Wenn Sie darüber nachdenken, in ein Grundstück zu investieren und ein Haus, ein Hotel oder ein Eigentumswohnungsprojekt in Phuket zu bauen, sollten Sie sich wirklich mit den geltenden Zonierungsgesetzen vertraut machen.
Der Kauf eines Grundstücks mit atemberaubender Aussicht scheint eine großartige Idee zu sein. Wenn Sie jedoch Ihre Hausaufgaben nicht machen und die potenziellen Fallstricke kennenlernen, kann Ihre Landinvestition zu großen Kopfschmerzen führen.
Was ist der schlimmste Fall? Nun, es ist ziemlich schlimm. Wenn Sie mit Ihrem Kauf fortfahren, bevor Sie die erforderliche Due Diligence durchführen, stellen Sie möglicherweise fest, dass der Verkauf tatsächlich illegal war, wodurch Ihr Land im Grunde genommen wertlos wird. Phuket ist übersät mit alten Gebäuden in einem merklichen Zustand des Verfalls, die illegal gebaut wurden und niemals verkauft werden können. Es gibt sogar einige erstklassige Strandvillen und Hotels, die in diese Kategorie fallen.
Worauf müssen Sie achten?
Wenn Sie Land kaufen und darauf bauen möchten, müssen Sie unbedingt einen erfahrenen Anwalt beauftragen und die Sorgfaltspflicht bezahlen - noch bevor Sie eine Kaution hinterlegen.
Wenn Sie mit dem Kauf fortfahren, ohne die erforderlichen Überprüfungen durchzuführen, stellen Sie möglicherweise fest, dass Sie Ihre Traumimmobilie doch nicht bauen dürfen. Es gibt einige Dinge, auf die Sie achten müssen, und deshalb ist es wichtig, einen Anwalt an Ihrer Seite zu haben, wenn Sie Land kaufen.
Was sind Zonengesetze?
In den meisten Ländern gibt es Zonengesetze, in denen festgelegt ist, welche Gewerbe- oder Wohngebäude in bestimmten Gebieten zulässig sind, und in denen die zulässigen Nutzungen und Einschränkungen für das Bauen in den einzelnen Gebieten aufgeführt sind. Zusätzlich zur Bestimmung (oder zum Verbot) bestimmter Nutzungen unterliegen alle Zonen, in denen Gebäude entstehen können, Vorschriften über die Gebäudetypen, die Anzahl der zulässigen Stockwerke und / oder die Höhenbeschränkungen für die endgültige Konstruktion.
Innerhalb Thailands InnenministeriumEs gibt eine Reihe von Regierungsabteilungen, die möglicherweise an der Überprüfung oder Änderung von Zonierungsgesetzen beteiligt sind. Dazu gehören, ohne darauf beschränkt zu sein:
Abteilung für öffentliche Arbeiten und Stadt- und Landplanung
Büro für natürliche Ressourcen und Umweltpolitik und -planung
Ministerium für Wissenschaft, Technologie und Umwelt
Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt
Höhenbeschränkungen für Gebäude
Die Zonierung in Phuket ist relativ einfach zu verstehen. Als Insel ist es wahrscheinlich sinnvoll, dass die meisten Einschränkungen auf der Entfernung beruhen, die Sie von dieser Küste aus bauen können.
Obwohl Sie möglicherweise sehen, dass diese Gesetze missachtet werden, wird ein seriöser Anwalt immer davon abraten, diese Gesetze zu ignorieren. Da es keine Verjährungsfrist für die Beschlagnahme von illegal erworbenem Land gibt, können Sie Ihr Eigentum verlieren und Ihr Haus zerstören, wenn Sie sich nicht an die Regeln halten.
Wenn es darum geht, wie nahe Sie am Strand bauen dürfen, wird die allgemein akzeptierte Messung von der Hochwassermarke abgeleitet. Dies kann jedoch subjektiv sein und ist ein Grund, warum einige Parteien unwissentlich dort bauen, wo sie es nicht hätten tun sollen.
Hier sind einige Regeln für das Bauen an Land in Strandnähe:
- Innerhalb von 50 Metern um die Flutmarke im Landesinneren können Sie bis zu einer maximalen Höhe von 6 Metern bauen
- Zwischen 50 Metern und 200 Metern im Landesinneren bis zu einer maximalen Höhe von 12 Metern
- Zwischen 200 Metern und 400 Metern im Landesinneren bis zu einer maximalen Höhe von 16 Metern
- Die maximale Gesamthöhe in zulässigen Bereichen beträgt 23 Meter
Wir haben das folgende Diagramm von der Phuket Land Busters-Website ausgeliehen:
Ist Ihr Land über 80 Meter?
Dieser Fehler wird immer noch von Menschen auf Phuket gemacht, darunter einige Eigentümer von Häusern mit mehreren Millionen USD.
Das Gesetz besagt, dass kein Gebäude bis zu einer Höhe von mehr als 80 Metern gebaut werden darf. Dies gilt für die Oberseite des Gebäudes, nicht für das Erdgeschoss Ihres Grundstücks, und wird vom Meeresspiegel aus gemessen.
Mit anderen Worten, wenn Sie ein schönes Grundstück auf einem 70 Meter hohen Hügel in Phuket haben, kann das Haus, die Villa oder die Wohnung nicht höher als 10 Meter gebaut werden.
Wenn die Höhe Ihres Grundstücks nicht genügend Platz zum Bauen bietet, kann es schwierig sein, das Grundstück an einen neuen Käufer zu verkaufen, insbesondere wenn dieser beschließt, vor Abschluss des Geschäfts eine Due Diligence für das Grundstück durchzuführen.
Sind Sie zu nah am Strand?
In Phuket gab es eine Reihe von Fällen, in denen Villen oder Stadthäuser fast direkt am Strand gebaut wurden, in einigen Fällen mit Genehmigung der örtlichen Regierungsstellen. Trotz dieser „Genehmigung“ kann die Entwicklung dennoch illegal sein.
Wenn sich eine „interessierte Partei“ - die ein Nachbar oder ein Besuchsbeamter aus Bangkok sein könnte - über die mögliche Rechtswidrigkeit des Projekts beschwert, endet der Streit in einem Gerichtssaal. Wenn festgestellt wird, dass das Land zu nahe am Meer liegt, kann dies zu einem Abrissbefehl für das Grundstück führen.
Wenn Sie Land am Strand kaufen möchten, stellen Sie sicher, dass Sie nicht nur die Regeln befolgen, sondern auch eine genaue Landvermessung durchführen. Andernfalls könnte Ihr Traumhaus zu einem Albtraum werden.
Überprüfen Sie Ihre Steigung - Neue Regeln für Hangneigungsverläufe
Eine andere Sache, auf die Sie achten sollten, ist das Gefälle des Landes. Im Jahr 2018 wurden die Gesetze geändert und Landbesitzer durften auf einigen der steileren Gefälle von Phuket nicht mehr bauen.
Erstklassige Immobilien bieten in der Regel eine Aussicht. Die erhöhten Aussichten auf die Hügel gelten im Allgemeinen als die besten. Aber Entwickler und Bauherren müssen jetzt darauf achten, dass das Grundstück, das sie kaufen, der Regelung von 2018 über Steigungen entspricht.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt legt nun fest, dass Immobilien nicht auf einem Gefälle von 35 Grad oder mehr gebaut werden dürfen.
Zusätzlich zur Neigungsbeschränkung gibt es jetzt strengere Regeln für die Höhe. Gebäude, die auf einer Höhe von 40 Metern über dem Meeresspiegel (oder mehr) errichtet wurden, dürfen nicht mehr bis zu einer Höhe von mehr als 6 Metern errichtet werden.
Es ist zwar unwahrscheinlich, dass dies jemanden betrifft, der eine Villa am Berg in Betracht zieht, aber es könnte größere Auswirkungen auf Eigentumswohnungen oder Hotelentwicklungen haben, die darauf abzielen, einen Panoramablick einzufangen.
Kleinere Entwicklungen sollten in der Lage sein, diese Änderungen zu bewältigen, da jede Entwicklung mit 29 Einheiten oder weniger von den Verfahren zur Umweltprüfung ausgeschlossen wird. Größere Projekte werden jedoch eine ganze Reihe neuer Anforderungen stellen, um die Behörden zu befriedigen.
Wie breit ist Ihre Außenstraße?
Thailand hat Gesetze, die regeln, wie hoch ein Gebäude sein darf - und wie weit es von der Straße entfernt sein muss - und beide hängen davon ab, wie breit die betreffende Straße ist.
Wenn die Straße beispielsweise weniger als 6 Meter breit ist, muss das Gebäude einen bestimmten Abstand von der Straße haben. Und das Gebäude selbst kann auch Höhenbeschränkungen unterliegen. Mit anderen Worten, der Abstand von der Straße und die maximal zulässige Gebäudehöhe ändern sich mit der Breite der Außenstraße.
In der Vergangenheit haben Nachbarn, die sich über Gebäude beschwert haben, die gegen eines oder beide dieser Gesetze verstoßen haben, erfolgreich argumentiert. In solchen Fällen wurde das Gebäude von den Gerichten zum Abriss verurteilt. Wenn der Verstoß jedoch geringfügig ist, ist es immer möglich, die Höhe des Gebäudes zu verringern, um alle klagenden Nachbarn zu beruhigen.
Aber es reicht zu sagen, dass die Missachtung dieses Gesetzes kein Risiko ist, das Sie eingehen möchten.
Befindet sich Ihr Land im National Forest oder im Forestry Reserve?
Wie oben erwähnt, empfehlen wir jedem, der Land kauft, immer eine Due Diligence durchzuführen. Für diejenigen, die eine Villa in einem Waldgebiet kaufen, ist dies jedoch doppelt so hoch.
In Phuket (und anderswo in Thailand) gab es viele Fälle, in denen große Grundstücke an Berghängen, einige davon an Stränden in Strandnähe, illegal an private Käufer verkauft wurden. Dieses Land war nie zum Verkauf verfügbar und war Eigentum des Ministeriums für Nationalparks, Wildtiere und Pflanzenschutz, einer Unteragentur des bekannteren Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Obwohl dies heutzutage viel seltener vorkommt, geschieht dies sicherlich immer noch, und es werden immer noch Villen und Eigentumswohnungen auf dem so genannten „schmutzigen Land“ gebaut. Selbst wenn es die Villa, die Wohnung oder das Hotel schon seit Jahren gibt, bedeutet dies nicht, dass die Verstöße gegen das Gesetz verstoßen haben. Das Land gehört der Regierung und im weiteren Sinne dem thailändischen Volk und kann jederzeit in der Zukunft zurückgefordert werden.
Es gibt keine Verjährungsfrist, und obwohl Sie belogen und zum Kauf des Grundstücks getäuscht wurden, ist es unwahrscheinlich, dass jemals eine Entschädigung fällig wird. Wenn sich herausstellt, dass es sich bei dem fraglichen Land um Nationalwald, Waldreservat oder anderweitig öffentliches Land handelt, können Sie alles verlieren und haben keinen Rechtsweg.
Hier verdienen die wirklich erfahrenen Anwälte ihre Honorare wirklich, denn in einigen Fällen können sie potenzielle Probleme nur dann aufdecken, wenn sie eine absolut gründliche Due Diligence durchführen.
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