel zur Durchsetzung einer zusätzlichen 30-Jahresmietdauer zu nutzen, kann auch ohne Oberflächlichkeit vor Gericht stehen. Ein kompetenter Anwalt ist unbedingt erforderlich, um sicherzustellen, dass dies auch nach Ablauf des ersten 30-Jahres-Mietvertrags möglich ist.
Wohnverträge in Phuket
Das Wohnen unterscheidet sich vom Nießbrauch darin, dass die Person, der das Wohnen zugesprochen wird, nicht das Recht hat, jemand anderem (außer sich selbst) das Wohnen in der Villa zu gestatten. Nur die im Wohnvertrag genannte Person hat das Recht, das Anwesen zu bewohnen.
Ein Wohnvertrag gibt einer Person das Recht, eine Villa in Phuket zusammen mit ihrer Familie als Wohnung zu nutzen. Die Immobilie darf jedoch nicht untervermietet oder von einer anderen Partei als Wohnung genutzt werden.
Ein Aufenthaltsrecht muss ebenfalls beim Landesamt registriert und die Eigentumsurkunde ordnungsgemäß bestätigt werden.
Diensten, Dienstbarkeiten und öffentliche Wegerechte
Diese beziehen sich nicht auf das Eigentum an sich, sind aber relevante Konzepte, wenn es um die Rechte von Immobilieneigentümern in Phuket geht.
In Phuket kommt es häufig vor, dass der Zugang zu einem Grundstück durch ein anderes Grundstück blockiert ist. Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten und öffentliche Wegerechte sind drei verschiedene Rechtsmittel, um sicherzustellen, dass das „landumschlossene“ Grundstück Zugang zu einer öffentlichen Straße erhält.
Jeder aus dem Vereinigten Königreich ist wahrscheinlich bereits mit Gesetzen und Statuten vertraut, die die „öffentlichen Wegerechte“ regeln. (Tatsächlich sind detaillierte Kartenbücher verfügbar, die jeden öffentlichen Fußweg und jede Vorfahrt in Großbritannien zeigen.) Thailand hat ein nahezu identisches Gesetz, das es dem „Binnenbesitzer“ erlaubt, ein angrenzendes Grundstück zu überqueren, um eine öffentliche Straße zu erreichen.
Es gibt jedoch zwei Bedingungen, die erfüllt sein müssen:
1) Durchgangsort und -art müssen so wenig wie möglich beschädigt werden.
2) Der Grundbesitzer ist von der durchreisepflichtigen Person für etwaige Schäden zu entschädigen.
Die Durchsetzung dieses „Auskunftsrechts“ kann jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen dem Käufer / Mieter und seinem neuen Nachbarn führen. Wenn sich der Mieter eines Tages eine Tasse Zucker oder ein Elektrowerkzeug ausleihen müsste, würde er wahrscheinlich nicht derjenige sein wollen, der einen Weg durch das Nachbarland erzwungen hat.
Ein kooperativerer und versöhnlicherer Ansatz ist die „Knechtschaft“. Auch wenn der Name vermuten lässt, dass der Mieter gezwungen wird, Gartenarbeit für seinen neuen Nachbarn zu erledigen, haben Sie keine Angst.
Dienstbarkeiten sind Vereinbarungen zwischen Grundbesitzern, die dem Eigentümer des umschlossenen Grundstücks Rechte einräumen und dem anderen Eigentümer Pflichten auferlegen. Eine Dienstbarkeit kann sehr detailliert sein, z. B. die Verweigerung von Bau- oder Entwicklungsrechten, aber das ist nicht immer der Fall. In den meisten Fällen wird lediglich vereinbart, dass das Grundstück mit Zugang den Zugang zum Grundstück ohne Zugang gewährt. (Das britische Äquivalent wäre „permissiver Zugang“.)
Eine „Dienstbarkeit“ wird automatisch gewährt, wenn eine klare Notwendigkeit besteht, daher ist keine Registrierung erforderlich. Eine Dienstbarkeit muss beim örtlichen Phuket Land Office registriert werden, und die zwischen den Parteien vereinbarte Entschädigung muss angegeben werden. Wenn die Parteien die Höhe der Entschädigung nicht festlegen, legt das Land Office die Gebühr auf 50 THB (pro Grundstück) fest.
Dienstbarkeiten und Dienstbarkeiten stellen lediglich das Recht dar, das Grundstück einer anderen Person zu betreten, ohne dieses Eigentum tatsächlich zu besitzen. Ihr Zweck besteht im Allgemeinen darin, das Wegerecht zu einer öffentlichen Straße zu gewähren.
Was Sam über spezielle gegenseitige Verträge sagt
Frage: Wann ist ein Mietvertrag nicht unbedingt ein Mietvertrag?
Antwort: In Phuket handelt es sich stattdessen um einen besonderen gegenseitigen Vertrag. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat entschieden, dass Verbesserungen an einem Mietobjekt, wenn sie im gegenseitigen Einverständnis des Vermieters vorgenommen werden, unter bestimmten Umständen dazu führen können, dass der Mietvertrag zu einem „besonderen gegenseitigen Vertrag“ wird. Was bedeutet dies in der Praxis für den Mieter?
Diese neue Bezeichnung ändert die rechtliche Stellung des Mietvertrags und führt zu Verbesserungen des Vertrages, z. B. zu Erbfolgeklauseln („Vertragsrechte“), die vererbbar werden. Dies ist ein großer Vorteil für jeden Ausländer, der sich Gedanken darüber macht, was mit seinem Mietobjekt im Todesfall passiert.
Es ist außerdem möglich, dass eine Verlängerungsklausel – lediglich ein Versprechen im Rahmen eines Mietvertrags – aufgrund der wesentlichen Verbesserungen an der Immobilie durchgesetzt werden könnte, insbesondere wenn eine Phuket-Villa auf einem gepachteten Grundstück errichtet wird. Theoretisch könnte jedes Gebäude im Besitz eines Ausländers am Ende eines 30-jährigen Pachtvertrags weggenommen und auf einem anderen Grundstück wieder aufgebaut werden (z. B. ein traditionelles Holzhaus im thailändischen Stil, das abgebaut und entfernt wird, oder ein Haus im westlichen Stil, das Stein für Stein abgerissen wird).
Jeder, der sich mit den Feinheiten des thailändischen Rechts befasst, wird feststellen, dass der Vermieter (oder Verpächter) Eigentümer des gesamten Grundstücks ist und, sofern keine gegenteilige durchsetzbare Vereinbarung vorliegt, auch das Eigentum an allen Gebäuden übernimmt, die auf diesem Grundstück errichtet werden. Nach Ablauf der Pachtzeit fällt alles an den Eigentümer zurück.
Wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen beiderseitigen Sondervertrag handelt, kann dies zu einer Hebelwirkung für die Verlängerung des ursprünglichen Mietvertrags führen. Wie oben erwähnt, sollte jeder Ausländer sicherstellen, dass der Mietvertrag auch ein Oberflächenrecht zur Festigung seines Eigentums an dem Gebäude in der EU enthält erster Platz.
Wenn Sie mehr über gegenseitige Sonderverträge erfahren möchten, können Sie unseren Artikel zu diesem Thema hier lesen:
Eine Phuket-Villa mit gesichertem Mietvertrag finden
Eine als „Secured Lease“ (auch als Collective Lease oder Protected Lease bekannt) bekannte Struktur ist ein neuartiges Eigentumsinstrument für alle, die eine Villa in Phuket kaufen möchten. Der Mieter geht im Wesentlichen einen Mietvertrag ein und schließt gleichzeitig einen Kaufvertrag mit der thailändischen Firma des Entwicklers ab.
Im Grunde handelt es sich um eine Unternehmenseigentumsvereinbarung, die – unter Einhaltung der thailändischen Mehrheitsbeteiligungsregeln – den Mietern die Möglichkeit gibt, ihren Einfluss als (Minderheits-)Aktionär zum Schutz ihrer Interessen zu nutzen. Dies wird dadurch erreicht, dass die ausländischen Anteilseigner des Unternehmens (normalerweise über eine Offshore-Gesellschaft) tatsächlich über höhere Stimmrechte verfügen, selbst wenn ihr Anteil an Vorzugsaktien auf 49 % begrenzt ist.
In Phuket gibt es mittlerweile Dutzende von Villenresorts, die mit einem solchen gesicherten Pachtvertrag ausgestattet sind, und es werden immer mehr davon errichtet. Theoretisch ist das ein wunderbares Konzept, und es hat bei den meisten Projekten viele Jahre lang gut funktioniert. Und diese Struktur ist nicht nur für Ausländer attraktiv. Viele Luxusvillenprojekte mit gesichertem Pachtvertrag in Phuket haben mittlerweile auch viele thailändische Eigentümer, die diese Struktur nutzen.
Es gibt Versionen dieser Struktur, die von thailändischen Gerichten für ungültig erklärt wurden. Es hängt also wirklich davon ab, wie gut eine bestimmte Anlage im Einklang mit thailändischem Recht steht und wie das Resort mit seinen Eigentümern umgeht.
Das Risiko für einen Käufer besteht darin, dass eine interessierte Partei (das kann jeder sein, der Kenntnis von der zugrunde liegenden Struktur hat oder eine Beschwerde gegen einen der Eigentümer hat) bei einer offiziellen Stelle eine Beschwerde einreicht. Wenn die Behörden den Kaufvertrag durchschauen und erkennen können, welche Parteien letztendlich die Kontrolle über das Grundstück haben, auf dem die Anlage errichtet wurde, „könnte“ ein Problem auftreten.
Sofern jedoch alle Parteien zufrieden sind und es nie zu Problemen mit dieser Pachtstruktur kommt, werden derartige Projekte mit gesicherten Pachtverträgen größtenteils fortgeführt.
Sollte es jedoch zu einer Anfechtung kommen, hängt das Endergebnis vom konkreten Fall vor Gericht, dem eingereichten Antrag, dem jeweiligen Richter und den jeweils herrschenden politischen Winden ab.
Der Geist des Gesetzes
Es gibt eine Vielzahl von Meinungen und Empfehlungen, wie ein Ausländer den Buchstaben des Gesetzes umgehen kann, um ein Grundstück in Phuket zu besitzen. Das Problem bei solchen Plänen ist, dass das ausländische Eigentumsmodell, wenn es vor Gericht angefochten wird, wahrscheinlich nicht aufrechterhalten wird.
Es ist interessant zu bemerken, was das Gesetz in Thailand tatsächlich über den Besitz von fremden Grundstücken aussagt. Anstatt Ausländern ausdrücklich zu verbieten, Land zu besitzen, sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass Ausländer Land besitzen dürfen. In Abschnitt 86 des Landesgesetzes über die Bekanntgabe von Grundstücken heißt es: „Ausländer können Grundstücke aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Besitz von unbeweglichem Vermögen einräumt.“ Was im Gesetz nicht erwähnt wird, ist, dass der letzte Vertrag in 1970 gekündigt wurde.
Da es keinen Vertrag gibt, besteht der „Geist des Gesetzes“ eindeutig darin, ausländischen Landbesitz in Thailand und Phuket zu verbieten. Ungeachtet der Raffinesse der angeblichen Gesetzeslücke geht aus Gerichtsurteilen klar hervor, dass dieser „Geist“ des Gesetzes ausnahmslos gewahrt wird.
Wenn ein Fall vor Gericht geht, in dem Land als Eigentum eines Ausländers oder als Eigentum eines Ausländers angesehen wird, wird fast jedes Mal dasselbe Urteil zurückgegeben. Ob vor einem örtlichen Gerichtsverfahren oder einem Berufungsgericht (wie dem Obersten Gerichtshof in Bangkok), Systeme, die Ausländern bei der Umgehung des Gesetzes geholfen haben, werden regelmäßig von Richtern abgeschossen.
Wenn ein Ausländer der Eigentümer des Gebäudes ist und der Streit lediglich um die Nutzung oder die Rechte des Grundstücks geht, das er ordnungsgemäß pachtet, ist es für Richter durchaus üblich, sich auf die Seite des Ausländers zu stellen. Es wird zu einem Problem, wenn es sich um Eigentum oder Kontrolle über das physische Land handelt.
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