ABSCHNITT 5: IMMOBILIENWERT IN PHUKET BASIEREND AUF MIETEINNAHMEN
IMMER HOHE NACHFRAGE NACH MIETEIGENTUMSWOHNUNGEN UND VILLEN IN PHUKET
Obwohl sich die Immobilienlandschaft in Phuket in der Zeit nach Covid verändert hat und die Zahl der auf die Insel ziehenden Ausländer stark zugenommen hat, gibt es immer noch einen großen Anteil neuer Käufer, die nach Investitionsmöglichkeiten suchen.
Das Potenzial für langfristige Kapitalgewinne war in der Vergangenheit der Antrieb für die meisten globalen Immobilienmärkte. Während dies in Phuket sicherlich eine vernünftige Erwartung ist, wird der Markt auch von Investoren angetrieben, die eine bessere Rendite für ihr Geld fordern, indem sie in Immobilien in Phuket investieren und vielleicht sogar eine Diversifizierung über Anlageklassen und Währungen in ihren Portfolios.
Die Renditen in Phuket liegen im Durchschnitt bei etwa 6-7 % netto pro Jahr. Es gibt zwar gelegentlich gute Jahre, die diesen Durchschnitt übertreffen, aber es gibt auch Jahre, die unterdurchschnittlich ausfallen.
Sollte eine Immobilie jemals eine deutlich höhere Rendite erzielen (uns ist sogar schon eine Immobilie mit einer Nettorendite von 15 % pro Jahr bekannt), handelt es sich höchstwahrscheinlich um eine Villa, da die Nachfrage nach Villen in der Hochsaison zwischen November und April enorm ansteigt und es selten vorkommt, dass eine Villa während dieser gesamten Zeit nicht vermietet wird.
Sowohl Villen- als auch Eigentumswohnungsprojekte können als einkommensbringend vermarktet werden, aber Eigentumswohnungen machen aufgrund ihrer günstigeren Preise den Großteil der Einzelverkäufe in Phuket aus. Villen machen möglicherweise weniger Verkäufe aus, haben jedoch aufgrund ihres viel höheren Preiswerts einen höheren Gesamtgeldwert der Verkäufe.
Es gibt auch „Condotels“, die sowohl über eine Eigentumswohnungs- als auch eine Hotellizenz verfügen. Sie werden wie andere Eigentumswohnungen professionell verwaltet, aber die zusätzliche Hotellizenz ermöglicht die kurzfristige Vermietung der Immobilien (d. h. für Zeiträume von weniger als 30 Tagen).
Sam Fauma und seine Kollegen vom International Law Office in Phuket geben einige Ratschläge zu kurzfristigen und langfristigen Mieten.
Was Sam über Kurzzeit- und Langzeitmieten sagt
Das thailändische Hotelgesetz (2004) besagt eindeutig, dass ein Hotel „eine Unterkunft ist, die zu Geschäftszwecken errichtet wurde, um Reisenden oder anderen Personen gegen Entgelt vorübergehende Beherbergungsleistungen anzubieten.“ Das Gesetz schließt jedoch ausdrücklich „Unterkünfte aus, die zum Zweck errichtet wurden, Beherbergungsleistungen gegen eine monatliche Servicegebühr oder mehr anzubieten.“
Mit anderen Worten: Jedes Unternehmen, das vorübergehende Unterkünfte für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen anbietet, gilt als Hotel und fällt unter dieses Gesetz. Wer eine Villa oder eine Eigentumswohnung in Phuket besitzt, ist sich dessen vielleicht nicht bewusst, aber wenn er über einen Makler oder einen Internetdienst (z. B. booking.com oder airbnb.com) vermietet, kann er ebenfalls als Hotel gelten und somit eine Hotellizenz benötigen, um kurzfristige Vermietungen anbieten zu dürfen.
Glücklicherweise wurden 2008 Ministerialverordnungen erlassen, die eine Ausnahme von diesem Gesetz vorsehen: „Jede Wohnstätte mit höchstens vier Zimmern, ob in einem oder mehreren Gebäuden, und mit einer Gesamtkapazität von höchstens 20 Gästen, die als Gewerbe betrieben wird und den Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle bietet.“ Wenn Sie also eine oder mehrere Eigentumswohnungen in Phuket mit höchstens vier Schlafzimmern und höchstens 20 Schlafplätzen besitzen, können Sie eine Ausnahme für Ihre Immobilien beantragen und weiterhin legal kurzfristig vermieten. Als Eigentümer solcher Räumlichkeiten sind Sie jedoch auch verpflichtet, dies dem Hotelregister zu melden.
Die Popularität von Airbnb (insbesondere) hat die Anzahl der Vermietungen hervorgehoben, die technisch gesehen illegal sind, aber das müssen sie nicht sein. Es ist überraschend, wie wenige Menschen sich die Mühe machen, sicherzustellen, dass sie bei der Vermietung ihrer Immobilie in Phuket die thailändischen Gesetze einhalten.
Sind die garantierten Renditen (ROI) wirklich garantiert?
Clint Eastwood sagte einst: „Wenn Sie eine Garantie wollen, kaufen Sie einen Toaster.“ Was würde Dirty Harry also von den Garantien halten, die von den Eigentumswohnungsentwicklern in Phuket angeboten werden? Sind die Renditen wirklich zu 100 % garantiert?
Diese Frage hat keine einfache Antwort, und ohne zu versuchen, lustig zu sein, ist die beste Antwort wirklich Ja… und Nein.
In erster Linie muss der Garantierückgabevertrag von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass er die Interessen des Käufers vertritt. Wenn es schlecht gebaut ist, könnte ein Teil der Rendite für die Wartung des Gemeinschaftsbereichs an den Entwickler gehen, während der Käufer für seine eigenen Wartungs- und Verwaltungsgebühren aufkommen muss. Da diese Gebühren in der Regel vom Entwickler übernommen werden, unterstreicht dies die Bedeutung der Sicherstellung des richtigen Anwalts.
Sobald der Wortlaut des Vertrags feststeht, sind unserer Erfahrung nach kurzfristige Garantien realistisch, da Bauträger diese Kosten normalerweise in ihrem Budget berücksichtigen. In den meisten Fällen sind sie bereits in den Verkaufs- und Marketingkosten jeder Eigentumswohnung enthalten. Tatsächlich zahlen einige Bauträger die Mieteinnahmen als Pauschalbetrag im Voraus, sobald die Schlusszahlung für die Eigentumswohnung eingegangen ist.
Die Durchführbarkeit längerfristiger Mietgarantien hängt jedoch von der allgemeinen Gesundheit der Tourismusbranche in Phuket ab. Jeder größere Rückgang der Touristenzahlen würde mit ziemlicher Sicherheit einen Rückgang der lokalen Wirtschaft auslösen. Ein längerer Rückgang hätte einen Dominoeffekt auf den Immobilienmarkt in Phuket, da garantierte Renditen darauf basieren, dass die verfügbaren Einheiten jedes Jahr mit Touristen gefüllt werden.
Die Zahl der Touristen, die Phuket besuchen, ist in den letzten zwanzig Jahren stetig gestiegen. Während dieser Zeit gab es Ereignisse, die sich negativ auf den Tourismus auswirkten (siehe „Schwarze Schwäne des Tourismus“ in diesem Reiseführer), aber nach jedem Rückgang erreichte die Zahl der Touristen weiterhin neue Höchststände.
Aber wie schlimm waren die schlechten Jahre? Es gab die Asienkrise, das Platzen der Technologieblase, die Vogelgrippe, SARS, die globale Finanzkrise, Militärputsche und einen Tsunami mitten in der Hochsaison. Diese Ereignisse hatten jeweils deutliche Auswirkungen auf den Tourismus, aber Phuket erholte sich jedes Mal mit neuer Kraft.
Was Mietgarantien angeht, ist das Einzige, was die meisten ROI-Vereinbarungen (abgesehen von schlechtem Management oder Insolvenz) wahrscheinlich zum Scheitern bringen könnte, ein ruinöser Rückgang der Tourismuswirtschaft. Wenn ein Käufer durch das Versprechen garantierter Mieteinnahmen beim Kauf seiner Eigentumswohnung in Phuket motiviert ist, sollte er alle vom Bauträger oder der Verwaltungsgesellschaft aufgesetzten Vereinbarungen von einem Anwalt sorgfältig prüfen lassen, insbesondere wenn er mehrere Eigentumswohnungen in einem einzigen Komplex kauft.
Die notwendige Due Diligence muss so viel wie möglich herausfinden über:
- Kreditwürdigkeit des Entwicklers
- Erfolgsgeschichte der Verwaltungsgesellschaft
- hinsichtlich ihrer eigenen Belegung und
- Konsequenzen, falls sie sich entschließen, die Einheit während des Garantiezeitraums zu verkaufen (um sicherzustellen, dass dafür keine Sanktionen verhängt werden).
Es lohnt sich auch zu fragen, was passiert, wenn die Bedingungen oder Zusagen des Entwicklers und / oder der Verwaltungsgesellschaft nicht vollständig eingehalten werden. Welche anderen Entschädigungsformen gibt es, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Diese Überprüfungen können streitig sein, wenn die Entwicklung die Mietrenditen im Voraus bezahlt, wodurch alle mit dem garantierten Mietrenditenvertrag verbundenen Risiken zunichte gemacht würden.
Eine der neuesten Marketingstrategien von Entwicklern, insbesondere für Mieteinheiten, besteht darin, Käufern ein garantiertes Rückkaufprogramm anzubieten. Dies ist effektiv vielversprechend, um die Eigentumswohnung oder Villa nach 5, 10 oder 15 Jahren zum vollen Preis oder sogar mit Gewinn zurückzukaufen. Hier ist unser Artikel zum Thema:
Zusammenfassend
Phukets immense Anziehungskraft auf Urlauber und Langzeitbewohner wächst weiter und geht Hand in Hand mit dem Immobilienmarkt von Phuket. Die unglaublich hohe Nachfrage nach Mietvillen und Eigentumswohnungen in der Hochsaison ist ein Beweis dafür. Anspruchsvolle Käufer versuchen möglicherweise, durch eine Ausnahmeregelung kurzfristige Mieteinnahmen für Urlauber zu erzielen. Oder sie konzentrieren sich auf den Markt für Langzeitmieten, der aufgrund des enormen Zustroms von Auswanderern, die in den letzten Jahren auf die Insel gezogen sind, ebenfalls stark nachgefragt ist.
Die Informationen im Phuket Property Guide und allen zugehörigen Artikeln zum Thema Wohnimmobilien in Thailand dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Immobiliengesetze und -bestimmungen in Thailand können sich ändern. Leser sollten sich daher vor jeder Immobilientransaktion oder -investition unabhängig rechtlich beraten lassen oder eine offizielle Bestätigung der zuständigen Behörden einholen.
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