Die wesentlichen Schritte beim Kauf einer Immobilie in Phuket, Thailand
Phuket ist ein wunderbarer Ort zum Leben, aber wenn Sie sich dafür entscheiden, hier eine Immobilie zu kaufen, gibt es Nuancen, die verstanden werden müssen, um sicherzustellen, dass Sie mit einem Minimum an Aufwand genau das gewünschte Zuhause erhalten.
Gute rechtliche Vertretung
Der erste Schritt bei der Suche nach Immobilien in Phuket ist die Suche nach einem guten Anwalt. Stellen Sie am besten sicher, dass Sie die richtige rechtliche Vertretung haben, bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen. Ausländisches Eigentum unterliegt dem thailändischen Recht, das in einigen Fällen die Art des Wohnsitzes einschränkt, den Sie kaufen können.
Wenn Sie nicht den richtigen Anwalt haben, können Sie Ihre Zeit damit verschwenden, Immobilien anzusehen, die Ihnen nicht die von Ihnen gesuchten gesetzlichen Eigentumsgarantien bieten. Und wenn Sie speziell nach Thailand fliegen, um das perfekte Zuhause zu finden, können Sie es sich nicht leisten, diese Zeit zu verschwenden.
Es ist wichtig, dass Ihr Anwalt ausführt die notwendige Sorgfalt auf dem Grundstück Sie suchen zu kaufen.
Die wichtigste und häufig übersehene Maßnahme, die Sie ergreifen können, ist eine Titelsuche in der Immobilie, um sicherzustellen, dass Sie genau wissen, was Sie kaufen. Eine Titelsuche bestätigt den aktuellen rechtmäßigen Eigentümer und verfolgt den Landbesitz sogar bis zum ursprünglichen Eigentümer. Es kann auch festgestellt werden, ob auf dem Grundstück Kredite, Hypotheken oder Grundpfandrechte vorhanden sind.
Thai Residential empfiehlt allen Käufern, einen guten Anwalt zu finden, der sie vertritt. Wir haben jedoch einen eigenen Anwalt, der alle Dokumente überprüft und Ihnen einen zusätzlichen Schutz bietet.
Kontakt Fordern Sie unsere Liste der angesehenen Anwälte für den Bereich an, in dem Sie einkaufen möchten.
Sie können diesen Artikel auch lesen, um beim Kauf von Immobilien in Phuket eine fundierte Rechtsberatung zu erhalten:
Die Bedeutung solider rechtlicher Hinweise beim Kauf von Immobilien in Phuket
Wenn Sie mit dem Begriff „Due Diligence“ nicht vertraut sind und mehr darüber wissen möchten, was es ist und warum es so wichtig ist, dann könnte der folgende Artikel hilfreich sein:
Wo sollten Sie Immobilien in Phuket kaufen?
Phuket hat buchstäblich alles.
Es hat eine Reihe von Sandstränden mit kristallklarem Wasser, tropischen Gebirgszügen, vielen atemberaubenden Landschaften, u lebendige Yachtindustrie, Asien Premier Gesundheits- und Fitness-Destinationeinige großartig Golfplätze und tolle Einkaufserlebnisse.
Und das ohne Rücksicht auf all die anderen Wunderbaren Touristenattraktionen und Dinge zu tun auf und um die Insel.
Die Insel Phuket ist insofern einzigartig, als für jeden etwas dabei ist. Und die Menschen fühlen sich in der lokalen Bevölkerung sicher und wohl.
Aber jede Gegend hat ihre eigenen Reize und Attraktionen. Bevor Sie sich also genau für einen Wohnort entscheiden, lesen Sie unbedingt den folgenden Phuket-Leitfaden:
Ein umfassender Leitfaden für die besten Standorte zum Kauf von Immobilien in Phuket
Welche Arten von Immobilien können Sie in Thailand kaufen?
Eigentumswohnung
Der Besitz von Eigentumswohnungen ist ziemlich eindeutig und eine gute Möglichkeit für Ausländer, Immobilien in Thailand zu besitzen. Laut thailändischem Gesetz kann eine Eigentumswohnung bis zu einer 49-Quote für ausländische Beteiligungen besitzen, während die anderen 51-Aktien thailändischen Staatsangehörigen gehören.
Hier erfahren Sie mehr über die Vorteile des Kaufs von Eigentumswohnungen:
Die Vorteile und Vorteile des Besitzes einer Eigentumswohnung in Thailand
Der Eigentumstitel verleiht Ihnen zusammen mit den anderen Eigentümern eine „Teilbeteiligung“ an einem Teil des Gebäudes. Dies beinhaltet das gemeinsame Eigentum des Wohnkomplexes wie das Fitnessstudio, das Schwimmbad, die Gärten, den Parkplatz und den Rezeptionsbereich.
Der Titel der Eigentumswohnung sollte die Grundfläche der Einheit selbst, aber auch die Fläche des gemeinsamen Objekts und den prozentualen Anteil des neuen Eigentümers angeben. Dieser Bruchanteil stellt auch den Stimmrechtsanteil dar, den der Eigentümer an der Ansässigen oder Eigentümergemeinschaft hält.
Viele Menschen entscheiden sich aufgrund des Eigentumsstatus dafür, diese Form von Phuket-Immobilien über jede andere zu kaufen. Das Schöne an einer Eigentumswohnung für Ausländer ist, dass sie sich vollständig und legal im Besitz von Ausländern befinden kann. Ihr Eigentum ist unbefristet, bis Sie beschließen, es an eine andere Person zu verkaufen. Ein weiterer Vorteil einer Eigentumswohnung in Phuket ist das günstigere Erbrecht. Wenn Sie sterben, können Sie die Eigentumswohnung an Ihre Erben weitergeben.
Hier können Sie einige der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen in Phuket betrachten:
Eigentumswohnungen zum Verkauf in Phuket
Kauf einer Mietwohnung in Phuket
Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, in der Sie das Eigentum dauerhaft besitzen, lässt eine Pachtwohnung nur 30-Jahre zu, wobei die Option besteht, den Pachtvertrag um weitere 30-Jahre zu verlängern.
Einige Mietwohnungen scheinen attraktiv zu sein, insbesondere wenn sie gut instand gehalten werden, Ihre Nutzungsdauer jedoch begrenzt ist und Mietwohnungen in der Regel den gleichen Preis haben wie Eigentumswohnungen. Darüber hinaus endet ein Mietvertrag in der Regel mit dem Tod des Mieters und kann ohne Rückstellung für eine Nachfolgeklausel nicht an Ihre Erben weitergegeben werden.
Wir sind der Meinung, dass Sie am besten auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und nicht nach einem Pachtposten sind.
Kauf von Villen, Häusern und Grundstücken in Phuket
Es ist nicht möglich, dass Ausländer in Thailand Eigentum an einem freien Grundbesitz besitzen, sie haben jedoch möglicherweise Eigentumsrechte an dem Gebäude selbst, wodurch der Besitz dadurch sichergestellt wird, dass die Immobilie das Land besetzt.
Das Grundstück kann auf 30-jähriger Pachtbasis gekauft werden, aber mit einem gut ausgearbeiteten Vertrag können Käufer auch mit einer Verlängerung dieses Pachtvertrags rechnen. Villaentwickler verstehen im Allgemeinen, dass es in ihrem besten Interesse ist, Strategien anzubieten, die den Käufer bei der Verlängerung der anfänglichen Mietdauer unterstützen.
Wenn der Grundbesitzer oder der Gutsverwalter zustimmt, ist es ratsam, a "Kaufoption" in den Pachtposten für eine Villa zu schreiben, die es dem Käufer ermöglicht, das Land zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben, wenn er dies wünscht. (Dies wird normalerweise in den Nachtrag des Mietvertrages eingetragen.)
Ist ein Vermieter eine natürliche Person, muss der Mieter die Kaufoption innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Vermieters ausüben.
Mit dieser Kaufoption kann der Pächter während der Mietdauer die Immobilie auf den Namen eines Ehepartners setzen. Sie möchten es möglicherweise auch im Namen eines anderen thailändischen Staatsangehörigen platzieren und es dann von ihnen zurückpachten.
Es ist auch ratsam sicherzustellen, dass der Mietvertrag selbst für jeden neuen Käufer gekündigt und für einen neuen 30-Jahreszeitraum verlängert werden kann. Andernfalls sinkt der Wert der Immobilie, je näher das Ende des Mietzeitraums rückt. Hierfür wird eine Gebühr erhoben, die jedoch sowohl vom Eigentümer als auch vom neuen Käufer getragen werden kann.
Grundbesitzgesetze können sich in Thailand im kommenden Jahr möglicherweise ändern. In diesem Fall sollte dem Mietvertrag eine relevante Klausel hinzugefügt werden, um die Änderungen aufzunehmen, falls und wann sie eintreten. Auf diese Weise kann der Mieterkäufer dann von diesen Änderungen profitieren, falls sie eintreten.
Sie können sich hier einige der zum Verkauf stehenden Villen und Häuser in Phuket ansehen:
Wenn Sie daran gedacht haben, eine thailändische Firma zu gründen, um ein Haus oder eine Villa zu kaufen, möchten Sie vielleicht Folgendes lesen:
Eigentum, einschließlich Phuket Villas, über eine Thai Company Limited. Ist es legal?
Land kaufen in Phuket, Thailand
Ausländer dürfen nach thailändischem Recht kein Land besitzen. Der einfachste Weg für einen Ausländer, Land in Thailand zu besitzen, ist der Pachtbesitz.
Wenn ein Ausländer mit thailändischen Partnern Land und Immobilien erwirbt, darf er nicht mehr als 49% der Aktien des thailändischen Unternehmens besitzen, das zum Kauf der Immobilie verwendet wurde. Solange das Unternehmen besteht, bleibt das Eigentum dauerhaft bestehen.
Es ist jedoch unbedingt erforderlich, dass das Unternehmen aus rechtlicher und Compliance-Sicht rechtmäßig gegründet wird. Dies bedeutet, dass die thailändischen Aktionäre legitim sein müssen und das Unternehmen die korrekten Verfahren wie die Einreichung von Bilanzen usw. einhalten muss.
Weitere Informationen zum Kauf oder Leasing von Land in Thailand finden Sie hier:
Land kaufen oder pachten in Thailand
Andere Mittel zum Kauf von Grundstücken in Phuket
Vorgeschriebene Investitionen und Investment Board
Obwohl allgemein bekannt ist, dass es Ausländern illegal ist, Land in Thailand zu besitzen, gelten für vermögende Privatpersonen einige gesetzliche Ausnahmen.
Gemäß Abschnitt 96 des Landesgesetzbuchs erhalten Ausländer einen Weg zum Eigentum an bis zu 1,600 m2 (1 Rai) Land, wenn sie mindestens 40 Mio. THB in Anleihen eines staatlichen Unternehmens, der Bank von Thailand, der thailändischen Regierung oder Anleihen, bei denen das Kapital oder die Zinsen vom Finanzministerium besichert sind.
Das Board of Investment (BOI) wurde in 1997 gegründet und bietet nach dem Investment Promotion Act Anreize für Ausländer, die in Thailand investieren und ein Unternehmen fördern möchten. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Steuervergünstigungen und einige Ausnahmeregelungen für das Eigentum von Ausländern an Unternehmen, es kann jedoch auch die Erlaubnis (als "Förderung" bezeichnet) für Landbesitz erteilt werden.
Während das Unternehmen der eigentliche Eigentümer des Grundstücks wäre, kann ein Ausländer nach dem BOI-System ein thailändisches Unternehmen kontrollieren (was mit einem normalen Unternehmen nicht möglich ist). Und wenn der Ausländer die Kontrolle über das Unternehmen hat, bedeutet dies, dass er / sie auch die Kontrolle über das Vermögen des Unternehmens hat, einschließlich des Grundstücks.
Diese Wege zum Landbesitz stehen offensichtlich nur Menschen mit guten Mitteln zur Verfügung. Wenn Sie auf dem Markt für eine luxuriöse Eigentumswohnung mit Meerblick oder eine Poolvilla sind, sollten Sie eine vorgeschriebene Investition in Betracht ziehen. Wenn Sie ein Unternehmen haben, das erheblich in Thailand investieren möchte, sollten Sie sich das BOI-Programm ansehen.
Da das Verfahren für die Antragstellung langwierig und kompliziert ist, erfolgt dies am besten durch einen kompetenten thailändischen Anwalt. Thai Residential kann Sie dabei unterstützen, einen Anwalt zu empfehlen.
Mehr über Investment Promotion und BOI erfahren Sie hier:
Kaufen im Namen Ihres thailändischen Ehepartners
Bis 1998 gaben thailändische Frauen ihr Recht auf Landbesitz in ihrem eigenen Land auf, wenn sie einen Ausländer heirateten. Dieses Gesetz wurde 1998 geändert, es ist jedoch einem ausländischen Ehemann immer noch nicht möglich, gemeinsam mit seiner Frau Land in Thailand zu besitzen.
Wenn Sie heute ein Grundstück in Phuket im Namen eines thailändischen Ehepartners kaufen, muss das Ehepaar eine gemeinsame Erklärung abgeben, aus der hervorgeht, dass das Haus mit dem persönlichen Vermögen des thailändischen Ehepartners gekauft wurde. Dies bedeutet zwangsläufig, dass der ausländische Ehegatte keinen Anspruch auf das Eigentum hat.
Früher war es üblich, dass eine thailändische Frau ein Grundstück in ihrem Namen besaß und es dann für 30 Jahre an ihren Ehemann verpachtete. Wenn der Ehemann dann eine Villa bauen würde, könnte er die „Ziegel und Mörtel“ durch ein Recht auf Oberflächen besitzen. Auf diese Weise könnte der Ehemann sein Recht, auf dem Land zu leben, zumindest für die Dauer des Mietvertrags schützen, falls die Frau beschließt, das Land zu verkaufen.
Es hat den Anschein, dass das Landamt derzeit keine Vereinbarung in Bezug auf das zwischen Ehegatten unterzeichnete Vermögen registriert. Dies schließt oberflächliche Verhältnisse, langfristige Mietverträge, Nießbrauch usw. ein.
Tatsächlich kann jede Vereinbarung, die während der Ehe formalisiert wurde, jederzeit von einem Ehepartner (oder sogar bis zu 1 Jahr nach der Scheidung) aufgehoben werden.
Wie immer empfehlen wir Ihnen, einen seriösen Anwalt zu konsultieren, wenn Sie eine Immobilie in Phuket über einen thailändischen Ehepartner kaufen.
Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses unter dem Namen Ihres thailändischen Ehepartners finden Sie hier:
Kauf von Eigentumswohnungen oder Häusern im Namen eines thailändischen Ehepartners
Grundsteuern und Gebühren beim Kauf von Immobilien in Phuket
Abgesehen von den Rechtskosten, die von einem Anwalt erhoben werden, müssen wie in den meisten anderen Ländern Steuern oder Abgaben erhoben werden. Daher müssen Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf zusätzliche Gebühren vorbereitet sein. In Thailand variieren die Steuern und Gebühren je nach Art der Transaktion und der Zeitdauer, in der der Verkäufer die Immobilie in seinem Namen gehalten hat.
Beim Kaufen :
- Ablöse - wird normalerweise vom Käufer bezahlt, kann jedoch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Bei Neuentwicklungen ist der Entwickler für 50% der zu entrichtenden Übertragungsgebühr verantwortlich. Dies gilt in der Regel nur für Grundbesitz und nicht für Pacht und basiert auf dem geschätzten Wert. Überweisungsgebühr beträgt 2%.
Wenn Leasing:
- Anmeldegebühr für das Leasing - nur zahlbar für Pachtbeträge, dies wird normalerweise von beiden Parteien geteilt. Die Anmeldegebühr für das Leasing beträgt 1%.
Beim Verkauf:
- Verrechnungssteuer - ist vom Verkäufer der Immobilie zu zahlen und kann als Teil der Einkommensteuer betrachtet werden. Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, wird die Quellensteuer auf progressiver Steuerbasis berechnet und basiert auf dem geschätzten Wert der Immobilie. Je mehr Gewinn Sie mit dem Verkauf erzielen, desto höher sollte die Quellensteuer sein. Je länger Sie jedoch Eigentümer der Immobilie sind, desto niedriger ist der geschätzte Wert, was bedeutet, dass Sie weniger Steuern zahlen müssen. Quellensteuern können später bei der Zahlung der Einkommensteuer zurückgefordert werden. Für Unternehmen beträgt die Quellensteuer 1% des offiziellen Schätzwerts.
- Gewerbesteuer - ist vom Verkäufer der Immobilie zu zahlen und gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen, die die Immobilie weniger als 5 Jahre halten. Einzelpersonen sind jedoch von dieser Steuer befreit, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Die Gewerbesteuer beträgt 3.3% (0.3% davon gehen an die lokale Behörde) des höheren Wertes entweder aus dem geschätzten Wert oder dem registrierten Verkaufswert der Immobilie. Wenn Sie von dieser Steuer befreit sind, müssen Sie Stempelsteuer zahlen.
- Stempelsteuer - nur vom Verkäufer zu zahlen und nur dann zu zahlen, wenn sie von der Gewerbesteuer befreit sind. Die Stempelsteuer beträgt 0.5% des registrierten Werts der Eigenschaft.
Laufende Betriebskosten / Steuern
- Wartung / Haus- und Grundsteuer - Diese Steuern werden normalerweise lokal erhoben, jedoch nur, wenn die Immobilie vermietet ist. Wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt und Sie es selbst bewohnen oder die Immobilie für einen Großteil des Jahres frei bleibt, muss die Steuer nicht gezahlt werden. Haus- und Grundsteuer liegt bei 12.5% der veranschlagten Mieteinnahmen pro Jahr. Möglicherweise müssen Sie auch eine progressive Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Steuersätze für Erzeuger mit niedrigen Mieteinnahmen sind niedrig oder nicht vorhanden, können jedoch bis zu 35% betragen, wenn die Mieteinnahmen 4 Millionen thailändischer Baht pro Jahr übersteigen.
- Lokale Entwicklungssteuer - ist eine Steuer, die für den Besitz von Land erhoben wird und normalerweise unbebaut ist. Die Sätze sind abhängig vom geschätzten Wert der Landfläche durch die örtlichen Behörden. Diese Steuern sind in vielen Fällen auch unerheblich.
Andere Kosten für Eigentumswohnungen
- Sinkender Fonds - Dies gilt für Neuentwicklungen und ist in der Regel eine einmalige Zahlung, die zu den Fonds für Eigentumswohnungen beiträgt. Ihr Zweck ist es, Mittel für Notfälle und andere unvorhergesehene Umstände zur Verfügung zu haben.
- Servicegebühr / Wartungsgebühr - Dies ist der Anteil des Eigentümers an den Kosten, um die Eigentumswohnung aufrechtzuerhalten und in einwandfreiem Zustand zu halten sowie die Verwaltungskosten zu decken. Es zahlt sich aus für die Instandhaltung der Eigentumswohnung wie Schwimmbad, Gärten, Rezeption, Sicherheit usw. sowie für Strom in den öffentlichen Bereichen. Der gezahlte Anteil richtet sich nach der Größe der Einheit.
Die Kaufmodalitäten beim Kauf Ihres Traumhauses oder Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Wenn Sie endlich die Heimat Ihrer Träume in Phuket gefunden haben und jede Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet wurde, können Sie fortfahren. Das erste, was Sie tun müssen, wenn Sie die Kaufentscheidung getroffen haben, ist die Sicherung des Eigentums Ihrer Wahl. Das bedeutet, eine Anzahlung zu leisten.
Reservierung einer Anzahlung
Wenn Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Anwalt Ihnen hilft, da Ihre Anzahlung unbedingt erstattet werden muss, falls die Dinge nicht nach Plan verlaufen. Wenn beide Parteien bereit sind, den Kauf und Verkauf zu tätigen, sollte es keinen Schluckauf geben, aber die Reservierungsvereinbarung sollte die Bedingungen der Vereinbarung zwischen den beiden Parteien klar formulieren.
Käufer sollten dem Anwalt Zeit geben, die Vereinbarung zu überprüfen, um sicherzustellen, dass die Kaution zurückerstattet wird, falls sich nach Absprache mit der Immobilie etwas als falsch herausstellt.
In unserem Artikel können Sie lesen, worauf Sie beim Hinterlegen einer Reservierungskaution achten müssen:
Die Risiken der Platzierung einer Reservierungskaution beim Kauf von Immobilien in Phuket
Die Höhe der Reservierungskaution variiert von Entwickler zu Entwickler und kann entweder eine feste Summe oder ein Prozentsatz des Verkaufspreises sein.
Sobald die Anzahlung bezahlt ist, haben Sie die gewünschte Einheit / Eigenschaft gesichert. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie dem Verkäufer eine Kopie Ihres Reisepasses vorlegen.
Sobald Sie dies getan haben, wird Ihr Anwalt eine Kopie der Grundbuchurkunde anfordern und mit der erforderlichen Sorgfaltspflicht beginnen. Wenn es sich um eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, kann es sein, dass Ihr Anwalt beim Verkäufer weitere Dokumente anfordert, z. B. das „Hausbuch“ oder tabien baan.
Nachdem der Entwickler oder der Anwalt des Verkäufers ausreichend Zeit hatte, normalerweise nur ein oder zwei Tage, wird Ihnen ein Kaufvertrag vorgelegt. Dies bestätigt alle Details Ihres Kaufs und bestätigt auch den Zahlungsplan.
Ein Zeitplan für Zahlungen ist gängige Praxis, wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet. Einige Entwickler bieten dies jedoch möglicherweise als Selbstverständlichkeit an.
Bei Neuentwicklungen werden im Kauf- und Verkaufsvertrag auch die fälligen Steuern und sonstigen Zahlungen wie ein Möbelpaket, Aufrüstungskosten für den Eigentümer und Überweisungsgebühren / Registrierungskosten aufgeführt.
Zusätzliche Kosten (die für Eigentumswohnungen und manchmal sogar für Villen gelten können), wie der sinkende Fonds und die Wartungsgebühr, sind ebenfalls in der Vereinbarung enthalten.
Der Kaufvertrag bestätigt die Anzahlung, die Sie bereits geleistet haben. Diese wird vom Gesamtbetrag abgezogen.
Wie oben erwähnt, werden Überweisungsgebühren und Steuern normalerweise zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, dies ist jedoch nicht immer der Fall. Auch hier ist es wichtig, einen Anwalt zu haben, der Sie durch diesen Fall führt, falls Sie ungerecht behandelt werden.
Geld nach Thailand überweisen, um Immobilien zu kaufen
Wenn Ihr Anwalt alles geprüft hat und Ihnen die Daumen zeigen, sollten Sie als Nächstes sicherstellen, dass Sie das Geld richtig in das Land bringen. Wenn Sie dies nicht tun, wird es Ihnen möglicherweise schwer fallen, das Geld zu einem späteren Zeitpunkt wieder herauszunehmen, falls Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und / oder Thailand zu verlassen.
Wenn Sie mehr als US $ 50,000 nach Thailand bringen, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, müssen Sie bei Ihrer Bank ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) anfordern und ein Foreign Exchange Transaction Form Certificate erhalten.
Wenn Sie nicht in Thailand wohnhaft sind und eine Eigentumswohnung kaufen möchten, müssen Sie laut 1991 Condominium Act die Mittel zur Bezahlung der Eigentumswohnung aus dem Ausland überweisen.
Sie müssen daher nachweisen können, dass der gesamte Kaufpreis aus dem Ausland in das Königreich überwiesen wurde, und das FETF-Zertifikat muss dem Land Department vorgelegt werden, damit Sie die Eigentumswohnung in Ihrem Namen registrieren können.
Die Anweisung auf dem Bankgeschäftsformular sollte auch angeben, dass die Zahlung ausschließlich zum Kauf einer Eigentumswohnung dient. Wenn Sie feststellen, dass der einzige Weg dazu besteht, direkt an den Entwickler zu zahlen, muss der Entwickler die FETF-Formulare in Ihrem Namen abholen.
Wenn Sie alle Belege haben, ist es relativ einfach, das Geld zu einem späteren Zeitpunkt aus Thailand herauszunehmen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie Geld von einem Finanzinstitut geliehen haben oder eine Hypothek in Übersee auf die Immobilie haben, da Sie das Geld ins Ausland senden müssen, um den Darlehensbetrag beim Verkauf der Immobilie zu begleichen.
Für jeden Kauf einer Immobilie, die keine Eigentumswohnung ist, müssen Sie dennoch alle Überweisungsdokumente aufbewahren, damit es einfach und problemlos ist, Gelder wieder außer Landes zu bringen, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden.
Stellen Sie sicher, dass Sie eine "Inward Transfer Advice" oder "Credit Advice" von der Bank erhalten. Sie müssen alle diese Dokumente aufbewahren, da sie äußerst wichtig sind.
Vorbereitung für die telegrafische Übertragung (TT)
Wenn Sie für Ihren Einkauf Geld nach Thailand überweisen, beachten Sie bitte, dass der Betrag mindestens dem Preis des von Ihnen gekauften Geräts entsprechen muss.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Name des Begünstigten, den Sie auf der Bankanweisung angegeben haben, mit dem Namen auf dem Kauf- und Verkaufsvertrag identisch ist.
Es ist äußerst wichtig, dass dieser Name in der Anweisung enthalten ist, aber ebenso wichtig sind die Details, für die die Übertragung bestimmt ist. Es muss angegeben werden, dass die Mittel für einen Eigentumswohnungskauf bestimmt sind, und die Eigentumswohnung / Entwicklung, die Sie kaufen, benannt werden.
Vergewissern Sie sich bei einer Überweisung, dass Sie alle folgenden Angaben gemacht haben:
- Name des Begünstigten:
- Bank Name
- Kontonummer
- Bankfiliale und Adresse
- SWIFT CODE
- Übertragungszweck (für eine Eigentumswohnung muss angegeben werden: Kauf einer Eigentumswohnung auf den Namen des Bauprojekts, z. B. Beautiful Condo Resort in Thailand)
Geben Sie alle Käufernamen im TT an (es lohnt sich auch, die Namen Ihrer Begünstigten anzugeben. Bitte lesen Sie unseren Artikel über: Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Eigentumswohnung in Phuket erben oder eine Nachfolge planen möchten
Die empfangende Bank stellt dann den FETF aus, der alle folgenden Informationen enthält:
- Der nach Thailand überwiesene Betrag in Fremdwährung
- Der in Thai Baht umgerechnete Betrag
- Der Name der Person, die das Geld gesendet hat
- Der Name des Empfängers
- Der Zweck der Übertragung ist der Kauf einer Eigentumswohnung
Es ist auch erwähnenswert, dass die Gelder bei der thailändischen Bank von einem Auslandskonto eingehen können, das nicht dem Käufer gehört.
Solange der Name des Käufers in der Anweisung enthalten ist und der Zweck der Anweisung eindeutig für den Kauf einer Eigentumswohnung angegeben ist, wird dies vom Land Department akzeptiert.
Muss ich ein Bankkonto in Thailand eröffnen, wenn ich eine Immobilie in Phuket kaufe?
Die Notwendigkeit, ein Bankkonto zu eröffnen, hängt von der Art der Immobilie, die Sie erwerben möchten, und den individuellen Umständen ab.
In vielen Fällen ist dies möglicherweise nicht erforderlich. Zum Beispiel benötigen Sie keinen FETF, wenn Sie eine Pacht kaufen oder wenn Sie eine Eigentumswohnung direkt vom Entwickler kaufen. Gelegentlich kann der Entwickler bei allen Formalitäten behilflich sein, einschließlich der Beschaffung des FETF. Wie bereits erwähnt, ist dies für die Registrierung Ihrer Wohnung beim Land Department erforderlich.
Einige Anwälte können diesen Service auch anbieten. Wenn Sie sich jedoch dafür entscheiden, einen Anwalt für die Überweisung zu beauftragen, wird Ihnen dies in der Regel in Rechnung gestellt. Die Eröffnung eines Kontos ist nicht so schwierig, und Vertreter von Thai Residential können Ihnen dabei kostenlos helfen.
Es ist erwähnenswert, dass, wenn Sie Ihre Immobilie in Phuket vermieten möchten, es am besten ist, ein Bankkonto zu haben, auf das Ihr Einkommen eingezahlt wird. Wenn Ihr Bankkonto mit einer Visa-Debitkarte ausgestattet ist, können Sie Geldautomaten überall auf der Welt abheben.
Bitte beachten Sie auch, dass es sehr unwahrscheinlich ist, dass Sie eine Bank finden, die ein Konto für Sie eröffnet, es sei denn, Sie haben bereits eine Immobilie gekauft. Dies liegt daran, dass Sie den ursprünglichen Kaufvertrag und den Zahlungsbeleg für die Reservierungsgebühr benötigen.
Die erforderlichen Dokumente sind von Bank zu Bank unterschiedlich, erfordern jedoch im Allgemeinen Folgendes:
- Reisepass
- Ihr Immigration Departure Card Slip
- Der original unterschriebene und abgestempelte Kaufvertrag
- Der Originalbeleg für die bezahlte Reservierungsgebühr
Ein Besuch im Phuket Land Department
Wenn Sie eine Immobilie in Phuket kaufen, müssen Sie möglicherweise einen Ausflug zum Land Department machen. Bei neuen Entwicklungen können die meisten Entwickler die Chanote-Urkunde in Ihrem Namen erhalten.
Bei einem Weiterverkauf müssen Sie (oder ein von Ihnen gewählter Vertreter mit der erforderlichen Vollmacht) den Verkäufer und die jeweiligen gesetzlichen Vertreter zur Registrierung der neuen Eigentumswohnung in Ihrem Namen in die Landesverwaltung begleiten.
Die Dokumente und Gegenstände, die Sie im Land Department benötigen, sind:
- Der Reisepass jedes Besitzers, der das Gerät kauft, einschließlich Einreiseschein / Visumstempel
- Wenn Sie die Immobilie auch auf den Namen eines Ehepartners setzen, ist eine Heiratsurkunde erforderlich. Dies muss möglicherweise übersetzt werden, ist jedoch nicht erforderlich, wenn Sie aus einem englischsprachigen Land stammen.
- Insbesondere für eine Weiterverkaufsimmobilie ist ein Schreiben der Condominium Juristic Person (CJP) erforderlich, aus dem hervorgeht, dass die Auslandsquote für das Condominium Resort unter der gesetzlich zulässigen 49% -Verteilung für Ausländer liegt.
- Das CJP muss außerdem in Form eines Schreibens bestätigen, dass alle Wartungsgebühren und Stromrechnungen in Bezug auf das verkaufte Gerät bezahlt und aktuell sind. Der Verkauf kann ohne diese Bestätigung nicht durchgeführt werden.
- Das korrekte FETF-Formular ist erforderlich, um nachzuweisen, dass der Kauf nach dem Condominium Act zulässig ist, da die Gelder zu diesem Zweck aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurden.
- Sie müssen einen Bankscheck für den Restbetrag der gekauften Einheit vorbereiten lassen. (Bei Neuentwicklungen ist dies nicht immer der Fall.)
- Genug Bargeld, um die Steuern und Regierungsgebühren zu decken
Normalerweise kümmert sich Ihr Anwalt um alle Vorkehrungen im Land Department und es ist in der Regel eine schmerzlose Erfahrung. Er wird mit dem Verkäufer und den Beamten des Land Department zusammenarbeiten, und Sie können sich einfach zurücklehnen und entspannen.
Sobald alles erledigt ist, können Sie den mitgebrachten Bankscheck abgeben. Sobald dies als legitim bestätigt wurde, stellt der Land Department Officer ein Verkaufs- und Kaufformular zur Verfügung, das von Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben werden muss.
Dann müssen Sie alle anfallenden Steuern und Gebühren bezahlen. Ihr Anwalt sollte sich vor Ihrer Ankunft an das Land Department gewandt haben, um die Kosten für die zu zahlenden Regierungsgebühren und Steuern sowie die Höhe Ihres Anteils zu erfahren.
Diese Gelder sind an dem Tag fällig, an dem Sie das Land Department besuchen, wenn das Eigentum vom Verkäufer auf Sie übergegangen ist. Diese werden in der Regel in bar bezahlt. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie am Tag über ausreichend Bargeld verfügen.
Ihre Kopie der Urkunde wird Ihnen dann mit Ihrem Namen und nicht mit dem Namen des Verkäufers ausgehändigt.
Wie oben erwähnt, sollte diese ganze Übung relativ schmerzfrei sein. Nur an besonders anstrengenden Tagen ist mit größeren Verzögerungen zu rechnen.
Wenn alles erledigt ist, können Sie als stolzer Besitzer eines neuen Phuket-Anwesens gehen.
Umzug in Ihr neues Zuhause in Phuket
Sie können so ziemlich einziehen, wenn Sie möchten, aber es ist auch erwähnenswert, dass Sie immer noch die Energie- und Wasserversorgung in Ihren Namen übertragen müssen
Dies liegt in der Verantwortung und der Pflicht des Verkäufers. Dies ist sinnvoll, da er bis dahin für die Rechnungen haftet, bis er die Änderungen vornimmt.
Sobald Sie fertig sind, können Sie Ihren Aufenthalt im Paradies genießen oder vom lukrativen Mietmarkt in Phuket profitieren.
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