Das thailändische Condominium Act wurde erstmals in 1979 erlassen. Dies war der erste Schritt, um Ausländern den Besitz einer Art thailändischen Eigentums zu ermöglichen, da es Ausländern tatsächlich verboten war, Land für die 9-Jahre vor der Verabschiedung des Gesetzes zu besitzen.

Eines der Hauptziele des Condominium Act bestand darin, ausländische Investitionen in Thailand anzuziehen. In der Tat ist der Grund so viele Menschen in Eigentumswohnungen investieren In Thailand begann alles mit diesem ersten Condominium Act.

Die meisten Menschen wissen, dass Ausländer in Thailand immer noch kein Land besitzen können. Aber Kondominien sind anders.

Ein Miteigentümer ist eine Einzelperson oder eine Einheit, die gemeinsam mit allen anderen Eigentümern etwas besitzt. Und Eigentumswohnungen in Thailand sind so strukturiert, dass sie sowohl von Ausländern als auch von Thailändern „gemeinsam besessen“ werden können.

Dies bedeutet, dass Ausländer als Miteigentümer eine Immobilie besitzen dürfen, einschließlich eines Bruchteils an Gemeinschaftsräumen und Grundstücken, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist.

Alles im richtigen Verhältnis

Bei den Gesetzen über Eigentumswohnungen in Thailand geht es um die Aufteilung der Immobilie auf die Miteigentümer.

Zum Beispiel würde eine Eigentumswohnung mit 100 Einheiten gleicher Größe 1/100 Miteigentum für jede Einheit bedeuten. Und das Eigentum an Gemeinschaftsraum und Land würde dem Anteil der Wohnfläche entsprechen, den jede Einheit einnimmt.

Im obigen Beispiel würde jede Einheit auch 1 / 100 des gemeinsamen Bereichs und des Landes besitzen.

Ein Ausländer kann sich im Eigentum einer Eigentumswohnung befinden, solange die Gesamtfläche, die sich im Besitz von Ausländern befindet, den gesetzlich vorgeschriebenen Höchstbetrag nicht überschreitet.

Grundbesitz von Ausländern war in Thailand einst vertraglich möglich, aber der letzte Vertrag lief 1970 aus. Bis 1979 bestand die einzige Möglichkeit für Ausländer darin, eine Wohnung oder ein Haus für 30 Jahre zu pachten.

Das Condominium Act änderte alles und ebnete den Weg für den Besitz von ausländischem Eigentum.

Das 1979 Condominium Act

Das 1979-Condominium Act zielte darauf ab, ausländische Investitionen einzubringen, es sollte jedoch auch das Ausmaß dieser Investitionen in jeder einzelnen Condo-Entwicklung begrenzen.

Durch die Begrenzung der Zahl der Ausländer, die eine bestimmte Entwicklung besitzen, würde jedes Projekt immer mehrheitlich thailändischen Staatsangehörigen gehören.

Das Gesetz hat 1979 auf 40% beschränkt, aber da die Beliebtheit von Eigentumswohnungen, die von Ausländern gekauft wurden, anstieg, stieg das Limit in einem späteren 1999-Gesetz erneut an.

Das 1999 Condominium Act

In 1999 wurde das ursprüngliche Gesetz geändert und die Schwellenwerte für den Auslandsbesitz von 40% auf 49% erhöht. Dies ebnete den Weg für eine weitere Beschleunigung des Condo-Marktes.

Als die Tourismusbranche in Thailand florierte, wuchs die Zahl der potentiellen Käufer, die das Land besuchten. Zu diesem Zeitpunkt begann der Verkauf von Eigentumswohnungen.

Das 2008 Condominium Act

Das 2008-Gesetz hatte mit der 49-Anteilsbeschränkung keinen Handlungsspielraum, da es unwahrscheinlich war, dass Ausländer eine Mehrheitsbeteiligung an dem Land erhalten würden - selbst zu Bruchteilen zwischen Dutzenden einzelner Eigentümer.

Stattdessen konzentrierte sich das 2008 Condominium Act auf ein viel dringlicheres Problem für die Behörden - den Verbraucherschutz.

Käuferschutz

Vor 2008 gab es kaum Schutz für Eigentümer / Investoren in thailändischen Eigentumswohnungen. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es viele Fälle von Unehrlichkeit und Missbrauch durch Entwickler, einschließlich Betrugsfällen.

Fast alle Revisionen in diesem Jahr waren Einschränkungen für Entwickler. Die Käufer sollten einen besseren Schutz vor irreführenden Informationen, Missmanagement und möglichen Projektinsolvenzen erhalten.

Hier sind einige wichtige Änderungen:

Marketingmaterial muss ehrlich sein

Eine solche Änderung war auf Werbematerial ausgerichtet. Veräußerte Entwicklungen waren mit ihrem Marketingmaterial oft irreführend.

Broschüren und künstlerische Eindrücke müssen heute glaubwürdiger und treuer in der Darstellung des Endprodukts sein.

Dieses neue Gesetz half dabei, die Parameter festzulegen, die sicherstellen, dass Marketingmaterial, einschließlich Bilder und Informationen, genau ist.

Tatsächlich gilt das vom Entwickler herausgegebene Marketingmaterial nun als Teil des Kaufvertrages.

Ein neuer Standardkaufvertrag

Es wurde ein vom Innenministerium zur Verfügung gestellter Kaufvertrag oder Kaufvertrag eingeführt, der wichtige Klauseln zum Schutz der Verbraucher enthält.

Ziel war es, den Käufer weiter zu schützen. Wenn ein Entwickler irgendetwas an diesem Standardvertrag ändert, das als nachteilig für den Käufer ausgelegt werden könnte, wäre diese Änderung gerichtlich nicht durchsetzbar.

Gemeinsame Flächengebühren für nicht verkaufte Anteile

Das neue Gesetz umfasste auch Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Entwicklern über Gebühren für Gemeinschaftsräume. Probleme traten vor allem bei nicht ausverkauften Entwicklungen auf. Entwickler zwangen die Eigentümer manchmal, zu einem Mangel an Geldern beizutragen, wenn Wartungsarbeiten erforderlich waren.

Die 2008-Änderungen bestätigten, dass die zu entrichtenden Gebühren nur im Verhältnis zum Eigentum standen, und machten es dem Entwickler verpflichtend, alle nicht verkauften Einheiten für den gemeinsamen Bereich zu decken, ohne die bestehenden Eigentümer zu belasten.

Gemeinsamer Bereich bleibt gemeinsamer Bereich

Vor 2008 haben einige Entwickler nach dem Verkauf der Eigentumswohnung auf dem Gemeinschaftsbereich aufgebaut. Die Käufer wurden mit Marketingmaterial und Informationen, die Gemeinschaftsanlagen und -gärten darstellen, in die Irre geführt.

In den Überarbeitungen des 2008-Gesetzes wurde festgelegt, dass ein Kondominium-Projekt Ziele enthalten muss, die von Anfang an bestehen bleiben. Mit anderen Worten: Gemeinsame Bereiche können von einem Entwickler nicht mehr für zukünftige Entwicklungen und Gewinne verwendet werden.

Die Ausnahme vom Kondominium Act

Das Wachstum des Kondominiumsektors für Ausländer hat sich in den letzten 15-Jahren erheblich beschleunigt. Selbst in den letzten 5-Jahren wurden einige Bereiche fast unkenntlich gemacht.

Das Problem bei dieser Expansion des Marktes ist, dass viele Projekte nur Ausländer anziehen. Es gibt nur eine begrenzte Anzahl von Thais, die daran interessiert sind, in einem Resort zu leben, das fast zur Hälfte im Besitz von Ausländern ist.

Da für jedes Eigentumswohnungsprojekt 51% der Entwicklung im Besitz von Thais sein müssen, behält der Entwickler häufig das Eigentum an nicht verkauften Einheiten und verwendet diese, um Mieteinnahmen zu erzielen. Da der Entwickler ein thailändisches Unternehmen ist, ist sein Eigentum an diesen Einheiten vollkommen legal.

Wenn Ausländer eine Einheit in einem Resort erwerben möchten, aber alle freien Anteile bereits verkauft sind, dürfen sie die „thailändischen Einheiten“ auf Pachtbasis erwerben.

Dies steht nicht im Widerspruch zu der 49-Quote für ausländisches Eigentum von XNUMX, da der Entwickler das Eigentum an geleasten Einheiten behält.

(Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen in Thailand erfolgt nicht geregelt durch das Condominium Act, aber durch das Chapter Hire of Property, das in den Abschnitten 537 - 574 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs festgelegt ist.)

Leider werden Ausländer manchmal überredet, diese Einheiten unter Verwendung einer Thai Company Limited zu kaufen. Es gibt Gründe, warum wir dies nicht empfehlen. Hier können Sie unseren Artikel dazu lesen:

Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit

Zusammenfassung

Jede im Laufe der Jahre aufeinanderfolgende Änderung des Condominium Act hat den Kauf einer Wohnung in Thailand zu einer viel attraktiveren Anlagemöglichkeit gemacht.

Neue Regeln bedeuten jedoch nicht zwangsläufig, dass sie immer befolgt werden, und es ist immer noch ratsam, dass Käufer beim Kauf von Eigentumswohnungen in Thailand Rechtshilfe in Anspruch nehmen.

Wir haben versucht, diesen Artikel zum Zwecke der besseren Lesbarkeit zu vereinfachen, und haben daher technische Details so weit wie möglich ausgelassen.

Für diejenigen Leser, die sich für Details und mehr technische Lektüre interessieren, hat das Büro des Staatsrates eine Übersetzung des Kondominiumsgesetzes bereitgestellt, die alle Aspekte des Gesetzes im Detail abdeckt. 

Sie können auf den Link unten klicken, um die vollständige inoffizielle Übersetzung zu erhalten: 

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf

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