Viele Ausländer kommen nach Thailand und fühlen sich von den Menschen und der Kultur angezogen. Schon auf den ersten Blick finden sie einen idealen Ort, um Land zu kaufen und das perfekte Traumhaus zu bauen.

Wenn Sie jedoch daran denken, in Thailand Grundstücke zu kaufen oder zu pachten, sind hier einige wichtige Dinge, die Sie wissen müssen.

Ist Land eine gute Investition?

Es mag uns heute zu schwer erscheinen, es zu verstehen, aber Land in Phuket war einst unglaublich billig. Aber als eine Insel in der Bucht von Phang Nga 1974 als Versteck eines James-Bond-Bösewichts bekannt wurde, hatte kaum jemand auf der Welt jemals von Phuket gehört.

Ein Oldtimer, von dem wir Witze wissen, dass ein Rai von Land ungefähr den gleichen Preis wie eine Baseballkappe kostete, als er vor Jahren auf der Insel 40 ankam.

Man kann mit Sicherheit sagen, dass Land heutzutage ein bisschen teurer ist, und in den letzten 20-Jahren sind die Grundstückspreise deutlich gestiegen. Aber es gibt immer noch einen großen Wert in Phuket.

Die Westküste hat das teuerste Land, weil hier die Sonnenuntergänge und auch einige der besten Strände zu finden sind. Es überrascht nicht, dass es auf dieser Seite der Insel auch eine große Konzentration von Einrichtungen gibt, die die Bewohner und den Tourismus unterstützen.

Je weiter Sie sich von der Westküste entfernen, desto billiger wird das Land.

Land legal kaufen

Es ist für einen Ausländer möglich, Land über eine thailändische Firma zu kaufen, und dies vollkommen legal. Die Probleme entstehen, wenn Menschen Abstriche machen und eigennützige Ratschläge von Personen annehmen, die nur an einem Verkauf interessiert sind und nicht sicherstellen, dass der Käufer das Gesetz befolgt.

Die Verwendung einer Holdinggesellschaft und / oder von Aktionären, die als Nominee eingestuft wurden, ist offensichtlich illegal, aber dies sind viel zu oft die Empfehlungen, die an ahnungslose ausländische Investoren in thailändischen Immobilien abgegeben werden.

Wie kann man das also richtig machen?

Zunächst muss der Ausländer zwei wichtige Punkte anerkennen:

  1. Das Land wird nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Unternehmens betitelt
  2. Sie werden auch kein 100% -Eigentum an dem Unternehmen haben, da das thailändische Recht das ausländische Aktieneigentum auf 49% beschränkt.

Wenn Sie eine Thai Company Ltd. gründen, muss diese als legitimes Unternehmen geführt werden. Sobald Sie Aktionäre gefunden haben, können Sie ein Immobilienmietunternehmen gründen, wobei Ihr Haus als Hauptsitz für Ihr Unternehmen dient. Und das Unternehmen kann das Haus oder die Villa (oder mehrere Villen) besitzen und mieten.

Vorausgesetzt, Sie halten sich an alle in Thailand geltenden Unternehmensgesetze - einschließlich der Einreichung von Konten, der Zahlung von Steuern und der Entschädigung Ihrer Direktoren und Aktionäre -, können Sie das Eigentum Ihres Unternehmens weiterhin nutzen. Und wenn Ihr Unternehmen mehrere Immobilien besitzt, erzielen Sie möglicherweise eine gesunde Rendite aus Ihrer legitimen Unternehmensgründung.

Leasing Land in Thailand

Wenn die Anziehungskraft, in einer luxuriösen thailändischen Villa zu leben, zu groß ist, um ignoriert zu werden, Sie aber nicht die Energie haben, eine legitime thailändische Firma zu betreiben, um eine zu bekommen, können Sie das Land für einen Zeitraum von 30 Jahren pachten. Das ist völlig legal.

In Thailand gibt es Versuche, den 30-jährigen Mietvertrag als „Pachtbesitz“ zu spinnen, aber dies ist nicht unbedingt der Fall. In vielen europäischen Ländern könnte eine Pacht beispielsweise 999 Jahre dauern, ein Zeitraum, der zu Recht ein Gefühl der Eigenverantwortung vermitteln könnte. Kaum das Gefühl, das man von einem 30-Jahres-Vertrag bekommt.

In Thailand vermietet ein Pächter das Land effektiv für 30 Jahre. Um Verwirrung zu vermeiden, sollte es einfach als „Leasing“ und nicht als Pacht bezeichnet werden.

Für alle, die an einem 30-jährigen Mietvertrag interessiert sind, ist es ratsam, die Hilfe der besten Anwälte in Anspruch zu nehmen. Während die Rechte des Mieters ziemlich klar sind, gibt es Elemente einer gut strukturierten Vereinbarung, die die Position des Ausländers weiter stärken können.

Leider wurden Leasingverträge, die eine automatische Verlängerung anbieten und dem Leasingnehmer effektiv versprechen, dass sie für 60 oder 90 Jahre in der Villa wohnen können, von den Gerichten abgeschossen. Daher ist jede garantierte Verlängerungsklausel technisch illegal.

Auf Papier geschriebene Mietvertragsverlängerungen werden derzeit eingehend geprüft. Die Gerichte haben bereits mehrfach entschieden, dass Mietvertragsverlängerungen gegen den „Spirit of Thai Law“ verstoßen. Schlimmer noch für Leasingnehmer: Wenn die Behörden auf einen „30 + 30“ -Leasingvertrag aufmerksam werden, kann dies auch den ursprünglichen 30-Jahres-Leasingvertrag ungültig machen. In diesem Fall würde der ausländische Leasingnehmer alles verlieren.

Die Option zur Verlängerung sollte jedoch jeder Mietvertrag haben. Ein Mietvertrag sollte so strukturiert sein, dass eine Verlängerung nach Ablauf des ersten Mietvertrags möglich ist.

Dies ist besonders wichtig, wenn ein Ausländer sein eigenes Haus auf gepachtetem Land gebaut hat. Es ist sogar möglich, dass der Mehrwert der Immobilie (dh der schönen Villa) als Bezahlung für die Durchsetzung eines neuen 30-Jahres-Mietvertrags angesehen werden kann. (Dies wird als spezieller gegenseitiger Vertrag bezeichnet, und Sie können hier mehr darüber lesen -LINK).

Kaufen im Namen eines thailändischen Ehepartners

Wenn Sie eine thailändische Frau haben, dürfen Sie im Namen Ihrer Frau jedes Grundstück, jede Villa oder jedes Haus kaufen. Vor zwanzig Jahren durfte eine mit einem Ausländer verheiratete Thailänderin kein Land besitzen. Dieses Gesetz wurde inzwischen geändert, aber der ausländische Ehegatte muss jeden Anspruch auf das Eigentum aufgeben. Ein Ausländer darf nicht einmal gemeinsam mit seinem thailändischen Ehepartner einen Grundbesitz besitzen.

Wenn heute Land oder eine Villa im Namen eines thailändischen Ehegatten gekauft wird, muss eine gemeinsame Erklärung unterzeichnet werden, aus der hervorgeht, dass die für den Kauf des Eigentums verwendeten Mittel im alleinigen Besitz des thailändischen Ehegatten waren und dass der Ausländer alle künftigen Ansprüche auf ihn aufgibt diese Gelder. Dies bedeutet, dass das Eigentum vom thailändischen Ehegatten ohne Erlaubnis oder Zustimmung des ausländischen Ehegatten verkauft oder verpfändet werden kann.

Landtitel in Thailand

Die Anerkennung des privaten Landbesitzes in Thailand geht auf 1872 während der Regierungszeit von König Chulalongkorn zurück. Es dauerte jedoch bis 30 Jahre, bis in 1901 ein System für Landtitel erstellt und eine Abteilung für Grundbuchämter eingerichtet wurde, um das Privateigentum zu überwachen und zu verwalten.

In den letzten mehr als 100 Jahren hat die Abteilung einige Änderungen in Name und Unterordnung erfahren. Ursprünglich unter das Landwirtschaftsministerium fallend, wurde es 1932 in das Innenministerium verlegt und der Name wurde auf abgekürzt Ministerium für Lands, wie der Name heute noch lautet (trotz einiger Änderungen zwischen 1932 und 1941).

Die Grundlage der meisten aktuellen Gesetze zur Regelung des Landbesitzes bilden das Zivil- und Handelsgesetzbuch (das erstmals 1923 erlassen wurde) sowie das neuere Landgesetzbuch (1954). Aber selbst Menschen, die sich mit dem Gesetz auseinandersetzen, sind oft verwirrt über die schiere Anzahl von Landtitelbezeichnungen im Königreich.

Wenn Sie neu in Thailand sind, können die verschiedenen Arten von Landtiteln, wie die Landmaßeinheiten, verwirrend sein. Es ist nicht ratsam, ein Grundstück zu kaufen, wenn Sie oder Ihr thailändischer Ehepartner nicht mit den verschiedenen Titeln vertraut sind.

Wenn Sie entschlossen sind, Land in Thailand zu kaufen, müssen Sie zumindest genau wissen, was angeboten wird. In ganz Thailand wurde viel Land möglicherweise nie richtig vermessen, da es jahrelang (manchmal über Generationen) von privaten Landbesitzern gehalten wurde, bevor sich ein Familienmitglied zum Verkauf entschied.

Zukünftige Landbesitzer sollten sich nicht in der Komplexität der verschiedenen Titel festsetzen. Ein gründliches Verständnis des Landmarktes ist nicht erforderlich, da der einzige Schwerpunkt auf der Suche nach Land mit einem vollständigen Chanote-Titel liegen sollte.

Wie immer ist es notwendig, beim Kauf einer Immobilie in Thailand die beste Rechtsberatung einzuholen und die erforderliche Sorgfalt walten zu lassen. Dies gilt insbesondere beim Kauf von Grundstücken, da eine detaillierte Titelsuche durchgeführt werden muss, um die wahre Eigentumsgeschichte sicherzustellen, und dass keine Grundpfandrechte oder Hypotheken gegen das Grundstück bestehen.

Chanote-Titel

Als Ausländer sollten Sie sich nur einen Chanote-Titel ansehen, der gemeinhin als echte Eigentumsurkunde bezeichnet wird und die sicherste Form des Landbesitzes darstellt.

Der offizielle Name lautet Nor Sor 4 Jor, und es handelt sich um eine Bescheinigung des Landesamts, mit der das Eigentum an dem betreffenden Land bestätigt wird.

Eine Sache, die einen Chanote von anderen Eigentumsurkunden unterscheidet, ist die Tatsache, dass das Land ordnungsgemäß und offiziell vermessen und mithilfe von GPS-Koordinaten in einem nationalen Vermessungsraster aufgezeichnet wurde. Unter einer Chanote ausgewiesenes Land wird ebenfalls mit nummerierten Betonmarkierungspfosten „abgesteckt“.

Chanote-Titel sind auf gelbem Papier gedruckt und tragen oben das bekannte rote Garuda-Emblem, das auf fast allen offiziellen Regierungsdokumenten in Thailand zu finden ist. Dieses Dokument enthält auch eine Karte des Landes und bestätigt, ob es jemals unterteilt wurde. Es werden auch alle Kredite, Hypotheken oder Belastungen für das Land angegeben.

Außer in äußerst seltenen Fällen darf ein Ausländer einen Chanote-Titel weder in seinem eigenen Namen registrieren lassen, noch kann er gemeinsam mit einem thailändischen Staatsangehörigen (z. B. einem Ehepartner) registriert werden.

Andere Titel

Einige Ausländer könnten auch ein Interesse an preisgünstigen Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor-Titeln haben, obwohl keiner so solide ist wie ein Chanote-Titel. Diese Titel werden auch vom Land Office herausgegeben, und obwohl rechtliche Dokumente vorliegen, wurden die Landgrenzen nicht so genau erfasst wie bei einem Chanote-Titel. (Es gibt andere Titel, die lediglich einen Anspruch auf Nutzung des Grundstücks begründen, aber das tatsächliche Eigentum an dem Grundstück nicht bestätigen. Wir empfehlen diese Titel keinem ausländischen Käufer.)

Eigentumsübertragung übertragen

Gebäudeeigentum hat oder erfordert im Gegensatz zum Eigentum an dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, keinen Titel. Jeder Verkauf oder langfristige Mietvertrag kann jedoch beim Landesamt registriert werden. Da Ausländer ein Gebäude unabhängig vom Land besitzen können, können (und sollten) sie dieses Eigentum registrieren.

Wenn sie am Bau des Gebäudes beteiligt waren, reicht der Nachweis des Bauens aus, um sich registrieren zu lassen, andernfalls möchte das Landesamt Verkaufsvereinbarungen und Dokumente aus dem Kauf des Gebäudes sehen.

Hast du den besten Anwalt?

Wir werden mit dem offensichtlichen und einem regelmäßig ignorierten Grund schließen, warum die Leute große Fehler machen: Sie haben den falschen Anwalt gewählt.

Wie immer empfehlen wir Ihnen, nur den besten Anwalt zu verwenden. Wenn Ihr Anwalt Ihnen sagt, er solle eine thailändische Firma gründen, und sie wird sich um die Anteilseigner kümmern und sich um nichts kümmern, und nichts kann jemals schief gehen nicht der beste Anwalt

Die Behörden kennen jeden Trick in dem Buch, der in der Vergangenheit verwendet wurde, um ausländisches Eigentum zu verbergen. Finden Sie einen Anwalt, der alle Fallstricke klar und präzise erklärt, damit Sie die Risiken kennen, die Sie eingehen. Es wird ein zuverlässiger Anwalt sein, der das tut.

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