AUSLÄNDISCHES EIGENTUM FÜR EIGENTUM IM PHUKET
Eigentumswohnungen in Phuket
Das Eigentum an Eigentumswohnungen ist ziemlich eindeutig und der beste Weg für Ausländer, Eigentum in Thailand zu besitzen. Nach thailändischem Recht darf ein Eigentumswohnungskomplex bis zu 49% im Ausland liegen, dh mindestens 51% eines Komplexes müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören.
Ein Eigentumswohnungstitel umfasst einen Teil des Gebäudes, was bedeutet, dass jeder Eigentümer einen „Teilanteil“ am Gebäude hat. Dazu gehören der Gemeinschaftsbereich wie der Pool, der Fitnessraum, die Gärten, der Parkplatz und der Rezeptionsbereich. Ein Eigentumstitel sollte nicht nur die Größe der Einheit selbst angeben, sondern auch den gesamten öffentlichen Bereich (und wie viel Prozent der Einheit gehören). Diese Teilbeteiligung entspricht auch der Stimmrechtsbeteiligung des Eigentümers innerhalb der Gebietsansässigen oder Eigentümergemeinschaft.
Einer der Viele Vorteile und Nutzen einer Eigentumswohnung ist, dass es sich vollständig und legal im Besitz eines Ausländers befinden kann. Das Eigentum ist unbefristet, bis der Eigentümer beschließt, es zu verkaufen.
Ein weiterer Vorteil einer Eigentumswohnung ist das günstige Erbrecht, dh Ausländer können ihre thailändische Eigentumswohnung an ihre Erben weitergeben. Aber während die Erbschaftsgesetze vorteilhafter sind als die für Mietvillen, sind sie weder perfekt noch völlig klar.
Hier gibt es konkurrierende Gesetze. Das Condominium Act besagt, dass jeder Ausländer, der eine Eigentumswohnung erbt, das zuständige Landesamt innerhalb von 60 Tagen nach der Erbschaft benachrichtigen muss. Erfüllt der ausländische Erbe keine bestimmten Eigentumsvoraussetzungen, kann er gezwungen sein, die Einheit innerhalb des 1-Jahres nach dem Tod des Eigentümers zu verkaufen.
Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) gibt jedoch an, dass der Erbteil des Eigentums auch das Eigentumsrecht erben würde, und dies war die formelle Rechtsauffassung des Landministeriums - das Recht des verstorbenen Eigentümers Eigentum erwerben und Eigentum behalten geht nach dem Tod auf seinen Erben über.
Die Auslegung des Erbrechts durch das Land Department im Rahmen des Zollkodex ist jedoch noch nicht durch eine ausreichende Rechtsprechung abgesichert, damit ein Erbe 100% sicher sein kann, dauerhafte Eigentumsrechte zu erhalten. Eine der fünf im Condominium Act festgelegten Eigentumsvoraussetzungen für Eigentumswohnungen ist ein Devisentransaktionsformular (FETF), das im Namen des Eigentümers der Eigentumswohnung ausgestellt wird.
Eine Möglichkeit, eine zukünftige Vererbung zu vereinfachen, besteht darin, dass der Käufer bei der Überweisung des Geldes an Thailand für den Immobilienkauf mehrere Namen in der telegraphischen Überweisungsanweisung vermerkt. Die thailändische Empfangsbank kann dann alle diese Namen auf dem FETF auflisten.
Die Namen auf dem FETF müssen dann als Miteigentümer der Eigentumswohnung eingetragen werden, was die Erbschaft im Falle des Todes des Hauptkäufers der Immobilie sichert. (Eine Offshore-Gesellschaft zum eingetragenen Eigentümer der Liegenschaft zu machen, ist ein weiterer Weg, um eine einfachere Nachfolge zu gewährleisten, da der FETF im Firmennamen enthalten ist.)
Wenn jedoch eine strenge Interpretation des Condominium Act auf eine Erbschaft angewendet wird - und nicht auf die günstigere CCC-Interpretation -, werden die Dinge etwas komplizierter. Jeder, der eine Immobilie erbt (falls er diese behalten möchte), muss möglicherweise den zum Kauf der Einheit erforderlichen Betrag nach Thailand überweisen. Es klingt vielleicht kontraintuitiv, aber es ist möglich, dass jemand genau die Wohnung kaufen muss, die er gerade geerbt hat. Die FETF-Anforderungen werden eingehender erörtert. Nähere Informationen zu den fünf Anforderungen (oder „Türen“) für ausländisches Eigentum an einer Eigentumswohnung in Thailand finden Sie weiter unten bei Sam Fauma von der IAO.
Wenn Sie ernsthaft daran denken, eine Eigentumswohnung in Phuket zu kaufen, sollten Sie unseren umfassenden Leitfaden lesen, um zu erfahren, wie Sie die Dinge richtig machen und was Sie während des gesamten Prozesses erwarten können:
So kaufen Sie eine Eigentumswohnung in Phuket: Der komplette Leitfaden
WAS SAM ÜBER "DIE FÜNF TÜREN" SAGT
Abschnitt 19 des Condominium Act hat "Five Doors", um eine thailändische Eigentumswohnung von einem Ausländer zu besitzen. Wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist, kann der Ausländer im eigenen Namen eine Eigentumswohnung erwerben, sofern nicht mehr als 49% dieser Entwicklung bereits in ausländischem Besitz sind.
Abschnitt 19 Eine gebietsfremde Person oder eine juristische Person, die gesetzlich als gebietsfremd eingestuft ist, kann Eigentümer einer Einheit sein, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllt:
- Die Person erhält eine Aufenthaltserlaubnis gemäß Einwanderungsgesetz;
- Die Person erhält eine Einreisegenehmigung gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung;
- Die Person ist eine juristische Person gemäß Abschnitt 97 und Abschnitt 98 des Landesgesetzbuchs, die nach thailändischem Recht als juristische Person registriert ist.
- Die Person ist eine ausländische juristische Person gemäß der Bekanntmachung des Revolutionsrates Nr. 281 vom 24. November BE 2515 (1972) und erhält eine Investitionsförderungsbescheinigung gemäß dem Gesetz über Investitionsförderung.
- Die Person ist eine gebietsfremde Person oder eine juristische Person, die gesetzlich als gebietsfremd eingestuft ist, Fremdwährung in das Land einbringt, Geld von einem Thai-Baht-Konto einer Person mit Wohnsitz außerhalb des Landes abhebt oder Geld von einer Fremdwährung abhebt. Einzahlungskonto.
Nummer 5 ist offensichtlich der FETF, der die häufigste "Tür" ist, die Ausländer zum Kauf einer Eigentumswohnung verwenden. Die Erfüllung einer der fünf Kriterien ist jedoch ausreichend, um sich für den freien ausländischen Besitz einer Eigentumswohnung in Thailand zu qualifizieren.
Ein Unternehmen der British Virgin Islands (BVI)
Für jeden Ausländer, der sich mit Nachfolgeplanung befasst, kann es sich lohnen, eine Eigentumswohnung über eine Offshore-Gesellschaft zu kaufen. Dies könnte ein Unternehmen sein, das auf den Seychellen, auf Mauritius, in Turks- und Caicosinseln oder in anderen Offshore-Ländern registriert ist. BVI-Unternehmen werden jedoch im Allgemeinen als Immobilienholding-Unternehmen bevorzugt, da sie eines der etabliertesten Offshore-Zentren sind und wettbewerbsfähige jährliche Betriebskosten haben.
Es ist wichtig zu unterscheiden, ob eine Offshore-Gesellschaft zum Kauf einer Eigentumswohnung oder eine thailändische Gesellschaft zur Umgehung der Grundbesitzregeln eingesetzt wird. (Die letztgenannte Praxis wird ausführlicher unter „Villen, Häuser und Grundstücke auf Phuket“ auf Seite 37 beschrieben.) Wir beziehen uns hier auf den legalen Kauf einer Eigentumswohnung, nicht durch eine ausländische Person, sondern durch eine ausländische Firma. Offshore-Unternehmenseigentum löst die Erbschaftsproblematik, weil Unternehmen nicht sterben.
Über ein BVI-Unternehmen kann der Ausländer das Eigentum an der Wohnung kontrollieren, indem er die Beteiligung des Unternehmens kontrolliert. Darüber hinaus müssen sie nur die BVI-Firma verkaufen, wenn sie die Wohnung verkaufen möchten. Durch die Übertragung des Unternehmensanteils besitzt der neue Käufer das Unternehmen und die Eigentumswohnung. Dies kann jedoch bei günstigeren Eigentumswohnungen nicht kosteneffektiv sein.
Die Gründung eines BVI-Unternehmens kostet zunächst einige tausend Dollar. Danach betragen die jährlichen Betriebskosten etwas mehr als 1,000 USD pro Jahr. Für eine $ 100,000 Studio-Eigentumswohnung kann dies mehr sein, als jemand bereit ist zu zahlen. Für ein $ 800,000-Penthouse mit Meerblick ist dies jedoch möglicherweise ein Kinderspiel.
Es stellt sich auch die Frage, was Unternehmenseigentum nach thailändischem Recht bedeutet. Wenn eine Offshore-Gesellschaft die Immobilie besitzt, gibt es potenzielle steuerliche Konsequenzen. Auch wenn geprüfte Konten im BVI nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, muss das Unternehmen in Thailand eine Bilanz vorlegen, in der die Mieteinnahmen aufgeführt sind. Ist der ausländische Mieter ein Geschäftsführer der Offshore-Gesellschaft, so gilt die „freie Miete“ als Sachleistung der Gesellschaft. Die natürliche Person muss dann die Einkommenssteuer auf den Marktwert der Jahresmiete entrichten.
Wenn die Eigentumswohnung verkauft wird, muss das BVI-Unternehmen die Körperschaftsteuer in Thailand auf jeden Kapitalgewinn entrichten. Wenn der Zweck des Unternehmens die Erleichterung der Vererbung ist, kann letzteres offensichtlich vermieden werden, indem das Eigentum an dem Unternehmen übertragen wird.
Wenn die Immobilie letztendlich verkauft wird, wird der Eigentumsanspruch möglicherweise in vielen Jahren von der BVI-Gesellschaft abgetreten. In diesem Fall muss der Endverkäufer (der endgültige Eigentümer des Unternehmens) die Einkommensteuer auf der Grundlage der gesamten auf dem Grundstück erzielten Kapitalgewinne entrichten.
Eigentumswohnungen und Eigentumswohnungen mit Hotellizenz
Ein Condotel ist eine hybride Art von Immobilien auf Phuket, die die Dienstleistungen eines Hotels und einer Eigentumswohnung kombiniert. In anderen Teilen der Welt ist es ein verbreitetes Konzept, dass es erlaubt, einzelne Einheiten privat zu kaufen und dann als Hotelunterkunft zu mieten. Kurz gesagt, diese Art von Eigentum richtet sich an alle, die nur an einer Investition interessiert sind, und nicht an Personen, die eine Zweitwohnung suchen.
Der Eigentümer einer Condotel-Einheit kann sie monatlich, wöchentlich oder sogar täglich vermieten. (Für jeden, der die Beschränkungen befolgt hat, die von Städten und Ländern auf der ganzen Welt für Airbnb gelten, ist dies ein großer Vorteil für jeden Immobilieninvestor.)
Eine Hotelverwaltungsfirma wird in der Regel für die Leitung des Resorts eingesetzt. Alle diese Firmen bieten attraktive Mietprogramme an.
Dem Eigentümer wird in der Regel eine feste Anzahl von Tagen pro Jahr für die Nutzung seiner Einheit zugewiesen. Für den Rest der Zeit behandelt die Verwaltungsgesellschaft die Einheit jedoch als normales Hotelzimmer. In den meisten Fällen kümmern sie sich auch um die Wartung und Reparatur des Geräts.
Die meisten Condotel-Entwicklungen bieten entweder eine garantierte Rendite oder die Option, einen „Mietpool“ zu betreten, bei dem der Eigentümer (zusammen mit den anderen teilnehmenden Eigentümern) sein Gerät zur Vermietung zur Verfügung stellen muss. Die Eigentümer „bündeln“ dann die Mieteinnahmen und beteiligen sich gemeinsam an den Gewinnen.
Die Attraktivität einer Condotel-Investition für einen Ausländer liegt auf der Hand. Erstens dürfen sie auf Dauer eine Eigentumswohnung besitzen. Zweitens ist es ihnen gesetzlich gestattet, die Vermietung ihrer Einheit von einer professionellen Hotelverwaltungsgesellschaft für sie verwalten zu lassen. Sie können somit den florierenden Immobiliensektor Thailands nutzen und gleichzeitig von Phukets boomender Tourismusindustrie profitieren. Gleichzeitig können sie jedes Jahr für ein paar Wochen eine „kostenlose“ Unterkunft in Phuket genießen.
Um sowohl als Eigentumswohnung als auch als Hotel effektiv zu funktionieren, sollte eine Condotel-Entwicklung am ersten Tag für die kommerzielle Nutzung beantragt werden. Theoretisch ist es für die juristische Person in einer Eigentumswohnung möglich, kurzfristige Anmietungen zuzulassen (oder zumindest zu genehmigen), wodurch die Eigentumswohnung für die Verwendung als Eigentumswohnung effektiv „kommerzialisiert“ wird. Wenn die juristische Person dies zulässt, ist die Zustimmung der Eigentümer nicht erforderlich. Um jedoch die Hotellizenz zu beantragen und damit die Entwicklung zu einem Condotel offiziell zu machen, muss nicht nur die juristische Person zustimmen, sondern diese rechtliche Kommerzialisierung des Gemeinschaftsbereichs erfordert auch die Zustimmung von 100% der Eigentümer.
Es ist bedauerlich, dass viele Eigentumswohnungsprojekte in die Entwicklung getrieben wurden, ohne zunächst über ihre Nutzung als Hotel nachzudenken. Kurzzeitmieten (z. B. täglich und wöchentlich) sind in Thailand ohne eine Hotellizenz technisch illegal, dennoch bieten viele Eigentumswohnungen garantierte Renditen, die größtenteils auf dem Markt für Kurzzeitmieten basieren.
Es ist auch möglich, dass viele Menschen, die von kurzfristigen Mieten profitieren, keine Steuern auf ihr Einkommen zahlen. Jeder, der Thailand kennenlernt, versteht schnell, dass nichts ein Problem ist, bis der Gesetzgeber entscheidet, Maßnahmen zu ergreifen. Mit anderen Worten, alles ist in Ordnung. . . bis es nicht ist.
Sollte es in Phuket zu einer Abschwächung des Tourismus kommen, könnten sich die Hoteliers verstärkt für ein Ende der illegalen Kurzzeitvermietung einsetzen. Jede Entwicklung, die bereits mit einer Hotellizenz betrieben wird, ist natürlich immun gegen das mögliche Spiel. Wenn also Hoteliers bei einer solchen Kampagne gegen Kurzzeitmieten erfolgreich wären, würden Condotels direkt davon profitieren.
Mehr über die Situation bei Kurzzeitmieten lesen Sie in unserem Artikel zum Thema hier:
Ein Überblick über die aktuelle Situation von Kurzzeitmieten in Phuket 2020
Markenresidenzen
Die Luxusimmobilienbranche bietet auch ein hybrides Hotel / Investment-Objekt an, das im Besitz von Ausländern sein kann. Denn während es sich bei einigen Markenresidenzen in Phuket um Villen handelt, sind viele Entwicklungen gesetzlich als Eigentumswohnungen strukturiert.
Die Attraktivität von Branded Residences für vermögende Privatpersonen liegt auf der Hand. Investoren können sich auf die Qualität und das hohe Serviceniveau der gehobenen 5-Sterne-Hotelketten verlassen. Sie können auch das Immobilienresort für sie verwalten lassen, einschließlich eines Mietpools, wenn sie nicht vor Ort wohnen.
Diese Attraktion hat die Popularität dieser Einheiten in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich zugenommen. Während die USA rund ein Drittel der weltweiten Gesamtzahl ausmachen, gibt es auf dem Weltmarkt mittlerweile mehr als 50,000-Einheiten von Markenresidenzen weltweit, die sich über verschiedene 400-Entwicklungen erstrecken.
Die Ursprünge von Branded Residences gehen auf 1927 zurück, als das Sherry-Netherland Hotel in der Fifth Avenue an der südöstlichen Ecke des New Yorker Central Parks eröffnet wurde. Während andere Markenresidenzen folgten, wurde die Branche erst mit den 1980s wieder populär, als Four Seasons Eigentumswohnungen auf den Markt brachte, die an ihr Hotel in Boston angebaut waren.
Kurz darauf folgte die erste Markenresidenz in Thailand mit den Amanpuri in Phuket, die mit ihrer Resort-Umgebung das Konzept revolutionierten.
In den letzten 30-Jahren hat sich die Branche immer stärker entwickelt. Heute gibt es über 70-Hotelgruppen, die in die Branche eingestiegen sind.
Es ist kein Zufall, dass das Jahrzehnt, in dem Markenresidenzen (die 1920s) entstanden, und die Zeiträume, in denen der Markt für luxuriöse Hotelmarken (die 1980s und die Gegenwart) gewachsen ist, alle Zeiten von erheblichem Wohlstand waren Schaffung.
Laut Global Wealth Report 2018 der Credit Suissegibt es 42.2-Millionen-Millionäre auf der Welt, während das Forbes-Magazin die Anzahl der Milliardäre bei 2,153 platziert. Und in den letzten zehn Jahren hat sich die Zahl der Millionäre und Milliardäre weltweit mehr als verdoppelt.
Diese sich wandelnde Bevölkerungsstruktur ist eine gute Nachricht für Branded Residences, da ihre Preise in der Regel ein paar Stufen über den traditionellen Eigentumswohnungen liegen. Die Käufer wissen jedoch, dass sie für dieses Geld exquisite Designs, oft von weltberühmten Architekten, sowie luxuriöse Inneneinrichtungen mit hochwertigen Armaturen erwarten können. In Phuket können sie auch Resort-Einstellungen mit herrlicher Landschaftsgestaltung und herrlicher Aussicht erwarten.
Die Qualitätsstandards, die mit einem Luxus-Hotelnamen einhergehen, stellen nicht nur sicher, dass die Einheiten zu Premium-Preisen verkauft werden, sondern auch, dass sie als Mietobjekte sehr gefragt sind und Premium-Mietpreise erzielen.
Bestehende Entwicklungen waren bei wohlhabenden thailändischen Investoren äußerst beliebt, was für die Branche in Thailand im Allgemeinen und in Phuket im Besonderen sehr gut ist.
Mit 49% aller Eigentumswohnungen, die Ausländern zur Verfügung stehen - und thailändischen Investoren, die bereits bereit sind, in die anderen 51% der Markenresidenzen zu investieren - wird der Luxus-Eigentumswohnungssektor wahrscheinlich mehr von dieser hybriden Hotel- / Eigentumswohnungsinvestition in Phuket entwickeln.
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