DIE WICHTIGKEIT EINES GESUNDEN RECHTLICHEN RATES FÜR AUSLÄNDER IN THAILAND
Einen guten Anwalt in Thailand finden
Dies wird oben angesprochen, und es kann nicht genug betont werden - der erste Schritt bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Thailand sollte darin bestehen, die Hilfe eines sehr guten Anwalts in Anspruch zu nehmen.
Was ist mit "erster Schritt" gemeint? Wenn jemand über eine Immobilieninvestition in Thailand nachdenkt, sollte er sich rechtlich vertreten lassen, bevor er überhaupt Immobilien ansieht. Aber was macht einen „guten Anwalt“ aus?
Oft liegt es nicht nur an ihren Kenntnissen des thailändischen Rechts, sondern auch an ihrer Fähigkeit, das Gesetz in der Sprache ihrer Kunden zu erklären. Gute Anwälte sprechen fließend Thailändisch und Englisch, aber wenn eine andere Muttersprache benötigt wird, sind es möglicherweise nur die größten Unternehmen, die über die Ressourcen verfügen, um zu helfen. Es überrascht nicht, dass dies wahrscheinlich die teureren Anwaltskanzleien sind.
Entscheidend ist, dass professionelle Personen keine Zeit verlieren. Wenn sie speziell nach Thailand fliegen, um die perfekte Immobilie zu finden, ist ihre begrenzte Zeit auf der Insel besonders wertvoll. Ohne den richtigen Anwalt könnte ein Käufer seine Zeit mit der Suche nach Immobilien verschwenden, die nicht die von ihm gewünschten rechtlichen Eigentumsgarantien bieten. Eine solide rechtliche Vertretung schützt ihre Interessen, spart Zeit und letztendlich Geld.
WAS OLAF ÜBER DAS FINDEN DES RICHTIGEN RECHTSANWALTS SAGT
Hier erklärt Olaf Duensing von Duensing Kippen, wonach Käufer in ihrem Rechtsbeistand suchen sollten:
Immobilien in Thailand können zum größten Teil eine sehr gute Investition sein. Leider sind wir auf Horrorgeschichten gestoßen, und sie sind nicht so selten, wie man hoffen könnte. Wenn Sie überlegen, diesen Investitionsschub zu wagen, finden Sie hier einige Tipps.
Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Thailand tätigen, können Sie sich am besten schützen, indem Sie einen kompetenten Anwalt beauftragen. Dies ist zwingend erforderlich, und Sie sollten gleich zu Beginn des Prozesses (dh vor der Unterzeichnung der Vereinbarung eines Vertreters oder Verkäufers) den richtigen Rechtsbeistand einholen.
Das Schlüsselwort ist hier wirklich „kompetent“. Wir sind oft verblüfft, wenn Menschen uns erzählen, was Anwaltskanzleien in Thailand ihnen gesagt haben. Thailand hat ein gut entwickeltes Rechtssystem, das in vielerlei Hinsicht den Gesetzen im Westen sehr ähnlich ist. Die Gesetze in Thailand passen größtenteils wie in den meisten voll entwickelten Ländern logisch zusammen. Darüber hinaus stehen Ausländern in Thailand die englischen Übersetzungen der wichtigsten Gesetze zur Verfügung.
Wenn also etwas, das Sie von einer anderen thailändischen Anwaltskanzlei hören, unlogisch erscheint und keinen Sinn ergibt, besteht jede Chance, dass Ihre Skepsis berechtigt ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fordern Sie eine Kopie des Gesetzes an, damit Sie es selbst lesen können. Wenn sie mit einer Übersetzung des Gesetzes auf dem Tisch immer noch nicht in der Lage sind, ihren Standpunkt zu erläutern - oder noch schlimmer, wenn sie sich tatsächlich weigern, ein besseres Verständnis zu bieten -, wäre es ratsam, einen neuen Rechtsbeistand zu suchen, der Ihnen hilft.
„Kompetente“ Beratung umfasst jedoch mehr als nur die Kenntnis des Gesetzes - ein kompetenter Rechtsberater ist auch ethisch korrekt. Das heißt, sie werden den anerkannten internationalen Standards entsprechen, die alle Anwälte befolgen sollten. Jede Anwaltskanzlei hat eine treuhänderische Pflicht gegenüber ihren Mandanten, was bedeutet, dass Ihre Interessen denen des einzelnen Anwalts und der Kanzlei vorgezogen werden. Dazu gehört, dass Sie Ihre finanziellen Interessen in den Vordergrund stellen und sicherstellen, dass das Unternehmen bei der Vertretung nie in einen Interessenkonflikt gerät.
Aus diesem Grund sollten Ihre gesetzlichen Vertreter Sie niemals an Immobilienentwickler oder -makler verweisen, und sie sollten auf keinen Fall Provisionen von solchen Parteien annehmen. Ihre Anwälte sollten niemals beide Seiten bei Transaktionen vertreten, da dies einen Interessenkonflikt darstellt. Sie sollten vernünftigerweise davon ausgehen können, dass das Unternehmen niemals Interessen geltend macht, die Ihren Interessen abträglich sind.
Es ist einfach genug, einen potenziellen Anwalt zu bewerten. Fragen Sie zunächst nach den rechtlichen Hinweisen. Dann erkundigen Sie sich nach ihrem Berufsethos. Bitten Sie darum, beide zu sehen und ihre rechtlichen Qualifikationen zu überprüfen, bevor Sie den Ethikkodex durchlesen. Wenn sie das eine oder das andere nicht produzieren können oder Sie sich mit der Beantwortung Ihrer Frage nicht wohl fühlen, sollten Sie sich an einen neuen Rechtsbeistand wenden.
Abschließend sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Ihnen thailändische Regierungsbeamte einfache oder genaue Rechtsberatung bieten. Während sie für die Anwendung des Gesetzes verantwortlich sein mögen, sind sie nicht unbedingt mit den Feinheiten des Gesetzes vertraut.
Durchführung der erforderlichen Due Diligence beim Kauf von Immobilien in Phuket
Jemand, der neu in Thailand ist, ist in der Regel verliebt in das Land des Lächelns. Was könnte in einem Land voll von wunderbar lächelnden Menschen schief gehen, richtig?
Leider können und tun Dinge falsch, aber das ist auf der ganzen Welt wahr. Deshalb muss jeder Käufer eine haben Verständnis der Sorgfaltspflicht und stellt sicher, dass es durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass eine Immobilie eine rentable und solide Investition ist und dass der Verkäufer legitim und seriös ist.
Börseninvestoren investieren oft stundenlang in Bilanzen und Fundamentaldaten, bevor sie ein paar hundert Dollar, Pfund oder Euro investieren. Warum scheitern dann einige der gleichen Leute an vergleichbarer Vorsicht, wenn sie in Thailand Millionen Baht ausgeben?
Bei der Due Diligence ist der richtige Anwalt von unschätzbarem Wert. Beim Kauf von einem Bauträger, insbesondere außerhalb des Plans, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde für das Grundstück im Namen der tatsächlichen Entwicklung steht - der Körperschaft im Gegensatz zum Namen einer Person - und dass dies definitiv der Fall ist ist nicht im Namen eines unabhängigen Dritten. Wenn der Grundbesitz auf den Namen eines Dritten lautet, hat er / sie das gesetzliche Recht, das Grundstück zu verkaufen, wann immer er / sie dies wünscht, auch nachdem Sie eine Anzahlung, Ratenzahlung oder den vollen Wert der Einheit gezahlt haben. Wenn dieser Dritte sterben sollte, liegt das Schicksal des Landes (und damit Ihrer Immobilieninvestition) beim neuen Eigentümer.
Ein Vertreter des Bauunternehmers könnte behaupten, dass eine solche Eigentumsstruktur das Eigentum an dem Grundstück erleichtert und dass das Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Entwicklungsgesellschaft übertragen wird. Aber wenn der wahre Eigentümer beschließt, das Land zu verkaufen oder es durch Aufnahme einer Hypothek oder eines Darlehens zu belasten, könnte jeder Investor aus eigener Tasche kommen. Wenn das Land belastet ist, könnte die Hypothek abgeschafft oder Steuern nicht gezahlt werden. In diesem Fall könnte die Finanzabteilung ihren Anspruch auf das geltend machen, was die Leute für ihr Eigentum hielten. Diese Vorsicht ist bei jedem Kauf geboten, nicht nur bei Eigentumswohnungen. Bei Eigentumswohnungen können Hunderte von Personen von einem einzigen Titel betroffen sein.
Käufer von Eigentumswohnungen, insbesondere von außerhalb des Plans verkauften, sollten immer eine Kopie des Titels anfordern. Dies sollte der Chanote-Landtitel für die gesamte Entwicklung sein, nicht nur ein Segment, das mit der betreffenden Einheit zusammenhängt. Der vollständige Chanote-Titel zeigt alle Grundpfandrechte, Hypotheken oder Darlehen gegen Eigentum.
Die gleichen Informationen können aus einer einzelnen Eigentumsurkunde entnommen werden, die jedoch erst nach Abschluss des Baus der Eigentumswohnung ausgestellt wird. Der Kauf einer Wiederverkaufseinheit ist daher relativ sicher, und eine abgeschlossene (oder fast abgeschlossene) Entwicklung könnte auch für einen ausländischen Investor in Frage kommen.
Wenden wir uns noch einmal an Olaf Duensing, um herauszufinden, was die notwendige Sorgfaltspflicht ausmacht.
WAS OLAF ÜBER FÄLLIGE DILIGENZ SAGT
Due Diligence bedeutet im Grunde, dass Sie Ihre Hausaufgaben machen - potenzielle rechtliche Probleme identifizieren, die sich nachteilig auf den Kauf der Immobilie auswirken könnten, die Sie kaufen möchten. Dies ist deshalb so kritisch, weil Sie nicht nur eine Immobilie erwerben, sondern auch eine eventuelle rechtliche Haftung übernehmen. Due Diligence ist unerlässlich, egal wo Sie kaufen, aber wenn Sie in Immobilien im Ausland investieren (z. B. in Thailand), ist dies besonders wichtig.
Wir haben mehr als einmal von Immobilienbesitzern mit „Käufer-Reue“ gehört, und alle bestehen darauf, dass die Due Diligence durchgeführt wurde. Ihre Definition lautet: „Mein Anwalt hat die Urkunde beim Landesamt angefordert. Er ließ es übersetzen, und es bestätigte das Eigentum im Namen des Verkäufers, und das Eigentum hatte keine Hypothek dagegen. "
Dies ist zwar ein guter erster Schritt, aber keine echte Due Diligence.
Bei Immobilienkäufen sollte die Due Diligence mindestens Folgendes umfassen:
- Eine umfassende Titelsuche, einschließlich der Gültigkeit der Urkunde selbst sowie der vollständigen Historie. Die Tatsache, dass eine Urkunde ausgestellt wurde, bestätigt nicht, dass sie legal ausgestellt wurde. Es ist möglich, dass eine Urkunde der Reihe nach erscheint und erst später als ungültig erachtet wird.
- Die gesetzlichen Zugriffsrechte auf die Immobilie müssen überprüft werden.
- Einen detaillierten Bericht über die Gesetze zur Landnutzung und die Vorschriften für jegliche Bauarbeiten auf dem Land (wenn es sich bei dem Grundstück um ein Grundstück handelt, auf dem Sie bauen möchten);
- Wenn es sich bei dem Grundstück um ein noch vorhandenes Gebäude handelt (z. B. eine Villa), muss die Baugenehmigung für das Bauwerk geprüft werden, um seine rechtliche Gültigkeit zu bestätigen. Das Vorhandensein einer Baugenehmigung ist kein Beweis dafür, dass das Gebäude legal ist. Wenn es als illegal erachtet wird, ist es möglich, dass der Abriss angeordnet wird.
- Wenn für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, eine bestimmte Lizenz erforderlich ist (z. B. eine Eigentumswohnungslizenz oder eine zusätzliche Hotellizenz, wenn die Entwicklung in beiden Funktionen funktioniert), ist die Überprüfung dieser Lizenzen unbedingt erforderlich. Es wird gelegentlich übersehen, dass ein Projekt auf eine bestimmte Weise gebaut werden muss, um sich für eine Eigentumswohnungs- oder Hotellizenz zu qualifizieren. High-End-Entwicklungen sind überraschenderweise nicht immun gegen dieses Versehen. Eine Küstenanlage in Phuket wurde einst als Eigentumswohnung verkauft - sogar als „beste Eigentumswohnung“ ausgezeichnet -, damit alle später „schockiert“ wurden, als bekannt wurde, dass sie sich nicht für ihre Eigentumswohnungslizenz qualifizierte, weil die Zufahrtsstraße zu eng war. Die Entwicklung wurde stattdessen ein Hotel; und
- Wenn Sie eine Immobilie erwerben, indem Sie das Unternehmen übernehmen, dem diese Immobilie gehört (eine Praxis, die normalerweise nicht empfohlen wird), ist es ratsam, alle Unternehmensunterlagen - Recht, Buchhaltung und Unternehmen - gründlich zu prüfen.
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