Ausländer sind seit langem nach Thailand gezogen, und Phuket ist sicherlich einer der schönsten und verführerischsten Orte im Königreich.

Mit seinen atemberaubenden Stränden in westlicher Richtung über die Andamanensee ist es kein Wunder, dass so viele Ausländer von der Insel angezogen werden.

Menschen, die hier Wurzeln schlagen wollen, interessieren sich natürlich für den Besitz von Immobilien, und viele haben ihre Augen auf Häuser oder Villen gerichtet.

Sie sind nicht unbedingt an einem langfristigen Mietvertrag interessiert, aber was wäre, wenn dieser Mietvertrag stattdessen als „besonderer gegenseitiger Vertrag“ angesehen würde?

Während Ausländer das Land in Thailand nicht besitzen können, können sie die Ziegelsteine ​​und den Mörtel, zB das Gebäude besitzen. Aber wenn die Pacht auf ihrem Land abläuft, gibt es keinen Schutz, der sicherstellt, dass sie in ihrem Zuhause bleiben können.

Der Besitz eines physischen Gebäudes kann für nichts zählen, wenn sich dieses Gebäude auf einem Grundstück befindet, zu dessen Besetzung Sie nicht mehr berechtigt sind. Und am Ende der Mietzeit hat der Grundbesitzer das Recht, Sie zu vertreiben.

Es sei denn natürlich, Ihr Mietvertrag ist kein einfacher Mietvertrag mehr.

Was ist ein besonderer gegenseitiger Vertrag in Thailand?

Wenn ein Mietvertrag zwischen zwei Personen besteht und der Mieter Änderungen oder Ergänzungen an dem Grundstück vornimmt, die als wesentlich genug erachtet werden, um dem Eigentümer (Vermieter / Eigentümer) dieses Grundstücks einen „Vorteil“ zu verschaffen, kann der Mietvertrag technisch zu einem Special werden Gegenseitiger Vertrag (SRC).

Mit anderen Worten, die vom Mieter / Vermieter an der Immobilie vorgenommenen Verbesserungen gelten als wesentlich genug, um die rechtliche Natur des Vertrags tatsächlich zu ändern. Klauseln in einem Mietvertrag, die andernfalls als bloße Zusagen betrachtet werden könnten - die bei einem Wechsel des Vermieters gegenüber einem neuen Eigentümer nicht durchsetzbar wären - würden stattdessen Vertragsrechte werden.

Dazu gehören Nachfolgeklauseln oder Verlängerungs- / Verlängerungsklauseln, die in einem Mietvertrag nicht rechtlich durchsetzbar sind. Hat der Mieter jedoch einen Mehrwert (oder Nutzen) für die Immobilie, können sie vertraglich werden. (Mehr dazu weiter unten.)

Ein Vorteil ist in der Regel etwas, das nur durch finanzielle Aufwendungen erzielt wird und einen Mehrwert für das Land darstellt. Der Bau eines Hauses oder einer Villa auf einem gemieteten Grundstück würde beispielsweise eine Verbesserung darstellen, von der der Eigentümer am Ende der Mietdauer profitieren könnte. Wenn Sie eine Immobilie mieten und sich dann selbst finanzieren, können wesentliche Renovierungen oder Verbesserungen ebenfalls als Vorteil angesehen werden.

In diesem Fall kann der Mietvertrag als (gesetzlich vorgeschriebener) Mietvertrag enden und stattdessen zu einem Sondervertrag auf Gegenseitigkeit werden.

Ist ein besonderer gegenseitiger Vertrag gesetzlich niedergelegt?

Es hat noch nie ein Gesetz gegeben, das das Bestehen oder die Anwendung eines besonderen gegenseitigen Vertrags vorsieht. Es erscheint weder im Zivil- und Handelsgesetzbuch, noch ist es in irgendeinem anderen thailändischen Gesetz beschrieben.

Stattdessen wurden Sonderverträge auf Gegenseitigkeit basierend auf Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs Thailands geschlossen. Diese Entscheidungen waren konsistent und ihre wiederholte Anwendung hat ausgereicht, um einen Präzedenzfall zu schaffen. (In einem kommerziellen Kontext wird SRC als Build-Operate-Transfer-Agreement (BOT) bezeichnet. Der Mieter erstellt dann die Struktur und das Eigentum an dem Gebäude geht am Ende der Mietdauer auf den Mieter über.)

Der Grundsatz des Präzedenzfalls bedeutet, dass frühere Entscheidungen oder Entscheidungen die Grundlage und Befugnis für Richter darstellen, die zu einem späteren Zeitpunkt mit ähnlichen Fällen konfrontiert werden.

Die Entscheidungen höherer Gerichte sind zwingende Präzedenzfälle vor allen niedrigeren Gerichten des Landes. Daher ist es in diesem Fall von großer Bedeutung, dass der Oberste Gerichtshof (das höchste Gericht des Landes) bereits die gegenseitigen Sonderverträge abgewogen hat.

Das SRC wurde im Wesentlichen geschaffen, um die Vorteile für den Leasingnehmer auszugleichen, der in der Regel wenig von einem traditionellen Leasingvertrag profitiert, obwohl er sein eigenes Geld für die Aufwertung des Eigentums ausgibt. Die Richter haben daher durch das SRC einen zusätzlichen Mehrwert geschaffen, zum Beispiel, dass ein Mietvertrag übertragbar, vererbbar und nicht registrierbar und dennoch durchsetzbar ist.

Die Tatsache, dass ein als SRC deklarierter Mietvertrag frei von Zulassungs- und Übertragungssteuern ist, bedeutet, dass Richter nur in aufrichtigen Fällen entscheiden, und SRC wird nicht als bloßer Trick akzeptiert, wenn jeder Mietvertrag steuerfrei ist.

Muss der Vermieter zustimmen, um ein SRC zu erstellen?

Ein Leasingnehmer kann nicht automatisch eine zusätzliche Investition übernehmen, die er während der anfänglichen Leasingdauer getätigt hat. Dadurch wird automatisch ein spezieller gegenseitiger Vertrag geschlossen.

Ein Mieter benötigt immer die Zustimmung des Vermieters, um zu renovieren, zu bauen oder abzureißen. Ohne diese Genehmigung kann der Mietvertrag nicht zu einem SRC werden. Aber auch wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Sondervertrag auf Gegenseitigkeit abzuschließen, kann seine Zustimmung zu bestimmten Verbesserungen, die vom Mieter finanziert werden, zu einem SRC führen.

Einfach ausgedrückt: Die Erlaubnis ist in allen Fällen erforderlich, aber die Verbesserungen können zu einem SRC führen, auch wenn dies nicht die Absicht des Vermieters ist.

Die Zustimmung zu einer bestimmten Investition muss nicht unbedingt im ursprünglichen Mietvertrag angegeben werden, sondern wird erst zu einem späteren Zeitpunkt in der Mietdauer vereinbart. Solange die spezifischen Ziele letztendlich von beiden Parteien festgelegt werden und die schriftliche Zustimmung des Eigentümers vorliegt, kann die Vereinbarung immer noch als besonderer gegenseitiger Vertrag angesehen werden.

Warum ändert sich die Art des Vertrags zwischen den beiden Parteien?

Ein Mietvertrag wird als Mietvertrag eingestuft. Der Mieter gewährt dem Eigentümer (Vermieter) eine finanzielle Entschädigung für die Miete oder Pacht seines Eigentums, in diesem Fall des Grundstücks, für einen bestimmten Zeitraum. In Thailand beträgt die maximal zulässige Pachtdauer 30 Jahre.

Die Vereinbarung sieht befristete Mietrechte vor, keine unbefristeten Vertragsrechte. Grundsätzlich hat ein Mieter (der Mieter) das ausschließliche Nutzungsrecht an der Immobilie für die gesamte Mietdauer von 30 Jahren.

Wenn ein ausländisches Ehepaar Land von einem thailändischen Staatsbürger pachtet und dann beschließt, auf diesem Grundstück eine Luxusvilla zu errichten, hat es dem Grundbesitzer einen „Vorteil“ (die Villa) verschafft.

Zu diesem Zeitpunkt kann der Mietvertrag (ein Mietvertrag) bestimmte Vertragsrechte (z. B. Vererbbarkeit und Übertragbarkeit) übernehmen.

Berücksichtigen Sie die Möglichkeit eines besonderen gegenseitigen Vertrags von Anfang an

Für alle, die einen Mietvertrag in Betracht ziehen, sei es von einem Entwickler oder einer Privatperson, kann es ratsam sein, im Voraus einen kompetenten Anwalt zu konsultieren, um zu klären, ob der Mietvertrag eines Tages als Sondervertrag auf Gegenseitigkeit angesehen werden kann.

Der Bau einer Villa auf gemieteten Grundstücken oder die umfassende Renovierung einer gemieteten Villa sind typische Investitionsarten, die - über den Mietpreis der Immobilie hinaus - am Ende der 30-jährigen Vertragslaufzeit ausgewiesen werden können, um den Nutzen aus dem zu ziehen Vermieter, weil das Eigentum letztendlich auf ihn / sie zurückgeht.

Selbst wenn Sie sich dem Mietvertrag von Anfang an nähern, um ihn eines Tages als besonderen Gegenseitigkeitsvertrag zu betrachten, wie oben erwähnt, muss jede Investition, die einen ausreichenden Mehrwert bietet, mit dem Vermieter vereinbart werden.

Abgesehen von dem interessanten Umstand, dass ein SRC technisch gesehen kein Mietvertrag mehr ist, würde die Nichtregistrierung des Mietvertrags beim Land Department die Vereinbarung weder ungültig noch undurchsetzbar machen.

Nachfolge ist mit einem besonderen gegenseitigen Vertrag möglich

Wie oben erwähnt, handelt es sich bei der Vereinbarung nach Ablauf der 30-jährigen Mietdauer nicht mehr um einen typischen Mietvertrag, sondern um eine Art „Lease Plus“.

Aufgrund dieser wesentlichen Änderung der rechtlichen Definition des Vertrags kann der Mietvertrag nach dem Tod an Familienangehörige oder andere Begünstigte / Erben weitergegeben werden. Dies ist bei einer typischen Pacht nicht der Fall, die nach dem Mietrecht nicht vererbbar ist.

Der Mehrwert der Immobilie kann auch als ausreichend angesehen werden, um eine Verlängerung oder Erneuerung gegen einen Vermieter durchzusetzen. Verlängerungsklauseln sind Versprechungen aus einem Mietvertrag, die möglicherweise nicht durchsetzbar sind, wenn der ursprüngliche Vermieter stirbt oder die Immobilie verkauft. Im Rahmen eines gegenseitigen Sondervertrags werden diese jedoch Vertragsrechte, die gegen jeden Eigentümer / Vermieter durchsetzbar sind.

Warum werden spezielle gegenseitige Verträge nicht häufiger genutzt?

Dies ist eine schwer zu beantwortende Frage, aber es könnte daran liegen, dass Ausländer glauben gemacht wurden, der Kauf von Grundbesitz sei keine fragwürdige Handlung, sondern durchaus akzeptabel.

Einer der offensichtlichen Mängel im Immobiliensektor hier in Thailand, insbesondere in dem für Ausländer bestimmten Marktsegment, besteht darin, dass den Käufern mitgeteilt wird, dass sie einen Mietvertrag über 30 Jahre erhalten, zwei weitere 30-Jahres-Zeiträume folgen. Dies ist jedoch technisch illegal und kann den gesamten Mietvertrag ungültig machen, wenn Verstöße festgestellt werden.

Das Problem mit 30 + 30 + 30 Pachtverträgen in Thailand

Während Ausländer vor einigen Jahrzehnten verstanden, dass sie kein Recht auf Grundbesitz in Thailand hatten, kaufen und verkaufen Ausländer heute häufig Villen und sogar Grundstücke. All diese Aktivitäten könnten eines Tages ins Stocken geraten, insbesondere wenn die Thai Co. Ltd. nicht als legitimes Unternehmen, sondern als Holding genutzt wird, das weder handelt, noch Konten einreicht oder Steuern zahlt.

Wenn ein Ausländer einfach nur die nächsten 60 Jahre in Thailand leben möchte, besteht eine finanzielle Logik darin, für die Dauer seines Aufenthalts ausschließliche Eigentumsrechte an seiner Villa zu haben, was ein SRC vorsehen würde. Es stellt Sie sicher auf eine solidere rechtliche Grundlage als andere Mittel zum Erwerb einer Villa.

Wenn Villenentwicklungen in ganz Thailand ihre Verkäufe so strukturierten, dass der Mietvertrag für die Nutzung des Grundstücks separat behandelt wurde, könnte der Kauf des physischen Gebäudes (das ein Ausländer rechtlich besitzen kann) als „Vorteil“ angesehen werden, wenn der Gebäudeeigentümer es an den Eigentümer abgibt Landbesitzer nach Ablauf der Pachtbedingungen.

Ein solcher Vertrag würde dann erstellt, um seine eventuelle Neuinterpretation als besonderer gegenseitiger Vertrag zu berücksichtigen. Anstelle der üblichen Mietdauer von 30 Jahren würde dies dem Leasingnehmer effektiv eine sichere Mietdauer von 60 Jahren bieten, während eine anschließende Verlängerung weiterhin möglich wäre.

Es ist auch offensichtlich, dass Käufer häufig aufgrund einer schlechten Rechtsberatung durch den Entwickler oder sogar durch einen Anwalt oder Steuerberater die falschen Entscheidungen treffen.

Ein Entwickler könnte möglicherweise die Mehrdeutigkeit bevorzugen, die mit einem normalen Mietvertrag verbunden ist. In diesem Fall ist die Idee, eine Verlängerung um 30 Jahre durch einen gegenseitigen Sondervertrag zu gewährleisten, möglicherweise nicht sehr attraktiv. Schließlich kann eine solche Mehrdeutigkeit dazu führen, dass sie oder ihre Nachkommen eine Luxusimmobilie besitzen, die sie in 30 Jahren wieder verkaufen können.

Fazit

Ein Leasingvertrag, der später als besonderer gegenseitiger Vertrag betrachtet wird, ist eindeutig eine bessere Option als ein 30-jähriger Leasingvertrag, aber ist es besser, einen ordnungsgemäß eingerichteten und von Thai Company Limited geführten Leasingvertrag zum Kauf von Eigentum zu verwenden?

Ein großer Vorteil eines SRC besteht darin, dass Sie keine zusätzlichen Kosten haben, die mit dem ordnungsgemäßen Betrieb des Unternehmens verbunden sind. Das SRC gibt dem Ausländer mindestens 60 Jahre ununterbrochenen Genuss seines Zuhauses ohne zusätzliche Kosten.

Ein thailändisches Unternehmen - mit legitimen Aktionären, die ordnungsgemäße Geschäfte abwickeln, Einnahmen erzielen, geprüfte Konten einreichen, Steuern zahlen und die Unternehmensgesetze von Thailand einhalten - hat einen zusätzlichen Kostenfaktor.

Der Ausländer, der über eine legitime thailändische Gesellschaft kauft, verfügt jedoch über ein Anlagevermögen, das leicht zu einem späteren Zeitpunkt an andere Ausländer weiterverkauft werden kann und das Potenzial hat, Kapitalgewinne zu erzielen.