Leitfaden zum Eigentumsrecht ausländischer Eigentumswohnungen in Phuket (Ausgabe 2025)

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Erwerb einer Eigentumswohnung in Phuket für Ausländer

Jede Phase des Beschaffungsprozesses bringt spezifische Dokumentations- und Verifizierungsanforderungen mit sich. Der Verfahrensablauf ist im Allgemeinen wie folgt:

1) Anforderungen definieren
Ermitteln Sie Standort, Budget, Layoutpräferenzen und ordnungsrechtlich sensible Faktoren (z. B. Haustiere, Balkonnutzung, Flexibilität bei Renovierungsarbeiten).

2) Prüfen und vergleichen
Prüfen Sie den Betriebszustand, die natürliche Beleuchtung, die Luftzirkulation, die Bauqualität und die Managementleistung. Vermeiden Sie es, sich ausschließlich auf Marketingvisualisierungen zu verlassen.

3) Reservierung
Reservierungsvereinbarungen oder Buchungsgebühren sollten Rückerstattungsbedingungen enthalten, die an die Ergebnisse der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung und die Verfügbarkeit von ausländischen Quoten gekoppelt sind.

4) Rechtliche Sorgfaltsprüfung
Ein Rechtsberater sollte die Eigentumswohnungsregistrierung, die Verfügbarkeit von Quoten, den Status des Bauträgers (bei Neubauprojekten), die Klarheit des Eigentumstitels, die Satzung und die Finanzdaten (Rückstände, Instandhaltungsfonds, Versicherung) überprüfen.

5) Kaufvertrag (SPA)
Definiert Gegenleistung, Zeitpunkt, Übergabebedingungen, Inklusivleistungen und die Aufteilung der Übertragungssteuern und -gebühren.

6) Gelder aus dem Ausland (FETF)
Die Gelder müssen aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden, um das Devisentransaktionsformular zu erhalten, das die Eigentumsregistrierung und die spätere Rückführung unterstützt.

7) Übertragung beim Grundbuchamt
Käufer, Verkäufer und Vertreter der juristischen Person nehmen an der Eigentumsübertragung teil; die staatlichen Gebühren werden beglichen; der Eigentumsnachweis wird auf den Namen des Käufers ausgestellt.

Checkliste für die Due-Diligence

Der Betriebszustand und die finanzielle Stabilität eines Wohnungseigentumsprojekts sollten anhand von Dokumenten und nicht anhand von Annahmen oder Marketingaussagen bewertet werden. Zu den wichtigsten Punkten gehören:

• geprüfte Jahresabschlüsse (der letzten 2-3 Jahre)

• Berichte über Zahlungsrückstände (Identifizierung von Trends bei Nichtzahlungen im Bereich CAM)

• Rücklagenbestand vs. anstehende Großprojekte (Aufzüge/Neuanstrich/Dacharbeiten)

• Gebäudeversicherungsschutz (Feuer/Haftpflicht)

• Wartungs- und Serviceverträge (Aufzüge, Schwimmbäder, Brandmeldeanlagen)

• aktuelle Satzung (Haustiere, Mietbestimmungen, Balkonnutzung, Genehmigungen für Renovierungen)

Diese Dokumentation hilft bei der Bewertung der langfristigen betrieblichen Nachhaltigkeit und der Governance der Gemeinschaftsbereiche.

Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit ausländischem Volleigentum

Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Volleigentum durch Ausländer ist mit Kosten bei der Eigentumsübertragung sowie mit laufenden Betriebskosten verbunden. Typische Kostenkategorien sind:

Übertragungssteuern und -gebühren
Die Aufteilung erfolgt gemäß Kaufvertrag. Bei Neubauten ist eine 50/50-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer üblich; die Wiederverkaufsgebühren können je nach Haltedauer und Aufteilung im Kaufvertrag variieren.

Anwaltskosten
Die Honorare werden entweder pauschal oder wertabhängig berechnet. Eine unabhängige Rechtsprüfung wird für die Due-Diligence-Prüfung und die Überprüfung des Kaufvertrags dringend empfohlen.

Gebühren für die Verwaltung von Gemeinschaftsflächen
Monatliche oder vierteljährliche Gebühren zur Unterstützung von Sicherheit, Reinigung, Nebenkosten für Gemeinschaftsbereiche, Instandhaltung der Anlage und Managementpersonal.

Sinkender Fonds
Ein Kapitalrücklagebeitrag für größere Sanierungsarbeiten (Aufzüge, Neuanstrich, Abdichtung). Bei Neubauten wird dieser in der Regel bei Übergabe gezahlt; bei Wiederverkäufen übernehmen die Eigentümer den aktuellen Stand des Fonds.

Versicherung
Beinhaltet die vom CJP abgeschlossene Gebäudeversicherung, optional kann nach Ermessen des Eigentümers eine Inhaltsversicherung für die Wohneinheit abgeschlossen werden.

Versorgungsunternehmen
Die Kosten für Strom, Wasser und Internet variieren je nachdem, ob die Messung direkt beim Versorgungsunternehmen erfolgt oder die Abrechnung über das Gebäude abgewickelt wird.

Erwerbsformate – Wiederverkauf, Neubauprojekte und Hotellizenz-Eigentumswohnungen

Ausländische Eigentümer können Eigentumswohnungen im Volleigentum über verschiedene Erwerbswege erwerben, von denen jeder eigene rechtliche und dokumentarische Konsequenzen mit sich bringt.

Wiederverkauf von Eigentumswohnungen (fertiggestellte Einheiten)

• Die Eigentumsübertragung erfolgt unmittelbar nach der Abwicklung.

• Der physische Zustand und die Funktionalität der Gemeinschaftsbereiche können direkt überprüft werden.

• Die Managementleistung und die Disziplin im Umgang mit dem Tilgungsfonds können in der Praxis überprüft werden.

Off-Plan (Neubau durch Bauträger)

• gestaffelte Zahlungspläne

• Die wichtigsten Risiken betreffen Liefertermine, Spezifikationsanpassungen und die Zahlungsfähigkeit der Entwickler.

• Zu den Schutzmaßnahmen gehören treuhänderisch abgewickelte Zahlungsstrukturen, die Überprüfung von Genehmigungen und die Bestätigung der Umweltverträglichkeitsprüfung.

Hotellizenzierte Eigentumswohnungen (Condotels)

• Kurzzeitvermietungen (<30 Tage) mit Übernachtung sind unter Hotellizenz legal.

• Die Umsatzmodelle variieren je nach Betreiber und Vertragsstruktur.

• Die Auswirkungen auf die Nutzung durch den Käufer, den Verschleiß und die Servicegebühren sollten sorgfältig geprüft werden.

In allen Fällen ist vor einer Zusage eine rechtliche Prüfung der Projektregistrierung, der Quotenverfügbarkeit, der SPA-Bedingungen und der Satzungsbeschränkungen unerlässlich.

Investitionsüberlegungen

Die Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Phuket variiert je nach Gebäudetyp, Managementqualität, Lage und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Zu den wichtigsten Faktoren, die die Mietrendite und die langfristige Kapitalstabilität beeinflussen, gehören:

• Lage - Nähe zu Stränden, Lifestyle-Zentren und Aussichtspunkten mit freiem Blick

• Managementstandards – Kontrolle von Zahlungsrückständen, Disziplin beim Rücklagenmanagement und Instandhaltung von Gebäuden

• Gerätefunktionalität – natürliches Licht, Deckenhöhe, praktische Raumaufteilung, Belüftung

• Einhaltung - Rechtmäßigkeit des Vermietungsformats (Hotellizenz vs. Langzeitbeschränkung)

• Markenglaubwürdigkeit – Etablierte Bauträger und verwaltete Wohnanlagen erzielen oft eine höhere Wiederverkaufsliquidität.

Gut gelegene und gut verwaltete ausländische Eigentumswohnungen haben sich als langfristig widerstandsfähiger erwiesen als Eigentumsstrukturen, die auf nicht konformen Mietformaten oder auf Treuhandgesellschaften beruhen.

Was steigert die Leistung am meisten?

Mehrere Faktoren bestimmen, wie gut eine Eigentumswohnung in Phuket hinsichtlich Mieteinnahmen, Wiederverkaufswert und langfristiger Stabilität abschneidet.

1. Lage und Ausblick – Die Nähe zu Stränden, Lifestyle-Zentren und die freie Aussicht sorgen oft für eine höhere Nachfrage.

2. Gebäudemanagementqualität – Ein starkes Management erhält den Wert und sorgt für finanzielle Stabilität.

3. Grundriss und Aufteilung – Licht, Deckenhöhe und Stauraum wirken sich alle auf die Wohnqualität und die Attraktivität der Vermietung aus.

4. Beachtung - Satzungen, Hotellizenzen und die Einhaltung von Vorschriften sind für die Leistung der Vermietung von entscheidender Bedeutung.

5. Ruf des Entwicklers oder der Marke – Glaubwürdige Namen sorgen für Vertrauen, Marktfähigkeit und Wiederverkaufswert.

Gebiete, in denen ausländische Eigentumswohnungen häufig anzutreffen sind

Das Angebot an Eigentumswohnungen für Ausländer konzentriert sich auf Phukets Süd- und Westküste sowie auf ausgewählte Gebiete im Landesinneren mit etablierter Wohninfrastruktur. Die Standorte unterscheiden sich hinsichtlich des Charakters der Wohnanlage, der Preisstruktur und der Erreichbarkeit von Annehmlichkeiten, aber in den folgenden Gebieten ist der Bestand an Eigentumswohnungen für Ausländer konstant hoch:

• Rawai

• Nai Harn

• Kata / Karon

• Patong

• Kamala

• Surin

• Bang Tao/Laguna

• Cherng Talay

• Mai Khao

• Phuket Town

• Chalong

Merkmale der Umgebung, wie Strandzugang, Nähe zu Schulen und Bebauungsdichte, beeinflussen die Eignung einer Immobilie für den Kauf und den langfristigen Instandhaltungsaufwand. Käufer sollten die Standortwahl an ihren Lebensstilvorstellungen, den geltenden Vorschriften (z. B. Haustierhaltung) und der bevorzugten Nutzung (Langzeitaufenthalt vs. gelegentliche Nutzung) ausrichten.

Typische Preisspannen für ausländische Eigentumswohnungen in Phuket (pro Quadratmeter)

Die Richtpreise für ausländische Eigentumswohnungen im Jahr 2025 variieren je nach Lage und Projektspezifikation. Die folgenden Spannen dienen als unverbindliche Referenzwerte:

Neue Produktmerkmale (2025)

Bei den jüngsten Eigentumswohnungsbauprojekten in Phuket wurde verstärkt Wert auf Benutzerfreundlichkeit und Eignung für Langzeitaufenthalte gelegt. Zu den häufigsten Unterscheidungsmerkmalen gehören:

• Haustierhaltungsbestimmungen

• größere Küchen und Stauraum

• Erweiterter Außenbereich (Terrassen/private Pools)

• verbesserte Belüftung und natürliche Lichtplanung

• Wellnessorientierte Gemeinschaftseinrichtungen

• Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Coworking-Bereiche

Diese Merkmale sind zwar nicht universell gültig, spiegeln aber eine allgemeine Tendenz hin zu einem auf Langzeitaufenthalte und Wohnqualität ausgelegten Design wider, anstatt auf kurzfristige Urlaubsaufenthalte ausgerichtet zu sein.

 Compliance-Ausblick 2025-2030

Die Durchsetzung von Vorschriften und die Entwicklung der Governance-Strategien werden den Wohnungseigentumsmarkt in Phuket voraussichtlich mittelfristig weiterhin prägen. Zu den Bereichen, die die Transparenz der Einhaltung von Vorschriften beeinflussen, gehören:

• Stärkere Durchsetzung von Maßnahmen gegen Strohmannstrukturen und intransparente Holdingstrukturen

• verstärkter Schwerpunkt auf Transparenz der wirtschaftlichen Eigentümer durch die OECD Normen

• stetiger Ausbau der Infrastruktur (Straßen, Gesundheitswesen, Yachthäfen, Schulen) zur Unterstützung der Wohneignung

• Die Trennung zwischen Hotels mit Hotellizenz und solchen, die auf Langzeitvermietung beschränkt sind, setzt sich fort.

Diese Faktoren sprechen für die langfristige Tragfähigkeit einer rechtlich strukturierten Eigentumsform, insbesondere dort, wo gute Unternehmensführung und ein disziplinierter Tilgungsfonds etabliert sind.

Wichtige Checkliste für ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen in Phuket

Wenn Sie eine ausländische Eigentumswohnung in Phuket erwerben möchten, schützen gründliche Dokumentation und sorgfältige Kontrollen in jeder Phase Ihre Rechte und Ihre Investition. Das folgende Toolkit fasst die wichtigsten Informationen zusammen, die Käufer sammeln und bestätigen sollten.

Wichtige Dokumente und Prüfungen für Phuket Foreign Freehold Condo

• Schriftliche Bestätigung von Ausländeranteil Verfügbarkeit.

• Schuldenfreibrief vom CJP (für Weiterverkäufe).

• Geprüfte Konten der letzten 2–3 Jahre, Rückstandsberichte und Tilgungsfondssalden.

• zum Statuten B. zu Haustieren, Mietregeln und Renovierungen.

• Serviceverträge (Aufzüge, Feuerlöschanlagen, Pool).

• Aktuelles Gebäude Versicherungspolice.

• FETF (Bewahren Sie die Originale für den Kauf und eventuellen Weiterverkauf auf).

Must-Haves für Kaufverträge

• Auswahl aufheben Zahlungsplan mit Strafen für verspätete Lieferung (für Off-Plan).

• definiert Mängelhaftungsfrist und Reparaturprozess.

• Einschlussliste (Geräte, Möbel, Oberflächen).

• Vereinbarung über Steuer- und Gebührenaufteilung (Übertragung, Stempelsteuer, SBT, Quellensteuer).

• Bestätigung des CAM- und Tilgungsfondsstatus bei der Übertragung.

Checkliste für Mängel bei der Übergabe

Zu den häufigen Problemen, auf die Sie bei der Übergabe der Einheit achten sollten, gehören:

• Balkonabdichtung und Entwässerung.

• Die Klimaanlage ist undicht, macht Lärm oder hat die falsche BTU-Kapazität.

• Probleme mit dem Wasserdruck in den Duschen.

• Schrankausrichtung und Verarbeitungsqualität.

• Fenster- und Türdichtungen gegen Witterungseinflüsse und Insekten.

• Farbe, Fugenveredelung und Bodenkanten.

Zu verstehende Risiken und rechtliche Aspekte

Auch wenn ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen rechtlich anerkannt ist, können verschiedene wiederkehrende Probleme den Wert, die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und die Wohnqualität beeinträchtigen. Käufer sollten Folgendes beachten:

• Ausländerquotenstatus – Die Registrierung kann nicht fortgesetzt werden, wenn die 49%-Quote ausgeschöpft ist.
• schwache CJP-Governance – Niedrige Rücklagen im Tilgungsfonds oder hohe Rückstände bei den Betriebskosten können zu Sonderabgaben führen.
• illegale Kurzzeitvermietungen – Für Übernachtungen ist eine Hotellizenz erforderlich.
• Zahlungsfähigkeit des Entwicklers und Lieferrisiko bei Projekten, die noch nicht geplant sind
• ungünstige Raumaufteilung oder unzureichendes Tageslicht  – wirkt sich auf die Attraktivität für Mieter und den Wiederverkaufswert aus

Eine gut strukturierte Dokumentation, die Überprüfung der Quoten und die Durchführung grundlegender Sorgfaltsprüfungen helfen, die meisten dieser Probleme zu vermeiden.

FAQ: Eigentumswohnungen für Ausländer in Phuket

Dies sind einige der am häufigsten gestellten Fragen zum Eigentum an Eigentumswohnungen in Phuket. Jede dieser Fragen spiegelt den rechtlichen Rahmen, die finanziellen Verpflichtungen oder die Lebensstilüberlegungen wider, die Eigentümer verstehen sollten.

Können Ausländer in Phuket tatsächlich ausländische Eigentumswohnungen besitzen?

Ja. Bis zu 49 % der verkaufbaren Fläche In einem registrierten Eigentumswohnungsprojekt können Ausländer Eigentumsrechte besitzen. Überprüfen Sie immer die Verfügbarkeit von Kontingenten beim CJP oder Land Office.

Was sind CAM-Gebühren und wie hoch sind sie?

Gebühren für die Verwaltung gemeinsamer Bereiche (CAM) decken den täglichen Betrieb des Gebäudes ab – Sicherheit, Reinigung, Versorgung der Gemeinschaftsbereiche, Pools, Fitnessstudios und Landschaftsgestaltung. Die Preise variieren je nach Projektqualität und -größe und werden in der Regel pro Quadratmeter berechnet.

Was ist ein Tilgungsfonds und wann wird er ausgezahlt?

Die sinkender Fonds ist eine Kapitalrücklage für größere Reparaturen (Dach, Malerarbeiten, Aufzugsaustausch). Bei Neubauten wird sie bei Fertigstellung ausgezahlt. Bei Weiterverkäufen erben Sie den aktuellen Kapitalbestand des Gebäudes.

Kann ich meine Eigentumswohnung kurzfristig vermieten?

Nur wenn das Gebäude über eine HotellizenzOhne diese Genehmigung ist die Anmietung gesetzlich auf einen Zeitraum von 30 Tagen oder mehr begrenzt.

Wie lange dauert der Kaufvorgang?

• Weiterverkauf: in der Regel 2-6 Wochen, sobald die Due Diligence durchgeführt und die Mittel bereitgestellt wurden.

• Off-Plan: an die Fertigstellung des Baus gebunden, mit Übertragung an das Grundbuchamt, sobald das Projekt abgeschlossen und registriert ist.

Brauche ich einen Anwalt?

Ja. Ein qualifizierter Anwalt sorgt für einen sauberen Titel, eine Quotenüberprüfung, durchsetzbare Verträge und die Einhaltung des thailändischen Rechts.

Welche Renditen sind möglich?

Die Mietrendite variiert je nach Gebäudetyp, Lizenzstatus und Managementqualität. Es gibt keine feste Standardrendite, da die Ergebnisse von der Betriebsstruktur und dem Compliance-Status jedes Gebäudes abhängen.

Was steigert den Wiederverkaufswert am meisten?

Zu den wichtigsten Faktoren zählen Aussicht, natürliches Licht, gut durchdachte Grundrisse, haustierfreundliche Richtlinien, ein starkes Gebäudemanagement und der Ruf der Marke.

Überlegungen für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen in Phuket im Jahr 2025

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in Phuket ist nach wie vor der transparenteste und am besten definierte rechtliche Weg für Ausländer, die in Thailand eingetragenes Eigentum erwerben möchten. Sofern die Quote für ausländisches Eigentum verfügbar ist und der Eigentumsnachweis ordnungsgemäß auf den Namen des Käufers ausgestellt wird, bietet diese Struktur ein direktes und anerkanntes Eigentumsrecht gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz.

Klare Satzungen, geprüfte Jahresabschlüsse, die Einhaltung der Betriebskostenabrechnung und ordnungsgemäß geführte Instandhaltungsrücklagen tragen wesentlich zum langfristigen Werterhalt und zur Stabilität der Wohnanlage bei. Die Einhaltung von Standards in der Wohnungseigentumsverwaltung, die sorgfältige Dokumentation und die Überprüfung der Nutzungsquote sind weiterhin von zentraler Bedeutung für die Sicherung des Wohnrechts.

Der Markt für ausländische Eigentumswohnungen in Phuket entwickelt sich in einem sich stetig weiterentwickelnden regulatorischen Umfeld weiter, unterstützt durch laufende Transparenzinitiativen und eine verstärkte Überwachung der Eigentümerstrukturen. Käufer, die den Prozess mit sorgfältiger Due-Diligence-Prüfung, Dokumentenprüfung und rechtlicher Beratung angehen, profitieren am meisten von langfristiger Klarheit und Stabilität.

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Obwohl alle Anstrengungen unternommen wurden, um die Richtigkeit zum Zeitpunkt der Veröffentlichung zu gewährleisten, können sich die Immobiliengesetze und -vorschriften in Thailand ändern. Leser sollten sich vor immobilienbezogenen Entscheidungen oder Transaktionen stets von einem qualifizierten thailändischen Anwalt beraten lassen.