Die Leasing-Hypothek ist eine relativ neue Ergänzung zu den verschiedenen Strukturen, die zur Unterstützung von Ausländern bei der Inhaberschaft oder Kontrolle von Grundbesitz eingesetzt werden. In diesem Artikel wird versucht zu erläutern, wie die Leasing-Hypothek funktioniert und warum sie möglicherweise besser ist als der häufig verwendete Prepaid-Leasingvertrag 30 + 30 + 30. 

Ausländer, die in Phuket leben oder in Phuket-Immobilien investieren möchten, müssen in der Regel entscheiden, welche Art von Haus sie besitzen möchten, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder eine Villa handelt. Phuket Villas sind bei Ausländern beliebt, aber wenn die Miet- oder Eigentümerstruktur nicht richtig geschrieben ist, kann dies später zu Problemen führen.

Landbesitz von Ausländern ist nicht erlaubt, und die häufig beschäftigten thailändischen Unternehmen sind nicht immer richtig strukturiert. Darüber hinaus wurden einige gesicherte Mietverträge von den Gerichten als nichtig eingestuft, obwohl sie technisch alle rechtlichen Kriterien erfüllen.

Das Eigentum eines thailändischen Unternehmens ist eine sehr praktikable Option für jeden, der ein ordnungsgemäßes Unternehmen betreibt, das ein legitimes Geschäft führt. Dies bedeutet, dass Sie echte lokale Aktionäre (keine Kandidaten) haben, Ihre Steuern zahlen und Konten einreichen müssen. Für Ausländer, die diesen Weg gehen, fallen die Dinge herunter, wenn sie versuchen, Abstriche zu machen.

Pacht kann eine sicherere und einfachere Möglichkeit sein, Immobilien in Thailand zu besitzen. Die meisten Verkäufe von Villen für Neuentwicklungen sind jedoch so strukturiert, dass den Käufern eine Prepaid-Struktur präsentiert wird, was darauf hindeutet, dass sie eine automatische Verlängerungsfrist von 90 Jahren erhalten. Die maximal zulässige Mietdauer beträgt jedoch nur 30 Jahre.

Die Leasing-Hypothek ist eine faszinierende, aber wenig genutzte Struktur, die der Notwendigkeit eines 30-Jahres-Leasingvertrags Rechnung trägt und gleichzeitig die relativ kurze Laufzeit eines Leasingvertrags in Thailand berücksichtigt.

Nicht nur die maximal zulässige Laufzeit beträgt 30 Jahre, sondern es können keine Vertragsverlängerungen, sondern nur Verlängerungen vorgenommen werden. Auch eine in den Mietvertrag aufgenommene Verlängerungsklausel ist nur ein Versprechen, und wenn der Vermieter (Eigentümer) die Immobilie verkauft hat, ist dieses Versprechen gegenüber dem neuen Eigentümer nicht durchsetzbar.

Trotz dieser Tatsachen werden viele Mietverträge immer noch mit einer vorausbezahlten Laufzeit von 90 Jahren verkauft. Was eine Leasing-Hypothek tut, ist die Identifizierung der Vorauszahlung über die ersten 30 Jahre hinaus für das, was es wirklich ist - ein Darlehen. Und da der häufigste Weg zur Sicherung eines Kredits (für Immobilien) eine Hypothek ist, unterwirft die Leasing-Hypothek den Kredit Zinszahlungen und registriert die Hypothek gegen den Titel des Grundstücks.

In der Praxis wird dies bereits mit einem 30 + 30 + 30-Mietvertrag durchgeführt. Wenn jedoch das Geld, das der Mieter dem Eigentümer für zwei zusätzliche Mietbedingungen zur Verfügung stellt, als Hypothek strukturiert ist, verfügt der Mieter über ein rechtliches Mittel, um eine Verlängerung des Mietvertrags durchzusetzen.

Wenn 30 Jahre vergangen sind und der Mietvertrag verlängert wird, verrechnet der Leasingnehmer (als Inhaber der Hypothek) einfach diesen Teil der Hypothek und wandelt ihn effektiv in eine Miete von 30 Jahren um. Das gleiche geschieht dann nach 60 Jahren (wenn der Mietvertrag über 90 Jahre strukturiert ist).

Eine solche Verlängerung des Mietvertrags liegt weiterhin im Ermessen des Eigentümers. Wenn sich der Eigentümer jedoch aus irgendeinem Grund gegen eine Verlängerung entscheidet, kann der Mieter - als Inhaber der Hypothek auf das Grundstück - den Verkauf des Mietvertrags einfach ausschließen und erzwingen Eigentum, um die Vorauszahlung (zuzüglich Zinsen) wieder hereinzuholen.

Wie gut dies in der Praxis funktioniert, hängt, wie bei den meisten Fragen im Zusammenhang mit der Eintragung eines Grundstücks, vom Amt des Landes ab, das sich mit der Eintragung des Mietvertrags und der Bestätigung der Hypothek auf das Grundstück befasst.

Land Office-Mitarbeiter sehen diese Vereinbarungen nicht immer gleich, und eine Person kann die Struktur an einem Montag akzeptieren lassen, während dieselbe Struktur an einem Donnerstag von derselben Stelle abgelehnt wird.

Leasing-Hypotheken-Vereinbarungen wurden von Anwälten getroffen und verstoßen nicht gegen das Gesetz. Wenn es jedoch vor Gericht angefochten wird, kann es als ausländisches Eigentumsrecht angesehen werden, das gegen den „Geist des Gesetzes“ verstößt, was auch bei einfachen erneuerbaren langfristigen Mietverträgen der Fall sein kann.

Da diese Struktur noch nicht weit verbreitet ist, wissen wir wirklich nicht, in welche Richtung der Wind bei Leasing-Hypotheken weht. Wir wissen jedoch, dass der Leasingnehmer auch dann durch die eingetragene Hypothek geschützt wäre, wenn ein Richter gegen die Eigentümerstruktur entscheidet.

Pionier der Lease-Mortgage-Struktur war die Anwaltskanzlei Duensing-Kippen, die den Inhalt dieses Artikels gelesen und genehmigt hat. Um mehr über Lease-Mortgage Structures zu erfahren, klicken Sie bitte .

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